저자: PeterSchiff/GrantCardone참여 · 외국인
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피터 쉬프는 금리가 현재 수준에서 더 오를 것이며 이는 부동산 시장과 미국 경제 전반에 문제를 일으킬 것이라고 본다. 금리·인플레이션 관련 주장: 실질금리는 높지 않고 인플레이션이 금리보다 빠르게 오르고 있어 금에 긍정적이라고 주장한다. 모기지 금리가 내년 1분기경 9%까지 갈 수 있다고 전망한다. 연준 정책: 연준이 국채를 사더라도 모기지 금리는 계속 오를 것이며, 모기지증권과 회사채까지 매입해야 할 것이라고 본다. 대출 리스크: 미국 대출의 50%가 4% 미만 금리이며, 모기지가 수익성을 잃으면 사람들이 열쇠를 반납하는 상황이 나올 수 있다고 경고한다. 일부는 실직할 것이라고 본다. 금 vs 비트코인: 금을 2000년에 2,500달러라고 예측했던 것을 언급하며 12년이 걸렸다고 회상한다. 비트코인과 금은 전혀 연관이 없다고 주장한다. 부동산+비트코인 하이브리드: 그랜트 카돈은 부동산 현금흐름으로 비트코인을 더 사겠다는 구상을 밝히고, 쉬프는 이 결합 상품의 구조적·세금 리스크를 지적한다. 소비자 심리: 미시간대 소비자신뢰지수 현재상황지수가 1951년 조사 이래 최저라고 언급하며, 미국인들이 한국전쟁·베트남전쟁·대공황급 시기보다 재정을 더 걱정한다고 주장한다. 정치 리스크: 중간선거에서 공화당이 크게 패할 것으로 보며, 이 경우 크립토에 적대적인 환경이 된다고 본다. 비트코인 랠리의 주된 이유는 트럼프 효과라고 주장한다. 부동산 시장: 카돈은 최근 3~4주 사이 자사 부동산 가치에서 약 8천만 달러가 증발했다고 말하며, 금리 상승기에는 가격이 떨어지므로 대형 기관급 자산을 매입 중이라고 밝힌다. 진입가는 싸지만 지금 매수는 무섭다고 언급한다. 리스크: 쉬프의 금리·인플레 전망은 강한 비관론에 기반하며, 정치·심리 요인이 비트코인의 단기 방향을 확정하지 못한다는 점에서 불확실성이 크다.
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[화자]: 그냥 금을 사세요. 진지하게 말씀드리면, 2000년에 금이 2,500달러가 될 거라고 말씀하셨죠. 그게 실현되기까지 12년이 걸렸습니다. 금리는 지금 수준보다 훨씬 더 올라갈 겁니다. 이건 정점이 아니에요. 부동산 시장, 그리고 특히 부동산을 기반으로 성장해 온 미국 경제 전반에 많은 문제를 일으킬 겁니다. 우리는 40년 동안 채권 강세장에 있었잖아요, 그렇죠?
[화자]: 제 생각엔 지금 실질금리가 높다고 보지 않습니다. 오히려 인플레이션이 금리보다 빠르게 오르고 있어요. 그래서 금에는 꽤 긍정적이라고 봅니다. 모기지 금리가 9%에 이를 수 있는데, 내년 1분기쯤이면 그렇게 될 수도 있다고 생각합니다. 연준이 국채를 사더라도 모기지 금리는 여전히 오를 겁니다. 주택저당증권(MBS)도 사야 할 것이고, 회사채도 사야 할 겁니다. 연준이 사지 않는 것은 인플레이션 상승 때문에 계속 더 비싸질 수밖에 없으니까요. 이 나라 전체 대출의 50%가 금리 4% 미만입니다. 일부 사람들은 직장을 잃게 될 겁니다. 모기지가 수익성을 잃으면 사람들이 어떻게 하는지 우리는 알죠. 그냥 열쇠를 은행에 넘겨버립니다.
[화자]: 제 요점은, 비트코인과 금은 전혀 관련이 없다는 겁니다. 부동산 포트폴리오에 비트코인을 넣는 건, 주식 포트폴리오에 비트코인을 넣겠다거나 채권 포트폴리오에 넣겠다는 것과 같아요. 부동산 포트폴리오에 금을 넣겠습니까? 아니죠. 왜냐하면 금은 따로 사는 게 낫거든요. 금을 굳이 섞을 이유가 있나요? 그런데 제가 새로운 금융상품을 만들고 있다는 걸 이해하지 못하시는군요.
[진행자]: 부동산에서 나오는 현금흐름으로 비트코인을 더 사겠다고 하셨죠. 그 현금흐름을 투자자들에게 나눠주면 안 되나요? 받지 않더라도 세금은 내야 하잖아요. 소득이 생기면 주주들이 세금을 내야 하죠, 그렇죠?
[화자]: 처음 5~6년은… 감가상각으로 덮이니까요.
[진행자]: 그런데 그건 감가상각 혜택을 받는다는 뜻이고… 비트코인을 사면서 현금흐름도 받고 감가상각도 받는다는 거잖아요. 비트코인을 사면서 감가상각 공제를 받는 사람을 많이 아세요?
[화자]: 글쎄요, 그냥 부동산만 사도 어차피 받을 수 있죠. 따로 보관할 수도 있겠죠. 그런데 다시 말씀드리지만, 이해를 못 하시네요. 저는 하이브리드를 만들고 있어요. 부동산을 혁신할 새로운 상품이요.
[진행자]: 부동산을 혁신한다고요? 이건… 비트코인이… 비트코인이 뭘 한다는 건데요? 그게 많이 성장한다는 가정을 전제로 하는 거죠. 하지만 저는 그렇게 생각하지 않아요. 맞아요, 그런데 그건… 부동산이 계속 이렇게 움직인다는 가정이고, 비트코인도 그렇게 움직인다는 가정이죠. 그리고 당신은 비트코인이 아무것도 하지 않을 거라고 가정하고 있군요.
[화자]: 아니, 친구, 2000년에 금이 2,500달러가 될 거라고 하셨잖아요. 그게 얼마나 걸렸죠? 12년이 걸렸어요.
[진행자]: 부동산과 비트코인을 결합한 상품은 수익을 늘리는 만큼 복잡성도 쉽게 늘릴 수 있습니다. 피터 시프의 논리는 중대한 약점을 드러냅니다. 투자자들은 이미 비트코인의 변동성을 끌어들이지 않고도 부동산 감가상각 혜택을 누릴 수 있어요. 이 하이브리드 상품은 서로 다른 두 자산의 가치 상승에 의존하면서, 투자자에게 추가적인 구조적·세금 리스크를 떠넘깁니다. 예상 수익을 쫓기 전에, 이 조합이 실제로 위험 조정 수익을 개선하는지 물어보세요. 피터 시프는 금융 혁신이 어떻게 집중된 리스크를 분산투자처럼 위장할 수 있는지 계속 설명할 겁니다.
[화자]: 음, 금은 오랫동안 횡보해 왔고, 비트코인도 지금 횡보 중이죠… 당신이 저보다 나이가 많아 보이네요. 기분 나쁘라는 건 아니지만, 저는 머리를 염색하지 않아요. 좋습니다. 하지만 제가 당신보다 나이가 많을 수는 있어요. 그랜트, 당신이 몇 살인지는 모르겠네요.
[진행자]: 피터, 모든 집주인은 돈이 필요하죠. 비트코인을 몇 년 더 들고 계시면 머리가 하얗게 세기 시작할 겁니다. 특히 이번 중간선거에서 공화당이 참패하면, 의회는 크립토와 비트코인에 아주 적대적인 환경이 될 테니까요. 그리고 비트코인이 그렇게 크게 오른 가장 큰 이유는 트럼프예요.
[화자]: 무슨 말씀이에요? 다들 당신이 '트럼프 증후군'에 걸렸다는 걸 알아요. 아니요, 아니요, 그런 거 없어요. 맹목적으로 트럼프를 지지하는 사람들이 있죠. 그 사람들은 미쳤어요. 저는 합리적이에요.
[진행자]: 오늘 아침 미시간대학교가 소비자 신뢰지수 데이터를 발표했는데, 현재 상황 지수가 1951년 조사 시작 이후 역대 최저치라고 하더군요. 미국인들은 지금 한국전쟁, 베트남전쟁, 여러 차례의 경기침체, 대침체, 금융위기, 닷컴버블 붕괴, 그리고 코로나 때보다 자신들의 재정 상태를 더 걱정하고 있어요. 지난 70년간 온갖 일이 있었는데도 지금이 더 걱정스럽다는 거죠. 그러니까 당신이 말하는 경제 호황이라는 건…
[화자]: 당신은 평생 공포를 팔아왔잖아요. 저는 현실을 팔아요. 친구, 당신은 비관론자예요.
[진행자]: 당신은 탐욕을 팔고 있을 뿐이죠. 사람들이 당신의 비트코인과 부동산 하이브리드를 사게 만들려고요. 저는 사람들이 새로운 금융상품을 만들어 스스로 부를 창출하도록 영감을 줍니다. 그리고 당신은 그들이 가진 비트코인 수익의 50%를 가져가기를 기대하죠. 이해해요. 그런데 아시나요? 비트코인이 떨어지면 당신은 아무것도 못 받을 겁니다.
[진행자]: 정치적 열기는 비트코인을 밀어올릴 수 있지만, 정치적 지지는 영구적인 투자 논리가 아닙니다. 피터 시프에 따르면 미시간대학교 소비자 신뢰지수는 조사 역사상 전례 없는 최저치를 찍었고, 이는 가계 재정이 압박받고 있음을 보여줍니다. 하지만 아무리 극단적인 비관론이라도 비트코인의 다음 움직임을 예측할 수는 없고, 정치적 예측도 틀릴 수 있어요. 투자자들은 자신의 저축을 걸기 전에 지속적인 수요와 심리에 따른 랠리를 구분해야 합니다. 다음으로 피터 시프는 투자자들이 보호받을 거라고 기대하는 바로 그 시점에 비트코인의 정치적 순풍이 약해질 수 있는 이유를 설명할 겁니다.
[진행자]: 금리 상승에 대처하는 방법에 대해 두 분의 생각을 듣고 싶습니다. 먼저 그랜트부터 시작하죠. 이건 부동산에 직접 영향을 미치잖아요. 1~2년 전의 훨씬 낮은 모기지 금리와 지금의 7% 금리를 비교할 때, 부동산 포트폴리오를 어떻게 다르게 배분하시겠어요?
[화자]: 네, 부동산 업계에 있는 사람들에게는 정말 어려운 시기예요. 지금 말씀드릴 수 있는 건, 저 같은 사람이 원하는 상황은 아니라는 겁니다. 지난 3~4주 동안 우리 부동산 가치에서 약 8,000만 달러가 증발했어요. 아주 짧은 기간에 이런 금리 때문에요. 우리는 기관투자자급의 대형 자산을 활발히 매입해 왔고, 앞으로도 계속할 겁니다. 금리가 오르면 가격은 내려가니까요. 지금 진입 가격은 아주 싸지만, 지금 매수하기는 매우 두렵습니다. 데이비드, 아시다시피 현금흐름이 빠듯해지고 있어요. 그런데 우리의 비용 기반은…
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