저자: 홍춘욱 · 한국인
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부동산 시장은 2021년 가을 고점을 찍은 것으로 보이며, 앞으로 1~2년짜리 짧고 굵은 침체가 시작된 것으로 판단한다. 사이클 관점: 부동산 사이클은 15~20년 주기이며, 2006년 고점 이후 약 15년 만인 2021년 가을이 이번 고점으로 보인다. 공급이 사이클을 결정하는 핵심 요인이고, 금리는 불황을 만드는 요인이라고 설명한다. 공급 관점: PF 대출금리 12% 등으로 재건축·신규 사업이 지연되면서 향후 2년간 입주물량이 서울·수도권 일부(청라, 인천 등) 외에는 거의 없다. 공급이 부족하면 조정은 짧고 굵게 진행되고 반등이 나올 것으로 본다. 본격적인 상승은 그 이후 시점에 따져봐야 한다고 봤다. 미분양 관점: 현재 미분양 증가는 과거(1994~98년 외환위기기 20만호 이상, 2013년 하우스푸어 사태)와 비교하면 매우 적어 '마찰적 수준'이며 걱정할 정도가 아니라고 본다. 증가분은 중도금 대출 규제가 걸린 고가 단지, 오피스텔·도생 등 아파트 외 주택에 집중되어 있다. 3기 신도시 관점: 토지보상이 완료된 곳이 없고 입주가 5년 내 가능할지 불확실하다. LH 사태 이후 공공택지 공급의 신뢰도와 실현 가능성이 낮아졌으며, 3기 신도시가 우리나라 마지막 신도시가 될 가능성도 언급했다. 금리·전세 관점: 주담대·보금자리론 금리가 3%대에서 5%대로 상승했고, 전세자금대출은 7%까지 오를 수 있다. 서울 기준 전월세 전환율 3.2%에 비해 전세 보증금 대출 이자가 높아져 전세 수요가 약화되고, 전세 하락·월세 전환이 유리해진다. 이로 인해 갭투자자가 양쪽에서 타격을 받아 급매물이 나오는 것으로 해석한다. 금리 전망: 한국은행 기준금리 3%에서 연말 4% 가능성을 보고 있다. 미국 연준이 향후 1년간 금리를 동결할 것으로 보여 한국도 미국에 따라갈 수밖에 없다. 금리 인하는 빨라야 내년 9~10월 이후가 될 전망이며, 그 전에는 대출금리도 후행하므로 시장 회복은 내년 상반기까지 어렵다고 본다. 지역 관점: 송파·양천구 등 강남 주변 지역에도 급매물이 나오며 하락 태풍이 강남 중심부로 이동하고 있다. 이 상황은 내년 상반기까지 지속될 것으로 본다. 규제 관점: 취득세·등록세 등 규제가 여전히 과도하며, 서울·세종 등은 11월 규제 완화에서 제외될 가능성이 높다는 이야기가 많다고 언급했다. 결론적으로 현재 하락은 공급과잉이 아니라 버블 붕괴와 금리 충격에 따른 것이며, 짧고 굵은 조정 후 공급 부족으로 반등 가능성이 있다고 본다.
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요즘 부동산 시장 상황을 어떻게 보시나요. 하락이 본격화됐는데, 부동산 시장은 보통 15년에서 20년 정도의 사이클을 가집니다. 2006년에서 2008년 무렵이 고점이었고, 이번에는 2021년 가을이 고점으로 보입니다. 앞으로 상당 기간 어려움이 있겠지만, 부동산 사이클을 결정짓는 건 공급입니다. 금리는 불황을 만드는 요인이고, 공급은 회복을 만드는 요인입니다.
부동산 PF 대출 금리가 12%까지 오르면서 재건축 사업장들이 관리처분인가를 받고 이주까지 몇 년씩 걸리는 상황이 벌어지고 있습니다. 그래서 앞으로 공급은 한동안 부족할 가능성이 큽니다. 공급이 없을 때는 주택 가격 조정이 짧고 굵게 진행되는 경향이 있습니다. 밀린 미분양 물량이 없기 때문입니다. 오늘 청라를 다녀왔는데, 신도시 일부 지역과 인천 몇몇 곳을 제외하면 향후 2년 사이 입주물량이 거의 없습니다. 그래서 짧고 굵은 침체 이후 반등은 나올 수 있지만, 본격적인 상승은 그 다음에 판단해야 할 것 같습니다. 지금은 1~2년짜리 짧고 굵은 침체가 시작된 것으로 보입니다.
1994년부터 1998년까지 이어진 5년 하락장은 외환위기도 있었지만, 우리나라 역사상 최대 미분양이 발생했던 시기입니다. 20만 호 이상이 쌓여 있었습니다. 2013년 하우스푸어 사태 절정기에도 미분양이 20만 호를 넘었습니다. 반면 이번 부동산 침체는 가격이 너무 급등한 데 따른 버블이 터진 것이고, 금리 충격으로 시장이 붕괴된 성격입니다. 공급과잉으로 인한 입주물량 과다, 전세가 폭락에 따른 하락과는 다릅니다.
뉴스에서 미분양이 늘고 있다는 기사를 보면 앞으로 계속 늘어나 더 나빠지지 않을까 걱정하게 됩니다. 하지만 과거에 비해 지금의 미분양 물량은 상당히 적은 수준입니다. 서울에서만 수천, 수만 호씩 쌓였던 때와는 다릅니다.
이런 상황이 된 데는 문재인 정부 시절의 강력한 공급 규제가 영향을 주었습니다. 서울에서도 재건축을 추진하는 곳이 반포와 강동 정도밖에 없습니다. 지방도 일부 지자체를 제외하면 공급이 활발하지 않습니다. 오늘 인천공항고속도로를 타고 들어오면서 본 것도 인천 일부 오피스텔 단지 외에는 신축 아파트를 짓는 곳이 거의 없었습니다.
현재 나오는 미분양은 분양가 상한제 예외 지역, 자기 땅을 가진 곳에서 비싸게 분양하는 사업장, 아파트가 아닌 도시형생활주택이나 오피스텔 같은 고가 주택에서 주로 발생할 가능성이 큽니다. 전통적인 방식의 중대형 아파트 미분양을 찾기는 굉장히 어렵습니다.
미분양이 늘고 있지만 우려할 수준은 아닙니다. 미분양이 전혀 없다는 것도 문제입니다. 급하게 집을 구해야 하는 사람도 있으니까요. 미분양이 0이라면 분양가가 너무 싸다는 뜻이고, 미분양이 지나치게 넘친다면 분양가가 너무 비싸다는 뜻입니다. 가격이 유연하게 조정되는 것이 좋습니다. 지금의 반등은 역사적 평균에 비하면 절대적으로 낮은 수준에서의 움직임입니다.
미분양이 쌓이는 단지를 보면 대부분 중도금 대출 규제에 걸린 10억~12억 원 이상 아파트들입니다. 분양가가 옆 동네 급매물보다 비싸서 굳이 신축을 사야 하나 싶은 단지들이 많습니다. 이는 마찰적 요인이며 시장 전반의 현상이라고 보기는 어렵습니다. 뉴스에서 서울 아파트 분양이 85%가 밀렸다는 기사가 나오지만, 물량이 계속 부족해지면 장기적으로 또 다른 부작용이 생길 수 있습니다. 2023년에 입주가 조금 있는 정도로 끝나고, 3기 신도시도 토지보상이 완료된 곳이 하나도 없습니다.
하남 근처에 자주 가는 한정식집에는 "택지로 편입돼 문을 닫아야 합니다"라는 플래카드가 2년째 걸려 있습니다. 이것이 현실입니다. 2020년 LH 사태는 공공택지 정보를 미리 알고 땅을 사두는 문제로 큰 공분을 샀고, 멀쩡한 땅을 대토하거나 보상받아야 하는 사람들의 갈등도 심해졌습니다.
이번 3기 신도시가 우리나라 역사상 마지막 신도시가 될 수도 있다는 생각이 듭니다. 정부 주도의 택지 공급이 점점 어려워지고 있습니다. 3기 신도시 입주가 5년 안에 가능할지도 불확실합니다. 이대로라면 주택 신축은 계속 희소해질 텐데, 그렇다면 집값이 무한정 빠질 것인지도 따져볼 문제입니다.
분양가에는 다 이유가 있습니다. 미분양이 있던 상태에서 10억 원이 됐다는 것은 안타깝지만, 갭투자 열풍 속에서 억지로 끌어올린 가격은 무너질 수밖에 없습니다.
금리도 중요합니다. 작년 이맘때 주택금융공사의 보금자리론 금리는 3% 수준이었지만, 지금은 5%를 넘었습니다. 금리가 오르면 전세를 내놓기도 어려워집니다. 우리나라는 전세대출을 통해 전세 거래가 이루어져 왔는데, 6억 원 이하 보금자리론 금리가 5% 후반까지 올랐고 전세자금대출은 신용도가 더 낮은 사람들이 받기 때문에 7%까지 올라갑니다. 반면 전월세 전환율은 서울 기준 3.2%, 경기 기준 4% 초반입니다.
예를 들어 10억 원짜리 아파트 전세가 5억 원이라면, 5억 원을 월세로 전환하면 연 3%대가 되어 130~140만 원 정도의 월세만 내면 됩니다. 전세금 5억 원을 대출로 마련하는 것보다 월세가 훨씬 낫습니다. 2020년 임대차 3법 때문에 급등했던 전세가격은 경기 악화와 금리 상승으로 더 조정될 가능성이 큽니다. 전세에 들어가는 것은 지금 바보 같은 선택일 수 있습니다. 갭투자자는 양쪽에서 압박을 받게 됩니다. 전세자금대출 금리가 오르고, 실거주 세입자는 전세금을 깎아 달라거나 월세로 전환해 달라고 요구하며, 그 돈을 마련해 주어야 합니다. 지금 나오고 있는 급매물의 정체가 바로 이것이라고 봅니다.
내년 상반기까지 이 흐름이 끝날 가능성은 거의 없습니다. 한국은행 정책금리는 지금 3%이고, 연말에 4%까지 갈 수도 있다는 전망이 있습니다. 한국은행 총재가 말했듯이 우리는 미국 중앙은행으로부터 독립적이지 않습니다. 미국은 8월 잭슨홀 컨퍼런스에서 앞으로 1년간 금리를 내리지 않겠다는 입장을 밝혔습니다. 빨라야 내년 9~10월에 금리 인하가 가능할 것이고, 대출금리는 후행하기 때문에 그보다 더 늦게 내려갈 것입니다.
갭투자로 급등했던 지역부터 시장이 무너지고 있고, 그 파급효과가 중심부로 번지고 있습니다. 송파와 양천구의 집값이 심상찮습니다. 이 지역들은 용산, 서초, 강남 다음 가는 입지의 지역들인데도 급매물이 나오고 있습니다. 토지거래허가구역인데도 급매물이 나온다는 것은, 지금 태풍의 중심이 강남을 향해 이동하고 있다는 뜻입니다. 이런 흐름은 내년 상반기까지 지속될 것으로 봅니다.
금리가 인하되어야 시장이 어느 정도 안정될 텐데, 1년 가까이 남은 상황입니다. 동결이라도 되면 시장금리는 반응하겠지만, 아직은 희망이 보이지 않습니다. 대출 규제도 목요일 발표로 일부 풀렸지만, 취득세와 등록세를 비롯한 각종 규제는 여전히 과도합니다. 서울과 경기도 대부분이 규제지역이고, 11월에 얼마나 풀릴지 모르지만 서울과 세종은 풀리지 않을 가능성이 높다는 이야기가 많습니다. 그렇다면 이 상황은 여전히 현재 진행형이라고 볼 수 있습니다.
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