저자: 김열매 · 한국인
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한줄 결론: 출연자들은 주택 공급 확대는 필요하다는 데 동의하지만, 분양가 상한제와 세제(보유세)의 효과와 적용 방식을 두고 충돌했다. [토론의 전제·프레임] 전쟁 상황에서 가격 상승과 대출 투기가 벌어지는 현실을 진단하며, 공급과 세제 논의를 분리해서 봐야 한다는 주장이 제기됐다. 공급은 '농사(장기 과제)'이고 세제는 별개의 문제라는 취지다. [공급 vs 분양가 상한제 논쟁] 출연자들은 공공임대 등 공급 확대의 필요성에는 공감했다. 다만 노무현 정부 이후 공공임대가 충분히 쌓이지 않았다는 지적과, 이명박·박근혜·윤석열 정부에서 민간 위탁 등으로 공급이 줄었다는 비판이 나왔다. 분양가 상한제에 대해서는 '엔진'(공급·분양가 상한)과 '운전수'(정부 정책)의 비유로 논의가 이어졌다. 한 측은 분양가가 낮아지면 주변 시세도 내려간다는 논리를, 다른 측은 신규 공급만으로는 유통시장(기존 아파트 거래시장)을 움직이기 어렵다는 한계를 주장했다. [유통시장·공급 한계] 서울에서 연간 공급 가능한 물량과 적정 용지 확보의 한계가 제기됐다. 한 측은 공급 물량이 늘면 집값이 하락한다는 '불변의 진리'를, 다른 측은 임대사업자 제도 등으로 인한 매집·독점 구조가 가격을 유지시킨다고 주장했다. [용지 확보 주장] 역세권 용적률 상향, 서리풀 지구 약 2.2만 호 등 공급 가능 부지가 있다는 주장이 나왔다. 해당 방식으로 분양가가 약 12억(30평 기준)까지 가능하다는 추정도 제시됐다. [역사적 사례 논쟁] 이명박 정부 시기 집값 하락 원인을 두고 금융위기 영향과 정책 효과 중 무엇이 컸는지 논쟁이 벌어졌다. 2008~2009년 강남 가격이 다시 오른 점, 강남 미분양이 발생한 시기 등 연도별 사실관계를 두고 반론이 오갔다. [세제(보유세) 논쟁] 가액 기준 종부세는 장기 보유한 중산층까지 밀어내고 부유층만 남기는 결과를 낳는다는 비판이 나왔다. 토지 이용 효율 중심의 과세 등 대안이 제시됐고, 자산에 대한 조세 형평성 문제도 지적됐다. [출연자 시장 전망] 출연자 발언 중 1~3개월 가격 방향에 대한 명시적 예측은 확인되지 않았다. 다만 부동산 가격은 금리·글로벌 경기·수출 등 큰 사이클에 더 영향을 받는다는 인식이 제시됐다. [리스크·조건] 규제가 상승기에는 강화되고 하락기에는 완화되는 '정책 일관성 부족'이 시장 신뢰를 떨어뜨린다는 지적이 있었다.
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뭐, 교수님도 계시지만 제가 한 말씀 드리면, 우리가 이런 얘기를 할 때 전쟁이 났거든요. 그런데 여기 전쟁이 났는데 농사를 지어야 된다? 이게 말이 됩니까? 지금 당장 전쟁이 났는데 농사도 지어야 된다는 말이에요. 농사는 당연히 지어야죠. 그건 당연한데, 지금 주택 공급을 얘기하고 복지를 얘기하는 건 농사를 얘기하는 거예요.
지금 전쟁이 일어나서 가격이 막 오르고, 사람들이 투자나 투기로 막 사고, 대출 받아서 안 사고 난리를 치고 있는데, 지금 상황에서 어떡할 거냐. 이 문제에 대한 논의를 하는 거예요. 제가 대통령 토론에서도 세제 얘기를 하면서 공정하고 합리적으로 세제를 어떻게 만들지 얘기했는데, 많은 언론들은 근본적인 문제는 공급 아니냐는 얘기를 또 하고 있어요. 공급은 필요하죠. 계속 지어야 되고, 중서민을 위한 저렴한 주택도 공급해야 돼요. 그건 농사 짓는 거예요. 그러니까 우리가 이걸 별개로 보자는 거예요.
그런데 이게 자꾸 혼합되면서 세금 논리가 나와요. 농사를 지어야지 무슨 세금 얘기를 하냐는 식이에요. 이렇게 하면 안 됩니다.
저는 오늘도 사과나무를 심는다는 심정입니다. 10년 후에는 결실이 있겠죠. 제가 열매라서 꼭 이렇게 말씀드리는 건 아닌데, 노무현 정부가 들어선 지 20년이 다 되어 가잖아요. 2008년까지라고 치더라도 거의 20년이에요. 그때부터 수도권에 매년 2만 호씩 공공임대를 계속 쌓았다고 생각해 보세요. 40만 호가 있겠죠? 지금 없잖아요. 제가 말씀드리고 싶은 건 바로 이거예요. 이걸 하는 동시에 하자고 하면 괜찮을 텐데, 이런 논의가 너무 뒤로 빠져 있다는 거예요.
같이 하자는 건 전적으로 공감합니다. 다만 나무 심는 얘기를 하면서 세금 같은 논리가 필요한 것처럼 얘기하면 안 돼요. 그리고 이건 되게 중요한데, 노무현 대통령이나 참여정부만 계속 정권을 잡았던 것도 아니잖아요. 이명박, 박근혜, 윤석열 정부가 있었고, 세 명이나 잡고 있었어요. 그동안 그 사람들은 뭐 했습니까? 공급 안 했어요. 민간에 맡기면서 오히려 공급이 줄었어요. 이건 한 정권의 문제도 아니고, 아까처럼 민주당만의 문제도 아니에요. 전체적으로 할 일은 하면서 농사는 지어야 된다는 얘기예요.
그럼 두 분을 한번 붙여 보고 싶은데요. 저는 이건 한 번 얘기하고 싶었어요. 부동산 안정화의 최고 정책은 교수님께서 늘 말씀하시는 분양가 상한제를 하면 다 해결된다는 거예요. 왜 이 얘기를 안 하고 자꾸 주변 얘기를 하냐는 거죠. (웃음) 답답하다는 표현은 안 쓰겠습니다. 다 좋은 의견이니까요.
제 얘기를 좀 드려야겠어요. 자동차를 가정해 봅시다. 부산에 가야 돼요. 광수 위원님이 말씀하시는 건 기름도 있어야 되고, 바퀴도 있어야 되고, 다 있어야 가는 차예요. 필요하죠. 아주 필수적이에요. 그리고 엔진이 있어야 되잖아요. 엔진이 없으면 그냥 고철이죠.
저는 열매 위원님이 말씀하신 공급이 엔진이라고 생각해요. 그런데 엔진도 가짜 분양가 상한제 말고 진짜 좋은 엔진을 달아야 돼요. 그러면 차는 일단 잘 가게 돼 있어요. 엔진이 좋으니까요. 그런데 옆에 문짝이 없으면 어떻게 되겠어요? 가다가 바람에 날려가요. 그 사이드 대책들이 조세 정책 같은 거예요. 그러니까 엔진 얘기부터 하죠.
엔진은 진짜 분양가 상한제죠. 여기서 중요한 건 다 있는데 운전수가 없으면 못 가요. 손님은 국민이고 운전수는 정부예요. 정부가 똑바로 운전하면, 엔진도 준비하고 조세도 준비하고 가면 목적지에 도착하죠. 열매 위원님은 공급을 미리미리 준비하자는 입장이고, 광수 위원님은 분양가 상한제만 있으면 뭐 하냐, 문짝과 바퀴도 필요하다는 입장이죠.
그러면 엔진 얘기에 대해 대표님은 동의하시는지요?
분양가 상한제라는 건 전제가 좀 필요해요. LH가 돈 벌려고 하지 말라는 거예요. 교수님 말씀은, 부지를 조성해서 비싸게 팔지 말라는 거죠. LH가 어차피 돈 벌려고 만든 게 아니잖아요. 싸게 분양해서 분양가를 낮춰 공급하면 사람들이 기다릴 거고, 그렇게 공급이 계속 늘어나면 주변 아파트도 같이 내려가지 않겠냐는 거죠. 이에 대한 실증 사례도 있지 않냐는 거예요. MB 때 그렇게 해서 됐잖아요. 그런데 왜 자꾸 증명하라고 하냐고 화를 내세요.
제 생각을 말씀드리면, 시장이 구분돼 있어요. 교수님이 말씀하시는 시장은 신규 공급 시장이에요. 여기서 분양가 상한제로 낮은 분양가 아파트가 들어오면 분명히 도움이 됩니다. 그런데 중요한 건, 더 큰 시장은 유통 시장이라는 거예요. 우리가 사고파는 아파트 시장이죠. 그러면 신규 공급 시장이 과연 유통 시장을 움직일 수 있느냐. 저는 한계가 있다고 봐요.
한계는 두 가지예요. 첫째는 물량의 한계입니다. 아무리 많이 공급해도, 서울이나 수도권에서 LH가 저렴한 아파트를 몇 채나 공급할 수 있겠습니까? 사실상 불가능해요. 예를 들어 서울에서 연간 최대 5만 가구를 분양한다고 해도, 그게 전체 유통 시장에 영향을 줄 수 있을까요? 한계가 있어요. 지속 가능성도 떨어져요. 지으면 지을수록 땅이 없어지죠.
둘째는 땅의 한계예요. 민간에서 저렴한 아파트를 계속 공급하려면 땅을 싸게 매입해야 하는데, 서울 안에 그런 땅이 많지 않아요. 그래서 우리는 유통 시장에 더 주목해야 한다는 거예요. 유통 시장은 수요와 공급 구조가 분양 시장과 다르니까, 이걸 구별해서 봐야 합니다.
그럼 대표님은 분양가 상한제가 아니라 유통 시장을 엔진으로 보시는 거네요. 예를 들어 유통 시장에서 가격이 떨어지면 분양가도 자연스럽게 떨어지죠. 분양가를 높게 잡으면 미분양이 나니까요. 미분양이 나면 주택 공급도 줄어들고요. 과거 서브프라임 때 미분양이 엄청나게 증가했던 이유가 뭐겠어요? 유통 가격은 떨어지는데 분양가가 높으니까 안 팔린 거예요. 그래서 반포 자이도 20~30% 할인 분양을 했어요. 즉 큰 흐름이 움직이면 분양가는 자연스럽게 떨어집니다.
교수님은 기분이 상하셨을 텐데요, 잘못 이해하면 위원님 말씀도 논리는 맞지만, 실제로 해방 이후 우리 시장에서 그 논리가 적용된 적은 없어요. 현실을 봐야 해요. 광수 소장의 논리가 적용된 적이 없다는 말씀이에요. 성공할 수도 있지만, 기본적으로 제 생각에 수요와 공급에서 유통 시장을 아무리 움직여 봤자, 어떤 제어를 쓰더라도 살 사람이 열 명이고 집이 여덟 개면 집값은 계속 오르게 돼 있어요. 반대로 집이 열다섯 개 있으면 무조건 내려가요. 이건 불변의 진리예요. 우리나라 문제는 임대사업자 제도를 통해 매집을 하니까 독점 체제가 되고, 그래서 가격이 유지되는 거예요. 임대사업자를 없애면 가격은 내려갑니다.
땅이 없다고 말씀하셨는데, 저는 땅을 좀 찾아봤어요. 없다고 단정 짓기보다는 찾아보면 있어요. 국토부가 역세권 활성화 정책을 하고 있는데, 제가 알기로는 용적률을 9만 원에서 16만 원까지 끌어올릴 수 있어요. 역세권 기본 지주들, 소유주들이 있죠. 제가 여러 번 말씀드렸듯이, 허드슨 야드나 배터리 시티처럼 용적률을 세게 주면 호수가 10, 20, 30 단위로 바뀝니다.
서리풀 지구는 2만 2천 호 예정이에요. 양재역 바로 옆이죠. 여기서 분양가 상한제를 제대로 하면 분양가가 얼마나 될까요? 제가 혼자 계산해 봤는데, 국토부 직원과도 같이 해 봤어요. 30평 기준 12억 정도면 된다고 나와요. 이런 방식으로 가자는 게 제 주장이에요.
이 경우 유통 시장이 정신없이 움직일 때 매물이 나올 수 있어요. 그러면 정책은 이런 식이어야 해요. 서울에 사는 사람이 분양권을 얻을 수 있게 청약 제도를 살짝 바꿔서, 서울 근교의 경기도, 수도권 사람들도 청약 자격을 주고, 서울에 직장 있는 사람도 세세하게 잘 설계하면 누구나 꿈을 가질 수 있어요. 기회가 있으면 매수 심리가 가라앉아요. 패닉 바잉 현상이 사라지죠. 이게 MB 때 증명된 거예요. 그때도 강남 세곡 같은 곳이 평당 1,500만 원밖에 안 했는데, 주변 하남 미사도 반값이었어요. 도로를 놔 주니까 출퇴근이 20~30분이면 됐어요.
MB 때 효과가 100% 있었다고 보시는 거죠?
그렇게 보는 게 맞아요. 광수 위원님의 논리도 맞긴 한데, 땅이 없다고 보시면 맞아요. 제가 조사해 보니 땅이 꽤 있어요. 재정기획서나 국유재산 관리 자료를 보면 유효 부지가 쫙 있어요. 국립의료원 부지 같은 얘기 기억나시죠? 지금 얘기만 나오다가 멈춰 있는데, 이걸 전향적으로 검토하면 제 계산으로는 30만 원 정도도 뽑을 수 있을 것 같아요. 그러면 효과가 있지 않을까요?
저도 하나 말씀드릴게요. MB 때 집값 하락은 금융위기 영향이 컸어요. 그때 데이터를 짚어 보면, 노무현 정부 때 규제를 해도 신규 분양을 계속 늘렸어요. 그래서 경기도 미분양이 어마어마하게 쌓여 있었어요. 그 상태에서 MB가 추진한 건 세곡 보금자리 등인데, 평촌 같은 신도시 입주가 몇만 호 있었어요. 그래서 서울 전체로 보면 노무현 정부 때 해 놨던 것의 결실이 그때 온 거예요.
금융위기가 맞아요. 입주가 늘어난 것도 맞고요. MB가 공급을 많이 늘린 건 아니고 조금 늘린 거예요. 정책의 후행 효과가 있으니까, 노무현 정부 때 효과가 나타난 게 아니라 대외 변수 충격과 같이 온 거죠. 반포 자이가 미분양이었던 것도 금융위기 때문이었어요.
저는 큰 사이클을 더 많이 따라간다고 봐요. 가격은 규제로 바뀌는 것보다 공급과 수요, 금리, 글로벌 경기 같은 큰 흐름을 따라갑니다. 올해 부동산 가격과 싸우는 건 정말 이상한 일이라고 생각해요. 동탄 집값을 보세요. 이게 무슨 대출로 오른 거예요? 투기로 오른 거예요? 돈을 많이 버니까 SK하이닉스 밸류체인에 있는 공장 직원들도 돈을 버는 거예요. 올해 수출이 사상 최고고, GDP 세계 4위 수준으로 수출을 잘하고 있어요. 이럴 때 싸우는 건 굉장히 이상한 일이에요.
부동산 정책은 가격 상승과 하락과 무관하게 일관성을 유지해야 시장의 신뢰를 얻어요. 그런데 올라갈 때는 막 때리고, 나중에 경기가 나빠지면 갑자기 완화해 줘요. 이걸 계속 겪는 게 가장 큰 문제예요.
종부세도 그래요. 대통령이 공약에서 부자한테 세금을 매겨 집값을 잡지 않겠다고 했는데, 지금 다시 가액 기준으로 얘기하는 건 무슨 기준이에요? 정말 정의인가요? 20년 전 5억짜리 집이 지금 30억이 됐어요. 그러면 내가 감당 못 하니까 나가라는 거예요? 그럼 누가 나가느냐? 감당할 수 있는 더 큰 부자에게 밀려나는 결과만 나와요. 그 지역은 찐 부자만 남게 돼요. 이게 과연 정의로운 건지 저는 반문하고 싶어요.
해외는 어떻게 하냐면, 보통 토지에 대한 과세를 해요. 토지 점유에 대해서, 사회적으로 이만큼을 핵심 자리에서 점유하고 있으니 이것에 대해 논의하자는 방식이에요. 가액이 아니라 땅을 누가 어떻게 활용하는 게 좋은지를 얘기해야 맞지 않나요?
이번 부동산 규제 사이클에서 부자들이 성인이 된 자식을 서울로 빨리 올려 보내는 속도만 빨라졌다고들 해요. 1가구 1주택을 해야 되니까, 성인 되면 빨리 독립해서 서울 가라고 집 한 채씩 준단 말이에요. 그러면 서울은 점점 부자의 자식들로 넘쳐나게 돼요. 이런 것들을 얘기하고 싶었어요.
네, 발론 하나씩 드릴게요. 얘기가 많아서 각자 한 분씩 반론을 드릴게요. 먼저 교수님께서 MB 때 집값 하락은 분양가 상한제 효과가 아니라고 말씀하셨는데, 여기에는 반론이 필요해요. 2008년 글로벌 금융위기는 우리나라만의 일이 아니었어요. 전 세계 위기였고, 우리나라도 금리를 낮췄어요. 유동성이 다시 풀리면서 시장에서는 집값이 움직였어요.
그리고 MB 대통령이 되자마자 노무현 정부에서 이어받았던 규제를 풀었어요. 조합원 지위 양도, 재건축 용적률 완화 등을 다 풀어줬죠. 그래서 강남 집값이 움직이기 시작했어요. 지금 언제를 얘기하시는 거예요? 이건 위원님 말씀에 대한 반론이에요. 위원님께서 노무현 때 미분양이 많이 나고 글로벌 금융위기가 겹쳐서 집값이 낮아졌다고 하셨는데, 실제 시장 흐름은 다르게 봐야 해요.
2008년, 2009년에 강남 집값이 다시 뛰었어요. 글로벌 금융위기인데도 대출을 풀고, 조합원 지위 양도도 풀어줬어요. 박근혜 정부 때 풀어줬던 것도 있었고, 중간에 가계부채 관리 방안으로 다시 조였다가, MB 때 다시 이어지는 시스템이 있었어요. 그런데 2009년 말에 복합 발표가 있었어요. 2008년, 2009년에 강남 집값이 뛰니까, 강남 집값을 잡으려면 대출 규제만으로는 안 되는 상황이었어요. 돈이 안 돌면 모르겠는데, 돈은 돌고 있었어요. 그러니 놔두면 집값이 오르죠. 그걸 알고 MB 정부가 규제를 때린 거예요.
그래서 제가 MB 대통령의 부동산 정책을 존경하는 이유가 그거예요. 경제 상황을 모두 체크하면서 적절한 타이밍에 분양가 상한제, 반값 아파트로 강남을 탁 친 거예요. 서울 집값이 못 움직이게 하고, 대신 지방은 풀어줬어요. 그래서 지방 광풍이 불었죠. 서울은 안정되었고, 이게 고도의 부동산 정책인 거예요. 그걸 알고 있으니까 이런 얘기들을 다 접어 두고, 위원님 말씀도 맞아요. 요인도 있었겠죠. 제가 그때 많이 연구했는데, 그런데도 강남이 올랐어요.
그래서 복합 발표가 터지고 나니 강남 미분양이 나오기 시작했어요. 순서가 그래요. 대우 서밋이 처음 미분양이 터졌어요. 왜일까요? 강남이 15억, 30억인데, 15억짜리가 나오니까 굳이 비싼 걸 분양받을 이유가 없어요. 더 싼 게 있으니까요. 그래서 강남 미분양이 나왔다는 게 위원님에 대한 반론이에요. 정리가 조금 어렵겠지만, 시간 순서에 약간 차이가 있었던 것 같아요.
같이 얘기하신 거고, 저는 이제 디테일하게 말씀드릴게요.
이광수 대표님께도 반론이 필요해요. 보유세와 관련해서요. 5억에 사서 30억까지 올랐는데, 이걸 낼 여력이 없다고 해서 집에서 쫓겨나야 된다는 거예요? 세금 낼 여력이 있는 다시 말해 부자가 그 집을 또 받아가는 건데, 이게 조세정의에 맞는 것이냐는 지적인 것 같아요.
조세정의는 여러 가지가 있겠지만, 조세 부담의 형평성이 굉장히 중요해요. 예를 들어 아까 말씀드린 것처럼 10년 동안 재산이 25억 증가했다고 해요. 어떤 사람은 10년 동안 열심히 일해서 연봉이 20배 증가했다고 할게요. 연봉이 증가하면 세금도 증가하죠. 당연히 증가합니다. 그런데 왜 가만히 있어서 집값이 오른 사람은 세금을 안 내요? 조세 부담의 형평성은 우리가 소득에만 집중돼 있고, 자산에는 없어요. 그래서 항상 "내가 집 한 채 산 게 죄냐?"는 얘기가 나와요. 열심히 일해서 번 사람에게는 세금을 매기는 게 정당하다고 하면서, 가만히 있어서 집값이 오른 사람에게는 왜 세금을 깎아 주느냐는 거죠.
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