저자: 김영익 · 한국인
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2023년 부동산 시장은 금리 인상·물가 상승·경기침체 우려로 하락세가 예상된다. 김영익 교수는 7월 상승 추세 꺾임, 최소 2년 조정, 집값 30~40% 과대평가를 언급했다. 이현철 소장은 본격 하락장과 5~6년 지속, 전세가 상승 시 매수 고려를 조언했다. 김기현 대표(리츠고)는 2023년 더 큰 하락과 2024~2025년 매수 기회를 전망했다. 쇼킹부동산은 고점 대비 40% 하락 기대, 2023년 말~2024년 초 매수 적기를 제시했다. 건설기술연구원 세미나 분석에서는 2023년 전세·임차 시장이 오르고 전세가가 매매가 하방을 지지할 것으로 전망했다.
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서서히 금년부터 집값이 내려가기 시작합니다. 미래를 내다볼 줄 알아야 됩니다. 금년부터 아파트 값이 한 해에 1억씩 뚝뚝 떨어집니다. 보면 볼수록 소름 돋는 영상이죠. 2022년 1월 허경영 씨께서 부동산 폭락을 예언하셨습니다. 그리고 급속도로 떨어지는 직격탄을 맞은 서울과 경기, 인천 모두 하락했습니다. 정말 무섭습니다. 그렇다면 2023년 부동산 시장 전망은 어떨까요. 도대체 대응은 어떻게 해야 할까요. 김영익 교수님, 이현철 소장님, 김기원 대표님, 쇼킹부동산 그리고 건설기술연구원까지 부동산 전문가 5인의 의견을 핵심만 쑥쑥 뽑아 정리했습니다.
안녕하세요. 부동산 탐정 부탐입니다. 극심한 인플레이션, 가파른 금리인상, 지속되는 우크라이나 전쟁, 그리고 경기침체 가능성까지 여러 외부 요인으로 2023년 부동산 전망도 크게 밝아 보이지는 않습니다. 여러 부동산 전문가들도 2023년 집값이 계속 하락할 것이라는 데 동의하고 있습니다. 다만 이번 하락장이 어느 정도 지속될지, 얼마나 심각할지, 어떻게 대응해야 하는지 등에 대해서는 조금씩 온도 차이를 보이고 있습니다. 먼저 서강대학교 경제대학원 교수님이자 최고의 애널리스트인 김영익 교수님의 전망부터 말씀드리겠습니다. 김영익 교수님은 2022년 6월까지 부동산 가격이 지속 상승했으나 7월을 기점으로 상승 추세가 꺾였다고 판단하셨습니다.
원인으로는 첫째, 금리가 많이 올랐습니다. 2020년 8월 2.4%였던 주택담보대출 금리가 현재 7%까지 올랐죠. 둘째는 물가상승 등으로 경기가 안 좋다는 점을 지목하셨습니다. 그럼 하락장이 얼마나 지속될 것으로 보셨을까요. 김영익 교수님은 최소 2년 이상은 조정받을 것으로 예상하고 계십니다. 물가, 소득, 월세 등과 비교해 볼 때 집값은 여전히 30%에서 40% 과대평가되어 있다고 합니다. 이에 여러 경기 지표를 보면서 차분하게 대응할 것을 주문하셨습니다. 참고로 주가가 부동산보다 1년 정도 선행한다고 언급하셨는데, 주가의 흐름을 보고 부동산 흐름을 예측하는 것도 좋은 방법일 것 같습니다.
다음은 2022년 10월 말 『아파트 투자는 사이클이다』라는 책을 출간하신 이현철 소장님입니다. 다들 아시겠지만 2021년 조정을 지나 본격적인 하락장이 도래할 것이라며 매도를 권유했던 분이죠. 이현철 소장님은 현재 본격적인 하락장이 시작되었다고 보셨습니다. 정부의 부동산 규제 완화 정책, 예를 들어 2차 규제지역 해제에도 불구하고 사람들의 매수 심리가 없고 거래량의 변화가 없었기 때문입니다. 특이한 부분은 이번 하락장이 5~6년간 지속될 것이라고 본 점입니다. 금리가 떨어지더라도 빠르게 회복되지 않을 수 있다는 것인데, 인구가 지속적으로 감소하기 때문이라는 겁니다.
그럼 언제 매수해야 하는가에 대해서 이현철 소장님은 "우리는 바닥을 알 수 없지만 추측할 수는 있다"고 얘기하십니다. 공포에 사야 하나 생각하기보다는 전세라는 수요에 대한 관심이 많아지면서 전세가가 조금씩 오를 때 매수를 고려해 봐야 한다고 조언하셨습니다.
이번엔 부동산 데이터 분석 사이트인 리츠고의 김기원 대표님입니다. 일반인들도 철저한 데이터 분석을 통해 올바른 투자를 할 수 있도록 하자는 목적에서 리츠고 사이트를 만드셨다고 하죠. 김기원 대표님은 2023년은 더 큰 하락과 고통의 시기가 될 것이라고 전망하셨습니다. 하지만 집값이 급격하게 떨어진 만큼 변동도 빠르게 올 것으로 보고 계십니다.
역사상 최고 속도의 금리 인상은 아무도 예상하지 못한 것이었습니다. 그러다 보니 지금의 하락 패턴이 2008년 이후의 완만한 하락세가 아니라 1997년 IMF 때와 같은 급격한 하락 패턴을 보이고 있다고 합니다. 이는 거품이 빠르게 빠져서 가격이 빠르게 정상화된다는 뜻입니다. 그래서 빠르면 2024년, 2025년 정도에는 여러 지역에서 매수 기회가 올 것으로 보고 있습니다. 매수 타이밍은 거래량이 다시 많아지는 시점에 주택구매력지수와 미분양 데이터를 함께 주목하라고 조언하셨습니다.
다음은 거꾸로 투자하는 방식을 지향하는 쇼킹부동산입니다. 부동산 최고점을 찍던 2020년에도 하락을 전망해 소위 '하락론자'라고 불리기도 했는데요. 부동산 하락이 시작된 지금은 어떤 입장일까요. 우선 얼마나 하락할까요. 쇼킹부동산은 고점 대비 40% 하락을 기대하고 있다고 합니다. 10년 전인 2013년 대세 하락기에 고점 대비 평균 하락폭이 30~40%였고, 많은 전문가들도 약 40% 하락을 전망하고 있기 때문이라는 거죠.
그래서 쇼킹부동산은 원하는 단지가 있다면 내년경 고점 대비 -35% 전후가 될 때 내집마련을 하는 것은 나쁘지 않다고 보고 있습니다. 단, 주택 구입 지역은 3기 신도시보다 멀지 않은 곳을 선택하라고 합니다. 서울에서 멀어지지 말라는 것입니다. 흥미로운 점은 2023년에서 2024년 초를 매수 적기로 뽑았다는 것인데요. 이 시기는 2019년 이후 급등했던 전세의 만기가 다가오는 시기입니다. 특히 2024년 1분기는 교육, 이동 등으로 연장 없이 계약이 종료되는 경우가 많아 임대인들이 역전세를 온몸으로 받게 되고, 급매물이 쏟아져 나올 것이라고 생각하기 때문이라고 합니다.
마지막으로 건설업계에서 내년 전망을 어떻게 보고 있는지도 매우 중요합니다. 한국건설기술연구원은 건설 정책 및 제도 개선, 건설 및 부동산 경기전망 등에 대한 연구를 하는 전문가 그룹입니다. 결국 시장은 수요와 공급의 법칙이 작용하는 장인데, 공급을 담당하는 건설업계에서 부동산 시장을 어떻게 보는지 궁금하지 않을 수 없습니다. 건기연은 11월 2일에 2023년 건설·부동산 경기전망 세미나를 개최했습니다. 제가 참석하지는 못했지만, 부동산 전문가 박지영 님께서 이 세미나 자료를 분석하신 영상이 있어 확인해 보았습니다. 박지영 님에 따르면 건기연은 2023년 전세가 오른다고 합니다.
전세뿐만 아니라 월세를 포함한 임차 시장이 오른다는 뜻인데요. 내년 매매가격이 하락하는 가운데 임차 시장 가격이 오르면 매매가와 전세가의 격차가 좁혀지고, 전세가가 매매가의 하방 지지선 역할을 하게 될 것이라고 합니다. 특히 서울 지역이 이럴 가능성이 높고, 지방은 또 다른 논리가 적용된다고 하니 유의하시기 바랍니다.
지금까지 부동산 전문가 5인의 2023년 부동산 전망에 대해 살펴보았습니다. 구독과 좋아요, 알림 설정은 영상을 제작하는 데 큰 힘이 됩니다. 그럼 다음 시간에 뵙겠습니다. 감사합니다.
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