저자: 김광석 · 한국인
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전국 평균 아파트 매매가격을 핵심 지표로 삼아 집값 등락률을 분석함. 서울 구별 집값은 2023년 1월 중순 하락 정점 이후 5월부터 송파·강남 등을 시작으로 대부분 구가 반등 전환했다고 설명. 전국 평균 등락률도 2023년 7월 말 0을 넘어 플러스 전환했다고 보며, 과거 주택담보대출 금리 정점(2022년 10월) 이후 하락률이 둔화된 점을 근거로 제시. 고금리 지속 속에서도 대출 없이 매수하는 수요와 '내년 집값이 올해보다 높을 것' 같다는 심리(주택가격전망CSI 100 이상)가 수요를 뒷받침한다고 주장.
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그래서 앞으로 이 부동산이 괜찮을지 궁금하실 텐데, 제 의견을 소신껏 말씀드리겠습니다. 많은 구독자분들이 집값이 떨어졌으면 좋겠다고 생각하시는 것도 저는 이해합니다. 책에도 썼지만, 여러분이 말을 원하셔도 제가 사슴을 봤다면 사슴이라고 말씀드릴 수밖에 없습니다. 그래서 제가 보이는 있는 그대로를 설명드리겠습니다. 집값이 더 떨어졌으면 하시는 분들께는 듣기 죄송한 표현이 나올 수도 있습니다.
전국 평균 아파트 매매가격을 기준으로 봐야 하는 이유
집값을 볼 때 저는 항상 기준 변수를 전국 평균 아파트 매매가격으로 삼습니다. 저는 다른 집값은 잘 보지 않습니다. 제가 생각하는 거시 경제 지표가 바로 전국 평균 아파트 매매가격이고, 이것이 전주 대비 올랐는지 떨어졌는지를 봅니다.
집값의 흐름은 보통 이렇게 움직입니다. 열 명의 성적이 모두 떨어지다가 대폭락하고, 그러다 한 명의 성적이 반등하고, 세 명, 여섯 명이 반등하면 성적이 반등했다고 할 수 있습니다. 평균적으로 반등한 것이죠. 시장을 보는 것은 바로 이렇게 평균을 먼저 보는 것입니다. 네 명의 성적은 아직 반등하지 않았으니 반등이라 받아들이기 어렵다고 하실 수도 있지만, 시장을 보는 방법은 평균을 먼저 보는 것입니다.
기술적 분석: 서울 각 구별 집값 등락률
먼저 기술적 분석으로 설명드리겠습니다. 지금 보고 계신 것은 서울시 각 구별 집값 등락률입니다. 짙은 파란색이 가장 강하게 하락한 지점인데, 각 구마다 그 시점을 통상적으로 잡는다면 대략 2023년 1월 중순 정도가 아닐까 싶습니다. 가장 강하게 떨어진 지점이었다고 생각합니다.
그 이후 하락률이 점점 둔화되면서 0을 향해 가는데, 얼음물이 시원한 물을 거쳐 미지근한 물로 바뀌는 것과 같습니다. 여기 하얀색으로 표시된 것이 미지근한 물입니다. 5월 초부터 송파구가 반등으로 전환되었고, 그다음 주에 강남구, 강동구, 서초구가 차례로 전환되었으며, 양천구는 플러스로 전환되었습니다. 하나하나 전환되다가 8월 말일 기준으로 보면 반등하지 않은 지역이 반등한 지역보다 적습니다. 거의 다 반등한 것입니다. 9월 초 기준으로는 업데이트가 덜 된 상태지만, 두 개 구를 제외하면 반등 전환이 사실입니다. 각 구별 아파트 평균 가격이 떨어지기만 하다가 미세하게나마 오르기 시작한 것입니다.
주택 시장에서 기술적 분석이 중요한 이유
저는 다른 것은 몰라도 주택 시장을 분석할 때는 기술적 분석이 매우 중요하다고 생각합니다. 제 생각이므로 틀릴 수도 있습니다. 주식 시장은 양은냄비처럼 올랐다 떨어졌다 하기 때문에 기술적 분석만으로 접근하는 데는 한계가 있다고 봅니다. 반면 부동산 시장은 가마솥처럼 움직여서 사이클을 그립니다. 한동안 오르다가 한동안 떨어지지 않고, 한동안 떨어지다가 한동안 오르지 않습니다. 요즘은 그 주기가 짧아져서 1년에서 1년 반 정도의 주기를 보이는 경향이 있습니다. 올랐다 떨어졌다 하지만, 떨어지는 사이클과 오르는 사이클을 살펴볼 필요가 있습니다.
전국 평균 가격 지표로 본 전망
이 통계를 전국 평균 아파트 매매가격 지표로 바꾸면 이 그래프가 됩니다. 저는 2023년 전망에서 2023년 중반 정도면 상승 반전할 수 있고, 특히 수도권은 조금 더 빨리 반등할 수 있다고 말씀드렸습니다. 등락률이 0 이상이면 계속 상승하는 것인데, 2020년, 2021년, 2022년 5월까지는 상승 기조였습니다. 떨어지더라도 상승한 것입니다.
하락 반전한 지점부터는 하락률이 점점 떨어졌습니다. 앞서 말씀드린 -0.48%가 등락률 기준으로 가장 낮은 지점인데, 이는 주택담보대출 금리가 정점에 올랐던 2022년 10월과 정확히 맞물립니다. 이후 주택담보대출 금리가 떨어지기 시작하면서 하락률이 보합에 가깝게 갔습니다. 여러분이 이 지점을 정확히 알기는 어려워도, 기술적 관점에서 하락률이 더 내려가지 않고 -0.2, -0.1 정도로 올라온다면 0을 통과할 수도 있겠다고 생각하실 필요는 있습니다.
제가 예상했던 대로 2023년 7월 말쯤 이 지표가 0을 통과해 플러스로 반등했고, 지난주보다 오르는 흐름입니다. 이미 전국 평균 가격이 반등한 것입니다. 이 사실을 부정하며 시장을 보지 않으시면 안 됩니다. 내 집값이 떨어진다 하더라도 떨어지는 지역이 있을 뿐, 시장 전체는 반등했다고 평가하고 시장을 보실 필요가 있습니다.
고금리 속 주택 수요
여전히 고금리가 지속될 것 같은데, 이런 상황에서도 주택 수요가 앞으로 계속 발생할까요? 앞서 말씀드렸듯이 시장을 볼 때는 나의 입장보다 시장의 입장에서 해석하시는 것이 좋습니다. 저의 입장에서 보면 대출을 끼지 않고는 집을 살 수 없습니다. 하지만 자산가들은 대출 없이 집을 삽니다. 나의 관점에서는 이 고금리에 어떻게 집을 사나 싶겠지만, 그렇지 않은 대상 가구도 굉장히 많다는 뜻입니다.
세 번째로, 수요 측면을 심리적으로 고민해 보면 2023년 10월보다 2024년 10월의 집값이 더 높을 것이라고 믿는 경향이 있습니다. 이를 그래프로 보여드리면 주택 가격 전망 CSI입니다. 여러분이 올해 10월 집값보다 내년 10월 집값이 더 높을 것이라고 믿으신다면 이 지표가 100 이상으로 올라갑니다. 지금 구매 의사가 발동되는 것입니다. 그러면 첫째로 대출 없이 살 사람들은 집을 사야 합니다. 2022년과 2023년 상반기까지 조정을 거쳤으니 이들의 관점에서는 집값이 오름에 따라 생기는 효과가 이자 상환 부담보다 낮다고 판단하는 사람들이 매수로 연결되는 것입니다. 물론 모두가 그렇게 움직이는 것은 아닙니다.
강연할 때 자주 여쭤보는데, 집값이 올라갈 것 같으냐 떨어질 것 같으냐고 물으면 올라갈 것 같다고 답하는 분이 약 60~70%, 안 올라갈 것 같다고 답하는 분이 30~40% 정도 됩니다. 올라갈 것 같다고 생각하는 사람들이 집을 사는 것입니다.
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