저자: 홍춘욱 · 한국인
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집값은 실질 기준으로 2019년 수준까지 조정돼 내집마련 여건이 개선됐다는 판단. 향후 공급 공백(2025년 이후 입주 물량 급감)으로 하락 후 바닥 형성 가능성이 있으나, 금리가 핵심 변수. 반등 형태는 V자나 W자이며 U자는 아니라고 봄. 지역별 격차가 크고 갭투자 많던 지역은 회복이 더딜 것. 분양시장은 PF 부담과 규제로 고분양가 유지 전망. 건설사 실적은 부진하나 대형사 도산 우려는 낮음. 3기 신도시는 입주가 2030년대로 늦어 가격 전망에서 배제해야 한다고 봄. 무주택자는 매수 기회, 1주택자는 상급지 갈아타기, 다주택자는 똘똘한 한 채 보유 권장.
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그래서 빠질 때도 시원하게 빠졌지만, 오를 때 입주물량이 없는 장세여서 오를 때 어떻게 될지 모릅니다. 그래서 저는 U자는 아닌 것 같아요. 차라리 V자나 W자지, U자는 아닌 것 같다고 봅니다. 안녕하세요. 이번 시간엔 프리즘 투자자문 대표이자 30년차 이코노미스트인 홍춘욱 박사님과 함께 내 집 마련 타이밍에 대한 이야기를 해보겠습니다. 안녕하세요, 반갑습니다. 집값이 떨어지고 있다고는 하지만 무주택자들은 여전히 불안한 상황이잖아요. 평소 2019년 수준이면 사도 좋다는 말씀도 하셨는데, 어떤 기준으로 판단하신 건가요.
두 가지인데요. 2019년 가격 정도가 되어야 마음이 편하다는, 안전마진 같은 게 있습니다. 그때보다 금리가 많이 떨어졌지만 여전히 높으니까, 소득 대비 저평가된 수준에서 사고 싶은 마음이 크죠. 주택을 살 때 보통 세 가지를 봅니다. 첫째는 소득이고, 둘째는 차입금리입니다. 2019년에는 2%대, 3% 초반이 우세했다면 지금은 3% 후반에서 4% 초반이니까 1%포인트가량 높습니다. 그래서 2019년 가격에 플러스 알파가 있으면 참 좋은 거죠. 금리 부담은 앞으로 계속 치러야 하니까요. 셋째는 절대 가격 수준인데, 우리는 항상 명목 가격으로만 보시는데 그러면 안 되고 실질 가격을 봐야 합니다. 작년에 인플레이션이 5~6%씩 났으니 집값이 가만히 있더라도 실질적으로는 5% 빠진 거거든요. 이걸 다 종합해 보면, 2019년 가격에 살 수 있다면 소득 증가와 인플레이션까지 감안할 때 실질 가격으로는 15~20% 떨어진 셈이라고 볼 수 있습니다. 나의 구매력도 늘었고, 금리가 1%포인트 정도 올랐지만 실질 가격이 10~15% 빠진 수준이라면 버틸 수 있죠. 그러니 2019년 가격으로 거래되는 단지나 매물이 나온다면, 제 입장에서는 큰 위험이 있다고 말하기는 어렵다고 생각합니다. 금리가 1% 정도 높은 건 감내할 수 있는 수준이고, 마음 편하려면 실질 가격이 10% 이상 빠져 있어야 하겠죠.
금리가 제일 중요합니다. 미분양은 지역별 편차가 큽니다. 서울과 수도권은 미분양이 별로 없는데, 일부 경기·인천과 지방 광역시에서는 미분양이 보입니다. 경기가 어디가 제일 좋냐고 물으면, 자동차 업종과 금융 쪽, 최근 증권사 이익이 엄청났다고들 하잖아요. 그런데 이런 걸 보면 몇몇 업종만 좋은 거예요. 전국적인 소득 증가가 나오는 게 아니라 일부 업종만 좋고 나머지는 어려우니 소득 전망도 일부만 좋은 거죠. 그 지역에 미분양이 쌓여 있다면, 경기가 안 좋은 지역의 미분양은 곤란하니 이런 점들을 반영해서 보셔야 합니다.
착공이 2020년을 고비로 21~22년에 조금 늘었다가, 22년 작년부터 계속 줄었어요. 2~3년 뒤 입주를 생각하면, 25~26년으로 가면 입주가 엄청 줄어듭니다. 개포, 반포, 광명, 강동 등 수도권 입주장이 몇 개 있는데, 이 입주장이 끝나면 입주 공백이 상당 기간 이어질 것 같아요. 지난 20년간 서울 지역 신규 입주가 연평균 4만 호였던 큰 시장인데, 그때 되면 만 호 밑으로도 떨어질 것 같습니다. 올해는 일단 너무 적었어요. 하반기 개포 입주가 있으니 평년의 절반 정도인 2만 호 정도로 보이고, 내년에도 강동 입주 만 호 외에는 거의 없고, 25년을 넘어가면 거의 0입니다. 부동산 시장이 언제 바닥인지, 더블 딥이 올지는 저도 모르겠습니다만, 그 바닥 이후에는 공급 물량이 없어서 옛날처럼 미분양이 끝없이 쌓이는 장은 안 나올 것 같다고 봅니다.
하락장이 한번 오면 장기간 간다는 의견도 있죠. 그런데 저는 그 의견보다는 V자나 W자 반등에 동의합니다. 공급 물량이 많을 때는 장기간 가요. 대표적인 게 보금자리주택 시기인 2013~2016년인데, 이때 U자로 길게 기었잖아요. 2013년에 바닥을 쳤지만 2016년까지 미분양도 많고 정말 힘들었어요. 보금자리주택이 매년 20만 호씩 착공됐고, 세곡·자곡·내곡·상암 등에서 입주가 얼마나 많았습니까. 그 물량들을 소화하고 나서야 17년부터 탄력 있게 올랐죠. 이런 점들을 보면 이번 장은 V자든 W자든 물량 부담이 그렇게 크지 않은 장이에요. 대규모 입주 사태도 없으니까요. 빠질 때는 시원하게 빠졌지만, 오를 때는 입주물량이 없는 장이라 오를 때 어떻게 될지는 모른다고 봅니다. 그래서 U자는 아닌 것 같고, 차라리 V자나 W자죠. 바나나 모양으로 가려면 물량을 소화하는 기간이 필요한데, 이번에는 입주물량이 너무 없어서 그 과정이 필요 없을 것 같습니다. 결국 이번 장은 금리 장이에요. 금리가 많이 빠지면 V자가 나올 수 있고, 금리가 빠지다가 다시 올라버리면 W자가 되는 거죠. 지금은 금리가 가장 중요한 함수입니다.
또 하나의 변수는 전세 가격입니다. 전세가 많이 빠진 상황이라 전세 하락이 미칠 영향을 무시할 수 없어요. 좋은 전망만 해야 하는데 가격이 반등하더라도 모든 지역이 오르지는 않을 것 같습니다. 구매력도 있고 소득 전망도 밝고 공급 물량도 적은 지역은 금리가 떨어지면 탄력이 붙겠지만, 갭투자가 많았던 지역은 금리가 떨어져도 전세 가격이 쉽게 오를지 모르겠어요. 역전세에 대한 트라우마와 공포가 많이 생겼고, 전세 사기 사건도 많았죠. 더 나아가 갭투자한 집들이 경매로 넘어가거나 소송으로 이어지며 세입자들이 돈을 돌려받지 못하는 문제도 있었습니다. 이런 일을 겪은 분들이 과연 예전처럼 높아진 전세 가격을 수용하면서 들어갈까요? 아니면 반전세로 갈까요? 금리가 떨어지고 있으니 반전세 가능성이 그리 높지 않아요. 그러면 갭투자하신 분들은 가격이 올라도 재무구조가 회복되지 않는 상황이 올 수 있습니다. 그래서 전세 가격 급등으로 갭투자가 활발했던 지역은 다른 지역에 비해 회복이 느리지 않을까 싶어요.
분양시장은 그냥 이렇게 갈 것 같아요. 미분양은 늘지만 고분양가 논란 속에 계속 끌고 가려고 할 겁니다. 왜냐하면 PF, 즉 프로젝트 파이낸싱 대출 때문이에요. 미래에 현금흐름이 창출될 프로젝트를 담보로 미리 돈을 빌리는 건데, 이 대출의 미래 수익 전망이 흔들리고 있습니다. 금리가 급등락하고 가격도 급등락하면서 돈을 빌려주는 쪽은 더 높은 금리를 요구하게 됐어요. 연체율도 높고요. 그러니 사업장 입장에서는 금리 부담이 말도 못하게 올라갔습니다. 철근과 시멘트 가격이 하락 중이라고는 하지만, 올라갔을 때 원자재를 잡아 놓은 건설사들은 수지타산이 안 맞을 가능성이 생겼어요. 세 번째는 규제 문제가 아직 시원하게 풀리지 않아서, 공사 진행 과정에서 시간이 많이 걸린다는 점입니다. 둔촌주공을 보세요. 몇 년 전에 분양했어야 할 것이 오래 지연되어 난리가 났잖아요. 이런 사례처럼 불확실성이 훨씬 높아요. 분양가는 오르고, 분양가가 오르면 사업성이 나빠지니 미래 공급 물량은 줄겠지요. 그래도 지금 이미 절차를 밟아 착공하고 철거에 들어간 단지는 눈물을 머금고 가격을 인상하는 전략을 쓸 겁니다. 1차에서 원 판매가 안 되더라도 줍줍까지 가서 결국 다 팔아치우면 되니까요. 그러니 미분양이 빠르게 줄기는 어렵습니다. 이번 광명에서 본 것처럼 지역 내에서는 잘 안 될 수도 있지만, 둔촌주공에서처럼 인기리에 완판되는 일도 벌어졌죠. 그러니 분양가 인상과 시간을 파는 전략이 맞다고 확신한 건설사와 재건축·재개발 조합의 이익이 합쳐져서, 미분양은 일시적으로 잡히는 겁니다.
건설사들의 위기도 있죠. 상장된 주요 건설사 8곳의 재무제표를 다 보고 왔는데, 몇몇 건설사는 작년에 확실히 위험했습니다. 어떤 곳은 힘들었는데, 다행히 그룹에 속해 있던 덕분인지 자금난을 그럭저럭 이겨낸 모양입니다. 나머지 6개 사는 당장 현대건설을 보면 재무구조도 좋고 사업장도 나쁘지 않아서 어떻게 될 것 같지 않아요. GS건설도 그렇고, 삼성물산은 말할 필요도 없죠. 그 아래 중견 건설사들은 힘들긴 하겠지만, 어디 당장 엎어질 때가 보인다고 말하기는 어렵습니다. 신용도는 떨어졌지만, 망한다고 말하려면 부동산 시장이 지금보다 훨씬 더 나빠져서 미분양 줍줍도 안 들어오는 상황이 되어야 합니다. 아직은 그런 상황이 아니라서, 올해 실적은 힘들어 보이지만 대형 건설사가 도산해서 사업이 중단되는 사태는 아직 눈에 보이지 않습니다.
청약 대기자라면 어떻게 준비하는 게 좋을까요. 지금 급매가 시장에 남아 있고 경매도 남아 있는데, 꼭 청약할 필요가 있을까요. 물론 좋은 물량들이 나오긴 해요. 잠실의 크로바 같은 지역이나 아현 쪽처럼 좋은 지역도 꽤 있습니다. 그런데 분양가가 장난 아닐 것 같아요. 그 리스크를 감수할 만한지, 주변 급매물을 탐색하는 게 낫지 않을까 싶을 정도로 가격이 나올 것 같습니다. 이제는 묻지마 청약은 끝났다고 봐야 합니다. 꼼꼼히 따져보고 청약해야 해요.
잠시 잊혔지만 3기 신도시가 있죠. 지금 어떻게 되고 있을까요. 늘 하던 이야기인데, 이제 드디어 분양하고 착공한다고는 하지만 분양은 아직 멀었어요. 선분양도 사전청약만 했으니까요. 이게 검단신도시처럼 되지 않을까 싶습니다. 2018년에 3기 신도시를 발표했는데, 5년이 지나도록 땅을 파지 못하고 있어요. 입주는 빨라야 2030년대가 되겠죠. 그런데 그건 우리의 투자 시계로 보면 너무 멉니다. 아무리 전망을 열심히 해봐야 2025년 입주물량 정도나 계산할 수 있고, 그것도 아주 부정확해요. 거기에 LH 공사 사태까지 터지면서 광명지구까지 동력을 많이 잃었습니다. 대기하겠지만, 지금 가격을 책정할 때는 일단 배제해야 할 대상처럼 보입니다. 안타깝지만요.
마지막으로 투자 관점에서, 무주택자나 1주택자는 어떤 전략을 가지면 좋을까요.
전세금을 돌려받게 되실 때, 많이 올려줬던 전세금을 자기 돈으로 갖고 계신 분이라면 그래도 살 만하다고 봅니다. 이미 1주택자라면 지금이 상급지로 갈아타기 좋은 시기예요. 고가 주택일수록 더 많이 빠졌거든요. 거래가 안 되는 고가 주택은 말하기 어렵지만, 대단지이면서 고가인 주택 몇 개는 거래가 잘 되고 있습니다. 가격도 2019년 가격 수준에서 올라선 것 같아요. 같은 폭으로 빠졌다면 중급지는 절대 가격이 덜 빠지니, 더 많이 빠진 상급지가 눈에 들어오니 해볼 만하다고 봅니다.
다주택자라면, 힘든 장을 버텼는데 여기서 다 털기는 좀 그렇죠. 그분들은 홀딩하거나 똘똘한 한 채로 가지 않을까 싶습니다. 타이밍은 이미 대부분 놓쳤다고 봅니다. 가격 회복을 잘 확인하면서 똘똘한 한 채로 가는 게 좋겠죠. 우리나라에서 다주택자 포지션은 세금 측면에서 아직 매력적이지 않습니다. 예전처럼 주택임대사업자 등 임대사업자에 대한 혜택이 나오는 시점에 다주택자 전환도 고민해 볼 수 있겠지만, 지금 종부세나 양도세 개편이 소문으로만 떠돌고 실제로는 전혀 진행되지 않고 있는 게 현실이니까요. 그러니 숙제라면, 이번 반등장을 잘 활용해서 똘똘한 한 채로 가는 것이 맞을 것 같습니다.
알겠습니다. 오늘 내용 참고하셔서 내 집 마련하시는 데 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
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