저자: 김영익 · 한국인
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한줄 결론: 부동산 가격은 명목 GDP 성장률 수준으로 수렴할 것이며, 자산 배분 관점에서 고점 부동산을 일부 정리하고 우량 주식·해외 자산으로 분산할 필요가 있다. 부동산 인식 변화: 한국인의 똘똘한 한 채 아파트 선호는 각별하지만 시대 흐름이 달라지고 있다는 주장. 장기 가격 전망: 모든 자산가격은 장기적으로 명목 GDP 성장률 정도로 오를 것이며, 한국 명목 GDP 성장률이 과거 대비 낮아져 자산가격도 그에 맞춰 둔화될 것으로 봄. 주식 vs 부동산 비교: 1980년대 이후 삼성전자 등 전기전자 업종 주가가 강남 아파트보다 훨씬 많이 올랐다고 언급(구체 수치는 자막 오인식으로 불명확). 우량주 장기 보유 성과가 좋다고 강조. 미국 주식 사례: 아마존 등 미국 우량 기술주의 장기 상승 사례를 들어 해외 우량주 투자 필요성 제시. 자산 배분 조언: 많이 오른 집은 욕심내지 말고 일부 정리해 자녀 등과 자산을 나누는 배분 전략이 낫다는 견해. 부동산은 거주 목적 소비재로 인식이 바뀌어야 한다고 주장. 수익·리스크: 부동산 투자 수익률은 장기적으로 GDP 성장과 인구 변화 속도에 제약받을 것으로 봄. 정부 규제는 쉽게 바뀌지 않을 것으로 예상. 정책 관점: 칼 폴라니 『거대한 전환』을 인용, 토지·노동·금리 세 가지에 정부 개입이 필요하다는 입장. 서민이 성실히 살아도 집을 못 사는 현실은 문제이며 정책적 배려가 필요하다고 언급. 마무리: 과거 부동산 비중 60~70%였던 슈퍼리치 자산 구성이 50% 수준으로 낮아지고 있으며, 그 비중이 해외 우량주 등으로 이동 중이라고 정리.
다듬은 글
한국의 부동산 사랑과 앞으로의 흐름
한국 사람의 부동산 사랑은 각별합니다. 사업을 하던 분들도 사업 부지를 사서 수도권 외곽에 크게 투자했고, 대출을 활용해 자산을 10배로 불린 경험이 있습니다. 개인 투자자들도 강남 한강변에 3억 원짜리 아파트를 사서 큰 시세 차익을 얻은 사례가 많습니다. 이런 경험이 쌓이면서 똘똘한 한 채 아파트에 대한 집착이 생겼습니다. 앞으로도 이런 모습이 이어질지 김영익 교수님의 의견을 들어보겠습니다.
장기적으로 자산가격은 명목 GDP 성장률만큼 오른다
부동산 가격이 많이 오른 것은 사실이지만, 앞으로는 큰 시대 흐름이 달라질 것이라고 봅니다. 장기적으로 모든 자산 가격은 명목 GDP 성장률만큼 오르는 것이 원칙입니다. 우리나라는 과거 높은 성장률로 자산이 빠르게 불었지만, 명목 GDP 성장률이 앞으로 3~4%에서 1% 수준으로 떨어질 것으로 보입니다. 자산 가격도 이에 맞춰 둔화될 가능성이 큽니다.
부동산과 주식, 장기 수익률 비교
1980년부터 KB 주택가격 통계를 보면, 강남 아파트가 많이 올랐다고는 하지만 우리나라 대표 전기전자 업종 주가에 비하면 상승폭이 훨씬 작습니다. 삼성전자 주가는 최근까지 수십 배 이상 올랐지만, 부동산은 같은 기간 절반 가까이 오르는 데 그쳤습니다. 다만 집은 오래 보유하는 자산이라 체감 상승폭이 크고, 주식은 등락이 심해 중간에 팔아 버리는 경우가 많다는 차이가 있습니다. 실제로 우량 주식을 꾸준히 보유한 투자자들은 성과가 좋았습니다. 미국 아마존 주식도 여러 번 큰 조정을 겪었지만, 장기로 보유한 사람은 큰 수익을 얻었습니다.
자산 배분 관점에서 접근해야 한다
아파트나 부동산을 단순히 오르고 내리는 문제로만 보지 말고, 자산 배분 차원에서 접근해야 합니다. 옆집이 샀으니 나도 사야 한다는 식의 생각은 위험합니다. 이미 많이 오른 집이 있다면 욕심을 줄이고 일부를 정리해, 그 자금으로 해외 우량 주식 등 다른 자산에 나눠 투자하는 편이 장기 수익률 측면에서 더 유리할 수 있습니다. 집은 투자보다 거주의 개념으로 인식이 바뀌어야 한다는 의견입니다.
인구 감소와 부동산 시장 전망
인구 구조와 우리나라 GDP 증가 속도를 보면, 부동산 가격이 과거처럼 계속 오르기는 어려울 것으로 보입니다. 시장 환경은 항상 변하기 때문에 경제 지식뿐 아니라 인문학적 통찰도 함께 키워야 합니다. 투자 관련 책을 여러 번 읽으면 흐름을 읽는 눈이 생깁니다.
경매와 냉정한 판단의 필요성
경매를 통해 시세보다 싸게 아파트를 살 수 있다는 기대도 있지만, 실제로는 경쟁이 치열하고 생각만큼 쉽지 않습니다. 부동산 시장이 이미 많이 오른 상태에서, 명목 GDP 성장률이 둔화되고 금리도 높은 만큼 이전처럼 계속 오르기는 어렵다는 점을 냉정하게 봐야 합니다.
정부 규제와 주거 정책
정부의 각종 규제가 쉽게 바뀌지 않을 것 같다는 전망도 나옵니다. 칼 폴라니의 『거대한 전환』에서는 토지, 노동, 금리 세 가지는 시장에만 맡기지 말고 정부가 개입해야 한다고 주장합니다. 서민 입장에서는 성실하게 일해 왔는데도 집을 살 수 없다는 점이 큰 문제이기 때문에, 주거 정책에는 배려와 형평성이 함께 고려되어야 합니다.
정리
과거에는 자산의 60~70%가 부동산에 몰려 있었지만, 이제 슈퍼리치들의 부동산 비중은 50% 안팎으로 낮아지고 있습니다. 대신 해외 우량 주식 등으로 자산을 분산하는 흐름이 나타나고 있습니다. 앞으로는 부동산 집착에서 벗어나 자산 배분과 장기 투자 관점으로 접근하는 것이 필요하다는 결론입니다.
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