저자: 홍춘욱 · 한국인
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결론: 부동산 강세는 2021년 상반기까지 이어질 가능성이 높으며, 공급 부족과 수요 쏠림으로 하반기 조정은 제한적이라는 전망. 2020년 부동산 현황: 세종시 44.8%, 대전 12.7%, 강북 등 상승률이 강남을 앞서는 등 전국적 상승과 규제지역 확대의 효과가 나타남. 전세가 급등이 매수 심리를 자극했고 30대 실수요 중심의 매수가 주도. 전세가 상승 원인: 2020년 전후 아파트 입주물량 급감, 임대차 3법 이후 전세 매물 감소(임대인 실거주·매도), 수도권 실거주 수요 증가가 복합적으로 작용. 공급 전망: 주택 인허가 건수가 2015년 77만 호에서 2020년 30만 호대로 급감했고, 공공택지 매각 이후 신규 택지가 부족해 신도시 개발(2018년 결정)에도 2023년 이후에야 입주 물량 공백이 해소될 전망이라 2021년이 특히 힘들다고 진단. 상승 지속 요인: 정보통신·금융 등 수도권 핵심 산업의 호황으로 소득 전망이 밝고, 대출 여력이 유지되며, 2021년 재보궐선거를 앞둔 개발 공약이 추가 상승 기대를 자극. 버블 우려: 토지가격/GDP 비율이 1980년대 말 일본 버블 수준에 근접(2019년 4.6배, 2020년 5배 돌파)했다고 지적하나, 현재 금리 수준이 낮고 금리 인상 가능성이 없어 일본식 붕괴와는 다르다고 판단하며 경계 필요성만 강조. 정책 전망: 신임 국토부 장관 체제에서 도심 재생, 재건축·재개발 규제 완화가 강화될 것으로 예상되며, 이를 통해 공급 확대 기대감을 주면 하반기 안정화 효과를 기대할 수 있다고 봄. 다만 3기 신도시 등 공공 사업은 급격한 변화를 낳기 어렵다고 평가.
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안녕하세요, EAR리서치센터 대표 홍춘욱입니다. 올해 어디를 가나 빠지지 않았던 화제가 부동산일 텐데요. 그래서 오늘은 부동산 시장 결산과 내년에 대한 전망을 해보겠습니다.
문재인 대통령은 연초 신년사에서 "부동산 투기와의 전쟁에서 절대 지지 않을 것"이라고 밝혔습니다. 홍 대표님께서 객관적으로 보셨을 때, 지금까지의 전쟁 상황은 어떻다고 보십니까? 승리하고 있다고 보십니까?
패배도 심각하게 패배하고 있습니다. 말씀 들으셨다시피 준비한 내용대로 들으시면 더 춥게 느껴지실 것 같습니다. 저도 지금 징후가 좋지 않습니다. 어떻게 보면 뒤가 끊길까 걱정될 정도로 위험한 상황으로 가고 있는 것 같습니다. 말씀을 듣다 보니 마치 미국이 베트남전에 참전해서 겪은 곤란한 상황 같은 느낌까지 듭니다.
전반적으로 부동산 강세는 계속 나오는 이야기인데, 그중에서도 특히 많이 오른 지역이 있죠. 통계를 준비해 오셨는데, 어떤 지역이 많이 올랐습니까?
세종시입니다. 무려 44.8% 올랐습니다. 2019년 12월 말 대비 2020년 12월 중순에서 말 사이, 1년 만에 44% 넘게 오른 것입니다. 수도권에 집중되어 있던 시설들이 세종으로 옮겨간다는 기대감이 부풀어 오르면서 대전도 12.7% 올랐습니다. 수도권 전반도 12.7%가량 올랐고요.
강북 지역이 급등했습니다. 강북 14개 구는 14.5%가 올랐는데, 강남(11.9%)보다 강북이 더 많이 오른 것은 7년 만에 처음입니다. 특히 노원구는 13.7%, 성북구 아파트 전세가는 16% 올랐습니다. 한 도시의 가격이 20~40% 오르는 것은 2006년 이후 14년 만에 처음 겪는 일대 급등입니다.
정리하면, 2014년 주택시장이 상승세로 돌아선 뒤 6~7년째 오르는 중에 강북이 강남을 앞서는 겉잡을 수 없는 상승세입니다. 상대적으로 덜 오른 지역일수록 더 오르는 현상도 나타났고, 규제 지역이 전국으로 확대된 것을 생각하면 전국적으로 상승했지만, 그중에서도 세종시, 인근 대전, 서울 강북 지역의 상승세가 두드러졌다고 할 수 있습니다.
부동산 강세의 원인은 여러 가지지만, 가장 중요한 것을 꼽으라면 전세 급등입니다. 1~2년 뒤 전세를 추가로 더 올려줄 바에야 그 돈으로 지금 집을 사자는 심리, 이른바 '패닉 바잉'이 나타난 것입니다.
2014~15년 바닥을 찍을 때는 다주택자, 특히 50~60대의 적극적인 매수가 두드러졌지만, 2019~2020년에는 30대가 주도했습니다. 집이 없던 분들이 전세 가격 급등의 충격을 받고, "이러다 큰일 나겠다"는 생각에 주택 매수에 나선 경우가 많았다는 것입니다. 2년간 갱신청구권을 써서 연장하더라도 2년 뒤에 또 올라 있을 텐데 어떡하느냐는 고민이 매수로 이어진 것이죠.
전세값이 오른 이유는 두 가지로 볼 수 있습니다.
첫째, 타이밍이 좋지 않았습니다. 2020년을 전후해 아파트 입주가 급격히 줄어드는 상황이었습니다. 앞으로 주택 공급이 많아져 입주하는 집이 늘어나면 전세가 오르기 어렵지만, 새로 입주하는 단지가 줄어드니 전세 물량이 부족해진 것입니다.
둘째, 임대차 3법의 영향이 수도권에 집중됐다는 점입니다. 우리나라 주택시장 구조를 보면, 서울을 비롯한 경기도 지역은 10가구 중 5가구만 자기 집에 삽니다. 집값이 비싸고, 지방에서 이동해 오신 분이 많기 때문입니다. 수도권 전체로 보면 자기 집에 거주하는 비율이 50%가 채 안 되지만, 지방은 70%가 자기 집에 삽니다.
서울 및 수도권 핵심 지역의 전세 비중은 2006년 30%가 넘었고, 지금도 20% 가까이 됩니다. 전세가 사라져 가는 중이지만 여전히 큰 비중을 차지합니다. 그런데 수도권의 입주 물량이 줄고, 실거주 목적의 수요가 늘면서 전세가 희소해졌습니다. 재건축·재개발 과정에서 거주 요건을 채우지 못하면 권리를 가질 수 없고, 실거주를 해야 양도세 부담이 줄어듭니다. 또한 전월세 계약 갱신 청구권으로 인해 세입자를 내보내기가 매우 어려워졌습니다.
이 과정에서 전세로 나가 있던 집이 자가로 들어가면서, 시장의 윤활유 역할을 하던 전세 물량이 대부분 사라졌습니다. 장기적으로는 전세를 포기하는 분도 더 나오겠지만, 당장은 전세가 계속 오를 것이라는 기대가 지속되는 상황입니다.
부동산 시장 과열, 투기 문제, 노동 없이 땅으로 돈 버는 사람이 많아 빈부 격차가 커진다는 문제의식에서 임대차 3법 등 여러 조치가 나왔습니다. 그런데 결과적으로는 실소유·실거주를 늘리고 전세 물량을 줄여 전세가격 폭등을 가져왔습니다. 의도와 달리 부작용이 나타난 것입니다.
시간이 지나 주택시장이 안정되고 다주택자들이 여유 물량을 내놓으면 전세 물량이 늘어날 가능성도 있습니다. 물론입니다. 다만 올해와 내년, 특히 2020~2021년은 정말 힘든 시기가 될 것입니다.
주택 인허가 건수는 2015년 전국적으로 77만 호였지만, 2020년 기준 30만 호대로 줄었습니다. 과거에는 연간 50만 호 중 20만 호 정도가 공공 물량이었는데, 2014년 이후 공공 부문의 공급이 크게 줄었습니다. 박근혜 정부 때 공기업 부채 문제가 부각되면서 LH 공사나 한전의 부채를 줄이기 위해 자산을 매각하고 구조조정을 진행한 결과입니다. 택지를 팔았는데, 이후 공급할 택지가 부족해졌습니다. 신도시 개발은 2018년에야 결정됐고요.
우리나라 역사상 가장 빠르게 신도시를 착공하고 입주한 사례는 판교, 인덕원으로 2003년 결정하고 2008년 입주했는데, 이 경우도 5년이 걸렸습니다. 2023년쯤에야 물량이 풀리기 때문에 공급 보릿고개가 온 것입니다.
만약 2021~2023년부터 공급이 확대되면 부동산 가격이 하락하고 거품이 빠질 수 있습니다. 그러면 오히려 많은 분들이 심각한 문제를 겪는 '거품 붕괴' 현상이 일어날 우려가 있습니다. 그렇다면 그 가능성은 어떨까요?
있습니다. 2020년 하반기부터 가격 상승 탄력이 강해졌고, 이 기세가 2021년 상반기에 더 강화될 가능성이 높습니다. 세 가지 이유가 있습니다.
첫째, 수도권 주민의 주요 산업인 정보통신과 금융이 역대 최고 호황입니다. 보너스 이야기를 들으셨을 것입니다. 반면 자영업자들은 문을 닫고 있는데, 수출과 금융에 힘입은 산업이 서울을 비롯한 수도권에 집중돼 있으니 소득 전망이 올라갑니다.
둘째, 소득이 좋으니 대출도 줄지 않을 것으로 보입니다.
셋째, 내년 재보궐선거가 있는데, 가장 급등한 핵심 지역인 서울과 부산에서 개발 공약이 쏟아지고 있습니다.
2023년에는 입주 물량이 나오지만, 그때는 멀리 있는 물을 가져다 불을 끄는 것 같은 상황이 될 수 있습니다. "지금 여기 불이 난 걸 누가 끌 거냐"는 다급한 심리가 더 부각될 여지가 있습니다.
제가 걱정하는 이유는, 가격이 소득 수준대로 오른다면 걱정할 것이 없기 때문입니다. 1980년대 후반 일본의 부동산 버블을 보면, 당시 GDP 대비 토지 가격이 5배 정도였고, 일시적으로는 5배를 넘기도 했습니다. 우리는 2019년에 4.6배였고, 2020년에는 5배를 넘겼습니다. 일본처럼 될 수 있다는 뜻입니다. 일본은 운도 없었고, 정부가 금리를 6%까지 올리는 바람에 무너졌습니다. 우리도 2020년에 금리를 낮추고 2021~2022년에도 낮은 금리를 이어가는 것으로 보입니다. 최근 발표된 소비자물가 상승률이 계속 낮게 나오고 있고, 미국 연준도 금리를 동결하고 있어 2023년까지는 금리가 크게 오를 가능성이 적어 보입니다.
그럼에도 강한 심리가 끝없이 이어지다 보면, 금리 인상 같은 외부 충격에 취약해질 수 있습니다. 우리는 당장 금리가 오를 가능성은 낮지만, 일부 산업의 경기가 좋아졌다고 당장 큰일이 난다고 보기는 어렵습니다. 다만 경계 경보 정도는 필요합니다. 경제 규모와 사람들의 돈벌이, 먹고사는 문제는 성장하지 않는데 집값만 5~6배가 된다면 그 나라 경제 수준에서 좋은 일은 아닙니다.
지금 시장에 불이 붙었고, 전국에 불이 붙은 상황입니다. 이 불붙은 심리를 이번에 임명된 새로운 국토교통부 장관의 역할이 굉장히 중요하게 되었습니다. 역사적인 순간에 임명된 것이죠.
신임 장관이 어떤 정책을 펼칠지, 올해 부동산 시장이 어떻게 움직일지 정리해 주시죠.
도심 재생, 가로 정비, 재건축·재개발 규제 완화를 강화하지 않겠나 싶습니다. 3기 신도시 개발은 여러 공기업과 지자체가 얽혀 있어서 급박한 변화를 가져오기는 어렵습니다. 서울 중심 핵심 지역에서 도심 재생과 재건축·재개발 규제를 완화해, "조금만 기다리면 주택이 많이 공급된다"는 확신을 주는 데 성공한다면 시장 안정에 도움이 될 수 있습니다. 올해 상반기 가격 상승은 어쩔 수 없다고 해도, 하반기라도 잡을 수 있다면 큰 치적이 될 수 있습니다.
현재 시장은 갈증이 굉장히 심한 상황입니다. "3년 뒤에는 전세를 더 많이 줄지도 모른다"는 기대를 잡으려면 적절한 공급이 필요합니다. 그 공급은 정부의 정책과 규제 완화에서 시작되어야 하는데, 지금은 방향이 조금 다른 것 같습니다.
결국 홍춘욱 대표님은 공급 확대를 통해 시장 안정을 꾀할 수 있다는 전망을 주셨습니다. 올해도 좋은 분석 감사드리고, 새해 복 많이 받으세요. 감사합니다.
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