부동산 투자 00 만 알면 절대 폭망 안하다. -김영익-

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부동산 가격 전망에는 금리·경기지표와 주식시장, 선행지표를 함께 봐야 한다고 주장. 미국 기준금리는 급등 후 시장금리가 하락 중이며 2023년 4분기 무렵 금리 인하 가능성을 언급. 다만 금리 인하가 곧 주가·집값 상승을 뜻하지 않으며 경기 침체 여부가 더 중요하다고 강조. 국내 대출은 저축 과잉과 기업·가계 부채 부담으로 금리가 장기적으로 하락할 것이므로 고정보다 변동금리 대출이 유리하다고 결론.

다듬은 글

※ AI가 다듬은 글(오탈자·군말 정리)

01. 자, 그럼 부동산 대출 시장에서 아주 중요한 금리를 분석하려면 어떤 경제지표를 참고하면 좋을까요? 부동산 가격도 결국 대출금리의 영향을 받고 급매 같은 시장 움직임과도 함께 움직입니다. 그런데 현재 경기 상태를 보여 주는 대표적인 지표는 동행지수 순환변동치입니다. 그리고 부동산 가격을 전망하려면 선행지표를 먼저 봐야 하고, 주가도 함께 봐야 합니다. 경기 사이클을 보면 가장 먼저 주가가 오르고, 그다음 경기가 좋아지고, 마지막으로 부동산이 오르는 흐름이 나타나기 때문입니다. 그래서 부동산 가격을 전망할 때는 주식시장과 선행지표를 함께 살펴봐야 합니다.

02. 미국 금리도 우리 부동산 시장에 큰 영향을 줍니다. 미국 연방기금금리는 2022년 2월 0.00~0.25%였는데, 2023년 5월에는 5.00~5.25%까지 무려 5%포인트나 올랐습니다. 반면 미국 시장금리는 2023년 10월 무렵 4.3%까지 올랐다가 최근 3.5%까지 떨어졌습니다. 시장금리는 미래를 반영하기 때문에, 시장금리가 하락한다는 것은 앞으로 미국 경기 성장세와 물가상승률이 낮아질 것이라는 의미로 해석할 수 있습니다. 실제로 경기 둔화 신호가 나타나고 있고, 물가상승률도 아직 높지만 조금씩 낮아지고 있습니다.

03. 그래서 한국은행의 기준금리와 마찬가지로 미국도 2024년 4분기에는 경기 침체 우려와 물가 안정으로 금리를 낮출 가능성이 높다고 보고 있습니다. 다만 금리를 낮춘다고 해서 주가나 집값이 곧바로 오르는 것은 아닙니다. 주가와 집값을 결정하는 가장 중요한 요인은 금리뿐만 아니라 경기입니다. 예를 들어 금리가 떨어지더라도 기업이익 증가율이 금리 하락폭보다 더 크게 떨어지면 주가는 하락합니다. 집값도 마찬가지로, 금리 하락 효과보다 경기 악화가 더 크면 집값은 떨어집니다. 따라서 금리가 낮아진다고 바로 집값이 오르지 않으며, 경기를 세심하게 관찰하면서 대응해야 합니다.

04. 현재 부동산 담보대출은 변동금리와 고정금리가 있는데, 어떤 대출을 받는 것이 좋을까요? 발표자는 변동금리가 유리하다고 봅니다. 시장금리는 이미 많이 떨어졌고, 은행 대출금리도 계속 낮아지고 있으며, 한국은행도 기준금리를 낮추고 있습니다. 우리 경제는 저축이 투자보다 많아 돈이 남아도는 구조입니다. 또한 가계부채와 기업부채가 많아서 가계와 기업이 과거처럼 은행에서 돈을 빌려 소비하거나 투자하기 어렵습니다. 대출이 줄어들면 은행은 남는 돈으로 채권을 살 수밖에 없고, 이런 흐름을 보면 금리는 장기적으로 떨어질 수밖에 없습니다.

05. 과거를 돌아보면, 3,000년 전에는 금리가 크게 떨어졌는데, 당시 고정금리로 대출을 받은 사람들은 금리 부담이 높았습니다. 그래서 금융감독원이 은행들에게 변동금리를 고정금리로 바꿔 주라고 권고하기도 했습니다. 그런데 작년에는 금리가 크게 오르면서 변동금리 대출자의 부담이 늘어났고, 그래서 이번에는 반대로 고정금리를 변동금리로 바꿔 달라는 요구도 있었습니다. 발표자는 3~4년 뒤에는 금리가 또 많이 떨어져 있을 것으로 보고 있습니다. 그렇게 되면 고정금리로 대출을 받은 사람은 그만큼 금리 부담이 더 높아지게 됩니다. 그래서 지금은 무조건 변동금리가 더 낫다는 것이 발표자의 결론입니다.

06. (※ 본 내용은 발표자의 개인적 전망이며, 투자 판단은 본인의 책임 하에 신중히 하시기 바랍니다.)