저자: 최일호 · 한국인
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결론: 미국 주택가격 하락과 소비자 신뢰지수 부진으로 연준의 금리 인상 속도가 둔화될 가능성이 있으며, 시장 반등의 배경으로 해석된다. 20대 도시 주택가격지수(S&P 케이스-실러)는 8월 기준 전월 대비 -1.32%로 컨센서스(-0.8%)보다 크게 하락했고, 2009년 이후 최대 낙폭이라고 설명했다. 샌프란시스코는 월간 -4.28%로 하락폭이 컸다. 전년 대비 상승률은 16%대에서 13%로 둔화되고 있으며, S&P는 2022년 봄을 기점으로 주택가격이 정점을 찍었다고 보고 있다고 전했다. 주택가격 하락은 CPI 내 자가주거비(비중 약 25%)에 3~4분기 시차를 두고 반영되어, 내년 상반기쯤 물가 지표 하락으로 이어질 수 있다는 전망을 제시했다. 컨퍼런스보드 소비자신뢰지수는 102.5로 예상(105.9)과 전월(108)을 모두 하회했으며, 고용 관련 체감도 악화가 확인된다고 평가했다. 경기침체 시 소비자신뢰지수는 80초반까지 떨어진 사례가 있어 현재 수준을 경기 둔화 신호로 해석했다. 연준이 주택 가격 급락으로 금융기관 손실 우려에 직면할 수 있어, 공격적 금리 인상을 지속하기 어렵다는 취지로 설명했다. 강달러와 고금리가 빅테크 기업의 해외 매출과 이익률에 타격을 주고 있으며, 달러 약세 전환 시 대형 기업 실적이 회복될 것으로 보았다. 미국 증시는 금리 민감도가 높아 금리 방향이 핵심 변수이며, 매크로 지표를 통해 연준 태도 변화 시점과 강도를 추적해야 한다고 강조했다.
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안녕하세요, CFA 최일호입니다. 채플미에 오는 10월 26일 수요일 순서입니다. S&P 케이스실러 20대 도시 주택가격지수가 발표됐습니다. 이 지표는 어젯밤 장 시작 전에 나왔습니다. 어제는 두 가지 지표가 나왔는데, 주택가격지수와 소비자신뢰지수입니다. 두 지표가 예상보다 나쁘게 나오면서 연준의 정책 변화에 대한 기대심리도 생겼을 것 같습니다. 두 지수 모두 소비와 주택경기에 관련된 지표라서 금리에도 영향을 주었고, 그 결과 금리가 급락하면서 시장이 세게 반등했다고 보시면 됩니다.
주택가격지수는 8월 지표가 나왔습니다. 지금이 10월이니 두 달 전 데이터입니다. 집계에 시간이 걸리기 때문입니다. 수치는 310.99입니다. 전월 대비로 1.32% 하락했습니다. 7월 지표도 월간 기준 0.69% 하락이었는데, 이번에는 그보다 더 많이 떨어졌습니다. 컨센서스는 0.8% 하락이었는데 그보다도 더 떨어졌습니다. 2009년 이후 최대 낙폭이라고 합니다. 이 속도가 계속되면 매월 -1.3%씩 빠지는 셈이고, 연간으로는 10% 이상 빠지게 됩니다.
2008년 리먼 사태 때 금융위기가 왔고, 2009년까지 실업률이 계속 올라 11월에는 10%까지 올라갔습니다. 주가는 올랐지만 경제는 어려웠던 시기입니다. 2009년 이후 최대 낙폭이라는 점을 보면 의미가 있습니다. 그래프를 보면 살짝 꺾인 것입니다. 전월 대비로는 1.32% 빠졌지만, 전년 대비로는 여전히 13% 상승한 상태입니다. 17년 8월에 16%였던 상승률이 13%로 떨어진 것이니, 상승률 자체가 둔화되고 있다고 보시면 됩니다.
그래프를 보면 2006년 하반기부터 집값이 꺾였고, 연준도 그때 금리인상을 멈췄습니다. 처음에는 2006년 하반기부터 집값이 가파르게 빠진 줄 알았는데, 그래프를 보니 2006년에서 2007년으로 넘어갈 때 최근처럼 조금 꺾였던 것이었습니다. 본격적인 하락은 2008년 금융위기 때 큰 폭으로 빠지면서 왔습니다. 2007년 하반기에도 조금 가파르게 빠졌고, 이때부터 서브프라임 모기지 관련 손실이 은행권에서 잡히기 시작했습니다. 그래서 집값이 꺾이는 것을 보면 연준이 금리를 공격적으로 올리기는 어렵다고 생각합니다.
도시별로 보면 더 실감이 날 것 같습니다. 월간 집값 하락률을 보면 20개 도시 모두 하락했습니다. 클리블랜드부터 샌프란시스코까지 하락했는데, 샌프란시스코의 월간 하락률은 -4%입니다. 살기 좋은 도시로 불리는 곳들의 하락률이 컸습니다. 샌프란시스코는 집값이 잘 빠지지 않는 도시인데, 지난달에도 3.5% 빠져서 놀랐습니다. 이번 달에는 전월 대비 4.28% 빠졌으니, 제가 봤을 때 이런 숫자가 나온 적이 있었나 싶을 정도로 심각합니다.
지수 레벨을 보면 지수 산정을 시작한 이후 누적된 수준이 나옵니다. 샌프란시스코는 358, 가장 높은 마이애미는 408, 샌디에이고는 400, 로스앤젤레스도 400 정도입니다. 높은 수준을 유지하던 도시들의 하락률이 더 가파르게 느껴지는 상황입니다.
S&P 글로벌 쪽에서는 20개 도시 모두 가격 상승세가 둔화되고 있어서, 2022년 봄을 기점으로 주택가격이 이미 정점을 찍었다고 봐야 한다고 말합니다. 상승률이 6월 정도부터 꺾이기 시작했다고 해석할 수 있습니다. 전년 대비 상승률도 계속 내려오고 있습니다.
이게 중요한 이유는 렌트비와 연관되어 있기 때문입니다. 제가 3% 방송에서도 말씀드렸듯이, 실제로 CPI나 PCE에 반영되는 렌트비는 자가주거비를 포함합니다. 우리 집을 임대했을 때 받을 수 있는 임대 가격을 물가지수에 넣는 방식입니다. 시차가 3분기나 4분기 정도 나기 때문에, 내년 상반기쯤에는 물가지수에 포함된 자가주거비도 꺾이는 모습이 나올 것 같습니다. 이 항목의 비중이 25% 정도로 상당히 높아서 CPI에 영향력이 강합니다. 사람들도 이 부분을 어느 정도 인지하고 있는 것 같습니다. 집값이 빠지면 물가에도 영향이 있을 텐데, 그 영향은 서서히 희석될 것이라고 봅니다.
많은 사람들은 지금의 고물가가 내년에도 지속되고, 금리가 내년까지도 고공행진할 것이라고 생각합니다. 지금보다 금리 수준이 더 높아질 것이라고 여전히 생각하는 분들도 많습니다. 그 이유는 이 지표가 8월 주택가격지수이고, 이미 두 달 전 데이터이기 때문입니다. 지금 시점에서 주택가격을 정확히 측정하면 더 빠져 있을 것입니다. 그런데 우리는 그 지표를 두 달 후에 보게 됩니다. 실제 경기와 주가가 움직이는 메커니즘을 잘 이해하지 못하면 이런 시차 때문에 오해하기 쉽습니다.
컨퍼런스보드 소비자신뢰지수는 102.5가 나왔습니다. 예상은 105.9였고, 전월은 108이었습니다. 전월보다도, 예상보다도 나쁘게 나왔습니다. 소비자의 소비심리와 향후 경기, 고용에 대한 체감이 나빠지고 있다고 말씀드릴 수 있습니다.
이 지수는 현재 상황지수와 기대지수 두 가지로 구성됩니다. 각각 60%, 40%로 가중해서 계산합니다. 두 지수 모두 완만하게 둔화되는 모습을 보였고, 그래서 신뢰지수도 완만하게 나왔다고 보시면 됩니다. 설문 예시를 보면 현재 상황지수는 비즈니스 여건이 어떤지, 고용시장이 어떤지, 일자리가 많을 것 같은지, 일자리를 얻기 쉬운지 같은 간단한 질문으로 이루어집니다.
고용시장만 보면, 일자리가 많다고 답한 사람은 45.2%입니다. 전월의 49.2%에서 줄었습니다. 일자리 얻기가 어렵다고 답한 사람은 12.7%로, 전월 11.1%보다 높아졌습니다. 일자리를 얻기 어렵다는 답이 원하는 일자리가 없어서일 수도 있고, 실제로 일자리가 없어서일 수도 있습니다. 미국은 이민 국가라서 집단에 따라 체감이 다를 수도 있습니다. 고용이 좋든 나쁘든 항상 일정 수준은 일자리를 얻기 힘들다고 답하는 것이 자연스럽다고 이해하셔도 될 것 같습니다.
어제 나온 두 경제지표를 저희가 자세히 추적하는 이유는, 연준의 태도 변화가 어떤 시점에, 어떤 방식으로, 어느 정도 강도와 속도로 나타날지 알아보기 위해서입니다. 매크로 관점에서 보는 것입니다. 오늘 기업 발표는 다루지 못했지만, 마이크로 관점과 연결해서 보면 대응에 도움이 될 것입니다. 지금 미국 주식시장은 금리에 민감하고, S&P500도 금리에 크게 반응합니다. 그래서 지금 가장 중요한 것은 금리이고, 금리에 영향을 주는 매크로 지표들이 중요합니다.
소비자신뢰지수 102.5는 높아 보이지만, 경기가 좋았을 때는 거의 140 정도였습니다. 그래프에서 회색 구간은 리세션 구간입니다. 코로나 때는 80 초반까지 떨어졌고, 2009년 금융위기 때는 20후반까지 떨어졌습니다. 2010~2012년에도 상당히 안 좋았습니다. 당시에는 물가를 3%까지 올리기 전까지 연준이 금리를 올리지 못했고, 실업률도 2013년 하반기까지 7%대에 머물렀습니다. 지금은 100 근처에서 움직이고 있는데, 예상 105.9를 밑도는 102.5로 떨어졌고, 전월 108에서 크게 떨어졌습니다. 연준과 월가도 이 지표들을 하나하나 보고 있을 것입니다. 지표가 나올 때마다 긴장하거나 안도할 수 있습니다.
아마 가장 신경 쓰이는 것은 처음에 말씀드린 주택가격지수일 것입니다. 2008년 주택 붕괴로 미국의 금융기관이 크게 망가졌기 때문입니다. 금리를 먼저 빨리 올리지 못했다고 욕을 먹었다가, 지금은 금리 수준 때문에 집값이 이렇게 가파르게 떨어지는 모습을 보면 자칫하면 하드랜딩이 올 수 있다는 얘기가 나오고 있습니다. 이런 이유로 피벗 기대가 나오는 것입니다. 급격하고 공격적인 금리인상은 강달러를 계속 유지시키고, 글로벌 기업들은 강달러의 영향으로 매출과 이익률에 타격을 입고 있습니다. 강달러가 약해지는 모습이 보이면 큰 기업들의 실적도 회복될 것으로 봅니다.
오늘 10월 26일 순서는 여기까지입니다. 최상무님 수고 많으셨습니다. 감사합니다.
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