저자: 김인만 · 한국인
요약 보기
결론: 정부의 잦은 부동산 대책과 세제개편은 시장 신뢰를 떨어뜨렸고, 2027년까지 고가 아파트 약세·경기·인천 상승 확산이 예상된다는 주장이다. 정부 정책의 잦은 발표와 시장 반응: 공급대책 7차례, 대통령 SNS 포함 약 100번의 정책 메시지가 누적되어 국민 피로도가 높다고 주장한다. 발표가 반복되며 '양치기 소년'처럼 신뢰가 무너졌고, 시장은 공급 대책에 관심을 두지 않는다고 본다. 자기실현적 예언: 세금 고지서 시점(2027년 12월) 이전부터 개인들이 미리 매도·세입자 퇴거·실거주 전환 등으로 대응하면서 전월세 시장 불안이 심화되고 있다고 분석한다. 세제개편 시나리오: (1) 정부안 그대로 통과 시 고가 아파트 매물 출회로 강남권 약세가 2027년 6월 1일까지 이어질 수 있다. (2) 국회 수정으로 장기거주 소득공제 한도 상향(예: 20억) 시 잠실·30~40억 구간 반등 가능성이 크다. (3) 전면 수정 시 강남도 즉시 반등할 수 있다. 가장 가능성 높은 것은 2번 시나리오로 보며, 11월 국회 토론, 12월 결정을 지켜봐야 한다고 말한다. 대출·투기 규제 비판: 투기 개념과 집값 안정의 기준이 불명확하고, 다주택자 임대 공급 역할을 간과했다고 비판한다. 비거주 1주택 규제는 세입자 퇴거와 월세 상승을 부추길 수 있다고 본다. 대출 규제는 '안 사는 것'이 아니라 '못 사게 하는' 효과로, 단기 억제 후 반등 위험이 있으며 현금 부자와 부모 찬스에 유리하다고 주장한다. 지역별 현황: 전국 평균은 안정, 서울·수도권 일부(특히 중상급 아파트)는 강세, 지방은 약세다. 강남 3구의 최근 하락은 세금 때문에 매도가 유리해진 합리적 선택으로, 추세 하락이라 보기는 이르다고 한다. 3년 이상 안정이 확인되어야 진짜 안정으로 볼 수 있다는 입장이다. 2027년 전망: 2027년은 전세 공급 절벽(서울 입주물량 급감)으로 전월세 문제가 가장 심각해질 해로 본다. 서울 폭등 가능성은 낮지만 신혼부부 등 실수요가 경기·인천으로 이동하며 상승세가 확산될 것으로 예측한다. 서울 외곽→지방 순으로 반등이 파급된다고 본다. 실수요자 대안: 청약(74점 이상은 청약 도전 권장), 경매, 재개발·재건축 모두 가능성을 열어두라고 조언한다. 재개발은 단계가 진행될수록 가격이 오르고 리스크는 줄어드는 관계다. 1~2억 종자돈이면 서울 내 아파트는 사실상 어렵고, 수도권 구축(의정부, 안산, 부평 등) 전세 끼고 매수나 대출 활용을 고려하라고 제시한다. 완벽한 선택은 없으며 교통·교육을 따져 최선을 고르라고 권한다. 출연자는 부동산 시장 관점에서 정책 실효성과 시장 심리를 강조하며, 규제 강화보다 공급 확대와 일관된 정책을 주장한다.
다듬은 글
지금 정부 정책은 어디에 가깝습니까? 잔소리에 가깝습니다. 작은 대책까지 더하면 공급 대책만 일곱 번 발표됐고, 대통령의 SNS 글까지 치면 100번쯤 됩니다. 국민들이 느끼는 피로도는 지금 어마어마합니다. 옛날 이솝우화에 양치기 소년이 나오죠. 늑대가 왔다고 처음엔 다들 놀라지만, 한 번, 두 번, 다섯 번, 일곱 번 반복되면 진짜 늑대가 와도 믿지 않습니다. 지금 정부가 꼭 그 늑대 소년, 양치기 소년 같은 느낌이 듭니다.
안녕하세요. 김인만 부동산경제연구소 대표 김인만입니다. 몇 달 전에 한 번 나왔는데, 그 사이 부동산 시장에도 여러 변화가 있어서 흐름을 제대로 전해 드리겠습니다. 세제 개편안이 시행되면 서울 집값과 전월세 시장에는 어떤 영향이 나타날까요? 세제 개편안은 지금 국회로 넘어갔고, 시나리오를 나눠 볼 필요가 있습니다.
첫 번째 시나리오는 세제 개편안이 정부안 그대로 통과되는 경우입니다. 국회에서 수정 없이 통과되고, 장기 거주 소득 공제 한도가 10억이 되고, 종합부동산세 중과세 세율이 2028년부터 적용된다고 하면 시장은 확정된 것으로 받아들입니다. 불확실성이 높은 세율이 확정되니 급매물이 나오는데, 주로 고가 아파트에서 나옵니다. 정부가 고가 아파트 위주로 누진세율을 높였기 때문에 15억, 20억 아래 구간은 영향이 크지 않습니다. 오히려 종합부동산세 공제 금액을 12억에서 14억으로 올려 주기 때문에 이 구간은 더 좋아집니다.
고가 아파트가 영향을 받는 기간은 정해져 있습니다. 2027년까지 보유해야 장기보유 특별공제 80%를 그대로 받을 수 있기 때문입니다. 정부안이 그대로 통과하면 2027년까지 강남 지역은 약세가 될 수 있습니다. 더 정확히 보면 2027년 상반기까지입니다. 6월 1일 기준으로 종합부동산세 대상이 되기 때문에, 2027년 6월 1일 전에 파는 편이 유리합니다. 그래서 그 전까지 급매물이 나올 수 있습니다. 강남권은 약세이고, 나머지 지역은 전월세난 때문에 꾸준한 강세가 예상됩니다.
두 번째 시나리오는 국회에서 수정하는 경우입니다. 많이 고치지는 않고 세율을 일부 조정하며, 장기보유 특별공제가 장기 거주 소득 공제로 바뀌면서 한도가 10억인 부분을 20억 정도로 조정하는 식입니다. 여당도 부담이 있습니다. 이번 세제 개편이 2027년 12월 종부세 고지서에 영향을 주는데, 4개월 뒤인 2028년 4월이 총선입니다. 수도권 국회의원들 입장에서는 신경 쓰일 수밖에 없습니다. 전 세계적으로 세금을 올려서 좋은 결과가 나온 역사는 드뭅니다. 그래서 장기보유 특별공제 한도를 20억으로 올리면 잠실이나 30억, 40억 구간은 매물이 회수되면서 반등할 가능성이 상당히 높습니다.
세 번째 시나리오는 전면적인 대폭 수정입니다. 야당은 아예 폐지에 가까운 전면 수정을 원하고, 여당도 지지율이 떨어지는 상황에서 총선이 걱정되니 정부안을 사실상 무용지물로 만드는 수준의 개편을 할 수 있습니다. 이 경우 시장은 기다려 주지 않고 강남도 바로 반등합니다. 2027년까지 갈 것도 없습니다. 나머지 지역에도 영향을 주기 때문에 여당 입장에서는 세 번째 시나리오도 부담일 겁니다. 집값이 오르는 것도 부담스럽기 때문입니다.
제 생각에는 두 번째 시나리오 정도가 합당하고 가능성도 높아 보입니다. 11월에 국회에서 토론이 있겠지만 치열하게 다툴 것이고, 12월에 결정이 날 것 같습니다. 12월 결정을 보고 2027년에 고가 아파트 급매물이 나올지, 매물이 회수될지 판단해서 전략을 짜야 합니다.
정부 부동산 정책이 자주 바뀌면 신뢰도가 떨어집니다. 좋은 말도 한두 번이지, 자녀에게 같은 잔소리를 계속 하면 아무리 맞는 말도 잔소리로 들리는 것과 같습니다. 잔소리와 훈육은 다릅니다. 잔소리는 좋은 말이라도 자주 하면 잔소리가 되고, 훈육은 잘못된 것을 팩트에 기반해 한 번 따끔하게 짚는 것입니다. 지금 정부 정책은 잔소리에 가깝습니다.
공급 대책만 해도 135만 호, 공적 주택 119만 호, 유휴 부지 서울 32만 2천 호, 수도권 6만 호, 비아파트 몇만 호 등 계속 나옵니다. 시장은 이제 관심조차 두지 않습니다. 필요도가 너무 누적됐고 신뢰도가 떨어졌기 때문입니다. "그냥 물량을 내놔, 입주 물량 나오는 것 보고 판단할래"라는 것이 시장의 답입니다.
정책이 일관성이 없어 보이는 것도 문제입니다. 처음에는 135만 호라고 했다가, 유휴 부지를 발굴한다고 했다가, 비아파트를 공급한다고 했다가, 공적 주택을 공급한다고 했다가, 이제 3기 신도시를 공급한다고 합니다. 다 하겠다는 것인지, 어디에 집중하겠다는 것인지 헷갈립니다. 용산 공원 개발을 한다고 했다가 지금은 무엇을 하는지도 앞뒤가 맞지 않아 국민은 혼란스럽습니다. 국토부가 열심히 하는 것은 알지만, 국민이 보도자료를 일일이 읽고 분석해서 정책을 신뢰하기는 현실적으로 어렵습니다.
여기에 대통령 지지율도 맞물립니다. 지지율이 높을 때는 시장이 좋으니 믿고 기다려 주는 마음이 있지만, 지지율이 떨어진 상태에서 잔소리가 누적되니 듣기도 싫어집니다. 정책 신뢰 측면에서 담당 부처가 열심히 보도자료를 내고 대책을 만들어도, 중간중간 좋은 내용이 분명히 있는데도 시장에서는 먹히지 않고 한 번짜리 보고서에서 끝나 버리는 것이 안타깝습니다.
문재인 정부 때를 떠올려 보겠습니다. 5년 동안 부동산 대책을 28번 발표했습니다. 1년에 대여섯 번, 두 달에 한 번꼴입니다. 3년쯤 지나자 필요도가 크게 떨어졌고, 나중에는 콩으로 메주를 쑨다고 해도 믿지 않는 지경이 됐습니다. 지금 정부는 1년 반 정도 지났는데 벌써 열 번 이상 발표했습니다. 문재인 정부 때보다 발표가 더 많고 SNS까지 더하면 필요도는 세 배쯤 높은 것 같습니다. 이렇게 하면 안 됩니다. 신뢰가 떨어집니다.
더 큰 부작용은 시장에 자극을 준다는 점입니다. 발표가 나올 때마다 시장은 "이건 뭐지?" 하고 반응합니다. 이때 개인들은 미리 준비합니다. 미국 사회학자 로버트 머튼이 말한 자기실현적 예언입니다. 아직 일어나지 않았는데도 미리 예측해서 행동하면 그 예측이 현실이 되는 현상입니다. 2027년 12월에 고지서가 나오는데, 세제 개편안 내용은 아직 확정되지 않았고 세금이 얼마나 나올지도 정확히 예측할 수 없습니다. 그런데 개인들은 "세금이 올라간다, 2027년, 2028년, 2029년에는 부담이 늘어난다"고 판단합니다. 그래서 팔 사람은 팔고, 세입자가 있으면 내보내고, 직접 입주하거나 집을 비워 두는 식으로 대응합니다.
다주택자와 비거주 1주택자를 규제한다고 하니 세입자는 난처해집니다. 집주인은 세입자를 내보내고 대응하니 전월세 문제가 더 심각해집니다. 시장은 정부 정책보다 앞서 반응하고 있고, 이 반응이 긍정적이라면 괜찮겠지만 실제로는 전월세난을 더 부추기고 있습니다. 전월세난에 밀린 실수요자들이 지금 생존 매수에 나서고 있어서 서울 집값이 계속 오르고 있습니다. 분위기상 100주 연속 상승도 무난해 보입니다. 이 현상의 근본 원인은 전월세가 아니라 정책 실패이며, 시장에 너무 많은 자극을 준 것이 크다고 생각합니다.
정부가 부동산 규제를 강화해도 투기 수요를 막지 못할 수 있다는 지적이 있는데, 규제의 빈틈이 무엇인지 묻기 전에 질문 자체를 점검해야 합니다. 투기란 무엇일까요? 구체적인 정의가 없습니다. 집을 사서 가격이 오르면 투기일까요? 그럼 주식을 사서 오르는 것도 투기일까요? 투기의 과정은 무엇일까요? 집값 안정은 또 무엇일까요? 물가상승률 정도로 오르는 것이 안정일까요? 가격이 전혀 움직이지 않는 것이 안정일까요? 10% 떨어지는 것이 안정일까요? 몇 년 동안 몇 퍼센트 떨어지는 것이 안정일까요? 명확한 기준이 없습니다. 목표가 명확하지 않으면 처방과 실행도 정확하게 나올 수 없습니다. 그저 투기라고 부를 뿐입니다.
문재인 정부 때는 다주택은 투기, 1주택은 실수요라는 기준을 세웠습니다. 일반적인 기준이기는 합니다. 그런데 다주택자가 가진 집 가운데 실제로 거주하는 집 하나를 뺀 나머지는 왜 가지고 있을까요? 돈을 벌려고 자산과 사업으로 보유하는 것입니다. 대출 이자를 내면서 집을 그냥 비워 두면 공실이 생기고 거주 가치가 훼손되어 손해입니다. 그래서 전세나 월세를 놓습니다. 결과적으로 다주택자는 시장에 전월세 매물을 공급하는 긍정적인 역할도 합니다. 본인은 돈을 벌려고 하지만 시장에는 전월세를 공급하는 셈입니다. 악어가 이빨 사이의 고기를 먹으면서 악어 이빨도 청소해 주는 공생 관계와 비슷합니다. 시장이 원래 그런 것입니다.
정부가 할 일은 공급 물량을 충분히 늘리고 공공이 임대 물량을 충분히 확보하는 것입니다. 그렇게 되면 민간이 임대를 하지 않아도 됩니다. 그런데 준비가 안 된 상태에서 민간에게 "하지 마라"고 하면 문제가 생깁니다. 우리나라는 민간이 임대 물량의 80% 이상을 책임지고, 공공이 책임지는 부분은 20%가 안 됩니다. 그런데 갑자기 민간에게 하지 말라고 하니 문제가 되는 것입니다. 세금으로 억누르기보다, 집 한 채 외에는 사지 말라고 법으로 정하고 나머지 물량을 공공이 대신할 준비가 필요했는데 그 준비가 되어 있지 않습니다.
문재인 정부 때 등록 임대사업자 제도도 있었습니다. 임대료를 4년 단기, 8년 장기 동안 연 5% 이내로 올리지 않으면 세제 혜택을 주는 제도였습니다. 그런데 타이밍이 맞지 않았습니다. 2009년 MB 정부 때 전세대출을 시행하면서 전세가율이 올라갔고, 집값은 바닥을 찍은 뒤 2016년부터 서울 집값이 오르기 시작했습니다. 그런데 등록임대사업자 제도 때문에 많은 사람이 여러 채를 사서 다주택자가 되었고, 세제 혜택을 받았습니다. 정부 규제의 허점이 생긴 것입니다. 그래서 부랴부랴 2020년부터 등록임대사업자 아파트 제도를 폐지하고 규제로 전환했습니다. 그 사이 다주택자의 비중은 점점 줄었습니다. 메리트가 없어졌으니 굳이 주택 수를 늘릴 이유가 없어진 것입니다. 그런데도 집값은 계속 올랐습니다.
그러자 정부는 다시 질문을 던졌습니다. 왜 집값이 오르지? 다주택자를 규제했는데, 보니 똘똘한 한 채를 사는 경우가 많았습니다. 이것을 어떻게 하지? 한 채도 실소유자가 아니구나. 그래서 거주하면 실소유, 거주하지 않으면 투기라는 잣대를 들이댔습니다. 비거주 1주택 규제입니다. 그런데 비거주 1주택은 과연 투기일까요? 집 한 채를 가지고 전세나 월세를 준 사람에게 100명 중 100명 다 물어보십시오. 대부분 본인이 투기를 했다고 생각하지 않습니다.
자녀를 훈육할 때도 자녀가 자신이 잘못한 것을 알아야 훈육이 먹힙니다. 학원을 땡땡이 쳤다고 야단을 쳤는데 사실은 학교에서 공부하다 늦은 것이라면, 그것은 부모가 잘못 안 것입니다. 제대로 확인하지 않고 야단치는 것과 같습니다. 비거주 1주택자들은 자신이 잘못하지 않았다고 생각합니다. 사정이 다 있습니다. 이혼하면서 재산 분할 때문에 집을 전세 주고 전세금으로 재산 분할금을 줬는데, 그것을 투기라고 하면 억울할 수밖에 없습니다. 목표가 명확하지 않은데 섣불리 투기라는 잣대를 들이대면 시장은 공감하지 못하고, 긍정 효과보다 부작용이 더 커집니다.
가장 큰 부작용은 다주택자와 비거주 1주택자를 때리니 그들이 공급하던 전월세 물량이 사라진다는 것입니다. 전월세를 줘서 세금만 늘어난다면 누가 전월세를 놓겠습니까? 계약이 끝나면 갱신해 주던 세입자를 이제는 갱신하지 않고, 집을 비워 두거나 직접 입주합니다. 토지거래허가구역에서 집을 산 사람은 실거주 의무가 있어서, 세입자가 살고 있으면 처분도 못 합니다. 부동산은 사용, 수익, 처분 권한이 있는데 처분 권한에 제한이 생긴 셈입니다. 집주인에게 세입자는 껄끄러운 존재가 되고, 세금 부담이 늘어나니 반전세나 월세로 돌리거나, 가능한 한 많이 올려서 세금을 충당하려 합니다. 그러니 월세가 가파르게 오릅니다.
이런 부작용이 지금 양산되고 있습니다. 두 개의 잣대는 처음부터 구체적이지 않고 명확하지도 않았습니다. 부작용이 너무 크게 나타나서 지금은 수습이 필요하지만, 수습하기 어려운 단계에 와 있다고 생각합니다.
대출 규제가 강화되면서 현금이 많은 사람만 집을 살 수 있다는 우려가 있습니다. 무주택자의 내 집 마련은 더 어려워질까요? 지금도 어렵습니다. 집을 살 때는 자기 자본으로 사는 방법, 대출을 받는 방법, 전세를 끼고 사는 방법이 있습니다. 그런데 전세를 끼고 사는 방법은 토지거래허가구역으로 막혔습니다. 대출은 은행에서 거의 나오지 않습니다. 25억이 넘어가면 소득이 아무리 많아도 대출은 제한됩니다. 의사로서 연봉이 5억이고 사업이 잘돼서 1년에 30억을 벌어도 대출은 2억밖에 나오지 않습니다. 1년에 30억 버는 사람이 15억짜리 아파트를 사겠습니까? 25억이 넘는 집을 사고 싶어도 그 집 사기가 힘들어졌습니다.
그래도 누군가는 삽니다. 현금이 많은 사람들입니다. 급매물이 나오면 줍줍하는 것입니다. 올해 2월, 3월, 4월에도 급매물이 나왔는데, 누가 샀을까요? 양도세 중과세를 피하려고 급매로 던지는 집을 부모님 찬스로 증여받은 사람, 주식을 판 사람, 사업소득이 있는 사람, 현금 부자들이 샀습니다. 한마디로 부잣집 자녀가 부잣집의 급매물을 사들이는 부작용이 생겼습니다. 앞으로도 마찬가지일 것입니다.
그렇다면 대출 규제의 긍정 효과는 무엇일까요? 집을 못 사게 막아서 수요를 억제하는 단기 효과는 있습니다. 구매 능력을 제한하니까요. 그러나 이것은 안 사는 것이 아니라 못 사게 하는 것입니다. 사고 싶은 마음은 있는데 구매 능력이 제한되어 일시적으로 누르는 것입니다. 그런데 이 억제가 계속되면 어떻게 될까요? 누르는 힘이 약해지는 순간 스프링처럼 튀어 올라 집값이 단기간에 크게 반등할 가능성이 있습니다. 또 정말 필요한 사람들은 못 사게 됩니다. 신혼부부는 돈이 부족합니다. 신혼부부 중에 돈이 많은 사람이 얼마나 있겠습니까? 부모님 찬스를 쓰는 사람을 빼면, 대부분 대출을 활용해야 합니다. 앞으로 돈을 벌 가능성이 크기 때문에 미리 대출을 받아 집을 사고, 열심히 벌어서 갚는 것이 일반적인 선진국의 시스템입니다.
대출을 막으면 이들은 집을 살 수 없습니다. 전세도 없으니 월세를 내며 10년을 살아도 모은 돈은 없고, 월세만 낸 셈이 됩니다. 10년 뒤 돈은 없는데 인플레이션 때문에 집값은 올라 있으면 벼락거지가 되는 것입니다. 현금 부자들은 여전히 기회가 많습니다. 주식으로 번 사람도 있습니다. 그래서 저는 정부 정책으로 나온 급매물을 현금 부자들이 사들이고 있는 상황이 바람직하지 않다고 봅니다. 정책의 우선순위는 서민 주거 안정이어야 합니다. 자금력이 부족한 30대 신혼부부나 실수요자가 대출을 받아 내 집 마련을 하고 열심히 벌어서 갚는 것이 일반적인 실수요자의 내 집 마련 시스템인데, 지금은 사실상 무너져 있습니다. 다른 선진국을 봐도 실수요자에게 이렇게 대출을 안 해 주는 나라는 대한민국이 유일하지 않을까 생각합니다. 매우 잘못된 방향입니다.
집값이 안정되면 좋겠지만, 서울 집값은 지금 100주 상승을 향해 달려가고 있습니다. 최근 서울 아파트 시장에서 상승과 하락 전망이 엇갈리는데, 지금 부동산 시장을 어떻게 보고 계십니까? 지역별로 다르고, 통계도 구분해서 볼 필요가 있습니다. 전국 평균으로 보면 안정입니다. 0.0%에서 0.1%, 1% 사이를 오락가락합니다. 정책을 짜는 사람들은 통계를 많이 보는데, 현장에 나갈 시간이 없으니 통계만 보면 대한민국 아파트 시장은 안정입니다. 그렇다면 문제는 어디일까요? 서울과 수도권 일부 지역입니다. 서울과 수도권 일부는 100주 상승을 향해 달리고 있고, 비수도권은 안정을 넘어 하락에 가깝습니다. 차갑습니다. 중간은 따뜻하고, 아래는 차갑고, 위는 뜨거운 상황입니다.
서울도 자세히 보면 아파트만 뜨겁습니다. 그중에서도 괜찮은 아파트가 뜨겁습니다. 나홀로 아파트는 아직 많이 오르지 않았고, 상가, 오피스텔, 빌라, 도시형 생활주택, 생활형 숙박시설, 단독주택은 모두 어렵습니다. 재개발 구역은 뜨거운 예외가 있습니다. 전원주택 같은 지방 부동산은 여전히 어렵습니다. 부동산 시장이 무조건 다 뜨거운 것은 아닙니다. 과거에는 수요가 폭발적으로 늘고 유동성이 많고 대출이 잘 나오던 시절이라 상가도 사고 빌딩도 사고 토지도 사고 전원주택도 하나 더 샀습니다. 지금은 그런 수요가 다 사라졌습니다. 규제가 심해서 똘똘한 한 채만 가지고 있습니다. 상승과 하락 전망이 엇갈리는 이유를 지역별로 나눠서 보아야 합니다.
최근 논란이 되는 것이 강남 집값입니다. 강남 3구가 하락 전환하자 정부 관계자와 대통령까지 "드디어 안정됐다, 봐라, 안정되지 않았느냐"고 말합니다. 그런데 안정의 성격이 중요합니다. 두 가지가 있습니다. 하나는 집주인들이 집값이 더 이상 오르지 않을 것 같다고 느끼는 안정입니다. 1년, 3년, 5년 뒤에 집값이 떨어질 것 같고 수급 균형이 맞지 않는 상황입니다. 지금 비수도권을 보면 집값 상승에 대한 기대가 낮습니다. 사고 싶지 않으니 안정입니다. 이것은 진짜 안정입니다.
서울과 수도권은 다릅니다. 강남 집값이 떨어지는 것을 매수자 관점에서 보면 안 사는 것일까요, 못 사는 것일까요? 사고 싶습니다. 그런데 못 삽니다. 대출이 안 나오고 전세를 끼고 살 수 없으니 현금으로 사야 하는데, 증여를 잘못 받아 사면 세무조사가 나온다고 하니 현금으로 사기도 부담스럽습니다. 전세를 끼는 것은 토지거래허가 때문에 막혔고, 대출 규제 때문에 대출도 어렵습니다. 안 사는 것이 아니라 못 사는 것입니다. 그래서 거래량이 줄어듭니다.
매도자 입장에서도 집값이 떨어질 것 같아서 파는 것이 아니라, 세제 개편안 때문에 2027년까지 파는 것이 유리하기 때문입니다. 30년 전에 몇억에 산 아파트가 지금은 몇십억이 되었다고 해 봅시다. 예를 들어 3억 5천만 원에 산 집이 50억이 되었습니다. 장기보유 특별공제가 장기 거주 소득 공제로 바뀌면서 한도가 10억이 되면 손해를 많이 보게 됩니다. 일반 국민은 세금을 손해로 느끼기 때문에 원래 생각했던 것보다 더 많이 낸다고 느낍니다. 그러면 합리적 선택으로 팔게 됩니다. 이 때문에 급매물이 나오고 강남이 약세가 된 것입니다.
정확히 알아야 할 것은 이것이 추세적 하락이 아니라는 점입니다. 떨어질 것 같아서, 수급이 안 맞아서 하락하는 추세적 하락이라면 매수자도 사지 않고, 외곽 지역부터 빠지며, 핵심 지역은 늦게 빠집니다. 그런데 올해 2월, 3월, 4월의 하락과 지금의 하락은 고가 아파트, 강남권에서 먼저 일어났습니다. 세제 개편 때문에 파는 것이 유리하니 합리적으로 판단한 결과입니다. 이것은 언제까지 지속될까요? 답은 정해져 있습니다. 올봄의 하락은 2025년 5월 9일 양도세 중과 시행과 맞물린 세금 영향입니다. 지금의 하락도 세제 개편의 영향입니다. 2027년 6월 1일까지 갈 수 있고, 국회에서 세제 개편 내용이 조정되면 더 빨리 반등할 수도 있습니다. 답이 정해진 일시적 하락을 두고 근본적으로 하락했다, 강남 집값을 잡았다고 축배를 드는 것은 맞지 않습니다.
강남 집값이 정말 잡혔다고 말하려면 최소 3년 이상, 오르지 않거나 인플레이션 수준으로 잔잔하게 움직이는 모습이 나와야 합니다. 그때 비로소 안정이라고 말할 수 있습니다. 한두 달 강남 집값이 잠깐 하락 전환했다고 축배를 드는 것은 말이 안 됩니다. 강남에 사는 분들 이야기를 들어 보면 불안감은 크지 않고, 분노는 좀 있습니다. 세금을 왜 이렇게 많이 내야 하느냐는 것입니다. 버틸 수 있는 분들은 버티자는 분위기가 대부분입니다. 보통 추세 하락일 때는 버티자가 아니라 팔자가 나오는데, 지금은 팔아야 하는 사람의 매물만 나오고 있습니다. 전체적으로는 아직 버티자는 기조가 강합니다. 서울은 수급이 맞지 않는 지역이고, 공급 대비 수요가 많습니다. 강남은 누구나 탐내는 지역입니다. 2024년, 2025년에 강남이 많이 올랐고, 2022년, 2023년에는 강북과 외곽이 먼저 올랐습니다. 한강변이 올라가고 서울 외곽이 올라가는 것은 자연스러운 현상입니다. 그래서 지금의 강남 조정은 건전한 일시적 조정으로 보는 것이 합당하다고 생각합니다.
부동산 시장에서 2027년을 중요한 해로 보는 전망이 있습니다. 내년 집값은 어떻게 달라질까요? 고가 아파트 시장, 강남 3구는 세제 개편 눈치를 봐야 합니다. 올해 12월 세제 개편 결과에 따라 반등할 수도 있고, 2027년까지 약세가 이어질 수도 있습니다. 강남권은 이렇게 구분해서 봐야 합니다.
강남권이 아닌 지역, 특히 20억 이하 구간은 세제 개편과 무관하고, 오히려 혜택을 받는 구간입니다. 실거주 목적이 강한 집이 많을 것입니다. 그러면 전세 매물은 더 말라 갑니다.
전월세 시장은 2026년이 한 해 중 가장 좋을 때입니다. 2027년에는 더 나빠집니다. 입주 물량이 반토막 나기 때문입니다. 2016년부터 시작해서 7~9년 동안 서울 아파트 입주 물량이 연 1만 1천 호 정도로 뚝 떨어졌습니다. 서울은 연간 4만 7천 호 이상 나와야 하는 지역인데, 입주 물량이 이렇게 나오지 않으니 전월세가 안정될 수 있겠습니까? 재건축, 재개발 같은 정비사업으로 멸실이 생기고, 신혼부부가 늘고, 지방에서 올라오는 사람도 있습니다. 여기에 토지거래허가와 실거주 의무 같은 규제의 부작용까지 겹치니 2027년에는 전월세 문제가 더 심각해집니다.
서울 신혼부부는 2015년 전후 연 4만 9천~5만 쌍 정도 결혼했습니다. 올해는 작년보다 더 많이 하는 것 같습니다. 이분들은 어디로 갈까요? 전세 매물이 없는데 전세난을 피해 가기 어렵습니다. 전문가 중에도 그렇게 말하는 분이 많습니다. 하락을 주장하는 분들은 과거에도 전세가 있었고 지금도 전세인데 왜 호들갑이냐고 하지만, 과거 전세난은 가격이 오르는 문제였습니다. 지금 전세난은 가격보다 먼저 매물 자체가 말랐다는 것이 핵심입니다. 결혼은 해야 하는데 전세 매물이 없고, 그럼 월세로 가야 하는데 월세 가격도 계속 오릅니다. 그래서 결국 집을 사 줘야 하는 상황이 되고, 이것이 바로 생존 매수입니다.
2027년에는 생존 매수가 확산될 것입니다. 서울이 워낙 비싸기 때문인데요. 노도강, 금강구, 강소구 같은 외곽 지역들도 2026년 1월 대비 적게는 10%, 많게는 20~30% 오른 곳이 제법 많습니다. 그런데 신혼부부들은 자금이 제한적이고 대출도 잘 나오지 않으니 오른 집을 계속 따라가지 못합니다. 그래서 서울은 폭등할 가능성이 낮습니다. 대출도 막혀 있고 실수요자들이 돈이 많은 것도 아니니까요. 그렇다고 결혼을 안 할 수는 없지 않습니까? 그럼 결국 눈을 돌리는 곳이 경기·인천입니다. 2027년에는 경기·인천 지역의 상승세가 확산되고 상승 폭도 더 커질 가능성이 높습니다.
이건 한편으로 보면 아주 정상적인 흐름입니다. 늘 중심부인 강남이 먼저 오르고, 마포·성동·광진·강동·양천·영등포 같은 한강벨트가 오릅니다. 그다음이 서울 북부(노도강)와 남부(금강구, 강서구) 같은 곳이고, 동남권 경부벨트의 과천·판교·분당은 사실상 한강벨트급으로 보시면 됩니다. 나머지 지역들도 순차적으로 오를 것입니다. 이후 서울 남권이 오르고, 인천, 경기 북부가 오르는 순서가 됩니다. 지방은 전세가가 오르면서 전세가율이 올라가면, 신축 아파트와 인기 단지 위주로 반등하게 될 것입니다.
정리하면, 2027년은 상승세가 확산될 가능성이 높고, 서울도 상승세는 유지되지만 폭등 가능성은 낮습니다. 지금은 실수요자가 주도하는 시장입니다.
대출은 막히고 신축 물량은 부족한데, 청약·재개발·경매 같은 우회로가 현실적인 대안이 될 수 있을까요? 엄밀히 말하면 현실적 대안이라기보다는 선택지에 가깝습니다. 내 집 마련 방법에는 매매, 청약, 경매, 재개발·재건축 등이 있으니 저는 모든 가능성을 열어 두어야 한다고 생각합니다. "나는 청약만 할 거야"라고 정해 두면 안 됩니다.
청약 가점이 높은 분들은 도전할 만합니다. 자녀가 세 명이고 오랫동안 무주택이어서 74점 정도가 나온다면, 서울의 로또 아파트나 분양가 상한제가 적용되는 단지에 도전할 수 있습니다. 그래서 70점 이상이면 청약 도전이 맞습니다. 그렇지 않은 분들은 청약도 하나의 카드일 뿐이므로 청약만 바라보면 안 됩니다.
경매는 좋은 아파트 물건이 나오기도 어렵고, 나와도 낙찰을 장담할 수 없으니 관심을 갖고 도전은 해볼 만합니다. 경매 하나에만 기대면 안 되겠죠. 좋은 경매 물건도 잘 나오지 않으니 경매, 청약, 그 외 방법을 함께 알아보는 것이 좋습니다.
재개발·재건축은 방법론보다는 상품의 문제이기 때문에 특징을 구분해서 봐야 합니다. 자금력이 부족하고 일반 아파트 대출이 나오지 않는 분들은 미래의 신축 아파트가 될 서울 도심 재개발 구역의 빌라에 관심을 가져볼 만합니다. 다만 최근 많이 오른 편이라, 구역 지정이 됐는지 조합 설립이 됐는지에 따라 단계별로 가격이 달라집니다. 단계를 밟아갈수록 가격이 올라가니 이 부분을 따져 봐야 합니다. 자금이 부족하면 동의서를 받는 초기 단계에 들어가야 하는데, 그만큼 리스크도 커집니다. 동의서를 받다가 무산될 수도 있으니 **가격과 리스크는 비례한다**는 점을 항상 알고 있어야 합니다. 돈이 부족하면 리스크를 감수해야 하고, 돈이 있다면 리스크를 최대한 줄이면서 많이 진행된 곳 위주로 들어가는 것이 맞습니다.
재건축은 재개발보다 선택지가 좁습니다. 돈이 많은 분들이라면 목동이 좋고, 꽤 많은 분들이라면 한강변의 잠실주공 5단지나 장미아파트 같은 잠실 쪽도 고려할 만합니다. 잠실은 이제 단순한 잠실이 아니라 진짜 강남으로 보셔야 합니다. 한강변 잠실 주공5단지나 장미 같은 곳이 재건축되면 개포나 대치동을 뛰어넘을 수도 있으니, 돈 있는 분들에게는 괜찮은 선택지입니다. 급매가 나오면 잡는 것도 방법이니 결국 본인의 선택입니다.
1억에서 2억 원 정도의 종자돈을 가진 무주택자가 5~10년을 보고 내 집 마련을 한다면 어디를 주목해야 할까요? 선택지는 많지 않습니다. 현실적으로 서울에서 아파트를 사는 것은 어렵다고 봅니다. 1억으로 서울 아파트를 사려면 나홀로 아파트도 쉽지 않습니다. 전세를 끼고 살 수 없으니 대출을 받아야 하는데, 1~2억에 대출을 받으면 5억 원대 매매가 되고, 생애 최초로 받아도 5~6억 원 정도가 됩니다. 결국 서울 북쪽의 도봉구, 노도강 쪽이나 중남구 쪽 구축 아파트나 나홀로 아파트에 들어가야 가능성이 있습니다. 청약도 안 될 것 같다면, 월세를 낼 바에는 주거 안정 차원에서 집을 마련하는 것도 좋은 방법입니다. 올해 초만 해도 1~2억이면 서울 재개발 빌라로 충분히 살 수 있었지만, 지금은 재개발도 1억대로는 현실적으로 사기 어렵습니다.
그러다 보니 돈이 없는 분들은 초기 단계 동의서를 쓰고 리스크를 안고 들어가거나, 수도권으로 눈을 돌리게 됩니다. 수도권에서 규제지역(15억 원 이하 대출 규제 지역 등)으로 지정되지 않은 곳은 전세를 끼고 살 수 있으니, 대출이 안 나와도 전세를 끼고 매입하는 방법을 찾아볼 수 있습니다.
1억대로 가능한 지역을 찾는다면 북부 지역인 의정부 쪽 구축 아파트, 또는 신안산선 예정지인 안산 쪽을 볼 수 있습니다. 안산 성포동의 성포주공 아파트는 3억 원대 중반인데, 1~2억으로 전세를 끼고 사거나 대출을 받아 살 수 있습니다. 2028년 신안산선이 개통되면 괜찮을 수도 있습니다. 다만 모든 조건을 다 만족시키는 집을 찾기는 현실적으로 어렵습니다.
중동신도시는 1억대로 살기 어려울 것 같고, 더 나아가 인천 부평구 쪽은 1억대로 전세를 끼고 살 수 있는 곳을 찾아볼 만합니다. 수도권으로 가게 된다면 교통과 교육 환경을 꼭 따져 보셔야 합니다. 서울은 교통에서 조금 멀어도 참을 만하지만, 경기·인천으로 갈수록 지하철역 접근성과 학교 환경을 따져야 하고, 신축은 포기하고 구축을 보셔야 합니다.
결국 모든 조건을 만족하는 집은 없습니다. 내가 가진 범위 안에서 최선의 선택을 하는 것이 가장 합리적인 방법이라고 생각합니다.
Comments 0