저자: 김영익 · 한국인
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금리는 경기 둔화와 물가 하락으로 하향 안정 전망, 잠재성장률 2% 이하로 장기 하락 가능성. 선행지수는 3월 바닥 후 4월 반등, 2024년 경기는 올해보다 나아질 것으로 봄. M1 비중 회복으로 유동성이 주식→부동산 순으로 유입될 것으로 전망. 미국 상업용 부동산 부실과 중소형 은행 파산 우려, 다만 2008년급 금융위기는 아니라고 봄. 부동산 매수는 내년 상반기까지 기다리는 것이 낫다는 견해.
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네, 안녕하세요. 거시경제 전문가이신 서강대학교 경제대학원 김영익 교수님을 모셨습니다. 반갑습니다. 교수님, 제자의 부름에 이렇게 흔쾌히 인터뷰에 응해 주셔서 정말 감사드립니다. 바쁘신 중에 오셨으니 바로 질문부터 드리겠습니다.
우선 부동산 시장에서 가장 중요한 금리부터 여쭤보겠습니다. 교수님, 금리는 어떻게 될까요? 지난 2년간 금리가 많이 올랐는데, 시장 금리는 작년 10월을 기점으로 떨어지기 시작했습니다. 제가 보기에 지금 우리 경제가 상당히 안 좋아서, 시장 금리가 1%대까지 내려가기도 쉽지 않을 것 같습니다. 물가도 살펴봐야 하는데, 물가상승률은 작년 7월 전년 동월 대비 6.3%까지 올랐다가 4월에는 3.7%까지 낮아졌습니다. 하반기에는 소비 수요가 위축되면서 물가상승률이 2%대 중후반까지 떨어질 것 같습니다.
경기도 나쁘고 물가상승률도 낮아지니 시장 금리는 떨어질 수밖에 없습니다. 장기적으로 보면 우리나라 잠재성장률이 2% 이하로 떨어지고 있는데, 금리를 결정하는 가장 중요한 요소가 바로 잠재성장률입니다. 또 국민경제 전체로 보면 돈의 수요보다 공급이 많습니다. 저축은 돈의 공급이고 투자는 돈의 수요인데, 우리 경제 전체로 보면 저축이 투자보다 많아서 돈이 남아돕니다. 이런 점을 종합하면 장기적으로 금리는 계속 하락할 가능성이 높습니다. 경기 확장 국면에서는 금리와 주택가격이 함께 오르는 경향이 있다고 하는데, 경기는 언제쯤 회복될까요?
경기는 내년 가서 좀 회복될 것 같습니다. 현재 경기는 GDP를 구성하는 소비, 투자, 수출이 모두 좋지 않습니다. 그런데 최근 긍정적인 신호가 부분적으로 나타나고 있습니다. OECD가 각국의 선행지수를 발표하는데, 우리나라는 2021년 5월이 정점이었습니다. 올해 3월까지 계속 떨어지다가 4월에는 반등했습니다. 이것이 추세적인 상승인지는 좀 더 지켜봐야 하지만, 제가 보기에는 3월이 바닥이었을 것 같습니다. 선행지수가 상승세로 돌아서면, 내년에 경기가 급격하게 좋아지지는 않겠지만 올해보다는 나아질 것으로 봅니다.
요즘 주변 사람들이 너무 힘들다고 하고, 내년이 더 힘들 거라고 생각하는데, 교수님께서 희망적인 말씀을 주셔서 기분이 좋습니다. 제가 주택가격과 시차 관계를 분석해 보니, 주택가격은 경기보다 15개월 정도 선행합니다. 선행지수가 작년 11월에 저점을 쳤다면, 주택가격은 내년 상반기에 저점을 칠 가능성이 높습니다. 한국은행은 주택가격 CSI를 발표하면서 남성과 여성의 심리를 따로 발표하는데, 차이가 의미가 있을까요?
여성 심리가 좀 더 좋은 편입니다. 제가 주택가격과의 상관계수를 분석해 보니, 여성 심리가 훨씬 더 뚜렷하게 높게 나타났습니다.
다음으로 M2 통화량과 부동산 지수도 상관관계가 높다고 알고 있습니다. 설명 부탁드립니다.
M1과 M2를 구분해서 보셔야 합니다. M1은 현금과 요구불예금, 수시입출식 저축성예금 등으로, 언제든 찾아 쓸 수 있어 유동성이 매우 높습니다. M2는 여기에 정기예적금 등이 더해진 것입니다. 1년, 2년 만기 예금은 유동성이 떨어지는 자산이죠. 장기적으로 보면 M2에서 M1의 비중이 올라갔을 때 주식도 오르고 집값도 올랐습니다. M1의 돈은 언제든 수익률이 높은 곳으로 이동할 수 있기 때문입니다. 작년에는 은행이 금리를 5%까지 주면서 돈이 정기예금으로 많이 들어가 M1 비중이 줄었고, 그래서 주식과 집값이 떨어졌습니다. 그런데 지금 정기예금 금리가 3%대 중반으로 떨어졌고 곧 2%대로 진입할 것입니다. 그러면서 최근에는 정기예금으로 가는 돈이 줄어들어 M1 비중이 조금씩 늘고 있습니다. 돈들이 예금에 묶이지 않고, 주식을 살지 부동산을 살지 대기하고 있는 것입니다.
M1의 유동성이 늘어나면 주식과 부동산이 오를 확률이 높다는 말씀이신데, 맞습니까?
그렇습니다. 다만 그 돈이 바로 부동산으로 가지는 않습니다. 우선은 부동산보다 주식시장으로 먼저 들어갈 가능성이 높습니다. 과거 사이클을 보면 주가가 먼저 오르고, 경기가 어느 정도 회복된 뒤에 부동산 가격이 올랐습니다. 주가가 먼저 오르고 경기도 회복세를 보이면, 그때 돈이 부동산으로 들어갈 것으로 봅니다.
알겠습니다. 제가 학창 시절에 공부를 안 해서 그런지 생소한 지수가 있더라고요. 뉴스 심리지수라는 것인데, 선행종합지수 등 주요 경제지표와 1~2개월 선행하면서 높은 상관관계를 보인다고 하던데, 설명 부탁드립니다.
한국에서는 심리 지표를 많이 발표합니다. 소비자심리지수, 기업경기실사지수 BSI를 합쳐 경제심리지수를 발표하고, 추가로 뉴스심리지수도 발표합니다. AI가 경제 뉴스를 검색해서 긍정적인 뉴스가 많은지, 부정적인 뉴스가 많은지를 바탕으로 작성합니다. 한국은 현재 실험적으로 통계를 작성하고 있는데, 분석해 보니 경기선행지수 순환변동치에 선행하고, 코스피 전년 동월 대비 증가율에도 1개월 정도 선행하는 것으로 나타났습니다. 이 지표가 정확하다면 앞으로 경기와 주가를 예상하는 데 쓸 수 있습니다.
다만 코스피 전년 동월 대비 증가율에 1개월 선행한다고 했는데, 코스피 지수 자체와는 거의 동행합니다. 이것만으로 주식 투자를 할 수는 없습니다. 그래도 심리는 가장 빨리 파악할 수 있는 지표이고, 일별로 발표되기 때문에 최근 경제심리를 가장 빨리 알아볼 수 있는 지표 중 하나입니다. 통계 사이트에서 계속 보여 주니, 이를 보면서 경제심리를 파악해 보시는 것도 좋을 것 같습니다. 결론적으로 이 지수만 보고 코스피 매매를 하면 안 된다는 점만 기억하시면 되겠습니다.
머릿속에 잘 남네요. 그리고 요즘 경제위기가 온다는 얘기가 많은데, 경제위기는 똑같은 방식으로 오지 않아서 더 무섭습니다. 2008년은 미국 주택 가격 거품이 급락하면서 왔는데, 교수님 유튜브를 보니 미국 상업용 부동산이 급등하고, 대출을 많이 해 준 미국 중소형 은행들의 파산이 우려된다고 하셨습니다. 이에 대해 말씀 부탁드립니다.
2008년에는 주택시장에서 시작된 위기가 채권시장으로 번지며 붕괴됐고, 주택가격도 크게 하락했습니다. 지금 주택 가격은 서서히 하락하고 있는데, 상업용 부동산은 거품이 발생해서 너무 빨리 떨어지고 있습니다. 상업용 부동산은 고점 대비 15% 떨어졌고, 사무실은 25%나 떨어졌습니다. 미국 사무실 공실률이 17%라고 하니 상당히 심각한 상황입니다. 그런데 미국 중소형 은행들의 대출 중 63%가 상업용 부동산 대출입니다. 최근 몇 개 중소형 은행에 문제가 생겼는데, 앞으로도 상업용 부동산에서 문제가 생길 가능성이 있습니다. 그래서 머지않아 또 어떤 중소형 은행이 파산 상태에 들어갈 것이라는 이야기가 많이 나올 것 같습니다.
과연 2008년처럼 심각한 금융위기까지 갈 것인가에 대해서는 그 정도는 아니라고 생각합니다. 그때는 대형 은행까지 문제가 되었는데, 이번에는 대형 은행이 상대적으로 건전해서 큰 위기는 아니라고 봅니다. 다만 상업용 부동산이 떨어지고 중소형 은행이 파산하면 소비심리와 투자심리가 위축되고, 금융회사들이 기업에 돈을 덜 빌려줄 것입니다. 그렇게 되면 미국 소비와 투자가 줄면서 미국 경제가 3분기부터 마이너스 성장할 가능성이 높습니다. 그러면 주가도 더 떨어지고 집값도 한 단계 더 떨어질 수 있지만, 극단적인 상황은 아닐 것 같습니다. 우선 다행입니다.
마지막 질문입니다. 사실 이 질문을 넣을까 말까 많이 고민했는데, 종합적으로 볼 때 부동산을 매수하려는 분은 언제 매수하는 것이 비교적 안전할까요?
제가 보기에는 매년 상반기 무렵이 괜찮을 것 같습니다. 심리지수도 상반기 무렵에 바닥을 칠 것으로 보입니다. 그런데 부동산 가격을 전망할 때 금리만 너무 많이 생각하시는 것 같습니다. 금리가 떨어지고 있으니 집값이 오른다고만 하시는데, 제가 집값을 분석해 보니 초기에는 금리가 집값에 영향을 많이 주지만, 시간이 갈수록 경기가 금리보다 더 큰 영향을 줍니다. 예를 들어 통계청이 발표하는 현재 경기를 나타내는 지표인 동행지수 순환변동치가 집값에 많은 영향을 주고 있습니다. 그런데 그 지표는 내년 상반기까지는 떨어질 것으로 보입니다. 그러니 집값을 생각할 때는 금리만 볼 것이 아니라 경기도 함께 봐야 합니다. 쉽게 말해 경기가 나빠지면 월급도 안 오르고 일자리도 줄어서, 집을 살 돈이 상대적으로 줄어듭니다. 최근 집값이 많이 떨어졌다가 반등하고 있지만, 지금은 추세적인 상승으로 보기 어렵습니다. 그러니 내년 상반기까지는 조금 더 여유 있게 기다려 보시는 것이 좋을 것 같습니다.
너무 돌발적인 질문을 드렸는데, 편하게 답변해 주셔서 감사합니다. 지금까지 김영익 교수님을 모시고 경제 지표를 통해 부동산 시장을 분석해 보았습니다. 제 유튜브 채널 구독자분들께서 부동산 시장에 관심이 많으신 만큼, 이 영상이 도움이 되셨기를 바랍니다. 교수님, 감사합니다. 고맙습니다. 감사합니다.
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