저자: 하버드박사 · 한국인
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결론: 내년(2022년) 서울 집값이 최대 17~20% 하락할 수 있다는 예측이며, 강남 등 고가 주택보다 서민 주택과 지방이 더 취약하다는 주장. 인플레이션·금리·선거 이슈: 인플레이션, 금리 인상, 내년 대선·지방선거라는 세 가지 이슈가 있으며, 이 중 금리 인상 효과가 정책 효과보다 더 강하다고 봄. 재건축·재개발 정책: 여야 모두 공급 부족을 이유로 재건축·재개발을 지지할 것으로 보아, 강북 다세대·재개발 지역 주가(집값)는 상승 가능성이 있다고 봄. 다만 재건축 긍정 뉴스 시 기존 아파트 가격 자극은 단기 부담 요인. 인플레이션 현황: 미국의 쇼핑센터 물건 부족, 주택 가격 1960년 이후 최대 상승 등을 근거로 인플레이션이 심각하다고 진단. 컨테이너 물류 병목으로 한국 물가에도 영향이 올 것으로 봄. 금리 전망: 미국은 2022년 6월 인상 및 2024년까지 2.5%까지 인상 스케줄을 예상하며, 미국이 너무 비둘기파적이라는 시각. 한국은 내년 말 1.25~1.5%, 상황에 따라 2.0%까지 갈 수 있다고 봄. 집값 하락 전망(예측모델): 기준금리 1.5%면 2022년 6월 대비 서울 등 10~17%, 2%면 13~20% 하락 가능. 지역별로는 수도권과 지방 디커플링이 2019년 이후 사라져 함께 움직일 가능성, 지방 대도시(부산 인구 -4%, 대구 -3% 등)는 더 큰 하락 우려. 수요·공급: 경기·인천 제외 인구 감소, 서울 외 대도시는 연평균보다 많은 공급으로 수급 악화 우려. 리스크·개인 조언: 2020년 초 이전 매수자는 장기 보유 권고(팔라는 말이 아님), 2020년 이후 고가 매수자는 가격 레벨 조정 가능성 인식 필요. 주택담보대출 의존 저가 주택은 금리 인상에 취약, 소득 대비 주거비 비중 증가(30%→40%)로 하우스푸어·급매 물량 우려. 결론적으로 금리 인상으로 인한 주택시장 조정(특히 서민·지방) 가능성을 강조.
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크게 이익실현 3가지 같아요. 새 같이 새 가지는데 첫번째는 인플레이션 이구요 4 두번째는 이제 이자율이 고 4 세번째는 내년에 이제 선거가 있기 때문에 이 정책 효과 하니까 이 세 가지 이슈가 있을 것 같구요 인플레 금리 선거에 4 그 중에서 이전 누가 더 힘이 쓰느냐에 문제 대학생 때는 그러니까 우선은 쉬운 젤 시원 선거 부터 보면은 에 4 성과 같은 경우에 이제 내년에 대선이 있고 이제 지방선거 있잖아요. 그죠. 너 어느 쪽이 될지 모르겠습니다만 한쪽 같은 경우에는 뭐 #0 같은거 풀어준다는 얘기한 인간은 완전히 플러스 고요 4 근데 그걸 넘어서서 특히 서울 같은데 봤을 때 우리가 이제 재건축 하고 재개발이 있잖아요.
그쵸 4 아파트는 재건축 아파트를 보시고 재건축 하는거구요 4 재개발 같은 경우엔 강북 외에는 다세대 얼려 보시고 하는건데 하죠. 양쪽다 지금 이는 계체 개발은 둘다 동의하고 있어요. 닉값 왜냐면 공급이 지금 부족하다고 보기 때문에 둘 다 동 하고 있어서 마냥 이제 개발 이슈가 계속 된다고 하면 은 강북에 있는 다세대 얼룩과 함께 조금 주가가 올라갈 가능성이 높죠. 아 강일 다세대 열린 예 4 근데 그 이슈가 있구 근데 이제 그걸 넘어서는 미션 제가 발생 인플레이션 하고 지금 이자 일인데 그렇게 재개발이 라는 걸로 효과와 그 선거로 인한 정책 효과는 좀 국희 적일 것이다 그렇죠.
멍크 시적이고 이제 주로 강북 지역의 될 거예요. 지역의 되고 4 4 아파트 재건축 같은 경우에는 어 재건축에 긍정적인 뉴스가 나오는 순간 아파트 가격을 자갈 거기 때문에 양적 모드에서 마른 모발에 스피드하게 한다고 하더라도 첫번 조금 뜸을 들일 가능성도 부담이 되는 거죠. 예 근데 이제 재개발 같은거 이건 그냥 표가 되는 거거든요. 4 예를 들어서 예전의 그 이명박 시장에게 시그마 그때 그 뉴타운 개발 할때 난 순이 지금의 야당 뿐만 아니고 4 지금의 여당에 또 민주당도 다한다고 했었거든요. 아 그래서 재개 바르니까 표 연결되는 것이기 때문에 양쪽 정당에서 다 지지할 정책이 될 것 같아요.
네 네 그 얘기는 이제 강 복식 강북에 있는 토지 시장을 자극하게 될 거고 얘 돼 그건 작업자 그냥 팩트 구요 예 다만 이제 문제가 되는게 이제 기존 아파트 가격에 대해서 많은 분들이 고민하고 으 좀 염려 하시잖아요. 그걸 봤을 때는 그 이건희 제 2의 자하고 인플레이션에 싸움 이에요. 4 근데 이제 인플레이션 같은 경우에는 부동산 가격을 높아요. 부동산 투자는 인플레이션에 했지요 4 대표적으로 보여주는 게 지금 미국 상황에 미국 상황에 어떤 되요 미국은 이 이런 인플레이션은 못 봤어요. 제가 미국 같은 큰 나라에서 쇼핑 센터에 갔는데 물건이 없다 이건 상상도 못하는 거 쇼핑센터 가운데 물건을 번에 없어요.
어떤 일부 지원 그래요. 지금 아 근데 이제 병목 항상 인데 지금 굉장히 크게 오고 있어요. 그 물건 자체가 업계 때는 가격을 놀러가는 게 맞고요 내 내가 비어있다는 거봐요 매대 가 펴 있어요. 미국에서 그런 일은 발생할 수가 없어요. 정말로 그가 괜히 이번에 바이든 정부가 아 허진 야 주제 3 신기한 이에요. 제가 봤을때 생각한 상황이고 해야 돼 인플레이션이 이렇게 심각한 상황이 나타나는 것을 보여주는게 미국의 주택 앞 야해요. 미국 주택 가격이 1960년 이후에 최대치로 올랐어요. 암반 단위로 봤을 때 전에 예 그래서 이거는 지금 인플레 3 왔다고 봐야 되는게 맞구요 4 어음 데이 2 효과가 아마 지 우리나라 한테도 지금 전달이 될 거에요.
네 그렇습니다. 이거 게 무스 겠소 근데 제가 종로에 있는 그의 그 소금이 뜻밖 의 값 초 가는게 살게 날 써가지고 해 거기서 이제 미국 4 소결 실버 해요. 그래서 생각이 많이 써 가지고 왜 생각이 좀 말라고 네게 수 없다고 그러는 거예요. 1 주인장 하고 저거 좀 친해서 요즘 왜 이러냐 그랬더니 미국에서 안 들어온 되요 아 미국 자체에서 소비를 하는 거지 지금 컨테이너 물 나머지 못 들어가고 있잖아요. 고려대 란 4 울려대는 때문에 아예 이게 안 오는거 에서 한국 갖은 것도 못 가 고온으로 도보다 이 임팩트가 아마 우리나라의 울 칼 수준의 영어 미칠 거에요.
그래서 네 이제 인 플레이스 오온이 오면 넣은 이건 경기에 상당히 안좋은 거기 때문에 그거에 대응하기 위해서 이자를 올리는거 좋아요. 4 그래서 이제 인플레이션과 이자 일과는 누가 더 힘이 센 은야 의 문젠데 제가 봤을때는 저는 개인적으로 이 제 2자유로 짐 올리고 시작했으니까 계속 올릴 것 같아요. 예 그래서 어 그렇다고 하면 은 제 개인적인 판단은 이자율이 인플레이션 보다 더프 계획을 미칠 것이고 아 그렇게 본다고 하면 은 이자율이 이제 한번 올림 않은 멋진 암굴 달 한번 올려 짜 나요. 내야죠. 그래서 지금 0점 치료가 됐는데 11월달에 돌린다 얘기를 해서 그럼 이르 프로가 되고 득녀 내야 돼 그럼 여기서 끝나는게 아니고 지속적으로 올릴 겁니까 지속적으로 올리게 된다 는 이제 가격에 대해서는 그 하락으로 연결시킬 가능성도 아직 어 인플레이션이 너무 우려가 되기 때문에 금리 인상을 지체할 수가 없는 상황이다 빨리 하던 에 심각해서 가 금 인상을 지체할 수가 없기 때문에 하는 에서도 금리인상을 지속적으로 해 갈 가능성이 있고 이제 1% 이상으로 넘어가게 되면 부동 전에 부담이 많이 했 거다 예 근데 지금 이제 이 금리인상 않은 스케줄 우리가 잘 봐야 되는데 4 이게 미국 같은 경우에 지금 2024년까지 지금 2.5% 올린다는 유이가 4 아세요.
이제 전 방어 그 준비 위원회 에서 이 말레이 션 그렇게 심각하다는 거 아니에요. 심각하고 재생하게 했는데 년 6월에 올린다고 했는데 그 전까지 인플레이션 계속 될 텐데 미국이 지금 너무 후 너무 비둘기가 아닐까 생각이 들어요. 예 지금 너무 심각해서 내가 왔었다는 지금 스케줄로 예상해 봤을 때는 우리나라는 그러면 뭐 내년 정도에는 한 몇 퍼센트 까지 올릴 거 로 예정이어서 미국의 이제 내년에 0% 에서 이제 6월 달고도 올린다고 하면 어느 22년 6월달에 부터 24 년 말까지 즉 화면은 지금 거의 뭐 뉴 18개월 동안 올릴 거 잖아요.
돼요 그럼 1 6개월에 한번 3개월에 한 번씩 올려 텐데 그러면 내년에는 1 0.5 후 년에는 1.5 2024년 에는 2.5 이렇게 되겠지요 내에 남아 0.51% 1% 이렇게 올릴 가능성도 되요 는 사실 굉장히 빨리 올리는 거거든요. 내외 그러니까 제가 많다 지금은 키 주가 하늘에서 기준 보니 미리 올리는거 잘했다고 생각을 해 놓은 우리가 그렇게 빨리 못 올려요 4 천천히 미국보다 올리면서 그 스프레드를 가꾸어 가야 되는게 맞거든요. 예 그래서 미국이 올리는 것보다는 우리가 1 52 ps 정도 더 가야 되니까 그렇다고 하면 우리도 내년 말까지는 뭐 1.25 나 1.5 겉에 가능성이 높죠.
아 올해 안에 1.0 까지 갈 거 같구요 제가 봤을때는 4 그 다음 단계는 이제 1 1.5 는 갈거 같아요. 인터넷에 2.0 까지는 괴롭게 되면 우리나라 지 까비 내년도에는 아무래도 어 어 좀 하락하는 모습이 나오겠다 네 저는 좀 그렇게 봐야 할 왜냐면 지금 주택 담보 좌측 같은 경우에 일부에서 접어서 5% 때 얘기가 나오고 맞아요. 아 맞아요. 5 풀었다면 그 부담의 되겠습니다. 상당한 거야 그쵸 아까 이렇게 약간 좀 웃긴게 우선 15 이상은 다 캐시를 사니까 빼고요 4 그럼 여유 버기 아가 광풍은 불어 가지마 골라 같잖아요. 예 그럼 그때 보면은 그 주담 대회가 1 1 60% 까지 나오니까 목 주라 의 주택 했을때가 3억 대출받고 4 나머지 지역에 대해서 자기야 에 통한 5천에서 이런 봤고 더 신 엉켜 있단 말이야 줘 머신 연금이 노조간부 닭보다 더 높을 거예요.
오르겠죠. 담보가 없으니까 한번 없으니까요. 그러면 이제 이게 이 부담이 상당히 5월과 되어 제가 봤을 때나 분들한테 예 그럼 어떻게 보면 2 주택시장이 하락하기 시작할 때 양극화가 나타낼 수도 있겠네요. 그렇죠. 그러니까 제가 책이 염려하는 부분인데 4 사실은 이렇게 주택 시장이 하락하면 은 못 가 주택은 위험도 위험자산 여서 더 떨어져요 4 전세계적으로 근데 우리나라는 되게 웃기게 10억 이상 살 때 거의 주택담보대출 막 안했기 때문에 자기가 현금으로 어이 샀다고 요 안좋겠죠. 자기가 뭐 13 10억짜리 살 때 달라 다 현금으로 봤다고 하면 넌 예 30억 리얼하게 8 했냐구요 음 원래 더 떨어지는 게 맞아요.
어느 버틸 수 없으니까 그렇죠. 예 근데 현금을 사는 사람들이고 8개 냐고 나 팔까요. 근데 오히려 지금 담보 대출을 많이 인 6억 짜리 이하 도는 국자 리 이하의 주택에 대해서는 4 이게 대출이 껴 있기 때문에 요리가 더 떨어져 왜 이제 책에서 더한 그게 더 떨어지는 고 나와요 어떻게 전 금 2시 무서웠는데 예 아 데이터로 봤을 때는 적하 원래 일반적으로는 고가주택 의 하락폭이 저가 주택보다 더 큰 게 정상인데 일반적인 상황 이라고 했습니다. 근데 지금 상황에서 만약에 이제 금리인상을 하게 되면 적화 주택이 더 위험하죠. 강하게 하라 감수해야 예 뭐 저가 주택 이라고 하죠.
15 비아 대출이 가능했던 주택을 제작 대출의 가능했던 좋게 특히 부어 기아 주택들이 이제 거기서 더 떨어질 수가 있어서 멋진 사실 되게 걱정되기도 해요. 허이재 그렇게 그 내년도 같은 경우에는 지금 지금 상황에서 대출 나온다고 싼 주택을 사는건 진짜 위험한 선택이 되겠네요. 위험하죠. 취하지만 그쳐 해내면 우선은 이 자의 미리 계속 올라가자 나요. 4 본인이 부담하는 주담 되도 계속 올라갈 거예요. 그렇게 쪄서 그 그 상황에서 가격까지 정책 또는 떨어진다 고 했을 때 본인은 이제 자산 상승은 아이 키 될 못하는 거구요 4 본인의 지불하는 주택에 대한 담보 대출 이자가 늘어 난다고 했을 때 그러니까 이게 뭐 2010 년대 초반에 2010년부터 2015년까지 진짜 안 팔려 짜는 이런 했는데 그 것을 경험하게 될지도 몰라 야훼 사람들이 예 어떤 분들은 어쩔 수 없이 손해보고 팔 수 있는거구요 예 아 쓸 돈만 없어지는 그렇죠.
그런 상황이 될 수 있는데 예 근데 지금 그 크게 제가 발생 채 기업을 돼요 그런 그런데 그렇게 될 가능성이 높고 좌석을 먹다 봐요 제가 이제 미국에서 하 단계의 그 이런 예측모델 만드는거 등에 대해 예측모델 같고 이제 곧 그 서울 하고 이제 강남 상부 하고 노 도성 지역 이렇게 분석을 해 봤어요. 4 미국의 쓰다 예측 모델로 했는데 그 1.5% 까지 됐을 때 내년 말까지 됐을 때 그때가 2000 올해 저 11년 6월 달 탭이 1 10 에서 17% 까지 떨어져요 4 근데 이게 2% 까지 되면은 그게 1 13 에서 20% 까지 떨어져요 4 그래서 이게 이것과 라는거 사실은 이자율 상생을 결코 그 굉장히 쉽게 생각하시면 안되요 아 인플레이션 속도를 감안하더라도 예 2 1.5% 까지 올라가게 되면 2% 가까이 아카시 10에서 17 야 심해서 17패 정도 있죠.
이 프로가 대하여 이제 1 13 에서 17% 정도 예 13 에서 20% 정도 떨어져야 최대 17% 까지도 하락할 가능성이 껴야 제원 그런데 이게 그 상승 하락 같은 경우에는 지역별로 좀 다르게 나타나는 경우도 있잖 반주 더 강화해야 굳어서 그렇게 되죠. 그러면 은 그대 년에 말에 금리를 영향으로 하락하기 시작한다면 전국적으로 하락할 거라고 보세요. 아니면 은 어제 글 차별하고 있다는것 지역적 # 아 헉 아 있어야 되는 게 맞는데요. 4 근데 이게 전국 부동산을 좀 다 15명은 사실 원래는 디커플링 이었어요. 네 말씀 보자면 은 2000년대 중반부터 2012년 2011 16년 보는 그 광역시의 경우에 4 서울 하고 인천에 패턴이 비슷해요.
왜냐 수도권 시장 있나요. 예 그래서 우리 올라갔을 때 다른 지금 5 울산 대전 부산 대구 는 떨어지구요 4 이게 내려갔을 때 올라가고 했었어요. 현실 은 디커플링 있었는데 2019년 인 거의 딱 같이 가요 지금 아 제가요 4 갈색 유동성 하고 뭐 여러가지 국가정책 적이 있던거 같고요 4 만약 그렇다고 한다고 하면은 이렇게 일부 지방 도시 때 같은 경우에는 더 크게 하락할 수도 있을 것 같아요. 예를 들어 가지고 첫번째 수요 측면에서 인구 같은 경우에 경기하고 인천을 빼면 은 4 앞으로 20년 이까 작년부터 이 15년까지 누적 인구가 다 빠져요 다아라 수요가 줄어 요 경기 인천 제외하고 모든 집안에서 애무가 감사합니다.
하셔서 우도 감사해요. 근데 상황을 - 수가 있으니까 맹자의 네네네 뭐 이런 부산 같은 경우에는 이번에 통계청의 인구 추정해 용제 4% 정도 빠지구요 아 대구 3% 못해 전 3% 이래요. 4 이 상황에서 근데 공급 같은 경우에는 사실은 이게 꽤 많이 공급됩니다. 4 아까 어 내 년에 그 서울 을 제외한 나머지 대도시 경우에는 에 지나 신 연체 연평균 보다 더 많이 공급돼 요 아 그래서 수연은 감소하는데 4 마라 진다고 하면은 악의 더 이제 일 까지 오른다 고 했을 때 지방에는 대도 씨는 제 생각에는 어 예 안좋은 상황이 올 수도 있죠.
지방 은 더 안좋다 더 어떻게 보면 지금 그 교수님의 말씀을 좀 종합을 해보면 쉽 5억이상 코 까 파트 있는 지역 그것도 서울에 그 제외하고 나머지는 상당히 안좋을 가능성이 있다 왜냐면 지수가 17% 빠진다는 것은 4 거기가 만약 것 그거 빼고 나머지 다 빠져야 지 17% 이상 딱 내가 17부 이상 빠져야 되잖아요. 그런데 이게 하시는 10 10 에서 시프 대단한 거 같잖아요. 예 근데 그게 2020 년 초 반기 가격 되요 아빠 저도 2020년 초반 가격이다 아래서 2020년부터 에그 그 어나게 급등을 했기 때문에 에 그렇다고 막 팔라 는 말씀에 제가 절대 아니에요.
4 한 20년 전에 산 분들은 장기 정체가 갈 가능성을 그냥 감지 하시고 헬라 는 얘기가 절대 아닙니다. 그냥 그냥 본인 주택 의 행복한 삶을 사는 것을 그냥 쭉 가셔야 될것 같아요. 아 2020년 이전에 사는 분들 같은 경우에는 그 정도가 벽까지 롬 오지 않는다 그 사실을 알았다 해도 아 그래서 이 가격 레벨이 달라졌다는 걸 인정해야 된다 거지 여기구나 예 큰 것입니다. 예 아 지금 내년에 금리가 인상돼 서 주택가격이 정체 국면으로 들어간다는 것이 어우 우리가 2015년 14년 거의 때처럼 아주 사기 쉬운 국면이 온다는 게 아니라 2020년 초반에 가격 정도까지 그 초정 바뀌어야 할 것이다 4 그 법에서 일부분일 부분들이 좀 8개 쪼이 분해 대들이 1개 상황에 있는 말 그들 보고 그 촛대 바로 연극을 와 교체형 그리라고 하면 금융 환경이 악화되면서 내가 연구를 이미 내가 최대 치니까 그 이상을 더 갈 순 없잖아요.
그렇죠. 그 이제 그 이상이 있다는 것은 0 글이 아니니까 예 그래서 사실은 모르겠습니다. 이게 투자는 개인의 그 결 정 이고 개인의 채 금 이긴한데 10권 한 친구들 같은 경우에는 그리 빨리 인생 않은 프로그램 같은 것들을 지금 고민을 했으면 좋겠어요. 4 정부 당국에서 예 그렇다고 이 사람들은 지하철 후에 적인 하면 안되지만 은 이 사람들이 이제 그렇다고 하는 적정한 수준에서 의 그 우리 파이낸싱 프로그램도 자기도 분명히 투자에 대한 책임 져야 되는 거거든요. 초 그렇다고 이 사람들이 갑작스레 많이 보내는 것도 사회 전체적으로는 이게 비용에 대해 지역의 되는거니까 예 그분의 고민이죠.
배스 들었어요. 예 과거 이제 뭐 하우스푸어 나 이런 식으로 나타날 수 있다는 거죠. 아 충분히 커 초 왜냐면 은 자기 소득대비 4 자기들이 주택에 들어가는 비용이 있잖아요. 인대를 살던 아니면은 그대 출구 마리를 던 제 하는 것들이 있는데 서구 같은 경우에 하니 30 년 전 한 자기가 소득이 100만원 이라고 하며 는 4 30% 가 적당하다 봤어요. 30 30 만원 정도를 소득에서 주택 비오레 달리고 있는데 돼 이게 지금 40% 까지 올라요 어 중 4명이 그쵸 소득은 이렇게 어려운데 주택 가격 앞 한 버티며 이렇게 거잖아요. 그렇죠.
그래서 이제 말을 그렇게 한다고 하면 과거에는 가처분소득이 70만원 이었다 지금 60만원을 줄어도 그렇죠. 4 하우스 푸어 가 다시 이슈가 될 수 있죠. 어 지금 현재 쭉 주거 비용이 한 40% 까지 되고 있다는 건가요 지금 허브친구 충분히 그렇죠. 아 가격이 워낙에 올렸기 때문에 아 뭐 소득이 오르거나 가격이 빠지거나 그렇죠. 소득이 걸까 소득의 고정되어 있는데 지금 금리도 금리가 오르면 주거 비용이 올라가는 것도 예 그렇죠. 아 지금 그런 상황이기 때문에 1개 가구 같은 경우에는 어쩔 수 없이 매도하는 물량 들이 나오게 될 강세 그게 이제 강남 3구 보다는 음 서민 주택에서 나타날 가능성이 높다는게 4 응 그렇죠. 알아보죠. 예
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