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지 부동산 이야기를 또 안 할 수가 없습니다. 어떻게 변화가 될지 이게 또 사람들 많이 궁금해하시거든요. 저는 시장이 옳다. 시장이 옳다. 시장이 옳다라는 건 지금 현재 분위기로는 강남 3구나 성동 마포 같은 경우는 되게 좀 뜨거운 상황이고 네. 근데 온기가 퍼질 거라고 보는 거죠. 어. 왜 그렇게 판단하냐하면 경기가 좋기 때문이다. 글로벌 경기가 좋기 때문이에. 그래서 우리나라 부동산 시장은 기본적으로 수출 경기에 연동되는 구조를 가지고 있습니다. 어, 왜 수출 경계에 우리나라 부동산 시장에 연동되냐면 결국 미래 소득 전망이 밝아질 때 사람들은 용기를 내거든요.
미래에 내가 가지고 있는 자산이 충분하신 분들은 넣는데 그분들을 제외하고는 아, 내가 뭐 내년에도이 정도 수입은 들어올 것 같아라는 자신이 있어야이자 지출을 감안하고 집을 사는 거 아니겠어요? 그럼 우리나라의 미래 소득 전망을 결정짓는 건 뭐냐? 수출인데 그 수출은 우리나라 경기가 중요한게 아니고 선진국 경기가 중요하잖아요. 그러면 선진국이 어디냐? 38개 OECD 국가가 선진국이잖아요. 거기가 우리나라 수출의 주력 대상 국가인데 저 그림에서 빨간선입니다. 빨간선 보시면 2001년 911 테러, 2003년 이라크 전쟁 그리고 2008년 글로벌 금융위기, 2011,12년 유럽 재정위기, 2020년 코로나, 2022년 우크라이나 전쟁 이렇게 총 여섯 번 정도의 큰 변곡점이 있었는데 그때마다 동타임에 부동산이 회복된 적도 있었고 늦게 회복된 시기도 한 1년 정도 있으면 다 부동산이 회복되는 걸 발견할 수가 있고 그 가장 대표적인 사례가 2008년이죠.
그죠? 2008년 이후에 미국 선진국 경기들이 살아나는 가운데 우리나라 잠깐 2010년 11년 반등 장세 나왔고 또 유럽 재정이 또둑게 맞으면서 경기 나빠질 때 우리나라 하우스프어 사태 유럽 경기를 비롯해서 선진국 경기가 그 뒤로 한 5년 쭉 좋아질 때 그 유명한 갭투자 장세가 촉발된 것을 여러분들 다 확인하실 수가 있고요. 아 이런 차트가 보여준 의미는 뭐냐면 우리나라 국내 부동산 시장을 움직이는 양대축은 수요와 공급인데 공급은 잘 안 바뀌어요. 그래서 공급은 굉장히 장기요인이야. 그런데 수요는 그때그때에 따라 움직인다. 큰 흐름은 선진국 경기가 바닥을 치고 지금 2년째 좋아지고 있는 걸 기늦게 우리나라 부동산 시장 1년 늦게 지금 반영하고 있는 거다.
최악은 언제였냐면 2022년 11월 정도. 그게 서울 실거래가 기준 바닥이 2023년 3월이었잖아요. 그니까 딱네 달 선행. 그리고 이제 전국 단위 가격이고 저 파란산은 전국 단위 가격은 1년 선행. 굉장히 의미 있는 지표죠. 그리고 인터넷에 가서 그냥 아무것도 안 해요. OECD 한 칸 띄고 CLI 치시면 돼요. CLI가 뭐냐면 컴포지터 오브리딩 인디케이터 경기 선행 지수의 약자 그걸 딱 치시면 데이터를 바로 다운받을 수 있게 그림을 다 보여 줘요. 그림이 다 나오지만 2000년대가 우리나라 경기 산행 지수가 엄청나게 좋았잖아요.
그죠? 마이너스를 거의 안 가는 2000년대. 또 2016 17년 보면 경기 선행 지수가 끝도 없이 올라가던 2010년대 중반에 문재인 정부 경기를 거스르는 정책은 효과가 없는 거죠. 우리가 수출을 하는 그런 국가들이 워낙에 이제 경기가 좋다 보니 따라서 우리나라 주택 가격도 올라가 올라갈 여지가 있죠. 왜냐면 이제 내수가 좋다. 이런 이야기를 하려는게 아니고 수출 대기업들이 작년에 벌어들인 영업 이익이 얼마냐면 250조를 벌었어요. 상장 기업이. 근데 이게 역사상 최대치거든요. 우리는 경기가 죽을 것 같은데 상장기업의 영업 이익은 역사상 최대치예요.
집을 사는 분들은 구매력 있는 분들이 사는 거고 특히 불황의 집을 살려면 구매력이 있어야 되는데 그 구매력 있는 분들 입장에서는 지금 미용은 일단 정원도 동결됐잖아요. 학생들 다 유급 당하고 뭐 난린데 거기가 나쁘 것 같지 않고 대기업 상장기업 이익이 용사성대인데 임금 안 올려주면 난리 나겠죠. 최근에 그런 뭐 대기업의 그런 구조 조정이나 이런 것도 좀 일시적일 수 있다. 그러니까 이루어지는 부분이 쇠퇴하는 부분이다. 그 이야기 서울 강남부터 오르다가 확산되고 있어요라고 질문 주셨잖아요. 그러니까 서울 강남을 누가 샀어요? 전문직 대기업 맞벌리가 샀겠지.
거기다 플러스 알파 골든 수푼들이 샀겠지. 그 사람들이 사는 건 제일 좋은 거 사잖아요. 왜냐면 그때 가격이 싸니까. 그러기서 사서 올리기 시작하는데 보니까 이제 대기업뿐만 아니라 중경 기업들, 중소기업들까지 좋아지니까 가는 거죠. 문재인 정부 때 겪었던 걸 생각하시면 되는 거죠. 문재인 정부 때 그림에도 나와 있지만 저 빨간선이 두 번을 두 번을 저렇게 별로 안 빠지고 두 번을 올랐잖아요. 보시는 것처럼 911대나 2008년 때보다 바닥이 훨씬 위에 형성됐죠. 그 굉장히 경기가 좋았다는 거죠. 사실 호황에서 불황으로 자랑 가고 그냥 고원 경기였던 시기를 문재인 정부가 누렸기 때문에 어떻게 경기를 눌러 보려고 해도 힘들었던 거죠.
그때 당시에는 서울 수도권뿐만 아니라 지방까지도 부동산이 거의 폭등을 했었던 시기였잖아요. 근데 지금 밀려 밀려밀려 가는 거죠. 지금은 또 그때에 비해서 다른 부분이 되게 양극하고 엄청 심한 상황이거든요. 지방 같은 경우는 여전히 지금 되게 힘든 모습을 보이고 있는데 이것도 잘 예. 그거 예. 아니요. 이거는 비슷하게 간다고. 왜냐하면 우리 고향 주거지에 파워크레인이 너무 많다. 열심히 짓고 있어요. 예. 군데 비해서 서울은 시장님이 누가 되든 공급을 줄이고 있다. 님 그러거든요. 마이 백야. 우리 동네에는 세집 짓지 마. 오세훈 시장이 잠실 5단지에 한강 보이는 동을 어 소셜 믹스로 공급하라고 지금 해서 정말 저대로 나오면 조합은 용인할 리가 없잖아요.
그러면 입주가 또 늦어지겠죠. 비데이 한번 생기면 2년이잖아요. 그런 거 우리 아는 것처럼 입주 물량이 계속 뒤로 밀리는 구조만 보이지. 당겨지는 구조는 서울에 인서울에 안 보이는데서 대구나 광주 같은 데를 가면 저도 얼마 전에 광주 한국은행 강의 그 상무지 갔다 왔는데 뭐 완전 거대한 신도시고 아직도 집 지을 땅이 엄청 많더군요. 맞습니다. 네. 예. 그리고 저희 고향만 하더라도 단독 주택 단지구 전부 노인들의 나라거든요. 그 서울에 남산이 있다면 대구는 앞산이 있는데 그 앞산 기숙에 있어요. 다 단독 주택 단지인데 나이 드신 분들밖에 없어요.
이제 그러면 거기 다 없고 집을 지워야 되는데 가능할까? 또 그런 단지들이 너무 많아 보이잖아요. 수성구만 대구지 딴대로 확산이 잘 안 되는 거죠. 이런 식으로 공급 물량이 너무 많은 지역에 인구는 줄고 그리고 산업도 지금 정보통신 산업 위주로 경기가고 있잖아요. AI 이쪽은 되겠죠. 근데 이제 여기서 다른 산업으로 확산 그래서 이제 지금 제가 째려보는 데는 울산 왜냐하면 조선 쪽 고용은 계속 넣는게 확실히 보이고 울산은 입주 물량이 확실히 거의 다 끝난게 보이니까 울산을 좋아하는데 그 울산조차도 사실 그 실수요가 전세인데 전세는 그렇게 부진하더라고요.
그런 거 보면서 야 이게 눌렸던 그 많은 공급 물량이 이렇게 힘들게 하는구나. 지금 서울은 이명박 대통령 때의 시프트를 비롯한 복음자리 주택 50만 건설한다 그러다가 이제 한 30만 원으로 끝났지만 그 물량들이 계속 누적되며 하우스 사태를 만들었던 거고 그 물량 소화가 걸리는게 한 5년 10년 걸리면서 2017년부터 날아간 거잖아요. 근데 그때가 딱 문재인 대통령 취임식이니까 엄청 많은 일을 했잖아요. 최저임금 만 원까지도 올리고 52시간도 하고 중대제 근로법도 만들고 여러 가지 그리고 임대차산법도 만들고 다양한 법들을 하고 할 수 있었던 이유가 그때 호황이었기 때문에 문재인 대통령 하고 싶은 거 다 해도 돼 하던 분위기였던 거잖아.
그런데도 못 잡았잖아요. 그렇게 카리스마 넘치는 대수장의 지지를 받는 대통령인데도 못 잡았다. 딱 하반기가 남았는데 혹시 예상되는 그런 정책 방향이 이런게 있을까요? 뭐 다 투기 과열지고 되겠죠. 성동 뭐 마포 강동 그 문재인 정부 때와 그때 뭐 동작 정도까지는 투기 과일 지구의 엔드 토지거래 허가 구역도 아마 지정 가능성이 있지 않나 이제 그러면 이제 그 옆으로 가겠죠 이제 좀 지나면 과천 하남 분당 있는 성남도 다 투기과 주고 되지 않을까 그러면서 이제 수도권 외곽으로 밀려가며 2020년 갭투자 장세 때 갔던 최고점을 아직도 한참 회복 못 하는 지역들도 거래는 이제 가능해지지 않겠어.
네. 이해합니다. 왜냐면 더 갈 거 같으니 굽리도 내려가고 경기는 낮배더 그니까 환율이 1,360원인데 여기서 수출이 안 되겠어요 우리가. 아 그니까 똑같은 수출 증가율이지만 원화 매출은 엄청나잖아요. 그동안 왜 못 올랐냐? 어 정추적 불안 때문에 못 올랐던게 눌렸던게 터진 거지. 주식이 저렇게 터지는데 부동산이라고 해서 다른 길을 가야 된다라는 건 이해가 안 된다. 다만 이제 지역별로 격차가 있는 이유는 정보통신 산업이 거기 있냐 그리고 미분양이 있냐를 잘 보고 들어가면 되는 거 같다. 예외가 되는 지역이 저는 울산이라고 본다. 집값이 올라갈 확률이 높다라고 말씀드보다 내년이 더 많이 오네.
그러면은이 말씀을 들으면 집이 없으신 분들 무주택장이 분들 같은 경우 되게 조급해질 것 같거든요. 지금이라도 빨리 집을 사야 왜 또 지금 너무 계속해서 오르니까 너무 좀 비싸다는 생각이 들어서 저는 지금 왜 사야 되는지 모르겠다. 그니까 아까 이야기했던 그 대상이 되는 지역을 사겠다라는 거 찬성 이해되시죠? 그니까 서울 안에서 예 좋아하고 또 돌아가서 다음번 투기과 지구 지정이 다음번 될 이번에 이제 마포 성동이라면 그다음에 될 때를 사면 되잖아요. 그걸 사면 되는 거죠. 근데 그거조차 무섭고 또 돈이 안 되고 판단 능력이 안 된다라면 차라리 이번 사이클은 쉬워도 되죠.
아, 오히려 기다려. 왜? 왜냐하면 또 오니까 우리나라 부동산 시장은 죽었다 살았다를 10년에 한 번씩 오잖아요. 죄송합니다만 지금 올해의 흐름을 보시면 동작으로 뛰어가고 마으로 뛰어가신 분들이 승자잖아요. 그러면 지금이라도 광진이나 강동을 가야 되는데 가야 되나요를 묻고 있다라는 건 이미 갔을 때 저는 없을 거라는 거고 또 그런 재력이 없어서 못 가신 분들한테 왜 안 갔어요 말한 건 너무 가혹하잖아요. 그래서 제가 드리는 말씀이 아 이미 오른지 3년째 들어 접어들고 있는 사이클에 그죠. 22년 말에 바닥을 쳤다고 아까 했으니까 그럼 벌써 좀 하반기면 3년인데 이미 사이클 초반에 가장 좋은 시기는 다 놓친 거잖아요.
두 가지 선택을 해야 되는 거죠. 리스크를 걸어야죠. 어떤 리스크를 거냐? 어, 내가 꼭지에 산다라는 리스크를 알고 사던가? 아니면 다음 사이클 누리지라는 선택지가 있잖아요. 그래서 저는 후자를 선택할 것 같은 거 같아요. 제가 만약고 그 입장이라면. 근데 당장 왜 제가 이번 사이클을 그렇게 길게 안 보냐면 지난번 사이클이 너무 길었고 두 번째 2027년부터 삼기신도시가 뭐처럼 입주하잖아요. 그니까 서울 물량은 없지만 교산이나 창릉은 솔직히 말해서 웬만한 인서울보다 훨거든요. 전 그렇게 생각하거든요. 그렇지 않나요? 가격이 엄청 싸요.
또 옛날보다 많이 올랐다 올랐다 그러지만 그래도 25평짜리가 다 10억 넘는데 10억 안 넘잖아요. 거기는 그러면 그 못 가도 위래 정도는 가격이 될 거 같은데 위래가 그 가격에 있냐 이거죠. 그러면 그걸 사는게 낫잖아요. 그래서 저는 지금까지도 집을 못 샀고 겁도 나고 돈도 안 모일 것 같으면 아까 이야기했던 투자 역분법으로 열심히 운용하셔서 저 교산이나 창릉 들어가는게 낫다. 대장요 세 군데를 노려서 계속 해 보는게 낫지 않냐? 그때 27년 28 29년부터 입주관지 쏟아지니까 꼭 지금 서울의 아파트를 사야 되나? 이미 전고점 다 넘고 사실 제가 봤을 때는 소득 대비 이제 버블 레벨인데 우리나라 소득이 그렇게 많이 늘진 않잖아요.
2020년 대비해서 우리나라 어 근로 소득이 한 30% 늘었어요. 굉장히 많이는 거지만. 근데 2020년 연초 가격 대비 30% 이상 오른 지역은 대부분이 지금 아까 이야기했던 지역은 30%가 뭐예요? 다 두 배가 난 지역도 많단 말이에요. 극소스 그들만의 리그인 거지. 전 국민이 따라가야 될이 의미는 없잖아요. 이야기한 걸 구분해서 들었으면 좋겠습니다. 그니까 사지 말라가 아니라 1. 능력은 있는데 행동력이 늦었다. 그러면 어딜 가냐? 광진이랑 강동을 가라. 하나도 좋아 보인다. 정도 말씀을 드린 거고 2. 아 이미 늦었다는 생각도 들고 그럴 그 가격 올리면서 하고 싶은 마음도 안 들고 교산이랑 창릉이랑 대장은 가격도 좋고 물량도 많이 나올 것 같고 어차피 우리 GTX보다 거의가 더 빨리 개통될 거다.
연장선들이라서 지금 벌써 언제 검단이 몇 년 뒤에 나온다 그러잖아요. 검단 청국 국제도시까지 연결되는 거기만 연결이 좀 지연되지 결국 2년 내 계통이라고 좀 다 나오잖아요. 결국 그 기존에 있던 전에 연장선은 돼요. 새로 놓는게 오래 걸려서 그렇죠. 그렇지 않습을 3호선 연장선, 9호선 연장선들이 가는데 된다고 봐야죠. 또 GTX 0도 역도 창능력만 열면 되는 거니까 거기는 이미 개통되 있는 역이니 요런데 저는 중후이 괜찮다. 갭투자가 유명했던 이기신도시 지역들 회복됐나 한번가 보시면 처참하거든요. 지금도 저는 그런데 종종 가니까 동탄 광교만 회복됐지 다른 이기신 도시는 아직도 참 힘든 데가 되게 많잖아요.
가격만 보고 살 수 있는 거 이거밖에 없으니까. 그리고 뭐라도 사야 된다라는 조심 때문에 사는 건 결과가 그렇게 좋지 못해요. 이번 장은 지난번 장보다 공급이 기다리고 있잖아요. 대규모 공급이 기다리고 있는 장이라서 지난번 장하고는 좀 다르다. 코코드림 님하고 2018년 제가 뭐 그때 미팅하면서 아마 913에 대해서 이야기했을 텐데 그때 그랬어요. 913 이런 거 신도시는 10년 지하의 입주다. 이런 거 기대하지 마라 그랬죠. 그게 28년이 이제 얼마 안 남았어요? 3년 남았어. 벌써 분양하잖아. 분양이 대흥행하잖아요, 지금. 왜?
어 건축비가 너무 많이 올랐는데 저 정도면 옛날처럼 평당 500한다라는 약속 못 지키지만 아 평당 1천이면 은혜롭고 해자롭고 평당 2천 안내는 거만해도 고맙지. 지금처럼 어떻게 보면은 양극화가 서울 안에서도 지금의 그 양극화가 유지되거나 더 심해질 것이다라는 왜냐면 매년 결혼하는 인구가 주니까 그 파괴력이 10년 전 파괴력보다는 이제 약한 거죠. 인구 절벽은 이미 시작됐기 때문에 그 영향은 이제 앞으로 우리가 이제 어떤 세상을 살게 되는지를 조금 설명하자면 옛날에 집에 애가 열명이 있을 때는 불평등이라는게 존재할 수가 없어요. 1/로 다 나눠주면 다 가난 명이에요.
그죠? 근데 지금은 애가 하나야. 근데이 집도 애가 하나, 저 집도 애가 하나인데이네 명의 어르신 중에 한 분만이라도 전문직이 있는 집이들이 결혼하면 그 재산을 물려받잖아. 그런 걸 생각하셔야 되는 거예요. 그 상속이 훨씬 더 이제 중요한 세상에 왔기 때문에 불을 가지고 있는 상위 사람들의 자금동원 능력은 우리의 예상을 훨씬 추월할 정도로 부자들이 많고 근데 대부분은 그 인구가 줄어드는 과정에서 발생하는 만성적인 내수 불항에 직격탄을 받는 분들은 지금 우열 관계가 부동산에서 그렇게 줄이서 있는 거잖아요. 그 상속으로 강화되고 있는 부자들이 선호하는 지역과 그렇지 못한 지역.
정보통신 기업들이 소재하느냐 아니냐. 맞벌리 직장인들이 선호하는 지역이냐 아니냐.요 요 세 가지 범주를 넘어선 다음에 좋아질 거냐를 묻는데는 고민을 많이 하고 앞으로 비전이 있냐를 봐야 되는데 그 비전이 있는 지역이 전부 삼기신 도시죠 지역 왜 왕숙 이야기 안 하냐면 구호선 너무 여기까지 가려면 너무 그 사실 신규 착공에 해당되는 거리를 가야 되니까 구호선은 잘 모르겠다. 근데 고향 창릉이라든가 저기 부평 대장이라든가 그리고 하남 교산 같은 경우는 멀지 않잖아요. 거리가 뭐가 보니까 여기나 되겠다. 그리고 몇 년 안 남았다 이런 이야기죠.
자금이 많지 않지만 내집마련을 하고 싶어 하는 분들이 정말 많으시잖아요. 그럼 그런 분들한테 좋은 지역에 내지마 하기 위해서 어떤 걸 준비해야 되는지 요걸 말씀해 주시면 될 것 같습니다. 그 10년에 한번 오는 불황을 잡을 능력을 키워야 되는 거지. 이번 불황은 원래 2019년에 왔어야 되는 불황이었는데 그게 코로나 갑자기 터지면서 사실 2019년에 흔들리고 있었잖아요. 그렇죠. 근데 그게 코로나 터지며 제로금리 되는 바람에 거기서 불이 뿜고 하면서 결국 2022년 초까지 갔다가 1년을 그렇게 역사상 가장 아픈 1년을 맞았잖아요. 우리가 그 사이클대로라면 이번 사이클은 2020년대 후반에 올 가능성이 되게 높은 사이클인데 그때 이제 경기가 나쁠 때 공급이 늘면 불황이 오는 거잖아요.
우리 아까 2012부터 15년 사이에 보금자리 주택 시프트 물량들 나오면서 불황이 왔다라고 제가 이야기했고 2020년 21년은 공급 물량 없는 상황에서 외부 불안과 고급류 때문에 충격이 왔기 때문에 바로 회복된 거잖아요. 근데 이번에는 3기가 들어오잖아요. 얼마 안 된다. 얼마 안 된다. 그러지만 그게 택지 개발 한번 해 놓고 나면 집 짓는 거는 무법원에도 지을 수 있잖아요. 우리 검단가 보시면 알잖아요. 일산 신도시가 보시면 알잖아요. 일산 신도시 자체는 30만 원짜리를 만들지만 그 주변이 엄청나게 무법들 집을 지을 수 있어요. 그 도시 기반 시설 만드는게 힘들어서 그렇지.
만들면 주변은 다 얹혀가잖아요. 우리 동탄부터 세교까지 지금 아파트 숲이 만들어지고 있지 않습니까? 우리 다가 보면 안다고요. 그래서 1기 신도시 1차 물량 얼마 안 돼. 그러지만 그 뒤에 계속 그 지역에 기반 시설 만들어 준 데서 들어오게 되는 물량이라는 건 앞으로 이제부터 10년간 계속 나온다고. 근데 그 물량이 있는 상황에서 외부 충격 아까 보여 드렸던 점. 경기산행 뉴스가 이제 저렇게 가다가 고원을 만들면 길어지는 거고 2015, 16, 17, 18까지 가던 그 고원이 나오면이 호황은 길어지는 거고 근데 저게 잠깐 올라가다가 트럼프 때문에 꺾이면 음 사실은 2026, 27에 올 수도 있죠.
근데 26은 안 올 거 같은데 27에 올 수도 있는 거니까 그걸 대비해야죠. 그럼 어떻게 해야 돼요? 안 깨먹는 포트를 만들고 있어야 되겠죠. 보는 눈을 길라. 시장이 피바다가 될 때 다들 죽는다 그러고 레버리즘 마지막으로 들어가고 이때 가니면 영원히 집을 못 사라고 외치던 사람들이 전부 SNS 닫고 치고 생활할 때 들어가야죠. 네. 또 부동산 이야기 또 요렇게 또 이야기를 해 보았고요. 지금 그럼 만약에 지금 1주택자인 분들 같은 경우는 좀 형 어떻게 좀 대비를 해야 될까요? 아 이분들이 제일 좋죠. 제일 좋다. 예. 그 갈아타야지 뭘 또 좀 열심히 저축해야지 하고서 상향지로 더 상급지로 가는 거가 지금 뭐 고민할 필요가 없는 분 1주택 서울에서 살고 있는 1주택자들은 그냥 있어도 좋고 왜냐하면 자기들 사는 데까지 온기가 오니까 내주택자 같은 경우는 상급지로 갈 수 있으면 지금도 그렇게 안 늦은 거 같아요.
아직 한 1, 2년 정도는 더 있으니까 장이 더 오르다 물리면 버틸 수 있잖아요. 사자마자 물리면 못 버티는데 어떻게 보면 그면 1주택자는 가라타기 적기다라고 볼 수가 있다고 말씀을 해 주신 것 같습니다. 네. 아까 이야기했던 그런 외곽이라도 잡아야 되나요라는게 나오면 이미 호가는 엄청 그니까 부동산이라는게 잔잔하게 쭉 오르는게 아니고 이렇게 있다가 탁 튀지 쭉 이렇게 오르는 걸 본 적이 없어요. 저는 계단이다.
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