저자: 홍춘욱 · 한국인
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임대차3법 개정을 서둘러야 한다는 결론이다. 서울 아파트는 6개월간 8.4% 올라 연 20% 안팎의 상승 속도이고, 고양 덕양구(25.5%)·안산 등 경기 지역이 더 크게 올랐다. 서울 인구 감소와 경기·세종 증가는 전세난민의 경기 이주 영향으로 해석된다. 임대차3법 시행 후 전세매물이 급감(서울 4~5만→8천건)하고 전세가 급등했으며, 집주인들은 매물을 거둬들이거나 월세·반전세로 돌리고 있다. 정부 공급 대책(3기 신도시 사전청약 등)에도 불구하고 입주물량은 2021년 4만여호, 민간 추정 더 낮아 공급 부족 우려가 크다. 계약갱신청구권 5% 상한과 모호한 행사 방식 때문에 분쟁·소송이 급증해 제도 보완이 필요하다. 경기도 아파트 청약 가점이 낮은 사람은 사전청약 기회가 제한적이다. 출연자는 임대차3법 개정과 공급 확대가 시급하며, 타이밍과 제도 설계 모두 문제였다는 입장이다.
다듬은 글
꼭 알아야 할 경제 이슈를 쉽게 풀어 배달해 드리는 시간입니다. 구독 경제, 오늘은 홍춘욱 EAR리서치 대표를 모시고 이야기를 나눠 보겠습니다. 어서 오세요.
안녕하세요.
부동산 문제가 오랫동안 국민들의 가장 큰 걱정거리인데요. 홍남기 경제부총리가 부동산 대국민 담화를 냈습니다. 집값이 예상보다 큰 폭으로 조정될 수 있으니 추격 매수에 신중해야 한다고 강조했는데, 핵심을 정리해 주시죠.
핵심은 두 가지였던 것 같습니다. 첫째, 주택 공급은 충분하고 앞으로도 더 하겠다는 것입니다. 지난 10년간 서울의 연간 주택 입주 물량은 약 7만 호 정도였는데, 올해 입주 물량은 8만 호 정도입니다. 그래서 공급이 부족하지 않다는 논리죠.
둘째, 주택 구입 부담 지수나 소득 대비 주택가격 비율 같은 여러 통계를 보면 우리 부동산 시장이 지금 고평가됐다는 판단입니다. 여기에 금리 인상 가능성까지 있으니 투자에 유의하라, 지금 추격 매수는 위험하다는 메시지를 담은 것이죠. 대출 규제나 투자 과열을 경계하는 시장 경고로 볼 수 있습니다.
그런데 실제로 많이 오르고 있나요?
네, 많이 걱정스럽습니다. 상황이 정말 심각합니다. 지난해 12월 대비 올해 6월까지 6개월 통계를 보면 서울 아파트가 8.4% 올랐습니다. 이대로 가면 연간 거의 20% 가까이 오르는 것이고, 2006년 기록했던 24%에 도전하는 수준이 됩니다.
지역별로 보면 서울에서는 노원구와 도봉구가 6개월 사이 각각 13.8%, 11.8% 올랐습니다. 그런데 사실 서울보다 더 심한 지역들이 있습니다. 경기도는 20% 넘게 올랐습니다. 서울이 8% 정도니 오히려 서울은 덜 오른 편이죠. 광역시와 서울을 제외한 다른 시·군 지역을 보면, 고양시 덕양구가 6개월 만에 25.5% 올랐고, 시흥시도 24.5%, 안산시도 20% 정도 올랐습니다. 반년에 20%면 1년에 50%가 넘는 속도입니다.
이렇게 가파르게 오르는 이유는 무엇일까요?
시장 참가자들이 느끼는 공포가 여기 있습니다. 서울 집값이 계속 올라 감당하지 못한 사람들이 경기도로 이주하고 있습니다. 그동안 상대적으로 저평가됐다고 여겨졌던 경기도 아파트로 매수세가 집중되면서 이런 흐름이 나타난 것입니다.
부동산 격언에 "정부와 맞서지 마라"는 말이 있죠. 정부는 계속 거품이 있다, 조정될 것이라고 경고하는데도 집값이 계속 오르는 이유가 무엇일까요?
핵심은 전세입니다. 임대차 3법 시행 1년 사이에 전세 가격이 어마어마하게 뛰었고, 아파트 전세 매물도 사라졌습니다. 전세 가격이 급등하면서 세입자들이 버티지 못하게 됐고, 계약을 갱신하더라도 2년 뒤에는 더 비싼 값에 전세를 구해야 하니, 전세금에 돈을 보태 경기도로 집을 사러 가는 경우가 생기는 것입니다.
서울 아파트 전세 매물은 작년 초 5만 건 정도였는데, 작년 8월에는 3만 건으로 줄었고, 10월에는 최저 8천 건까지 떨어졌습니다.
임대차 3법은 세입자를 보호하기 위한 법입니다. 2년마다 전세를 빼줘야 했던 것을 4년으로 연장해 주고, 임대료 인상률을 5% 이내로 제한했습니다. 그런데 이것이 두 가지 문제를 낳았습니다.
첫째, 전세의 매력이 올라갔습니다. 세입자 입장에서 계약 기간이 길어지니 전세 수요가 늘었죠. 둘째, 전세를 공급하던 집주인들의 입장이 달라졌습니다. 다주택자나 1주택자 중에서 잠깐 자기 집에 들어가지 못한 분들은 필요할 때 집을 쓰거나 팔기 어려워지니 전세 공급을 아예 내놓지 않게 됐습니다.
결국 전세 수요는 늘고 공급은 경직되면서 전세가가 급등했습니다. 집주인들은 미리 가격을 올려 버리거나, 전세를 반전세나 월세로 돌리거나, 아예 매물을 거두는 식으로 대응했습니다. 법은 임차인을 보호하려고 만들었지만, 집주인의 대응 때문에 오히려 세입자가 더 큰 어려움을 겪게 된 것입니다.
오늘 발표된 통계청 자료를 보면, 우리나라 인구는 5만 명 이상 계속 줄고 있는데, 인구가 가장 많이 늘어난 곳은 세종시와 경기도입니다. 서울에서는 인구가 계속 빠져나가고 있습니다. 농촌 지역 인구 감소는 수십 년간 이어진 구조적 문제지만, 서울 인구가 이렇게 가파르게 줄어드는 것은 결국 전세난을 피해 경기도로 떠나는 사람들의 영향이 아닐까 하는 생각이 듭니다.
정부는 결국 공급을 늘려야 문제가 해결된다고 보고 있습니다. 3기 신도시 사전청약 같은 조기 청약 제도를 도입했습니다. 입주는 수년 뒤지만 지금 사전 등록을 해 두면, 나중에 집을 사면 혜택이 사라지는 구조입니다.
그런데 공급 대책이 효과를 낼지는 의문입니다. 최근 5년 동안 집을 너무 적게 지었다는 지적이 많습니다. 2015년 전국 주택 인허가 물량은 약 16만 호였는데, 2020년에는 45만 호였던 것에 비해 서울은 10만 호에서 1만 8천 호로 크게 줄었습니다. 우리나라 주택의 62% 정도가 아파트이고, 실수요자들이 가장 선호하는 주거 형태인데, 이 공급이 줄면 앞으로 시장이 어떻게 될지 우려됩니다.
정부 발표 자료에 따르면 2021년 서울 아파트 입주 물량은 4만 2천 호 정도인데, 민간에서 보는 전망은 약 1만 호 정도로 차이가 큽니다. 이는 최근 후분양 전환, 분양가 상한제 등으로 분양 일정이 늦춰지고 입주가 지연되는 지역이 많기 때문입니다.
청취자 한 분이 문자를 보내 주셨습니다. 경기도민이신데, 집을 사지 못하고 전세로 버텼지만 집값이 너무 올라 이제 살 수도, 어쩔 줄도 모르겠다고 하십니다. 정부 말만 믿어 왔는데 이번에도 믿어야 할까요?
두 가지로 나눠 답씀드릴 수밖에 없어 아쉽습니다. 먼저 공급 물량이 줄고 있는 것은 사실입니다. 사전청약은 어떤 면에서 희망 고문일 수도 있습니다. 그러나 가점이 되신다면 사전청약에 넣어 보는 것도 나쁘지 않습니다. 정부가 주변 아파트 시세보다 싸게 공급하겠다고 약속했기 때문입니다. 다만 가점이 안 되신다면 신혼부부 특별공급 같은 제도도 해당이 안 될 수 있으니 여러 조건을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
또 하나 말씀드리면, 작년 임대차 3법 시행 후 계약을 갱신하신 분들이 올해 만기를 맞고 있습니다. 이분들이 지금 또 다른 새로운 매수 세력이 되고 있습니다. 계약을 갱신했지만 주변 아파트 전세 시세가 크게 올라 있어서, 지역을 옮겨 새 집을 구해야 하는 신규 수요가 내년까지 이어질 것으로 보입니다.
그래서 구매력이 있으신 분은 전세금으로 살 수 있는 집이 있다면 경기도 등 생활 환경이 가까운 지역을 찾아 보는 것도 방법일 수 있습니다. 정부가 여러 대출 정책을 내놓고 있으니 이것도 확인해 보시고요.
임대차 3법 때문에 전세 수요가 늘고 집값까지 끌어올렸다는 지적이 많아, 여당에서도 개정 이야기가 나오고 있습니다. 정부 쪽, 홍남기 부총리는 아직은 시기상조라는 입장인데요, 어떻게 보십니까?
개정이 필요하다고 봅니다. 우선 타이밍이 너무 안 좋았습니다. 신축 아파트 입주가 늘어날 때 전세가 안정되는데, 지금은 입주 물량이 줄어드는 상황에서 법을 시행했습니다. 공급에 여유가 있을 때 도입했다면 시장이 자연스럽게 안착했을 것입니다.
또 하나는 5% 상한 규정입니다. 이 5%라는 숫자의 근거가 무엇인지 의문입니다. 인상률을 5% 이내로 제한하면서 계약 갱신 청구권의 범위를 너무 넓게 열어 둔 탓에, 계약 갱신과 관련된 민원과 소송이 폭발적으로 늘고 있습니다. 갱신 요구를 어떻게 해야 하는지, 문자로 해야 하는지, 내용증명을 보내야 하는지, 부동산을 통해 전달해야 하는지 등 의사 표시 방식을 둘러싼 다툼이 많습니다. 모호한 규정이 많다는 얘기죠.
정리하면, 타이밍도 좋지 않았고 전세가 급등이라는 부작용이 나타났으니, 개정이 필요하다고 생각합니다.
알겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 구독 경제, 홍춘욱 EAR리서치 대표와 함께했습니다. 감사합니다.
고맙습니다.
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