저자: 신사임당 · 한국인
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한줄결론: 한국 부동산은 미국·일본식 버블 붕괴가 일어나기 어렵지만, 금융시장과 공간시장의 시차로 인한 사이클은 존재하며 2024년 이후 공급 증가와 금리 상승으로 가격 조정 가능성이 있다. 미국·일본과의 비교: 플라자 합의 이후 미국 부동산 버블은 규모가 컸고 100% 대출 등 느슨한 대출이 원인이었다. 일본도 유사한 버블 붕괴를 겪었다. 한국은 LTV·DTI 규제가 강화되어 있고 은행의 신용 심사가 깐깐해 같은 형태의 붕괴는 없다고 본다. 한국 주택 구입 절차: 외국인 등 주택 매입 시 현장 방문과 사업장 확인이 있고, 신규 통장 개설 시 소명 자료가 필요하며 초기에는 30만원까지만 인출이 가능해 금융 시스템이 탄탄하다고 설명한다. 버블 발생 원리: 공간시장(부동산)과 금융시장은 시차가 있어 자연스러운 사이클이 생긴다. 적정 가격보다 과도하게 오르면 버블, 떨어지면 언더슈팅이 된다. 사이클이 있다고 해서 일본·미국식 버블이 있다는 의미는 아니다. 가격 상승 원인 분석: 2013년 바닥 이후 2015~2019년 상승은 유동성 영향이 컸고, 2019년 이후 상승은 과도했다. 2019~2020년 서울 공급은 과거 10년 평균보다 많았으므로 공급 부족보다 저금리와 유동성 효과가 더 컸다고 본다. 향후 전망: 2022~2023년 가격 수준까지 조정될 수 있다는 시각이 있다. 공급 문제가 해결되지 않았기에 2020년 초반 가격으로 돌아갈 가능성도 언급했다. 우려 시나리오: 2024년까지 금리 인상이 이어지고, 2024년부터 3기 신도시 공급과 재개발 물량이 나오면서 장기 정체 또는 하락이 나타날 수 있다. 90년대 초반 장기 하락 사례를 참고할 수 있다는 언급이 있다. 투자 관점: 부동산은 강력한 투자 수단이지만 사이클이 있으므로 공부를 하고 진입 시점을 신중히 봐야 한다고 조언한다.
다듬은 글
마 플라자 합의 해서 이제 환율 같은 것들 미국의 좀 조정을 시켰구요 4 두번째는 당시의 및 1번 뭐 동산에 버블의 규모가 너무 너무 컸어요. 어 4 당신은 이제 그 예를 들어 가지고 자기가 집사 9 극대화하려는 거의 100% 대출이 나왔어요. 100% 대출이 나왔고 4 그 80년대 보면은 이제 1 왕성 있잖아요. 네 주변의 땅을 다 팔면 캘리포니아를 잘 수 있을 만큼 비극이 번 입어 버렸어요. 예 네 품에 샀어요. 깔기 풀었어요. 쓰세요. 버블의 정도 규모 하고 예 그 다음에 개인들이 받을 수 있는 대출이 워낙에 풍부 했기 때문에 이거 우리나라 고 절대 비교하지 마세요.
우리나라는 농밀한 정권 때 그런 자란 것이 led dti 규제를 강화 를 시켰기 때문에 어 그 정도로 떨어지나 않습니다. 1번 c 법을 우리나라의 비교하는 것은 정말 잘못된 거고 믿지도 아세요. 뭐 우리나라 은행이 굉장히 그의 고고 하잖아 그렇죠. 그렇죠. 사실에 크레디 그 본인의 신용 체크 를 다 잘 하는 편이기 때문에 이게 미국이나 일본의 그 상황 원 경쟁 다릅니다. 그에 비해서 우리나라 같은 게 굉장히 깐깐하게 돼 있기 때문에 그렇죠. 그런 형태의 버블 붕괴는 줬어요. 없어요. 제로다 r 은 양원 들도 가 가지고 어떤 것일 사도 하잖아요.
마늘이 직접 가서 4 저것 만약 찢어 거쳐 이구요 따른 배상 한테 가서 심사 화가 4 직접 가서 가져요 그래서 우리나라 절대 그렇지가 않아 사는 집도 보고 예 그 단지도 보잖아요. 4 와서 보시고 그 다음에 뭐 자영업자대출 같은게 고 사업장 도망 거야 들어요. 예 사업장의 가본다 하고 그 그런 것들이 있기 때문에 음 맞습니다. 어 그쵸 우리나라 은행 간 깐 합니다. 예 i 아니 통장 만드는 것도 안 되잖아요. 지금은 통큰 들르 그냥 빈 통장도 에 그 소명을 해야지 되고 그 통장을 빈 통장을 개설 했더라도 거기 있는 돈을 내가 들어가는 건 상관없는데 찾으려면 초반에는 30만원 밖에 못 찾아요.
어크 4 신규 통장에 경우에 4 그리고 그거에 대해서 내가 세금계산서 라든지 뭔가 처음에 통장 개설 할 때 됐던 내역 있잖아요. 예 그거에 대한 소명 자료를 제출해야 정상적인 거래가 가능하거든요. 어 내가 굉장히 그중 시스템이 어 탄탄하게 되어 있기 때문에 어 그런 형태 의 어 그런데 어떻게 이런 버블이 발생 했을 까요. 미국에서 요 아뇨 우리나라에서 우리나라도 지금 굉장히 버블이 강하다고 아까 얘기를 해 주셨네 예 그런데 사실은 예 그 까 부동산 시장 자체는 4 공간 시정하고 금융시장의 같이 연결되어 있어요. 그래서 언 데이 제공 가 시장 하고 금융시장 안에서 그 동일한 시차로 움직이는 게 아니고 약간의 시차가 차이가 나요.
4 공간 시 양과 금 융 식을 예 그래서 여기에서의 차이가 나기 때문에 자연적으로 싸이클이 라는게 생기는 거구요 예 사이클이 생긴다는 건 뭐냐면은 왜 이제 적정한 가격이 있는데 적정한가 것보다 올라갈 수 있고 떨어 갈 수도 있는 거예요. 네 그래 올라가는 경우에 버버리 되는거구요 떨어지는 경우에 이거는 이제 그 언더 플라잉 된거 아닌가 오히려 매수 기회가 더 저평가 보면 위해서 그런 공강 시장 하고 이제 자본시장 같은건 뭐냐고 왜 뭔가 시장은 그냥 뭐 그런거에 요그 아파트 가격이 담겨 있을 때 09 폭탄의 빡 떨어졌어요. 그 아파트 가격은 떨어지는것 열어주셔서 왜 갑자기 여기에 어마어마한 굴지의 대기업이 본사를 이전한다 고치면 범인 떠오르겠지 다 해봐야 그럴까 근데 예를 들어 가지고 두 번째 케이스처럼 4 그리고 삼성이 뭐 진주나 어디 것 이 도시의 다 보내서 옮길까 1 만병 칼과 딱 발표하는 순간에 발표하는 순간 이거 되게 좋은 사인데 그쵸 근데 이제 다른데 같은 따르는 따른 제 와 같은 경우에는 그 컵 만남 증가 보네 맞춰서 그 다음날 물품이 제공 될 수가 있어요.
두번째 후 동산 같은 경우에는 오케 좋은 사항이 야 근데 만든단 3녀 걸리는 거죠. 그러니까 220 공간 시장 하고 욕이란 괴리가 되구요 4 4 그리고 이제 여기서 이런 공간 시장도 되게 중요합니다. 와는 그 다음에 중요한 깨기 금융시장의 쪽에서도 그게 중요해요. 4 그건 뭐냐면은 예를 들어 가지고 이자 이따 올라 버렸어요. 이자율이 올라 버리면 은 그 다음에 사람들이 안 짓게 되는 거잖아요. 그 좀비 벨 넘버들이 아 조대 비용이 올라갑니다. 그것 그렇게 안 짓게 되면 이제 건물 자체가 요구되는 게이 만큼 이라고 했을 때 줄어든다고 함 여는데 4 결국은 있게 나중에는 처음에는 가격이 확 2자리 올라가면서 확 떨어지는 지나 공급 같은것들이 확 줄어든게 되면 장기적으로 가격이 올라갈 수도 있어요.
왜 이게 어느 시 쪽에서 그 어떠한 쇼크가 왔을 때 이거를 대응하는 게 둔 두 개가 다 지금 시작 시차가 걸리기 때문에 그 안에서 자연스럽게 그 상승과 하락의 랄 사이클이 발생할 수밖에 없습니다. 예 다만 이제 사이클은 당연한 거구요 4 사이클이 있을 때 버블이 제 말씀은 버블이 일본이나 미국 같이 크다는 게 아닌 거에요. 아 버블이 존재하지만 일본이나 미국처럼 발생한 법은 그 아니에요. 어 그냥 be 공간과 공간 시장을 금융시장이 시차로 인해 발생하는 법을 정도인 거 다 그쵸 그쵸 아 네 이게 진짜 좀 크게 차이가 나 썼나 보네요.
그러면 이모 그 제 생각에는 4 그 우리가 이게 2013 십자 년부터 바닥을 닷지 따가 2015년 가격이 상승하기 시작을 해 근데 저는 개인적으로 2015년부터 1 19년 초반까지 가격 상승 우리가 영어를 해야 된다고 생각해 예 아 그런데 그 이후에 상승은 제가 봤어요. 유동성이 굉장히 큰 영향을 미쳤어요. 4 그래서 어 이것들은 뭐 되게 다양한 연결 그 여인들이 서로 소리 나눠주는 것 같아요. 아 2019년 이후에 상승 같은 경우에는 어 좀 과도한 측면이 때 예 그게 왜 그러냐면 은 그 저도 이게 데이터를 보면서 알았는데요. 4 2019년 걸 2020년에 서울의 공급이 적지가 않았어요.
4 사람들이 적당한 생각한 적 절대 적지가 않았구요 과거 10년 씨의 평균보다 많았어요. 4 싫음 그럼 그 때는 제가 봤을때는 공급의 이슈가 아니고 그 매년 몇 년도 2차 19 20만에 돼 물론 2000 15 16 17 18 공급이 적었어요. 예 북극으로 물론 그 이펙트가 나올 수도 있습니다만 은 전 그것도 그건데 제가 봤을 때는 그 이자율 인하 와 너무 너무 컸다고 봐요 금융용어 금융의 의할 효과가 더 커 내라 조달 비용이 너무 비싸 짱 쌓았기 때문에 4 그리고 작년 같은 경우에는 뭐 그 우리가 경험하지 못한 0% 때 기자 했잖아요.
0점 그는 좌 자요 저는 이미 금리 느 또 이 낭 적음 요인은 이동석 이동성이 좀 더 크지 않았나 4 2002년 10 년대 중반부터 1 2019년까지 는 그 개발이 지체 되면서 공급물량이 부족했던 거 그리고 사람 사람들이 소득이 올랐기 때문에 그 가처분소득이 많으니까 많은 사람들이 부동산시장의 들어간거 내 놀랐다고 보구요 물론 이 자연도 나갔습니다. 2019 20년 공급이 충분했고 때문에 그때는 공급받고 설명이 안되요 그래서 아마 에게 이자를 더 컸고 4 제가 좀 또 돌아가서 말씀을 드리며 너 뭐 내년에 서울을 끼 공급물량이 없는건 맞아요.
4 하지만 저는 그것보다는 유동성이 덤벼 타잇하게 줄인 준다고 한거 쥔 다고 했을 때 그 효과가 더 클 것 같아요. 예 유동성 효과가 예 왜냐하면 그 전에 이제 공간 시장의 부족으로 인해서 상승하던 2019년까지 게 이후 른 금융시장 으로 인해서 촉발된 상생이 랜의 금융시장 으로 인해 촉발된 상승 만큼은 금융시장의 라는 요소가 다시 완화 되거나 그러니까 제가 말을 완 하라는건 그 뭐가 될까요. 다시 긴축으로 때야 되면 어 이만큼 분은 없어 잠시 만다는 거쳐 정대 봐야 돼요 언니 제가 같기도 해요. 예 맞습니다. 아 그래서 2020년 초반 정도의 가격으로 돌아간다 어 공급 시장에 대한 해결이 아직 안 됐기 때문에 초 초 초 초 예 만약 이 두 가지가 동시에 한결이 됐다면 더 이전 상황까지도 갈 수 있을 수 있었죠.
그니까 제가 1일 너무 미래가 주제가 책에서도 분석하면서 하는데 한번 2022 년 2023 년 정도의 가격에 깨끗하지는 한거구요 4 근데 제가 약간 좀 염려하는 시나리오 뭐냐면은 2024년까지 는 같이 올릴 거에요. 미국이 올리니까 한국도 같이 올릴 거에요. 그러면은 2022년 23년이 4년까지 도 아마 좀 정체 또는 하락에 좀 길 수 있는데 4 2024년 부터 뭐가 올해 하면은 제 3기 신도시 들이 공급이 되기 시작할 거구요 내년부터 어떤 식으로든 재개발이 오 굉장히 많이 일어날 거 예 그럼 그게 2015년부터 또 어머낫 공급이 될 거라구요 그러면 이제 지금보다 높은 금리 떼다가 4 공부까지 주로 던다 한다고 하면은 그렇죠.
뭔가 이렇게 잘 틀릴 수 있는게 좀 해 생각했는데 90년대 우리가 장기간 행보 있거든요. 4 90년대 90일 전부터 허이 아 imf 전까지 4 그런걸 경험할 수도 있지 않을까 엄청 모양의 오래가는 그니까 이게 하락이 이게 쭉 가는게 아니고 요 예 하락이 좀 가다가 이제 정차가 이렇게 되겠죠. 뭐 이 거기서 같이 막 이렇게 갑자기 올라가는 그런 사이 건져 놓으니까 이자 이를 오르고 그 다음에 이제 공부까지 온다 했을 때 예 어 그 금융 측면과 공간 측면 양쪽 다 돼 이제 그 공급 시그널이 있다며 예 좀 그렇게 때문에 좀 기다려 단 말씀하고 싶은 거에요.
아직은 때가 되면은 어떻게 오는 자 쥐 부로 무슨 입으니깐 이런 상황이 될 수도 있겠네 그게 2010년대 초반 상황이 잖아요. 자세 그때는 뭐 집사는 생겨 톤을 안했고 하자 모집은 1 빙하는 곳이지 아잉이 아니하고 그게 해 그저 그 조금 알잖아요. 예 그렇게 확 상황적으로 그렇게 된 거였지 그렇게 하라고 시킨 사람은 없었어요. 맞아 4 지금은 상황적으로 난 그런데 그렇게 하라고 시키는 사람이 섭리에 따라 외 주의 사항 거거든요. 마저 그렇게 하라고 시킨 살 없었어요. 그 때는 없어진 그걸 그냥 일반인 그래 그냥 어 그래 그렇게 그럴 수도 있지 하고 생 박 받아들였는데 4 전 부동산이 투자에 수단이 아니라는 게 절대 아닌 완전 강력한 투자안의 투자의 수단이 뭐야 이제 떠요 는데 싸이클이 있는 시장이 있기 때문에 공부를 하면서 좀 들어가는 시점에 같은 것들을 좋은 잘 보시라는 말씀을 하고 싶어요. 4
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