빚으로 버티는 부동산 결국 집값 끌어 내린다? (김광석 교수 3부)

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부채 문제의 본질을 파악하려면 갚을 수 있는 부채인가 갚을 수 없는 부채인가 이걸 판단해야 되는데 갚을 수 있는 부채만 2천조다 뭐가 문제입니까 그 왜 문제라고 하는 거죠. 갚을 수 있는데요. 안녕하세요. 박상학기자입니다. 이번 시간엔 경제 읽어주는 남자로 유명하신 김광석 교수님 모셨습니다. 가계부채 문제를 좀 얘기를 해보려고 하는데 시장에 큰 위험 요소로 하나로 가계부채에 대한 경고가 좀 나오는 상황이고 이런 상황에서도 좀 책은 또 대출 규모가 좀 늘었다는 그런 소식도 있었는데이 가계부채 문제에 대한 좀 본질을 좀 어떻게 이해를 좀 해야 될까요.

아네 너무 좋은 질문 주셨고요 저의 소견을 말씀드린다면 가계부채 문제 있다라는 것은 뭐 국제기구 imf나 iif와 같은 금융안전협회 같은 이런 국제기구 혹은 국제기구 성격에 외부 저명한 기관들도 한국 가계부채 문제 있다 지적합니다. 그리고 여러분들도 한국 가계부채 문제 있다라고 다 느끼실 겁니다. 근데 뭐가 문제냐라고 여쭤보면 머뭇거리시는 경향이 있으세요. 단순히 문제라고만 생각하시는 거예요. 그 문제는 규모에 있다고 생각을 하세요. 왜냐하면 가계 부채 지금 1900조니까요. 2천도니까요. 근데 규모의 문제 있다는 그런 말씀은 죄송한 표현이지만 제가 연구 인생 커리어 동안 내내 들었어요.

10년 전부터 계속 들었어요. 규모의 문제 있다 그러니까 천조원 돌파할 때도 문제다 제 기억에는 2013년입니다. 가계부채 규모 문제 있다 근데 마치 폭탄이 터질 것처럼 그러면 천조원 돌파하면 문제입니까 1100조 온돌판 문제 1900조원 돌파하면 또 문제예요. 2000조 돌파 하면 그때부터 문제예요. 규모에 대해서 왜 문제를 삼죠. 뭐가 문제인지 본질에 대해서는 생각을 잘 안 해보셨어요이 가계부채를 구성하는 지배적인 그 규모 절대적인 규모가 부동산 대출이죠. 부동산 대출이 무너지면 당연히 가계부채 문제는 터질 수 있습니다. 그러니까 집 가격이 지금부터 23년 하반기에 더 조정이 오면 가계부채 문제는 조금씩 문제가 될 수 있을 거라고 생각합니다.

그런데 의외로 제가 드리는 말씀은 그런데 의외로 그런 가격 흐름을 보면서 그리고 가게의 그 대출의 주체들이 배출을 적극적으로 갚아 나온 거예요. 그러니까 우리가 걱정하는게 가계부채 문제의 본질이 규모에 있다고 한다면 그 규모의 절대적인 계층이 누굴까요. 고소득계층이에요. 일본이 저소득계층부터 5분이 고소득계층까지 나열해보면 사실 그 가계부채 절대적인 규모는 2천조원 중에 2천조라고 해 볼게요 2000조원 중에 대략 한 1900조 원이 중고소득층에 부채입니다. 나머지 능력이 있는 사람들의 그리고 백종원 정도가 취약계층에 부채예요. 백조원이 조금 안 됩니다.

무슨 말씀드리냐 고소득층은 평균적으로 갖고 있는 그 부채의 규모가 2억 3억이에요. 근데 저소득층은 부채를 갖고 있지만 다르죠. 그러면 전체 부채의 규모에서 절대적인 비중을 차지하는 것은 중고소득층이라는 거죠. 그렇죠. 자 그러면 가계부채 문제가 있다라는 지적을 할 거라면 고소득층의 부채가 문제가 있다라고 지적하는 거예요. 근데 제가 이거부터 말씀드릴게요 고등층 걱정하지 마세요. 여러분 고소득층 걱정할 때가 아닙니다. 왜 자꾸 고소득층 복잡하세요. 가플 능력이 있다니까요. 갚아 나가고 있어요. 그것을 확인할 수 있는 절대적인 지표가 채무상환 비율입니다.

dsr이라고 합니다이 dsr의 개념은 분모의 가처분 소득을 놓으시면 됩니다. 기자님의 가구 소득이 있잖아요. 그 가구 소득을 합산해서 분모에 놓으세요. 그리고 매월 갚고 있는 원금과 이자액이 있을 거예요. 그걸 합해서 원리금 상환액이라고 하죠. 그러면 분모의 소득 분자의 원리금 상환액 예를 들면 가처분 소득이 가구당 천만원이다 근데 분자의 원금과이자 상환액이 예를 들어서 원금은 150만원씩 갚고 이자는 50만원 갚는다 그러면 200만원이 원리금 상환액이죠. 맞죠. 계산하면 이게 dsr이 몇 퍼센트입니까 20%잖아요. 근데이 dsr이 높으면 고위험군이에요.

40%를 초과하면 누가 40%를 초과할까요. 1 2분이 저소득층입니다. 그리고 1 2분이 저소득층은 원래부터 40%를 초과했었는데 더 올라갔어요. 결국 소득이 뒷받침이 안 되고 쪼들리고 생계형 대출인 거예요. 부동산 대출이 아니에요. 근데 고도득층의 경우에는 채무상한 비율이 오히려 떨어졌습니다. 빚을 갚아 나갔다는 뜻이에요. 어 금리가 오르네 빚 갚아 버려 이렇게 의사결정하는 거야 그리고 집을 정리해요. 그러니까 그런 과정에서 22년 집값이 떨어진 겁니다. 그러니까 고소득층 걱정하지 마세요. 빚 갚을 능력이 있는 거야 그러니까 부채에 부채 문제의 본질을 파악하려면 갚을 수 있는 부채인가 갚을 수 없는 부채인가 이걸 판단해야 되는데 갚을 수 있는 부채만 2000조다 뭐가 문제입니까 왜 문제라고 하는 거죠.

갚을 수 있는데요. 빌 게이츠가 예를 들어서 뭐 몇 천조의 부채를 갖고 있어요. 걱정되십니까 갚을 수 있다잖아요. 왜 자꾸 걱정하시는 거예요. 근데 500만원 빚졌어요. 학생이 대학생이 500만 원 빚졌어요. 못 갚을 거 같아요. 그거 걱정해 줘야죠. 빛의 규모를 가지고 부채의 문제에 있다라고 해버리면 본질을 흐트리는 거예요. 근데 지금 이렇게 분석을 해보면 누구의 문제냐 백조의 문제고 그 백조는 취약계층에 부채 그걸 우리는 취약 차주라고 합니다. 취약 차주의 정의는 첫 번째 조건이 다중채무자야 돼요 예를 들면 주택담보대출도 있어요.

신용대출도 있어요. 또 마이너스 통장도 있어요. 카드 대출도 있어요. 이렇게 세가 3건 이상의 대출을 가지고 있다 그럼 다중채무자입니다. 그리고 다중채무자이면서 두 번째 조건이 있는데요. 두 번째 조건은 취약계 취약 차주의 정의를 말씀드린 겁니다. 두 번째 한 가지 기준은 신용등급이 저신용등급이어야 돼요 1등급부터 10등급까지 있으면 저신용등급 8 9 10등급 저신용등급이죠. 혹은 저소득계층 1분위부터 10분위기까지 소득 수준별로 쭉 나열하면 소득수준 가장 낮은 계층이 1 2 3분이거든요. 이게 저도 깨집니다. 자 그럼 말씀드리면 이런 거예요.

다중채무자이면서 저도 저소득층이거나 혹은 다중채무자이면서 저신용등급인 이런 계층을 취약 차주라고 합니다. 취약 차주는 다시 말하면 빛을 변제하지 못할 가능성이 높은 계층 이들이 짊어지고 있는 부채의 규모가 오류 퍼센트 정도 돼요 아까 말씀 나누신이 천조에 해당되는 부채 규모에서 그래서 제가 백조라고 한 겁니다. 2000조의 문제가 아니라 고소득층이 제일 멋진 이천조의 문제가 아니라 저소득층이 짊어진 백조의 문제다라고 말씀드리는 것이고 결국 이들의 빚은 신용등급도 낮기 때문에 은행에서 대출을 못 받아요. 그럼 2금융권 상금 문건호가요 그러니까 이자상환 부담에 허덕입니다.

부채 문제의 본질은 이것이고 제가 가계부채 문제 있다라고 합니다. 제 유튜브에서도 있다 그리고 부동산 가격은 상승 반전한다라고 얘기하면이 두 가지가 어 상충되는 거 아닙니까 근데 지금 말씀대로 그냥 상충됩니까 그렇죠. 별개의 문제네요. 가계부채 문제 있는 거 맞아요. 그러나 그 문제의 본질은 저소득층의 부채인 거고 고소득층의 문제가 아닌 거고 재발 고소득층 걱정하지 마십시오 알아서 잘 먹고 잘 살고 잘 투자하고 먼저 지금 반등하는 지점에 매물 알아보고 그리고 금리 올라갈 때는 빨리 변제하고 충분히 움직입니다. 고속충 걱정하지 마세요.

가계부채 문제 있다라고 오해하시는 분들은 고소득층의 부채가 문제 있다고 시인하는 거가 되거든요. 그거 아닙니다. 마지막 주제로 좀 분양시장 얘기를 좀 해보면 좋을 것 같습니다. 지금 뭐 분양시장도 지역마다 좀 양극화 현상이 나타나고 있는 것도 현실인데 어떻게 좀 전망하고 계시나요. 지금 미분양 주택 건수가 어쨌든 정점 찍고 해소되고 있는 흐름인 건 확실합니다. 제가 작년 22년 10월에도 23년 경제 전망설을 낼 때 명확히 그렇게 말씀드렸죠. 23년 중반을 지점으로 해서 미명주택 건수가 해소될 수 있고 그리고 묘변주택 건수가 위험 구간을 6만 5천 5조로 정도로 둡니다.

6만 5천원 지점에 오거나 그 미트로 내려가는 지점 그런 지점이 매매가격 등락률이 상승 반전하는 지점과 만날 것이라고 저는 해석을 했습니다. 지금도 그 생각에는 변함이 없고요 근데 그런 지점이 거의 온 거죠. 그러니까 7만 5천원 미분양 주택에서 72,000원 7만 천호 68,000원까지 떨어졌죠. 미밴 주택 건수가 확실히 해소되고 있습니다. 그런 현상은 어쨌든 뭐 분양시장 대해서는 다시 분양 열기가 살아나고 있다라는 것을 반증해 주고요 물론 지역마다 좀 천차만별이 성격이 있어요. 대표적으로 서울의 경우에는 묘병주택이 일도 없습니다.

없어요. 미국년 주택이 그러니까 당연히 가격이 가장 먼저 반등하는 지역이 되기도 합니다. 그리고 뭐 미면주택이 많이 쌓인 지역 중에 하나가 대구 경북 충남 이런 지역들이 3대 지역이 가장 많이 쌓였는데 제 특정 지역을 걸어서 죄송합니다만이 지역의 미변 주택 건수가 가장 많아요. 근데이 지역도 매우 완만하게 남아 해소되는 추세에 있습니다. 그러니까 지금 서울만 해소되는게 아니라 전국적으로 밀면 주택 건수가 같이 해소되는 흐름에 있습니다. 다만 좀 걱정되는 것은 악성미분양 주택 중공업 이것은 여전히 남아 있습니다. 남아있기 남아 있고 충분한 속도로 해소되지 않고 있기 때문에 이건 걱정이 됩니다.

이런 것들 때문에 매매가격이 강한 반등은 어렵다 그러나 대세적으로 미묘한 주택 건수가 해소되고 있는 건 팩트이기 때문에 그런 관점에서 분양시장에 어쩌면 이제 매수하려는 의지가 조금 더 강해진다 예를 들면 이런 거예요. 5천만 명 중에 5천만 명이 하락할 거라고 믿으면 하락하는 겁니다. 아무도 안 사니까 근데 그 중에 예를 들어서 3천만 명이 상승 반전할 거야 믿고 상승의 베팅을 해요. 그럼 상승 반전을 일단 넘게 그러니까 그런 식으로 움직이는 거야 시장이 그런 관점에서 매수세가 다시 플러스로 반등하는 흐름 이런 것들이 미면주택 건수가 다소 회수되는 추위를 계속 가져갈 것으로 생각을 합니다.

분양가가 분양시장에서는 좀 계속적으로 어떤 방향으로 좀 나타날 거라고 붙이는 22년 23년에 주택 가격이 조정된이 흐름은 생각보다 많이 조정된 거예요. 무슨 말이냐 직감만 놓고 등락률을 계산하면 당연히 20년 21년에 폭등했고 22년 23년에 그렇게 조정 안 됐다고 생각할 수 있잖아요. 근데 물가상승률을 감안하면 사실은 이것은 굉장히 많이 조성된 이해가시죠. 모든 물가가 예를 들어 5% 올랐는데 그러는 동안 집값이 5% 떨어진 것과 5%가 아니라 0%로 물가가 안 오르는데 5% 떨어진 건 다르다는 거죠. 그런 것도 저는 상당부분이 거시경제적으로 영향을 미칠 거라고 생각합니다.

혹시 이제 뭐 그동안 건설사들도 분양이 잘 안 돼서 좀 위기라는 얘기도 나왔는데 전설사들의 속내를 좀 어떨까요. 앞으로 좀 그런 전망을 봤을 때 건설사들은 당연히 이런 반등 국면 변곡점이라는 측면 모니터링 하고 있습니다. 이제 미분양 주택 건수가 저는 해소된다고 말씀드렸는데 해소될 거라고 전망한 근거가 아까 수유 때문에 그렇다고 말씀드렸죠. 근데 미분양 주택 건수가 해소되지 않을 거라고 생각하시는 분들 계세요. 왜냐면 2차 하라고 온다 아니면 계속 하락한다라고 주장하시는 분들의 근거는 근데 민원 주택 건수가 해소되지 않는다라고 주장하시는 분들의 근거 가장 지배적인 근거는 분양률이 낮아서다 분양을 안 해서다 건설사들이 안 팔리는데 왜 분양하냐 이렇게 말씀 많이 하세요.

그러니까 지금 수유세가 미진에서 분양률을 줄인 거예요. 이렇게 보고 있습니다. 그런 관점에서 뭐 상위 10대 건설사들은요 경영전략 계획을 굉장히 면밀하게 세우고 있습니다. 그래서 하반기에 어떤 기회가 올지 차츰차츰 준비하는 그런 과정이라고 저는 말씀드리고 싶습니다. 혹시 마지막으로 그 입주물량 변화에 따라서 집값이 더 이제 크게 오를 수 있다는 의견도 있으시던데 그런 부분에는 어떻게 보시나요. 뭐 집값이 저는 개인적으로 입주물량이나 이런 부동산 시장에서 나타나는 그런 현상들도 부동산 매매가격 영향을 미치겠지만 거시경제적으로 강한 상승을 만들 만한 요인이 하나도 없다 강한 상승을 만들 요인은 하나도 없는 거예요.

왜냐면 경기침체 국면이고 경기도 뭐 23년 상반기 바닥 찍고 회복은 되지만 지지부진한 회복이고요 그리고 물가도 그룹 물가도 정점 찍고 떨어지기는 있지만 상승률이 떨어지고 있지만 여전히 높은 물가고 금리도 동결한다지만 높은 금리에서 동결하는 거고 그러니까 이런 것들이 부동산 매매 가격을 강하게 상승시킬 만한 압력은 사실 안 된다 뭐 그런 것들이 상승 압력으로 작용하겠지만 그건 일부에 해당된다 그러니까 매매가격을 결정하는 요소가 100가지도 넘어요. 그중에 역전세에 난 하나만 보고 매매가격이 떨어진다고 해서 안 되고요 입주물량 하나만 보고 가격이 극장적으로 상승한다고 봐도 안 되고 배경까지 지표를 고루 보면서 아마 오는 말씀 속에 나름 한 100가지는 아니더라도 한 40까지의 그런 변수들을 고루 관찰한 거 같아요.

그러면 이런 것들을 종합해서 의사결정에 대한 조언을 드려야 되는 것이지 하나만 놓고 그럴 것이다 이렇게 의견을 드리긴 좀 어려울 것이다라고 생각합니다네 됐습니다. 오늘 좋은 말씀 많이 해주셨습니다네 여기까지 읽겠습니다. 감사합니다.