저자: 홍춘욱 · 한국인
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부동산 폭락 리스크(10년 주기)를 피하기 위해 아파트 외 자산에 분산투자하는 전략을 소개. 서울 아파트+미국주식+금 조합, 달러예금 포함 포트폴리오를 백테스트 수치(연 복리 약 8~9%, 최대낙폭 -7~-14%)로 제시. 인출은 수익이 좋은 해에 은퇴/인출하고 손실 해에는 인출을 줄이는 유연한 방식을 권장. 자산별 개별 가격 방향 예측은 없음.
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여러분들이 보유하고 있는 부동산 가격이 대폭락는 시기가 우리나라는 10년에 한 번씩 옵니다. 자 그때 내가 아파트만 들고 있으면 망하는 거죠. 그리고 그때 심지어 내가 은퇴한다 그 큰일나는 거죠. 이제 소개하는데요. saip 아는 전략을 오늘 여러분한테 소개합니다. 하우스 포 사태 2022년 23년에 부동산 시장의 폭락 사태 여기 폭락할 때 폭락할 때 수익이 더 좋아에이 포트폴리오를 아까 했던 금과 미국 주식에 투자했던 것을 약간만 변형하면 이포 를 만들 수 있습니다이 문제를 해결할 수 있는 방법이 있습니다. 첫 번째 어떻게 하면 된다 예 달러에 투자를 하자라는 거죠.
그림 보시겠습니다. 파란선은 서울 아파트 실거 할까 그리고 빨간선이 환율입니다. 예 환율이 급등하는시기 여기 그리고 지금 이런 시기들이 출연할 때마다 부동산 시장이 박살나 그러니까 아까 15억짜리 서울 아파트를 가지고 있으면서 5억 원의 예금을 갖고 있다고 가정했는데 저 5억 원을 외화 예금에 투자를 하면 어떨까요. 이렇게 한번 시뮬레이션을 해 보는 거죠. 그러니까 정답을 향해서 찾아가는 과정에 했더니 폭락의 횟수는 줄어요. 두 번 아까 세 번이었고 원화 예금에 투자했을 때 세 번이었는데 외화 예금 자산에 투자했을 때 두 번밖에 없습니다.
여기 한 번 여기 한 번 자 그런데 하락 폭기 어때요 지난번에 아까 분명히 봤을때 한 13% 정도 빠지고 말았다 그랬는데 지금은 여기 최대 낙폭이 그보다 더 큰 거 같죠. 14% 정도 빠지죠. 그래서 외화 예금을 가입하는 것만은 답은 아니다라는 걸 알 수 있어요. 그러니까 폭락의 횟수는 줄이지만 어 그 하락률은 어쩌면 더 커질 수도 있는음 이런 일들이 벌어졌습니다. 그러면 이걸 해결하는 방법은 미국 달러를 외화 예금만 가입하는게 아니라 주식을 사면 어떨까 떤 방법이죠. 그죠. 그러니까 책에서 많이 나오잖아요. 강남 아파트 플러스 미국 주식이 최고의 짝이다 이런 이야기하시는 분들이 최근에 등장하더라고요 저는이 이야기를 10년 전부터 하고 있는데 제가 썼던 책 2012년에 썼던 돈좀 굴려 봅시다 저 뒤에 있습니다.
저 돈 좀 굴려 봅시다 해서 한국의 아파트를 가지고 있는 사람은 미국 주식에 투자하라는 그런 내용으로 책을 쓴 사람이 접니다. 그러니까 12년 전부터이 이야기를 해오고 있는 중이죠. 근데 이제이 차트를 보시면 상당히 의미 있어서 한번 해 볼 만한 거 같습니다. 다음 페이지 볼 까요네 아 문제가 있죠. 그죠. 손실이 더 커졌습니다. 그러니까 하락은 두 번으로 그칩니다. 한 번 2008년 글로벌 금융위기 2022년 한 이렇게 두 번 그러니까 하락의 횟수가 세 번해서 두 번으로 줄긴 했지만 뭐가 심해졌죠. 하락률이 더 커졌죠. 대신에 수익률은 좋아지죠.
아까 5% 그랬는데 8% 주식에 투자 했으니까 이게 뭔가 좀 찝찝하죠. 아 더 좋은 방법이 없나 조금씩 조금씩 뭔가 갈증이 생깁니다. 또 하나가 보자면 이제 금 안전자산의 대표 주자인 금의 투자를 하면 어 수익률도 좋고 괜찮네 어 원화 환산돼 있는 골드 수익 자 이걸 가지고 한번 했더니 와 폭락의 횟수는 한 번으로 줍니다. 폭락의 횟수는 한 번으로 줍니다. 근데 한 번이 커요 몇 % -23% 예 예 이해되시죠. 예 이제 이런 과정을 거치면서 저희는 전략을 개발하거나 실시간으로 저희는 할 수가 있으니까이 전략을 개발합니다. 그래서 수익률은 좋지만 폭락이 컸다는 측면에서 아 이거 좀 문제가 있는 거 아닌가 이런 생각이 좀 들죠.
그래서 제가 추천하는 전략이 나왔습니다. 자 서울의 아파트를 가지고 있는 60도 입장에서 제일 무서운게 뭐죠. 내가 보유한 주택 가격이 폭락하는 거죠. 그렇지 않습니까 그밖에 집이 자산이 없는데 또 그걸 가지고서 나중에 주택가격이 피에 도달했을 때 주택 연금 좀 받거나 처분해 가지고 좀 작은 집 사가면서 아무튼 그걸로 노를 설계하고 싶은게 다 우리 주택을 보유하고 주택이 올인하는 사람들의 마음인데 주택 가격이 폭락하는 순간 그 모든 플랜이 사라지잖아요. 그 문제를 해결하기 위해서 어떤 전략이 좋으냐 지금 나와 있죠. 서울 부동산의 미국 주식 그리고 골드를 첨가하면 둘 다 다 사면 어떠냐 굉장히 재밌죠.
그래서 나와 있습니다. 그래 은 피할 수 없어요. 근데 하락률이 확 줄었죠. 10% 줍니다. 그리고 우리 부동산 시장 참가자 입장에서 가장 길고 힘들었던 2011년에서 14년 사이에 있었던 하우스 포 사태도 거의 피해 가죠. 그러면서 수익률이 얼마냐 하면 연환산 복리 수익률이 88%가 여러분 마음에 드시나요. 굉장히 좋은 전략이 하나 나왔습니다. 그래서 서울의 아파트든 뭐 수도권 아파트든 전국의 아파트든 다 좋습니다. 왜냐면 가격은 비슷하게 움직이니까 그런 아파트를 가지고 있는 상황에서 내가 최대의 노후 리스크는 뭐냐 이렇게 생각하면 고점에 잘 팔면 되는데 문제가 손 술수 없이 다 폭락해 버리는 경우에는 내 노후 설계가 다 무너지는 문제들을 어떻게 되든 해지를 해야 되겠죠.
그죠. 그래서 그 돈을 인출해야 돼 그 인출 전략을 짜데 있어서 가장 쉬운 방법이 뭐냐 하면 우리가 부동산에 다 오인돼 있지만 나머지 현금들고 어떻게든 50대 60대에 국민 연금 받으러가기 전까지 열심히 포트폴리오를 미국 주식의 금 이런 것들로 포트폴리오를 좀 짜 보자라는 거죠. 자 이제 더 나가서 한 발 더 나가서 인출까지 이제 해보겠습니다. 인출이 뭐냐면 이제 어 지금 보유했던 전략을 성공적으로 마무리하셔서 자녀들 시장과 보내는 시기가 됐든 아니면 국민연금을 받으러 가면서 이제 노후에 대가 대충 쓸 돈들이 확정된 시기에 집을 좀 줄이던가 아니면 주택연금을 가입하던 해 아무튼 인출 전략들은 이제 쓰셔야 되지 않습니까 그 인출 전략을 쓸 때도 방금 이야기했었던 전략들이 되게 좋습니다.
어 이제 소개하는데요. saip 아는 전략을 오늘 여러분한테 소개합니다. saip 뭐냐면 서울 아파트 인슈런스 포트폴리오 약체입니다이 무슨 말이냐면 여러분들이 보유하고 있는 부동산 가격이 대폭락 5는 시기가 우리나라는 10년에 한 번씩 옵니다. 언제 97년 외 아이기 그리고 2008년부터 2013년까지의 5년 동안의 하우스 포사 그리고 2022 23년에 갭투자 장세 붕괴 이렇게 세 번 있었죠. 그리고 그 세 번 모두 한 30% 빠졌습니다. 실거래가 기준으로 한 30% 빠졌습니다. 자 그때 내가 아파트만 들고 있으면 망하는 거죠. 그리고 그때 심지어 내가 은퇴한다 그 큰일나는 거죠이 문제들을 해결할 수 있는 마지막 순간에 제일 좋은 집에서 난 거기서 살다 죽고 싶어 이러신 분들도 저는 되게 많이 봤거든요.
그러면이 포트폴리오의 이름이 뭐냐면 바로 서울 아파트 죽죽 포트폴리오라고 제가 부르는 건데 간단하게 말씀드려서 서울 아파트 가격이 폭락하는 순간이 포트를 가지고 있으면 성과가 더 확대돼서 서울 집값이 폭락할 때 갈아탈 수 있는 기회를 주거나 또는 서울 아파트를 폭락하는 순간에 내가 은퇴를 하더라도 팔더라도 큰 지장이 없게 왜냐면 딴 데에서 돈을 버니까 그렇게 만들어 드리는 전략입니다. 보시죠. 노란박스 하우스 포어 사태 그리고 여기 또 노란박스 2022년 23년에 부동산 시장의 폭락 사태 때 어 파란선은 saip 서울 아파트 인슈런스 포트폴 예 성가요 그리고 요거는 그보다 좀 더 완화된 어 sa3 포트폴리오입니다.
자 보시면 어때요 여기 폭락할 때 폭락할 때 수익이 더 좋아집니다. 그 이때 우리가요 포트폴리오를 가지고 있다면 인출이 굉장히 쉬워지겠죠. 주택 가격이 오르거나 빠지거나 상관없이 꾸준히 우리는 집을 줄여도 되고 늘려도 되고 마음대로 할 수 있습니다이 포트폴리오를 아까 했던 금과 미국 주식에 투자했던 것을 약간만 변형하면이 포트폴리오를 만들 수 있습니다. 아까 다 했었기 때문에 여러분한테 편 합니다. 자 미국 주식 했죠. 아까 예 아까 우리죠. 2억 5천씩 샀죠. 예 그거를 3분 1을 사는 거죠. 미국 주식 1 금 1 그리고 미국 채권 1 약간의 안정성을 주기 위해서 채권을 사 거죠.
요게 뭐냐 sa1 아까 요놈입니다요 파란선 파란선 좋죠. 근데이 파란선이 문제가 좀 있죠. 언제입니까 2006년 때는 좀 부진합니다. 그 왔다 갔다 하는 면은 있지만 상당히 집값이 폭락할 때 굉장히 잘 버텨지고 잘 올라가는 특성을 지니고 있습니다. 자 근데이 변동성이 싫다면요 밑에 걸 하시면 됩니다. 예 그다음은 어 미국의 500 s&p 500 그리고 금까지 똑같아요. 근데 비중이 아까 66% 40% 줄었죠. 그죠. 그리고 나머지 60% 뭘로 하냐면 달 예금 달러 선물 아까 했던 아까 우리 달러 예금 아까 5억 했던 거 잊어버리시면 안 됩니다.
그리고 우리 한국 예금 한국 채권 렇게 투자를 하게 되면 어 포트폴리오의 성과가 다과 같이 나오게 됩니다. 자 그래서는 연 수익률이 8% 와 너무 좋죠. 이걸로 그냥 하셔도 됩니다. 포트폴리오 너무 어렵 투자할 필요가 없어요. 대신에 리스크는 좀 있습니다. 왜 여기 나오죠. 최대낙폭 -14% 아까 그래도 그거보다 낫죠. 자 그다음에 saip 아까 이야기했던 다섯 개로 나눠서 두자를 했을 때 수익률은 6.2% 아지 떨어집니다. 당연히 떨어지죠. 채권이 많으니까 그러나 대신에 얘는 최악의 역사상 최악의 폭락이 와도 7% 밖에 안 빠져요 그리고 샤프 지수라고 해서 위험 대비 조정 수익률은 얘가 월등이 좋습니다.
자 누가 좋다 말 못합니다. 그냥 둘 다 좋아요. 성향 따라 하십시오 난 간편한게 좋아 하면 첫 번째 거를 하면 되고 요 돌아갈게요 여기 첫 번째 걸 하면 되고요 난 그래도 좀 복잡하게 안정적인게 좋아하면 어 두 번째 걸 하시면 되겠어 그래서 이걸 가지고서 이제 하겠습니다. 순자산 10억이 어 여기 탑입니다. 3,500원 아니고요 500만 원입니다. 3500으로 적죠. 월 500만 원을 인출하는 분이 55세에 그까 이제 저 저죠. 페르소나가 접니다. 5060이아요. 그러니까 제가 해야죠. 그래서 제가 10억을 가지고 있고 월 500만 원을 인출하면 국민 연금을 65세에 수령하면서 100만 원씩 받는다라고 가장했을 때 이런 상황이 펴져 그 지난 2000년부터 시작해서 최근까지의 성과를 대입해 가지고 현실적으로 다시 앞으로 다가올 25년이 과거 25년처럼 한 번 더 사이클이 온다라고 가정하고 만든 시뮬레이션 돈이 얼마가 되죠.
한 40억까지 늘죠. 그래서 10억 정도를 갖고 계시는 분들이 노후를 걱정하시면서 그기다 인플레이 가정해서 출하시 그러면 그다음에 이제 5억 이니다. 순자산 5억을 갖고 계시는 분이 역시 인출하면 아까보다는 훨씬 적죠. 그러나 괜찮습니다. 굉장히 잘 버티는 포트폴리오를 가지고 있죠. 근데 이때가 좀 무섭죠. 초장에 좀 돈을 많이 빼니까 무섭잖아요. 어떻게 하냐면요 아주 쉬운 전략이 하나 있습니다. 여러분한테 제가 오늘 설명을 드리는데 우리가 아까 봤던 수익률이 연환산 복리 수익률이 한 88% 나왔잖아요. 자 그러면 은퇴를 언제 하느냐를 발정 드리면 되는 거죠.
지금 초기에이 사람이 은퇴하고 난 다음에 줄었을 때 스트레스 받았을 거에요. 요런 문제를 해결하는 방법이 있습니다. 여러 어떻게 하면 되죠. 예 두 자릿수 수익이 났을 때 은퇴를 하는 거죠. 아 이해되 다시 할까요. 아 그니까 수익이 88%는게 어떤 애는 15% 나고 어떤 애는 5% 나서 88% 나오는 거잖아요. 그러면 은퇴 시점을 두 자릿수 수익이 날 때 은퇴를 하면 걱정이 없죠. 수익이 안 좋을 때 은퇴하면 곤란하지만 얘는 안정적이니까 한 5년 참으면 한 번은 10% 수익이 날 거 아닙니까 20% 수익도 나고요 그해 은퇴하라는 거죠.
그럼 그때까지 뭐 하냐고요 열심히 일을 해야죠. 공공 글로라도 해야죠. 그죠. 아니까 제 이야기는 은퇴의 시점을 자기가 정할 수 있다는 거죠이 전략들을 가지고서 부동산이 하나 있든 없든 중요하지 않고요 자신이 가지고 있는이 금융 자산을 어떻게 잘 활용해서 돈을 뺄 것인가 할 때 있어서 두 가지 방법을 가르쳐드린 거죠. 정률로 5천만 원씩 빼는 방법도 있지만 그게 스트레스를 받을 수 있잖아요. 그 스트레스를 해소할 수 있는 방법이 뭐죠. 수익이 좋은 해 어하는 거죠. 수익이 안 좋아요. 악자 같이 다녀야지 조금 더 저축하고 다니는 거죠.
그래서 수익률이 확 터지는 해 올해 같은 애죠. 올해처럼 자산 배분한 사람들은 다 20% 수익이 난 하거든요. 왜냐면 금값이 오르고요 환율이 상승하면 자산 배분하는 사람들 입장에서는 최고의거든요. 올해가 지난 10년간 수익률 최고의 해가 오해일 거예요. 2018년만 아 2017년만큼 좋은 해예요. 올해가 그 반도체대 슈퍼 사이클 왔던 2017년만큼 올해 수익률이 좋은 해거 이런 해 은퇴를 하시는 거죠. 그러면 그 뒤에 스트레스를 안 받죠. 인출을 하더라도 이걸 조금 더 세게 또 하나 더 하자면 인출을 하고 있는 중에 손실이 나잖아요.
그 해는 인출 금액을 좀 줄이는 거죠. 왜 5천만 원씩 빼는게 고가를 시킬 수 있잖아요. 어떻해요. 구해 한 3천만 원 빼는 그리고 난 다음에 20% 났어요. 그러면 작년에 못 뺐던 걸 같이 빼면 되겠죠. 와우 훨씬 더 유연한 설계가 가능하죠. 그래서 오늘 강의 세 가지 이야기했습니다. 첫 번째 인출의 순서는 IRP 그다음 개인 연금 순서를 하시는 거고 개인 연금에 ISA 계좌들은 만약에 연금 인출 하실 거라면 ISA 계좌 있던 돈들은 3년마다 개인 연금 연금저축 계좌로 관시 이걸 극대화시키는게 좋다 말씀을 드렸고 두 번째 우리나라 부동산 우리나라 5060 세대들의 가장 재테크의 문제는 전체자산의 대부분을 부동산에 오인돼 있는데 부동산 한번 빠지는 순간 그 스트레스를 말도 못 하고 은퇴도 못한다이 문제들을 해결하기 위해서는 미국 주식과 금이라는 다른 자산에 대한 포트폴리오가 지금부터라도 좀 했으면 좋겠다 마지막 세 번째 자 그렇게 해서 목표를 달 하고 안정적인 소득을 가지고서 은퇴를 하겠다 돈을 인출하다 생각하셨을 때 꿀팁 수익률이 잘나는 해에 은퇴를 하시게 좋겠다 그리고 더 더 나가서 인출하는 중이라도 마이너스 손실 10년에 한 번 마이너스 나잖아요.
그 해는 좀 인출을 줄이고 수익이 10% 이상 난 해에 그동안 인출 못했던 걸 크게 인출을 하면 어쨌든 우리 라이프 사이클이라는게 매년 어디 해외 가야 되고 매주 골프 쳐야 되는게 아니잖아요. 어떤 해는 아유 돈 좀 적게 드는 운동도 하고 어떤 애는 돈 좀 많이 들어오면 해외도 가고 하는 거지 무조건 월급 월급 장이 생활 때처럼 매달 얼마 얼마를 무조건 찍어야 된다라는 생각만 버리면 훨씬 더 유연하고 재미있는 노후생활 설계가 가능하지 않냐요 말씀을 오늘 강의로 준비를 했습니다. 지금까지 경청해 주셔서 대단히 감사합니다. Oh
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