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그래서 앞으로이 부동산 괜찮을지 궁금하거든요네 뭐 저의 의견을 소신껏 말씀드리면 물론 어 많은 구독자분들이 아 집값 떨어졌으면 좋겠다 이렇게 생각하시는 분들이 많이 계세요. 그것도 저도 이해하고음 어 그래서 이제 책에도 그런 말을 썼는데 어 집값 떨어졌으면 좋겠다 어 달리는 말을 말이 있다라는 것을 원한다고 하시더라도 제가 뭐 말이 보입니다. 말씀드릴 수 없어요음 제가 사슴을 봤다면 여러분이 말을 원하신다 하더라도 사슴이라고 말씀드릴 수밖에 없어요. 그래서 저는 있는 그대로 제가 보이는 걸 말씀드릴테니까 오해 말아 주시고 그 있는 그대로를 저는 여러분께 설명드리겠습니다.
혹여나 집값 더 떨어졌으면 좋겠다라고 생각하시는 분께는 뭐 죄송한 표현이 나올 수도 있습니다. 말씀드려 보겠습니다. 단 값을 볼 때 저는 항상 기준이 되는 변수는 전국 평균 아파트 매매 가격입니다음 이걸 기준으로 하는 거예요. 저는 다른 집값을 볼 줄 모릅니다. 제가 생각하는 거시 경제 지표는 전국 평균 아파트 매매 가격이에요. 이게 전주 대비 올랐나 떨어졌나 그 보는 지표가 있어요. 근데 통상 집값의 행보가 어떻게 움직이냐 men 열명의에 성적이 다 떨어지다가 대하락 기죠. 그러다가 한 명의 성적이 반등해야 세 명이 반등해야 그러다 여섯 명이 반등하면 성적이 반등했다고 할 수 있을까요음 반등했다고 할 수 있죠.
네네 평균적으로 반등한 거 그렇죠. 그게 시장을 보는 거예요. 그죠. 그러나 네명의 성적은 아직 반등하지 않았으니까 어 무슨 반등이라고 받아들이실 수도 있어요. 근데 시장을 보는 방법은 평균을 먼저 보시는거다 이렇게 말씀드릴게요 그래서 먼저 기술적 분석으로 여러분께 설명드려 보도록 하겠습니다. 여기 보고 계신게 서울시 각 구별 집값 등락률 있니다이 짙은 파란색이 가장 강하게 화락할 때 각 구마다 그런 지점이에요. 근데 이걸 통상적으로 한번 그 날를 잡는다면 대략 한 23년 1월 중순 정도 되지 않을까요. 그 점이 가장 강하게 떨어지는 지이지 않았을까요.
그렇게 생각을 해보고요 근데이 가장 강하게 떨어지다가 잠깐 기술적 분석을 말씀드리면 그러다가 점점점 하락률이 둔화되자 어디로 0을 향해 가는 거예요. 그니까 얼음물이 시원한 물로 바뀌고 미지근한 물로 가는 거예요. 그러면 이제 여기 숫자에 하얀색으로 표시된게 미지근한 물이에요. 그러다가 5월 초부터 송파구가 반등 전환 돼요 그리고 그다음 주에 강남구가 전환되고 또 강동구가 전환되고 서초구가 전환되고 양천구가 플러스로 전환돼 그래서 하나하나 전환되다 8월 말일자 기준으로 봤을 때 반등 전환하지 않은 그 지역이 반등한 지역보다 이제 적어요.
어 거의 다 반등을 했네 예 그리고 8월 말일 9월 초 기준으로는 자 이게 지금 업데이트가 덜 됐는데 기준으로는 두 개구를 빼면 반등 전환한게 사실입니다음 그러니까이 각 구별 아파트 평균 가격이 떨어지기만 하다가 미세하게나마 오르기 시작한 거예요이 기술적 분석을 말씀드린 거예 일단 근데 저는 다른 건 몰라도 어 주택 시장을 분석할 때는 기술적 분석이 매우 중요하다 생각합니다. 왜냐면 왜 그렇게 생각하 이건 제 생각이고요 제 생각이 틀릴 수도 있습니다만 주식 시장은 워낙 양은 냄비처럼 올랐다 떨어졌다 하기 때문에 기술적 분석으로 접근하는 걸 저는 한계가 있다고 생각합니다만 부동산 시장 같은 경우는 가마소 럼 움직이기 때문에 사이클을 그리기 때문에 한동안 오르다가 한동안 안 떨어져요 한동안 떨어지다가 또 한동안 안 올라요 그게이 주기가 요즘은 짧아졌습니다.
물론 짧아져서 1년에서 1년 반 주기로 좀 짧아진 경향은 있어요. 그래서 올랐다 떨어졌다 하지만이 떨어지는 그 사이클 그리고 오르는 사이클인 이제를 보실 필요가 있습니다. 여러분께 그래서 이렇게 제가 통계를 다 보여 드렸잖아요. 이거를 전국 평균 아파트 매매 가격이라는이 지표로 전환시키면 바로이 그래프에 그래서 제가 23년 전망서 23년 중반 정도가 되면 상승 반전할 수 있다 특히 수도권의 경우에는 조금 더 빨리 반등할 수 있다 이렇게 말씀을 드렸어요이 보시면 이게 등락률이 0 이상에 있으면 계속 상승하는 거예요. 2020년 21년 22년 어 5월까지만 해도 상승 기조인 거예요네 이게 보세요.
떨어지더라도 상승하는 거예요. 이거는 0 이상이니까 그죠. 등락률이 그요 근데 하락반전한 지점부터 쭉 하락률이 떨어지죠. 그리고 제가 앞서 말씀드렸던 -0.48% 이게 등락률 기준으로 가장 낮은 지점이에요음 이게 정확히 주택 담보 대출 금리가 정점에 올랐을 때요 22년 10월 아 예 그리고 주택 담보 대출 금리가 그거보다는 떨어지기 시작합니다. 그니까 이 하락률이이 보합에 가깝게 가죠. 그러면이 지점이라고 한다면 여러분이이 지점은 몰라요 그래도 기술적 분석이라는 관점에서 하락률이 더 안 내려가고 -0.2 마 0.1 오면 기술적인 관점에서 이게 0을 통과할 수도 있겠 거니 생각하실 필요는 있어요.
근데 어 제가 예상했었던 저는 이제 책 에다가는 기술적 분석을 많이 얘기 안 합니다. 근데 펀더멘탈을 봐야죠. 기본적 분석을 해야죠. 근데 역시 7월 말일 쯤 이게 0을 통과해서 플러스로 반등했고 뭡니까 지난주보다는 오르는 흐름인 거예요. 이미 전국 평균 가격이 그니까 이거를 부정하시는 시장을 안 보시겠다는 뜻이에요. 나의 집값이 떨어진다 하더라도 지금까지 떨어지는 지역이 있습니다. 집값이 떨어진다 하더라도 시장은 반등한 거라고 평가하시고 시장을 보실 필요가 있겠다 저는 이렇게 의견을 드립니다. 여전히 계속해서 고금리가 지속될 것 같은데네 그런데 이런 상황에서도 주택 수요가 앞으로도 계속 발생할까요.
어 제가 앞서 말씀드렸던 것처럼 일단은 어 우리가 시장을 볼 때 그니까 나의 입장에서 해석하시오 시장 입장에서 해석하시는게 좀 좋아요. 그니까 저의 입장 에서 생각해 본다면 대출 끼지 않고 집을 살 수 없어요음 근데 저의 입장 말고요 자산가들 입장에서는 대출 끼지 않고 집 삽니다. 나의 관점에서는 어떻게 이런 고금리의 집을 사나 이런 생각하실 수도 있지만 그렇지 않은 대상 가구들도 굉장히 많이 있다라는 거고요 세 번째이 수요 측면을 심리적으로 좀 고민을 해보면 집값이 지금 23년 10월 달의 집값보다 24년 10월 달의 집값이 더 높을 거야라고 믿는 경향성이 있어요.
그거를 그래프로 보여 드린다면 바로 주택 가격 전망 CS 있니다이 값은 여러분 스스로 올해 10월 집값보다 내년 10월 집값이 더 높을 거야라고 만약에 믿으신다면 그 지표가 100 이상에 올라가는 거예요. 지금 이렇게 구매 의사가 발동되는 거예요. 그러면 일단 첫 번째 아까 말씀드렸던 대출 안 끼고 살 사람들은 집 사야 되는 거예요. 그죠. 그리고 22년 23년 상반기까지 조정됐으며 있 거야 이들의 관점에서 첫 번째 그리고 대출 얼마 안 끼고 살 사람들은 집값이 올라감에 따라서 나타날 효과가 내가이자 상환 부담이 가중되는 거보다 낮다라고 생각하는 사람들이 매수로 연결되는 거 다 그런 건 아니에요.
그리고 제가 이렇게 강연할 때 자주 여쭤봐요 어 집값이 올라갈 것 같습니까 떨어질 것 같습니까 그럼 올라갈 것 같다고 생각하시는 분이 예를 들어 6 70% 정도 됩니다. 3 40% 안 올라갈 거 같다고 생각하십니다. 그러면 올라갈 거 같다고 생각하는 사람들이 집을 사는 거예요. h
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