저자: 미상 · 외국인
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부동산 시장에 큰 폭풍이 다가오고 있으며 금리 상승이 핵심 원인이라는 내용의 교육 영상이다. 발언 인용: 빌 애크먼은 부동산 파산 물결을, 배리 스턴리히트는 카테고리 5 허리케인 비유로 위기를 경고했다고 소개한다. 금리와 부동산 가치: 임대 수익을 금리로 할인하고 캡레이트를 적용하는 예시에서, 할인율 6%→9%, 캡레이트 5%→8%로 오르면 10만 달러 임대수익 건물 가치가 약 220만 달러에서 약 141만 달러로 떨어진다고 설명한다. 공실·임대료: 경기 둔화로 실직과 퇴거가 늘면 수요가 줄고, 호황기에 착공된 신규 아파트가 공급되면서 임대료가 하락할 수 있다고 본다. 오피스·상업용: 미국은 재택근무로 공실 문제가 크지만 독일·중동·아시아는 오피스가 비교적 차 있다. 고품질 건물은 유지되고 낡은 건물은 철거나 공원화될 수 있다고 전망한다. 주택 가격: 낮은 금리 대출을 가진 집주인들이 매도를 꺼려 공급이 부족해 가격이 버틴다. 단기적으로 횡보, 장기적으로는 상승을 예상한다. 주택 구매력: 평균 주택 가격은 2018년 31.5만 달러에서 2023년 41.6만 달러로 올랐고, 모기지 금리는 약 7%로 두 배 가까이 상승해 구매력이 역사적 저점이라고 설명한다. 결론: 2025년까지 험난한 시기가 이어질 수 있으나 버티면 기회가 있을 수 있으며, 투자는 단기 승부가 아닌 장기 레이스라는 메시지로 마무리한다.
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지금 부동산 위에 허리케인이 몰아치고 있다고 말씀드리고 싶습니다. 경제가 약해지고 있다고 생각하고 있고, 그래서 걱정이 있습니다. 금융계의 영향력 있는 두 인물, 빌 애크먼과 배리 스턴이 부동산 시장에 대해 긴급한 경고를 보내고 있습니다. 세계적으로 존경받는 월가 회사 퍼싱스퀘어의 CEO인 애크먼은 부동산 파산이 임박한 물결이 온다고 경고합니다. 수천억 달러가 걸려 있어서 그 우려는 엄청난 경제적 파장의 가능성을 보여줍니다. 흥미로운 건 사람들이 부채를 다시 조달해야 할 때 무슨 일이 일어나는지 지켜보는 것인데, 절벽처럼 급격한 효과가 나타날 수 있고 실제로 부동산에서 그런 현상이 보이고 있습니다.
반면 스타우드캐피털그룹의 CEO인 스턴은 120억 달러 넘는 자산을 운용하는 투자펀드의 대표인데, 다가오는 위기를 5등급 허리케인에 비유합니다. 연준이 무엇을 할지 어느 정도 안도감이나 이해를 얻기 전까지는 업계 전체 위에 짙은 먹구름이 떠 있는 셈입니다. 이들의 경고는 부동산 분야 앞에 놓인 잠재적 어려움을 상기시켜 줍니다. 이 상황의 무게를 제대로 이해하기 위해 이들의 시각을 살펴보겠습니다. 그 전에 구독 버튼을 꼭 눌러주시고, 이것이 여러분에게 무엇을 의미하는지 알고 싶으면 영상 끝까지 함께해 주세요.
부동산 폭풍 속에서 무엇이 끓고 있는지 알려면 또 다른 핵심 주체인 금리와 어떻게 연결되는지 봐야 합니다. 부동산은 매년 꾸준한 현금을 주는 저금통 같습니다. 예측 가능한 소득이라서 월급과 비슷하다고 생각하시면 됩니다. 예를 들어 작은 아파트 건물을 가지고 있다고 해봅시다. 매년 임대료로 10만 달러가 들어오는데, 이는 꾸준히 들어오는 임금과 같습니다. 이것을 건물의 소득 흐름이라고 부릅니다. 여기서 수리비, 세금, 관리비 같은 비용을 빼면 건물에서 나오는 순소득이 됩니다.
이제 금리가 들어옵니다. 같은 건물을 하나 더 살 기회가 생겼는데 이번에는 돈을 빌려야 한다고 생각해 봅시다. 매달 갚아야 하는 금액, 즉 대출 상환액은 은행이 부과하는 금리에 달려 있습니다. 금리가 오르면 매달 상환액도 오릅니다. 그러면 건물 소득에서 남는 돈이 줄어듭니다. 월급이 줄어드는 것과 같습니다. 순소득이 줄면 건물은 사기 덜 매력적이 되고, 매력이 떨어지면 가격도 보통 내려갑니다. 그래서 금리가 높아지면 부동산 가치가 낮아지는 경우가 많습니다.
따라서 스턴이 5등급 허리케인을 말할 때 그는 금리 상승이 많은 부동산 소유주들의 허리띠를 졸라매게 만들고, 그 결과 가격 하락과 시장 둔화로 이어질까 걱정하는 것입니다.
연 10만 달러를 버는 아파트 건물을 생각해 봅시다. 임대료는 직장의 연봉 인상처럼 매년 5%씩 오릅니다. 5년 뒤에 이 건물을 팔면 괜찮은 이익을 남길 수 있습니다. 그런데 지금 이 건물은 얼마의 가치가 있을까요? 여기서 캡레이트가 등장합니다. 이는 연간 소득을 바탕으로 부동산 가치를 추정하는 방법입니다. 주식의 주가수익비율(PER)과 비슷한 개념이라고 생각하시면 됩니다.
예시에서는 캡레이트를 5%로 잡습니다. 건물의 연 소득 10만 달러를 캡레이트 5%로 나누면 추정 가치는 200만 달러가 됩니다. 하지만 아직 끝나지 않았습니다. 기억하세요. 인플레이션 때문에 오늘의 돈이 내일의 돈보다 가치가 큽니다. 그래서 오늘의 실제 가치를 구하려면 할인된 현금흐름이라는 다른 개념으로 보정해야 합니다. 건물에서 나올 미래 소득을 모두 오늘의 가치로 되돌려 계산하는 것입니다. 이때 6% 금리를 할인율로 씁니다. 계산해 보면 이 작은 아파트 건물의 오늘 가치는 약 220만 달러입니다.
이제 금리 폭풍이 닥쳤을 때 무슨 일이 일어나는지 보겠습니다. 먼저 할인율을 6%에서 7%로 올립니다. 미래 소득을 오늘로 가져오는 데 붙는 더 높은 타임머신 세금이라고 생각하시면 됩니다. 그러면 건물 가치는 218만 달러로 줄어듭니다. 10만 달러 정도가 사라지는 셈입니다. 하지만 폭풍은 끝나지 않았습니다. 투자자들은 이제 더 큰 몫을 원하므로 높은 캡레이트를 요구합니다. 5년 뒤 건물을 살 때 캡레이트를 5%에서 6%로 올린다고 해봅시다. 그러면 그 시점의 건물 가치가 낮아지고, 이것이 현재 가치를 189만 달러로 더 떨어뜨립니다.
계속 가보겠습니다. 할인율을 9%로, 캡레이트를 8%로 올립니다. 금리의 허리케인인 셈입니다. 이번에는 아파트 건물 가치가 141만 달러로 급락합니다. 건물의 소득은 그대로인데도 금리가 오르자 가치가 심각하게 떨어졌습니다. 그래서 스턴과 빌 애크먼이 걱정하는 것입니다. 높은 금리는 많은 부동산 투자의 가치를 줄일 수 있습니다. 그들은 부동산의 좋은 시절, 즉 건전한 현금흐름이 오래가지 않을 것이고 미국 경기침체로 이어질 수도 있다고 봅니다.
모든 것은 공급과 수요에 달려 있습니다. 금리가 오르면 대출자들이 겁을 먹고 신규 건설이 느려질 수 있습니다. 그러면 공급이 줄어들고, 임대료가 올라 적어도 한동안은 부동산 시장을 떠받칠 수 있습니다. 하지만 경제가 흔들리고 사람들이 일자리를 잃으면 갑자기 아파트는 너무 많은데 세입자는 부족해질 수 있습니다. 그러면 임대료가 떨어지고 부동산 가치도 함께 끌려 내려갑니다. 건강한 부동산 시장은 아파트를 원하는 사람이 공급보다 많은 상태입니다. 인기 식당 앞에 긴 줄이 늘어선 것과 같습니다. 모두가 들어가려 하니 집주인은 임대료를 더 받을 수 있습니다.
지난 몇 년은 호황이었습니다. 경제가 강했고 일자리와 돈이 늘었습니다. 정부가 사람들에게 추가 현금을 줬고, 집값은 크게 올랐습니다. 많은 사람이 집을 사지 못하고 월세에 묶였습니다. 이 모든 요인이 임대료를 올렸고 아파트 건물을 더 가치 있게 만들었습니다. 하지만 경기가 둔화되면 상황은 빠르게 뒤집힐 수 있습니다. 사람들이 일자리를 잃고 자기 집을 감당하지 못하게 됩니다. 돈을 아끼려고 가족이나 룸메이트와 함께 살기도 하고, 일부는 퇴거당하기도 합니다. 이는 건물 소득을 줄입니다. 그러면 아파트를 원하는 사람이 줄어듭니다. 게다가 호황기에 계획된 신축 아파트 건물들이 이제 완공되고 있습니다. 수요가 줄어드는 바로 그때 공급이 늘어나는 셈입니다. 모두가 이미 배부른 파티에 피자를 가져오는 것과 같습니다. 이는 공급 곡선을 오른쪽으로 밀어 빈 아파트가 넘쳐나게 만들고, 결국 임대료는 크게 낮아집니다.
스턴은 특히 두 종류의 건물, 즉 사무실과 상가를 걱정합니다. 먼저 방 안의 코끼리인 재택근무입니다. 스턴은 많은 사람이 사무실로 돌아오지 않은 미국에서 이것이 큰 문제라고 생각합니다. 하지만 그는 모든 곳이 그런 것은 아니라고 지적합니다. 독일 같은 곳은 공실률이 낮아서 대부분의 사무실이 차 있고 사람들이 다시 출근하고 있습니다. 중동과 아시아도 사무실이 붐빕니다. 그곳에서는 재택근무가 그만큼 자리 잡지 않은 것 같습니다.
그렇다면 스턴이 예측하는 미국 오피스 시장은 어떤 모습일까요? 두 단계 구조입니다. 고품질 건물, 즉 우리가 있는 이런 현대적이고 매력적인 사무실은 아마 계속 찰 것입니다. 사람들은 여기 와서 일하는 것을 쾌적한 경험으로 여기기 때문입니다. 평균 이하의 건물, 즉 낡고 덜 매력적인 사무실은 어려움을 겪을 수 있습니다. 곡식 밭처럼 비어 버려서 공원이나 완전히 다른 용도로 바꾸는 수밖에 없게 될 수도 있습니다. 일부 C급 건물은 비워 두는 것보다 허물어 버리는 편이 더 쌉니다. 안타깝지만 앞으로 공원이 늘어날 수도 있다는 뜻입니다.
모두가 궁금해하는 질문이 있습니다. 집값이 싸질까요? 주택 소유자이자 큰손인 스턴은 결국 가격이 떨어질 수도 있다고 보지만, 이 문제는 좀 복잡합니다. 먼저 가격이 버틸 수 있는 이유를 보면, 금리 인상으로 대출이 비싸져서 일부 주택 소유자가 집을 팔고 새 집을 사는 것을 망설이게 됩니다. 그러면 매물이 부족해지고, 희소성은 가격을 떠받치는 경향이 있습니다. 많은 주택 소유자는 금리가 오르기 전에 낮은 주택담보대출 금리를 확보해 두었습니다. 그 금리가 여전히 유리하게 작용하니 팔 가능성이 낮습니다.
반면 가격이 떨어질 수 있는 이유는, 금리가 다시 내려가면 일부 주택 소유자가 마침내 집을 팔기로 결심할 수 있다는 것입니다. 시장에 매물이 넘쳐나면 가격을 끌어내릴 수 있습니다. 상황이 안정되면 건설업체도 다시 집을 짓기 시작할 수 있고, 공급이 더 늘어 가격이 더 떨어질 수도 있습니다. 이 억만장자는 주택 시장이 한동안 제자리걸음을 할 것으로, 즉 가격이 크게 오르지도 내리지도 않을 것으로 예측합니다. 다만 장기적으로는 다시 오를 것으로 봅니다.
집을 사고 싶지만 혼자가 아니라는 것을 알아두십시오. 미국에서 자기 집 마련의 첫발을 떼기는 그 어느 때보다 어렵습니다. 이유는 두 가지입니다. 첫째, 집이 터무니없이 비쌉니다. 평균 가격은 2018년 31만 5천 달러에서 2023년 41만 6천 달러로 뛰었습니다. 둘째, 몇 년 전의 초저금리 주택담보대출은 사라졌습니다. 금리가 약 7%로 두 배가 되어 대출이 훨씬 비싸졌습니다. 이것이 의미하는 바는 주택 구매력이 역사적 저점이라는 것입니다. 많은 미국인이 사실상 시장에서 밀려나 있습니다.
높은 금리가 집값을 폭락시킬 것이라고 예상할 수 있지만, 예상치 못한 일이 벌어지고 있습니다. 낮은 금리의 주택담보대출을 가진 사람들은 마치 황금 수갑을 차고 있는 것과 같습니다. 집을 팔면 그 달콤한 저금리를 포기해야 합니다. 그래서 집을 시장에 내놓지 않습니다. 공급 부족은 우리가 본 공급과 수요 예시와 마찬가지로 가격을 고집스럽게 높게 유지합니다.
그러니 부동산 시장에 폭풍이 불 때는 몇몇 사람이 돈을 더 버는 문제에 그치지 않고 모두에게 큰 영향을 줄 수 있다는 점을 기억하는 것이 중요합니다. 부자든 아니든 상관없습니다. 주택 시장이 거칠어질 때는 좋은 면과 나쁜 면을 함께 생각해야 합니다. 스턴의 말처럼 앞으로 1년 반은 험난할 수 있고, 어쩌면 허리케인이 될 수도 있습니다. 하지만 한 줄기 햇살이 있습니다. 2025년까지 폭풍을 버텨낸다면 그 너머에 금덩이가 기다리고 있을지도 모릅니다. 투자는 단거리 질주가 아니라 마라톤이라는 것을 기억하세요.
워런 버핏 같은 다른 금융 전문가들의 더 많은 금융 통찰을 원하시면 화면에 나온 영상을 확인해 주세요. 우리와 함께 계속 배워 나가시길 바랍니다. 함께해 주셔서 감사합니다. 다음에 또 만나요. 작게 시작하고, 크게 생각하고, 미래를 만들어 가면서 금융 지식을 계속 쌓아 가시길 바랍니다.
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