저자: 한문도교수 · 한국인
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결론: 초고층 아파트 과밀과 대출·세제 정책 실패로 서울 고가 주택은 단기 하락 압력, 중저가는 상반기까지 상승 여력이 있으나 2035년 인구 급감 전후로 장기 조정 가능성이 크므로 무리한 매수는 피해야 한다는 주장. [초고층 아파트 구조와 배경] 용적률 상향은 건축비보다 분양가가 높아 개발 이익이 커지기 때문에 추진되며, 초고층은 랜드마크 효과로 가격 프리미엄을 얻으려는 자본주의적 현상이라고 설명. 강남 재건축 50~60층 추진도 이 맥락이라고 진단. [초고층의 단점] 건축비는 일반 아파트의 1.5~2배 이상, 최대 3배까지 증가 가능. 창문 개방 불가로 기계식 공기순환이 필요해 관리비가 높고, 노후 시 배관·전기 교체, 재건축 난이도(철거 비용 상승) 문제가 있음. 내진 설계를 하더라도 심리적 불안과 화재·재난 시 탈출 어려움을 지적. [건강 영향 주장] 일본 연구(오사카 관련 교수, 10년 임상 자료라고 소개)를 근거로 고층 거주 시 임산부 유산율이 높다는 주장과 캐나다 심정지 생존율 차이를 제시. 국내 논문 7편이 이를 증명했다고 언급했으나 구체적 출처는 제시되지 않음. 젊은 층은 영향이 적고 50대 이후, 면역 약한 사람에게 위험하다고 주장하며 고령자는 저층 이동을 권고. [서울 부동산 시장 전망] 초고가 주택은 8개월째 하락 중(60억→50억, 110억→80억대 사례). 대출 규제(LTV/DSR 예외 조항 존재)와 세제 개편(12월 확정 가능성 높음)으로 임대사업자 매물 증가 예상. 금리 인상 가능성(미국 12월 인상 가능성, 한국 선제 인상 가능성 언급)이 상승폭을 제한. 중저가 주택은 15억 이하 대출 수요로 상반기까지 상승 여력이 있다고 봄. 2021년 고점 매수자 상당수가 아직 전고점을 회복하지 못했다고 주장. [시장 신호와 변수] 거래량 급감(5~6월 약 8천 건대에서 현재 2~3천 건대), 경매 물건 증가를 위험 신호로 제시. 2027년 집값 핵심 변수로 정부 정책과 미국 금리를 꼽음. [지역·매물 선택] 서울 핵심지는 이미 높게 올라 추가 상승은 제한적, 수도권 외곽(오산·평택 등)으로 풍선효과가 번지는 것은 끝물 신호라고 봄. 같은 예산이면 젊은 층은 서울 구축 재건축 기대, 고령층은 김포 등 신축 수도권 선호를 권고. GTX 등 교통 호재는 개통 직전까지 상승하고 개통 후 하락하는 경향(선반영)이라고 주장. 대단지가 소단지보다 투자가치가 높다고 봄. [장기 전망과 조언] 2035년 전후 결혼 건수 급감으로 일본식 조정 가능성을 제기하며 2034~35년을 중장기 리스크 시점으로 언급. 무리한 대출 매수는 가족 갈등과 생활 고통을 낳으니 자기 능력 범위 내 매수와 조정기 대기를 권고.
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최근까지의 정부의 정책은 새 게임 연속 실패한 거예요. 이분들이 지금 플레이를 많이 겪고 있잖아요. 집을 사도 기분이 안 좋고 집을 못 사도 기분이 안 좋은 상대. 이건 정책의 실패죠. 네. 안녕하세요. 신남장 가족 여러분. 어, 제 한 두 달 만에 온 거 같은데요. 저는 현업에서 31살 때부터 부동산에 한 15년 정도 활동을 했고요. 그리고 한 20년 전부터 좀 교차되면서 대학 강단에서 시작했습니다. 그 뒤로 한 15년 전부터는 대학 강단으로 이제 완전히 움직였고요. 그리고 방송할도 좀 많이 하고 있습니다. 그래서 여러분들이 뭐랄까 이론과 실무를 다 겸비했지만 또 제가 또 부족한 부분이 있을 텐데 계속 공부하고 있습니다.
제가 짧은 지식이만 여러분들한테 도움이 될 수 있는 내용이 하도록 하겠습니다. 최근 서울 강남을 중심으로 50층, 60층이 넘는 초고층 아파트 재건축이 추진되고 있는데요. 이렇게 초고층 아파트를 지으려는 이유는 무엇인가요? 만약에 이제 10열 평의 땅에 10열평의 집을 지으면 그걸 용적률 100%라고 합니다. 부피죠. 우리 뭐 레고 블록 한 칸이라고 생각하시면 한 칸이에요. 레고 블록을네 칸 쌀 수 있잖아요. 그러면 그게 용률이 어떻게 될까요? 400%가 되겠죠.네 칸이니까 딱 면적에네 배를 올린 거죠. 류를 올리는데 중요한 것은 이제 집값하고 그니까 건축비가 만약에이 열평에 1억이 들었어요.
분양 바깥에서 이런 집을 사고 싶어 사람은 2억에 살려고 해요. 그러면 사람들이 집을 지을까요? 안 지까요? 높이 더 짓고 싶겠죠. 왜? 남으니까. 그런데 그렇게 막 개인들한테 그냥 맡겨 두면 난리가 나겠죠. 땅이 뭐 쭉 있는데이 땅은 뭐 여력이 없어서 집을 못 짓고 건축비가 모잘라서 근데이 땅은 여유가 있으면 많이 쳤어요. 그만 이빨이 빠지고 도시가 난개발이 되겠죠. 그래서 국가에서이 지역을 정합니다. 주거 지역, 상업 지역, 녹지역, 줄상 공로, 공업 지역 이렇게 해가지고 그럼 그중에서 주거 지역은 해 보니까 너무 높여지거나 너무 부추가 크면 답답하고 이러니까 알맞게 정한 용적률이 있어요.
한 200% 정도예요. 전용 주어지는 보통 한 100에서 150%고 그게 이제 점점 이제 우리 도시들이 밀집되다 보니까 높이 짓고 싶잖아요. 왜? 살려주는 사람이 많으니까. 그니까 건축 항상 집값보다 싸거든요. 그럼 용이 올라가면 올라갈수록 남잖아요. 이게 이제 현재 자본주 시장에서 부동산서 벌어지는 용률을 높이고 싶은 개인들의 욕망이에요. 그걸 정체인들이 또 가세를 하죠. 그 용률을 높이려고 하는 이유는 제가 지금 설명을 드렸잖아요. 그죠? 아, 건축비보다. 예를 들어서 강남에 지금 땅값이 평당 한 1억 정도예요. 1억에서 비싼 거 한 3억까지도 가는데요.
1억짜리 땅에다가 요새 가능이 집을지면 1억 정도 해요. 근데 건축비는 한 6, 7천 정도 들거든요. 그 갭이 생겨요. 그 높여질수록 남는게 많죠.이 예전에지 아파트들 그 200%로 대부분 지었어요. 200% 지은 아파트들이 200%로 그대로 지으려면 남는 돈이 없죠. 자기들 집만 지으니까. 그러면 자기들 돈으로 줘야 되잖아요. 그래서 300%를 올리면 어떻게 돼요?요 300% 나머지 100%를 팔 수가 있잖아요. 그러니까 20개의 집이 있었는데 30개의 집이 된 거예요. 그 10 개의 집은 바깥에 파니까 돈을 버니까 그 돈으로 건축주를 하면 돈안 손환되고 집을 질 수 있죠.
이게 이제 개인들의 욕망이고 말씀드린 대로 국가나 지자체는 막 지을 순 없으니까 그 조율를 해야 되잖아요. 그러면서 자꾸 이제 올려 달라고 하는 거죠. 사업성을 높이려고. 이게 지금 시장에서 벌어지는 일인데 그래서 이제 초고층 아파트가 나옵니다. 왜냐면 똑같은 용률인데 옆에 아파트보다 조금 더 멋있게 지었어요. 그럼 뭔가 좀 있어 보이잖아요. 뭐 우리가 똑같은 가방이라도 뭐 트렌드나 디자인을 따지듯이 똑같은 PC라도 핸드폰이라도 디자인을 선호하는 사람들은 조금 비싸 좋은 걸 사잖아요. 그런 것처럼 아파트도 초고층을 지으면 랜드마크 성격을 가지다 보니까 자본주의 속생에서 벌어진 거지 초고층 아파트가 좋은 건 아니거든요.
사실 그렇게 뭐 정리하면 될 것 같습니다. 초고층 아파트는 겉으로 보기에는 좋아 보이는데요. 일반 아파트와 비교했을 때 어떤 단점이 있을까요? 일반 아파트라 하시면 안 되고 이제 초고층 말고 그냥 중고층 정도 이렇게 비교해겠죠? 그러면 초고층 아파트라고 하면 우리가 이제 구분을 좀 해야 돼요. 초고층이 몇 층부터일까? 그림을 하나 가져왔는데요.이 그림 보시면이 고층은 승부는 이제 우리가 30층부터 고층이라고 표현을 해요. 지금 49층까지 50층도 아니에요. 이게 준 초고층이라고 하고 50층을 넣으면 초고층이라고 해요.이 차이가 뭐냐면 높이 지르면 밑에가 튼튼해야 되잖아요.
밑에가 튼튼해하 우리가 저 무슨 뭐 체중기 보면 밑에 막 열명 있으면 탑 살 때 밑에가 10명이 있어야 밑에 위 맨 위에 한 한 명이 올라가잖아요.네 명이 있으면은 3단밖에 안 되잖아요. 밑에가 튼튼해야 되잖아요. 그럼 튼튼한다는 얘 뭐예요? 땅을 파고 밑에 깊게 기둥을 튼튼하게 올라겠죠. 깊게 들어가면 여러분이 아시겠지만 땅이 있지만 그 안에 뒤에는 뭐가 있어요? 안이 있죠. 돌들이 좀 많이 있습니다. 안반을 또 파쇄해 가서 들어가니까 공사비가 많이 들어가요. 공사비가 많이 들어가는 건 기본입니다. 1.5배에서 더 높게지면 초고층 넘어가면 거의 말로는 두 배라고 하는데 부대 비용이 또 많이 들어가요.
인건비도 초고층에서 일하는 분들은 더 봤잖아요. 그죠? 뭐 상식적으로 최고는 세 배까지 올라갑니다. 어느 적정선에서 초고층의 어떤 소 수익률 용률 높을 때 수익률이 최대치가 되는 어떤 한계점은 분명히 있어요. 근데 사람들이 지금 우리나라의 초고층 아파트 건물이 아시겠지만 뭐 49층짜리가 지금 끝인데 사람들이 이제 안 살아봤잖아요. 49층 이제 뭐 계속 지려고 하는데 안 살아봤고 지금 뭐 롯데 타워 롯데 타워에 이제 120층 그 꼭대기는 앞 집이 있잖아요.데 데 그런 어떤 랜드마커의 형 때문에 가려고 아까 말한 수익률 이것도 같이 존재하는데 지었을 때 딴 아파트보다 좀 높다.
여기가 살아오는 상식 속에 높으면 뭔가 더 센 거 같은 느낌이 드니까 약간은 상투적인 어떤 것인데 그 이제 어떻게 보면 다들 심하게 얘기하면 가스 라이팅 나간 거죠. 그 높은게 좋은 건 아니거든요. 한번 하루 잠자는 건 상관없지만 계속 살았을 때 단점도 상당히 많습니다. 초고층이. 그래서 우리가 뭐 연애하거나 젊을 때는 초고층 가서 전망을 바라보는 뷰 있잖아요. 이거는 좋죠. 좋은데 산에도 우리가 매일 가서 꼭대기 안 살잖아요. 가끔 올라가는 이유가 뭘까요? 왜 그 좋은 데로 살면 되는데 사람의 어떤 기운하고 자연의 기운이 적정한 높이가 있습니다.
학술적으로 건강 중에는 많이 있는데 아파트 쪽에서 연결되는 거는이 학자가 있어요. 일본의 대학에서 한 학자가 고충에 사는 사람들이 병을 오는데 자꾸 아픈 사람이 많은 거예요. 그때 고충은 15층밖에 안 돼. 일본에 60, 70년대 던 거니까 그러면서 초고총에 대한 단점들이 또 많이 나오고 있습니다. 그래서 일반 아파트에 비교할 때 단점은 화제가 났을 때 뭐 여기까지 그냥 벌써 이해가 되실 거예요. 예전에 미국의 911 테러 때도 위에 있던 사람들은 사실 밑에 있는 사람보다 탈출하기가 힘들었잖아요. 그런 최악의 경우는 극단적으로 생각할 수는 없지만 그 사람 살면서 우리가 체크를 해야 되니까 또 지진도 마찬가지고 물론 뭐 초고층 질을 때 내진 구조로 짓긴 합니다.
내진 구조를 짓는데 그래도 뭐 심적으로는 좀 약간 더 불안하겠죠. 높은데 있으면. 또 단점은 창문을 못 냅니다. 아 25층 정도 넘어자면 바람이 너무 세게 옵니다. 지상에는 나무나 이런 여러 가지 물체들이 있잖아요. 그니까 바람이 오면서 순화가 돼 가지고 우리가 알맞는 정도로 인간이 사는데 특별한 태풍이 오지 않나는 평소에 크게 못 느껴요. 근데 산에 올라가시면 바람 세게 부는 거 느낄 거예요. 똑같습니다. 근데 고충이 있으면 어떻게 되겠어요? 바람이 몰려 가지고 창문을 열면 그 구멍으로 건물이 하나 있는데 바람이 양초로 다 지나가다가 창물을 다 열면 어떻게 됐어요?
가다요 구멍으로 들오겠죠. 셉니다. 세게 뭐 살아보신 분 아시겠지만 창물을 못 냅니다. 그래서 공기 순환 구조를 억지로 돌립니다. 밑에서 큰 기계로. 그러다 보면 관리비가 좀 많이 나오겠죠? 실제로 관리비가 일반 아파트에 비해서 좀 많이 나옵니다.요 정도의 단점으로 보시면 될 것 같습니다. 초고층 아파트에 오래 거주하면 건강에도 영향을 미칠 수 있다고 하는데요. 실제로 어떤 문제가 생길 수 있나요? 제 그림 하나 보여 드릴게요. 일본 후가대학부의 오사카 홈묘 교수가 이제 아까 말씀드린 그 발표를 했었는데요. 초고층에 있을 때이 임상부의 사산율이라 그럴까요?
이게 점점 높아집니다. 이건 데이터로 나온 거예요. 이게 1년만 한 것이 아니라 한 10년 동안 걸쳐 가지고 임상실험을 한 거예요. 15층에 상충부에 사는 분들이 이런 현상이 있다라는 거를 교수가 예어로 얘기를 쓰다 보니까 예를 들면 이거죠. 약국에서 자꾸 고초고추해 사는 분들이 뭐 머리가 아프어서 약을 살아온다 그는데 보니까 고충해 사는 사람들이에요. 그런 거를 취합하다가이 교수가 이제 10년 동안 연구해서 발표한 자료예요. 그래서 이게 이제 발표가 됐었고 또 오사카 교수가 말하 경험 비율이 틀리잖아요. 몇백씩 올라가잖아요. 15층 넘어가기 시작하면 20층까지 있네요.
제가 15층을 알았는데 20층까지 있는데 50% 60%면은 반 이상은 사상 임산 임신했다가 유산된다는 얘기잖아요. 이걸 심각하죠. 근데 이게 그 당시에 전 세계에 경종을 울리긴 했습니다. 했는데 또 묻였죠. 자본 유행 수익성을 탐구 탐욕하는 인간들의 욕구에서 이거 좀 묻였어요. 묻였다가 최근에는 국내에도 보도가 많이 보도가 논문이 많이 나오고 있습니다. 한국의 뭐 도시계획이나 환경하는 박사들이 논문이 한 7편으로 정도 나와 있는데요. 다 증명이 됐습니다. 특별한 경우는 또 아닌 경우도 있었어요. 그래서 아닐 수도 있다라고 하는데 사람의 상태에 따라 좀 다른 것도 있긴 합니다.
젊은 분들은 잘 못 느껴요. 젊은 분들은 워낙 건강한 상태고 계속 신체가 면력이 최고일 때기 때문에 초고층에 살아도 거의 못 느낍니다. 더 좋다고 하죠. 도리어 전망 좋고 그런데 이제 50대 넘어가고 이제 면역력이 좀 떨어지거나 또 필요한 상태 임신하신 분들은 사실 본인의 기와 뭐 여러 가지 에너지를 다 얘기한 태수기 때문에 면이 떨어져 있거든요. 그런 경우로 우리가 아까 그 부드 저 자료에도 본 것처럼 나왔고 또 캐나다에서도 이런 부분이 나왔습니다. 뭐냐면 심정지라고 하죠. 심근하세요. 심장 마비. 그 가수 중에 누구죠? 두꺼인가?
뭐 그분도 거북인가? 그분도 이렇게 갑자기 심장의 마비 돌아가셨잖아요. 근데이 캐나다에서 소방서 대원들이 심정지를 하는 분들을가 구출하러 가면은 저층에 있는 사람들은 거의 다 살아나는데 고층 있는 사람은 살아나지 못하는 거예요. 그 짧은 몇 분 사이가 기다리고 에르베타 타고 뭐 이런 거 있잖아요. 이게 장비도 들어가야 되고 이런 부분이 또 보고서로도 나왔습니다. 실제로. 그래서 생존이 저기 보신 것처럼 16층 이상이면 확 떨어집니다. 그죠? 거의 대부분이 하간 차이가 많다는 건 분명히 증명이 됐고 병원에서 이제 이걸 가지고 소방소원 얘기를 듣고 또 데이터를 또 연구한고 막 합니다.
이렇게 영한 결과가 이렇게 보시는 것처럼 나왔습니다. 캐나다에 계속 의학 협회지에 틀려 가지고 또 그때 캐나다도 또 고충을 많이 안 했습니다. 그리고 이제 사담으로 말씀드리면 여러분들 프랑스에도 아파트가 있어요. 지금은 많이 없어요. 프랑스는 이미 1960년대 아파트를 많이 줬었습니다. 아파트는 지금 빈민측만 살아요. 슬럼과예요. 그러니까 그쪽 유럽은 건강을 많이 생각하잖아요. 유럽은. 그러다 보니까 고충이 많이 없습니다. 그런 이런 연유도 있다고 보시면 될 거 같아요. 그리고 또 뭐 유적이나 이런 거에 대한 그 보존의 어떤 욕구가 문병에 대한 보존 욕구가 우리 동양보다 더 강해요.
그러다 보니까 이러분 이제 고충을 안 짓는 쪽으로 다 지금 도시 계획이나 법안도 구조를 하고 있고 대한민국은 이제 특수하잖아요. 산지가 많고다 보니까 또 도시가 한정돼 있고 그러다 보니까 좀 그런 현상이 대한민국에 특히 좀 벌어지고 있죠. 강남에 수십억 원짜리 초고층 아파트도 앞으로 가격이 크게 떨어질 수 있을까요? 제가 볼 때 잠실 중 5단지가 아마 49층으로 허가를 받은 걸로 아는데요. 재건축 단지죠. 그게 쓸 때까지는 어떻게 갈 수 있을 것 같아요. 근데 그 뒤부터는 고령층이 많아지지 않습니까? 돈이 많은 분들도 건강을 생각하잖아요.
근데 지금 제가 느끼는 건 뭐냐면이 초고층에 대해서 2년 전에 좀 크게 유명하진 않지만 그런 데서 한번 유튜브 방송했는데 조율사가 많이 나온 거예요. 실제 댓글을 보면 그런 현상을 겪은 분들이 많아요. 그까 우리가 이제 개발 성장 시대 급속하게 발전하다 보니까 멋있잖아요. 폼나고 우리가 수입차 좋아가지고 막 샀다가 수리비가 너무 비싸니까 좀 줄었잖아요. 그런 것처럼 단점들이 볼 시간이 없었고 그동안은 지금 제가 벌써 또 우리 신사님당에서도 지금 이걸 물어보시는 걸 보면 초고층에 대한 어떤 문제는 없는지 다들 한 번쯤 생각하는 그런 패러다임이 살짝 시켰던 거 같아요.
시간이 가면 갈수록 더 조사가 더 심해지겠죠. 눈문도 잡고 나온다고 잖아요. 실제로 그 로터의 그 월드 타워 맞은 편에 황금색으로 된 주상 목합이 있습니다. 오래되는 아파트인데요. 그건 지금 재건축이 힘듭니다. 지금 둘러 쌓여 가지고 주위가 이미 고충인데 주상복합인데 좀 높아요. 그것도 딱 보면 보입니다. 그 교보문고 그것 쪽으로 세 가지고 보이는데 거기 사시는 분들 제가 거기 병원을 다니셨어요. 한의원날 거기 원장님이 거기 나오고 싶어 가지고 엄청 애를 썼는데 집이 잘 안 팔렸습니다. 그 비싼 집이. 그러나 이제 좀 오래됐잖아요.
그 당시에는 뭐 줄수 샀거든요. 이런 부분도 우리가 한번은 되돌아볼 만한 가치가 있다. 그렇다라면 초고층을 이제 만약에 49층을 지었잖아요. 그러면 다시 재건축 못 하거든요. 이제 영원히 거의 그렇게 보시면 돼요. 엠파이어 스테이트 빌딩이 왜 재건축을 안 할까요? 200천 올릴 능력이 없을까요? 거기가 아닙니다. 지존에 있는 그 황무지면 가능해요. 황무지에 혼자 50층을서 있으면 100층 올리는 거 할 수 있어요. 돈 들여서 그렇죠. 근데 옆에 건물들이 있잖아요. 이미 기존의 시가지가 형성되면 파쇄를 할 수가 없습니다. 철거하기가 너무 힘들어.
그 비용이 일반적으로 이렇게 뭐 한동만 있으면 이거는 폭파라고 해 가지고 한 번에 무너뜨린 거 많이 보셨을 거예요. 근데 그게 안 되잖아요. 그거 막 사고를 막을 길이 없어요. 그래서 이거는 한층 한층 위에서 철고를 해야 돼요. 철거비만 건축 기술이 될 겁니다. 뭐 여러분들 생각해도 그렇지 않나요? 레고 있을 때 레고 있을 때 높이 싸 가지고 무시는 거 밑에만 탁 쳐잖아요. 근데 옆에 뭐 다실 사람이 없으니까 그렇게 할 수 있죠. 지금 정원식도 그래요. 만약에 10k짜리가 있으면 1층부터 이렇게 부시는게 아니라 철구할 때 1층에 지지대 있지 않습니까?
지대를 하나하나 해 가지고 딱 부서지는 각도 계산해서 마지막에 탁 쳐주면 자빠지거든요. 그럼 부셔잖아요. 그걸 철거하는 거예요. 근데 초고총을 각도가 이게 여기 밑에 다 다른 데가 있잖아요. 건물들이 이런 에러점이 있다는 건 인지하시고 다행스러운 그나마 초고층을 내진 구조로 지어서 최소 한 6, 70년 갈 수 있게 콘크리트 원래 수명이 50 100년이거든요. 좀 더 강해지면 100년을 간다는 얘기예요. 근데 우린 지금 막 때려보시고 있잖아요. 그러면 초고층 요번에 맞지는 거는 제가 볼 때 마지막이라고 보는 거예요. 왜? 우리 인구 감수도 벌어지고 있기 때문에 딱 그 교차하는 시점을 보면 지금이 대한민국의 일단 그 뭐라 그럴까요?
샴페인을 터트리는 마지막 끝물 아닌가? 저는 그 몇십 년대에 저는 없겠지만 지금 2, 30대 분들은 그걸 보게 될 거라고 봐요. 물론 서울시내 시소송 있는 저가 어떻게 버틸 수 있겠죠. 수요가 몰리니까. 그건 제한적이겠죠. 지금하고는 다르겠죠. 분명히. 왜냐면 대체지가 많이 생기니까. 이런 분 한번 연대 두시고 인생이 뭐 2,년 나온 분들이 초고청 가시는 거 뭐 말리진 않겠지만 나머지 분들은 그걸 투장으로 한다는 것은 조금은 생각해 볼 여러 가지 요인들이 있다라는 거는 저는 말씀드리고 싶네요. 초고층 아파트는 관리비와 유지 보수 비용이 많이 든다고 하는데요.
건물이 노후화되면 어떤 문제가 발생할 수 있나요? 일단 뭐 아까도 엠파이어 스테이트 빌딩 얘기를 드렸지만 지금도 비쌉니다. 뭐 여러분 문주세다 가은 보시지만 뭐 도구동 타워팰리스는 뭐 평수가 보통 일반 아파트면 뭐한 60만 원 치마 나올게 거의 뭐한 120만 원 나오니까 들배 되니까 그 정말 자산가들만 사는 곳이지 일반 분들이 계속적으로 유입되기에는 관리비가 너무 비쌉니다. 능력 있는 분들 사는 걸로 인정을 해야지 우리가 관리비뿐이 아니라 유지 비용이 생각해 보시면 아쉽게 이제 10년 20년 지나면 마모되는 그 소재들이 있습니다. 배관도 물론 요새는 배관이 좋아져서 좀 반용 연구정으로 쓰 쓰긴 하지만 전기 제품이나 전기 코드 라인들은 2 30년 지나면 다 교체야 되거든요.
100년이 넘었는데 거기는 이제 그 좋게 얘기하면 리모델링이죠. 일일이 들어가 가지고 인부가 들어가서 자고야 되는 거예요. 최근에 짓는 것들은 그래서 일부러 따로 코아를 연구 중인데 건물이 있으면 그 벼관들을 바깥쪽에 다 연결하려 그래요. 근데 그럼에도 불구하고 결국은 안에 들어가는 선은 30년대 문제는 또 들어가야 되잖아요. 그 전체적으로 문제생 거는 바깥에서 좀 쉽게 하려고 하는 공법으로 코화층이라 그래 가지고 따로 예전에는 조적식으로 20층이니까 집을 이렇게 지니까 들어가기가 되게 힘듭니다. 그 코너에 그것까지 생각을 못 했던 거예요.
30년 뒤에 뭐 이런 거 생각 짓기 바빴던 시절이었으니까 70년 80년 되면 지금 이제 그걸 생각하고 짓습니다. 짓고 그래서 그 유지를 하는데 관리비가 더둘 수밖에 없는 상황은 이미 다 증명이 됐고 그 미국에 있는 고증 빌딩들은 관리비가 높음에도 불구하고 어떤 상징성 뭐 이런 것들 때문에 유지가 됩니다. 임대 같은 것들이 되는데 거지으로는 이제 대체 건물들이 많이 나오니까 조금 밀리고 있고 그런 상태고 관리비와 유지비가 여러분이 생각하시는 것보다 상당히 점점 시간이 가면 갈수록 그러니까 이런 구조죠. 시간이 갈수면 관리비와 유리비가 더 높아져요.
초기에는 다 신축이니까 뭐 특별히 고장이나 이런게 없지 않습니까? 근데 어느 시점이 되면 이제 고장이 지석초로 발전하게 됐죠. 모든 물건이 그렇듯이 그때는 수선 유지비가 일반 아파트랑 비교가 안 되게 올라간다는 건 애초에도 비쌉니다. 왜 비싸냐면 아까 말씀드린 주상 복합이 아니라 고충을 하다 보면 고충에 넘어가면 창분을 못 열잖아요. 공기 정화하고 연돌 효과라는게 있어요. 뭐 그런 효과들을 좀 막고 막 방어하기 위해서 밑에서 공기를 계속 돌려줬다야 돼요. 시스템이 있어야 돼. 그것도 비용이 더 추가되잖아요. 관리비는 무조건 비싼 건 뭐 기본이라고 보시면 되고 집을 많이지면 높이로 많이지면 지수로 관리비는 더 높아진다 이렇게 생각하시면 돼요.
옆으로는 낮아질 수가 있어요. 세대 규모당 다니까. 근데 높으면 더 비싸진다는 건 인지하시고 들어가시는게 좋을 것 같다라고 말씀드리겠습니다. 현재 초고층 아파트를 보유하고 있는 분들은 어떻게 대응해야 할까요? 아직까지는 전체 패러다임이 저나 뭐 일부 학자 이렇게 얘기를 하지만 초고증 누가도 객관적으로 상식적으로 멋있다 좋다 하잖아요. 쉽게 말하면 뭐라 그럴까요? 젊을 때 막 클럽으로 가면 막 누면 좋잖아요. 멋있고. 근데 거기서 매일 놀면 좀 그렇죠. 공부는 언제나 뭐 이런 것처럼 막 좋아요. 근데 매일 산다. 매일 살 때 단점이 뭔가를 한번 생각해 본다라면 본인들 더 잘 아실 겁니다.
어 살고 계신 분들은. 그러나 이제 집값이 내려갈까 봐 얘기 안 하죠. 어떻게 보면 불문율처럼 얘기를 안 하던 건데 지금 제가 저나 몇 사람들이 얘기하기 시작하는 거죠. 그죠? 이거 하면 안티데 100% 달립니다. 초고추 사시 분들이에요. 뭔 한 분도 폭락론자 또 이상한 거증 이런 식으로 다닐 수도 있어요. 그러나 저는 폭락론자도 아니고 정상화론자고 계속 말씀드리지만 문제가 있는 건 문제가 있다고 얘기 세초야 대안을 갖고 대비를 하시잖아요. 그러면 제가 무슨 좀 모 유튜버 건강 쪽의 유튜버 쪽에서 저 초단 쪽에서 갔는데 아니 건강 쪽도에 저 볼게 초고층 건물에 대해서 아시는 분이 많이 없으신 거 같고 섭외가 잘 안 돼 가지고 좌를 했대요.
근데 그게 조회수가 한 70만이 나왔어요. 근데 그 댓글에 대해서 PD가 연락이 오셨는데 댓글 90%가 아 자기들이 실제 상황이라고 하는 글이 다 이러는 거예요. 위에서 살다가 계속 머리가 이명 현상 있잖아요. 너무 많이 생겨 가지고 4층 5층으로 내려왔더니 싹 없어졌다. 부통 여러 가지가 있습니다. 그거는 이제 저는 이제 얘기를 드릴 이슈를 던지는 것이고 초고청 사시는 분들 입장에서 제가 생각할 때 본인의 건강 상태가 조금이라도 이상이 있다라면은 그거는 좀 옮기신 것도 좋은 마음 물지 않나? 왜냐면 우리가 삶의 목적이 뭐예요? 돈이 아니잖아요.
행복이잖아요. 건강하고 그러면 돈이나 뭐 포물을 쫓아서 가게 갔어요. 그런데 건강의 이상이 있으면 그건 제고를 해 봐야 되겠죠. 저는 그래서 만약에 계시는데 건강이 있 있다면 빨리 처분하시고 저층으로 저층까지 아니더라도 그 조망을 좋아하신다라는 뭐 15층 정도로라도 좀 내려오시면 건강에 분명히 도움이 된다라고 저는 제가 좀 여러 가지 저도 말 처음에 말할 때 뭐 대충로 산 얘기가 아니라 10년 전부터 체크해 보고 체크해 보면서 아 이건 확실한 거 같다라고 판단해서 일 드는 거니까 그러시는게 좋을 거 같고 그래도 젊은 분들 있지 않습니까?
젊은 분들은 아까 말씀드린 것처럼 면역이 좋기 때문에 크게 30대까지 큰 문제 없습니다. 제가 볼때 40 초반까지도. 근데 그 뒤로는 조금 이상 현상이 있을 가능성이 많고요. 일본의 교수의 보고서처럼 거기 임산부분들은 웬만하면 고충보다는 저층에 계시길 바라는데 임산부들 중에서도 면력이 약한 분도 있고 강한 분도 있잖아요. 아까 50% 60% 70%는 그래도 유산이 안 됐잖아요. 그분들은 그분들은 이제 강한 분들이잖아요. 근데 약한 분들은 어느 인계점을 넘어으면 꺾이는 거잖아요. 우리가 그죠? 이런 걸 잘 판단하셔가 젊으신데 임산부가 있다 그러면 이왕이라면 고층보다는 조금 중고층 정도에서 하시다가 나중에 뭐 아기 낳고 건강 찾은 다음에 고충 가는 것도 한다고 보이지 않을까라고 말씀드리고 싶고 저층에서 고충하고 싶은 분들은 나이 드신 분들한테 절대 제가 하지 말라고 그건 자신있게 말합니다.
저도 겪었고 많은 댓글들이 오늘도 이거 하면 아마 댓글들이 감을 막 다를 수도 있어요. 보시면 아마 느낌이 오실 겁니다. 실제 사례를 갖고 온 분들은 아마 댓글을 다실 거예요. 보시고 뭐 참고하시면 돼서 초고층 아파트를 가지고 계신 분들은 지금뭐 산지 한 뭐 5년 10년 됐다 이러시면 조금이라도 이상이 있다 그러면 또 내려와서 사신 것도 괜찮잖아요. 10층도 높은데요. 뭐 그렇죠. 그런 걸 좀 권해 드리고 건강의 이상이 없다 그러면 어 괜찮잖아요. 자기 면이 강하니까 그건 유지하시면서 가시면 되겠죠. 왜냐면 아직까지는 단점보다는 어떤 우리가 볼 때 모양이나 어떤 패러다임이 아 저긴 비싼데라는 인식들이 있잖아요.
그 투자나 어떤 자본 가치 면에서는 잠깐 유지할 수 있는 시간은 아직은 좀 여유가 있다라고 좀 말씀드리겠습니다. 최근 서울 아파트 시장에서 상승과 하락 전망이 엇갈리고 있는데요. 현재 부동산 시장을 어떻게 보고 계신가요? 음. 현재는 일단 시장을 두 관래로 봐야겠죠. 어 정부의 공급 대책과 세제 개표의 내용이 워낙 강하다 보니까 일단 초고가 주택은 이미 뭐 하락이서 8월째 이어지고 있으니깐요. 앞부전 같은 데는 뭐 60억짜리가 50억에 팔리고 그 저번 달 얘기고 요번 달에는 110억짜리가 80몇억에 팔렸어요. 20몇억 하락해서 그분들이 왜 팔까요?
더 올라간다고 생각하면 들고 있겠죠. 물론 뭐 혹자들은 뭐 뭐 개인 사정이 있겠지 그러지만 그게 한두 개면 그렇게 얘기할 수 있지만 지금 연속적이거든요. 두 달째 우리가 받아들여야 될 초고가 주택들은 지금 하락하고 있구나. 그런데 우리 신사임당 가족 여러분들 중에서도 대부분의 국민들은 그 상류층은 2, 3%밖에 안 되지 않습니까? 95% 이상은 다 중산층 서민층이에요. 근데 정부의 정책이 조금 미스매치가 나서 의도는 좋아요. 방향성 좋은데 아시는 바 같이 중력과 주택이 지금 어떻게 폭등하고 있잖아요.이 현상은 그니까 두 개가 똑같이 내년에도 이어질 거라고 봅니다.
하반기까지는. 근데 차이점은 중저 이하의 주택들이 15억 이하죠. 6억 대출이 되잖아요.이 부분이 일단 연말이 되면 원래 대출 총액이 소지인데서 조금 심사나 이렇게 강화되면서 대출 수요가 감사합니다. 애초에 그리고 아시는 바 같이 2015년부터 2021년과 60년 동안 폭등했다가 20인 잠깐 내렸다가 23년부터 윤성할 정부에서 집값이 폭나가는 걸 막으려고 떠바쳤고 떠바쳤다가 25년도 2월에 5세의 토지거래가를 푼 바람에 이상하게 생뚱게 사람들의 그 투심이 발생을 하면서 그러면서 훅 올랐다가 갑자기 내란 뭐 2월 전국으로 갑자기 정권이 바뀌고 바뀌자 맞자 뭐 한두 달도 안 돼 가지고 627 대치에 빵 나오고 정신없는 뭐 2, 3년이었죠.
요즘 새 정권이 들어오고 나서 뭔가 열심히 하는데 우리가 정책이라는게 그렇잖아요. 어떤 정책을 던졌을 때 벌어질 뒤의 현상들을 체크하고 정책을 던져야 되는데이나 이런 걸로 위해서 그 갑자기 대통령을 뽑게 되면 인수 위원회라는게 둘 시간이 없습니다. 바로 그냥 업무 시작이에요. 당선되고 교체되면서 되자마자 정책을 펼쳐야 되는데 급하게 해야 되잖아요. 근데 부동산이 그때 막 오세원 시장이 펌핑 차트는 말면 계속 올라가고 있고 그러니까 정리해하게 했고니까 627이 먼저 일단 나왔죠. 나왔을 때 6억 대출이 사실은 그게 독일성배 서민들한테 그때 만약에 대출이 강남 25억 이상의 2억이면 15억은 1억만 해 줘야죠.
그죠? 이게 정치 정량적인 문제가 있어서 그래요. 제가 볼 땐 그런 거 같아요. 아, 뭐 얘기가 좀 줄는데. 그래서 시장은 지금 그 6억 대출 한도가 이제 유지가 되고 있고 실제로 겉으로는 LTV 40%다. DSR 40%에서 꽉 잡은 것 같았지만 여러분들이 아신 것처럼 생초자하고 서민 실수자가 대부분이잖아요. 그분들이 LTV를 생초는 70%로 예외를 뒀고 또 서민 실소자 대출이라는게 있습니다. 이분들은 60%예요. 그러니까 정부가 권면에다 대문자에 붙인 대출 LTV 40% 이거는 거짓말인 거죠. 국민의 기만형 하는 척한 거죠. 60% 대출 많은 거거든요.
근데 70%도 있고. 근데이 부분들이 생애 최초가 거의 50%니까 이제 거래 중에 그리고 나머지 3, 40%는 실수자란 말이에요. 그러면 LTV 60% 그다 유지된 거죠. 그러니까 당연히이 분위기 속에서 올해하고 작년분도 그랬죠. 작년하고 올해가 입주 물량이 부족했잖아요. 그니까이 틈에서 시장을 친시장주의자분들은 아 이거지가 폭등한다라고 또 띄울 수 있을 거 없고 그게 겹치면서 포모 심리가 등장을 한 거잖아요. 지금 이제 포모 심리를 넘어서서 어떤 것까지 등장을 하냐면 유튜브라는 매체를 통해 가지고 개인들이 공부를 많이 합니다. 공부를 많이 하다 보니까 핵심지의 시설성의 가치에 해외 사례도 막 체크하고 물론 일본 도쿄도 80%까지 떨어졌다가 핵심지는 50% 떨어졌어요.
서울 외곽은 80%까지 떨어졌는데 핵심전이 5, 60% 떨어진 거예요. 그리고이 5,60%가 지금은 30년 만에 그 전고점을 도파하고 있습니다. 30년 만에. 그러니까 핵심지가 초고가 주택 세금으로 지금 막 눌리고 있지만 어느 정도 바닥을 다지면 다시 또 내성이 생겨 갈 것이고 지금 중력가가 올라와주고 있잖아요.이 현상은 제가 볼 때 내 상반기까지 이어질 거라 봅니다. 정배 의도는 좋았으나 잘못된 왜곡된 정책이 나온 바람에 시간도 안 맞고 상생 임대하고 매입 임대 이런 이분들이 갖고 있는 주택이 임대 수요잖아요. 근데 이거는 사실 스텝바이로 가야 되는데 공급이 많을 때 스텝바이로 가면 효과가 있는데 공급이 없는데 임차인들 나가라면 어떻게 돼요?
갈 데가 없잖아요. 이게 엉켰습니다. 엉켜서 당문가는 전세까지 또 오르니까 전세 구하다가 화가 난 분들이 그냥 사 버리자 이런 분들이 무리해서라도 그래 결국 올라갈 거야. 이쪽에 붙인 거예요. 근데 정부가 신호를 명확하게 못 주고 있죠. 준다고 막 애는 쓰는데 신뢰도가 없잖아요. 첫 번째 분양가도 얘기 안 하고 그죠? 자꾸 감추고 3기신도는 벌써 빨리빨리 할 수 있는데 안 하고 있습니다. 저는 다른 방송에도 계속 비판하고 있는데 왜 빨리 안 하냐? 빨리 해야 사람들이 기다리고 급하게 안 움직일 텐데 마음이 가라앉고 그걸 안 하고 있어요.이 정부가 그래서 잘렸잖아요.
장관얘기 왜 잘렸겠어요? 똑바로 안 하니까. 그래서 제가 볼 때는 요번에 계각이 됐잖아요. 국부장관 바뀌고 뭐 정세 시청장금 바뀌고 재정규 재공 바뀌고 LH 사장 새로 왔고 이걸 볼 때는 요번에 엄마까지 한번 기대해 볼만 할 것 같아요. 열청적인 거 같고 그 이성훈 LH 사장이 뭐 국감에서 집만지면 되는데 대출이 얘기를 하셨잖아요. 4억을 줄여야 된다. 조금 늦었죠. 그 뜻은 이해가 돼요. 지금도 사실 여러분 생각해 보세요. 대출을 갖다 1억으로 줄이면 어떻게 될까요? 직값이 오릅니까? 못 올라요. 돈들이 없기 때문에. 그렇죠. 핵심입니다.
이게 이거를 가지고 주어사를 찬다고 또 한쪽에서 공격을 하잖아요. 그게 차는 건가요? 그러니까 정부가 실수한게 뭐냐? 공급이 지금 안 사도 더 저렴한 주택이 좋은 군이 나온다라는 확신을 주면 대출을 줄여도 사람들이 이해를 해요. 그렇죠? 그런 말이 많은데 앞뒤가 설명도 명확하게 잘못하고 신뢰도가 없는 정책들이 이어져오다 보니까이 현상은 내년 상반까지 갈 거다. 단 정부가 연말이나 내년 주에 확 제가 개인적으로 수정하는 그런 것들 대책이 나온다라면 시장은 확실히 이제 바뀔 수도 있다라고 좀 말씀드리겠습니다. 2027년 집값을 결정할 가장 중요한 변수는 무엇인가요?
네. 일단 정부의 정책이라고 봅니다. 그 두 번째는 미국의 금리 인상.이 이 두 개가 제일 큽니다. 아, 근데 미국의 금리 인상과 별도로 한국이 현재 그 신한성 총제가 약간 맵이다. 원충론자고. 를 해서 천재적으로 문제 올릴 수도 있습니다. 미국이 요번 10월에는 금리를 동결할 것 같고요. 12월에는 올릴 거 같거든요. 중간성 끝나고 올릴 때 따라가는 거보다 아마 요번 금통 말고 다음 금통 때 우리나라 먼저 올릴 수 있을 것 같아요. 그러면 대통령이 얘기했던 3.5 있었지 않습니까? 3.5가 되면 실제로는 금리가 5%단으로 올라가거든요.
현재도 5%인데 최고 뭐 6, 7%인데 8%까지 가잖아요. 그러면 기본 뭐 이것저것 다 제하고 최저 금리를 한다 5% 넘게 돼요. 그럼 현재 집값이 많이 올랐잖아요. 올랐기 때문에 부담됩니다. 수요자들 입장에서 현재도 지금 거래량이 주고 있거든요. 그는 부담돼서 그래요. 물론 뭐 대출 총량에 떨어진 것도 있지만 그러면 우리가 판단할게 아 하방에까지는 조금 중가주택 상승은 좀 제한적이고 초국가주택은 계속 하방 압력이 이어지고 금리 인상이 딱 벌어지는 순간 시장은 조금 차각 수 있어요. 그러니까 상승폭은 더 제한적이거나 하락으로 돌아올 수도 있고 초고가 주택은 더 하방 압력이 세 수 있고 이런 상황이 금리하는 딸려 있고 부동산 정부 정책 이게 이제 어떻게 마무리가 되냐 12월에 세제편은 많이 얘기들셨잖아요.
이게 거의 확정적으로 나올 가능성이 지금 높긴 한데 나오게 되면 이게 시장이 좀 엉깁니다. 왜 엉키냐면 임대 사업자들하고 이분들이 집을 팔아야 되거든요. 근데 똑똑한 분들은 미리 팔려고 하기 때문에 매물이 늘어나요. 늘어나는데 가격은 안 낮출 겁니다. 또 최대한 중적 관리. 근데 이때 만약에 정부가 대출을 더 쪼인다 그러면 집값을 내려가는데 정부가 거기서 뭐 주거 사다리 뭐 이런 막 공격하잖아요. 전들은 그냥 액면만 보고 맞아 뭐 대출도 없이 하는 거야. 이렇게 가스 라이팅 나눠죠. 어떻게 보면 그 얘기는 대출이 다 없으면 어떻게 돼요?
다 못 사잖아요. 집값이 올라갑니까? 안 올라가잖아요. 이거를 정부가 과감후에 할 것인지 정치 정략적으로 왔다 갔다 이렇게 뭐 장난치 표현주면 그렇지만 간 보면서 이러면은 시장이 쉽게 안 잡히겠죠. 이렇게 두 가지 요인을 체크하시면서 시장에 정하시면 좋을 것 같고 지금은 일단 상승 추세에 약간 약간 끝자르게 왔습니다. 제가 2021년도에도 그때는 뭐 제가 확신이 있었기 때문에 온 방송에 나와서 쌍부를 켜고 집사지 말라고 떠들었습니다. 제가 실제로 강남삼과 마영성 빼고는 제가 말하는 대를 하신 분들이 지금 이득을 본 상태입니다. 그때 집을 찬 집이 지금 전고점을 뜨는 데가 거의 없어요.
6개구 빼고 서울 25개구 중에 나머지 18개구는 마용성하고 강남상구 빼고 나머지 17개구는 정고점 돌파한는데 한두 개 정도 그것도 몇 단지에서만 나머지 아직도 다 돌파를 못 했어요. 그러면 생각해 보세 그때 21년도에 집을 영산 분들은 나중에 변동 금리 올라와 가지고 2005부터 금리가 올라갑니다. 어 30년 금리를 했을지라도 5년 뒤에 고정금리를 조정하거든요. 그게 오래예요. 그분들이 지금 금리가 좀 세게 붙었을 거예요. 그리고 그전에도 좀 올랐었잖아요. 21년도에 산 분들이. 그리고 뭐 연글 무너져 막 나왔었잖아요. 근데 그분들이 버틴 분들이 계세요.
막 투잡지면서. 근데 그분들 계산해 보면 그때 5억 6억 받았으면 지금으로 이자하고 이자만 해도 한 1억 이상 들어갔을 거예요. 근데 지금 전고점이라고 돌파 안 했으면 이건 1억이 싼 거잖아요. 그 점에서 제가 자세히 말씀드려요. 브레이도 강남상과 마영성이 전고점을 많이 돌파한 바람에 특히 그쪽에 투자 투기하는 분들이 많잖아요. 그분들이 뭐 저를 악플 많이 다시는데 다 올랐다 이러는데 이거 평균값이잖아요. 그죠? 단지별로 보면은 제가 조사한 바로는 70%의 단지가 아직도 정고점을 도파를 못 했어요. 그러면 그런 것처럼 그 그러면 그때 안 사신 분들 중에 사신 분들이 댓글들이 제 개인 방송 오거든요.
어 덕분에 뭐 1억 이제 아꼈다 이런 분들 지금 사더라도 올랐지만 근데 지금 제가 또 느끼는 거예요. 이것도 지금 딱 보니까 대출 힘으로 가는 거지. 시장 자체 소득이 소득이 늘어나서 지금 수요는 많은데 공급이 적어서 수요 공급 부족으로 이루어지는 시장 현상이 있지만 대출이 쭈인다라면 수요가 제한적이거든요. 이걸 잘 정부가 조율해야 되는데 그걸 잘 못했죠. 요번에 전월세 시장을 갖다 흔들어 버린 바람에 이게 강제 매수 분위기로 바뀐 바람에 겹쳐졌잖아요. 그러니까 금리하고 정부 정책이 정말 중요한 거죠. 그래서 두 가지만 보시고 11월 세제 개표는 확인하시면 될 것 같습니다.
서울 아파트 가격은 오랫동안 상승한 반면 최근 강남일부 지역에서는 하락세가 나타나고 있는데요. 지금 부동산 시장에서 가장 우려되는 위험 신호는 무엇인가요? 위험 신호는 거래량 급감입니다. 거래량이 5월 6월에 8,억까지 갔었는데요. 지금 3천권대로 뭐 6, 70% 감소했거든요. 더 중요한 점은 뭐냐면 서울의 평균 월 거래량 있습니다. 아파트 숫자에. 그게 제가 78제 처음으로 발표했어 가지고 그걸 다 쓰고 있는데 한 6천권 정도 보시면 됩니다. 데이터상 그 6천권 밑에서 2, 3천권으로 가면 하락입니다. 2, 3, 4, 5천 넘어서 6천 가면 상승 사이클이라고 제가 보니까.
근데 지금은 내려오고 있잖아요. 거래량이 쭉쭉 내려와서 5,에서 4,600, 3,600, 2, 몇백으로 내려왔어요. 그럼 제가 말씀드하고 이게 괴리가 있죠. 여러분들이 10월 11월 거래량을 좀 더 유심히 보시면 시장이 좀 예측된다고 봐요. 그니까 거래량이 일단 신호를 줄 것이고요. 그리고 경매 물건이 살짝 고개를 쳐들었습니다. 경매 물건이 늘어난다는 건 시장에 뭔가 리스크가 발생하다는 얘기죠. 그분이 연속성은 아직 1개월밖에 안 됐어요. 그 다음 달하고 다음 달을 보면 내용이 좀 나올 텐데 여러분들 이제 시장에서 체크할게 경매가 어떻게 되지?
한번 대법원 등기 정보가 강장에 가시면 강제 경매와 이무 경매 물권 개수가 표시가 다 됩니다. 그 조사하시거나 관심서 보시면 어 제 말의 뜻을 좀 이해하실 겁니다. 그래서 그런 것들이 신호들이 좀 나오고 있다. 그리고 아까 말씀드린 금리이 부분이 기다리고 있다. 뭐 이렇게 같이 보시면 될 것 같습니다. 서울 아파트 공급 부족이 내년 집값에 얼마나 영향을 미칠까요? 지금도 미치고 있고 내년에도 미칠 겁니다. 어 미치는데 이제 가격이 너무 올랐다고 제 말씀드렸잖아요. 그럼에도 불구하고 버텨 분들이 못 버텨온 분들 필수적으로 집을 사야 되는 분들이 있어요.
아기들이 중학생이 되거나 이렇게 사춘기 들어갈 때 방을 만들어 줘야 되거든요. 그런 분들이 조금 무리해서라도 할 수 할 수밖에 없는 그 상황이고 쉬는 부분도 마찬가지죠. 이왕이면 전세값이나 차이가 없다 보니까 이왕이면 매수를 하자 하는데 너무 비싸잖아요. 올해 혼인수가 되게 뜨었을 겁니다. 그러면 내년엔 더줄 가능성이 좀 높은데 그럼에도 불구하고 상방 압력은 계속 존재할 것 같아요. 아까 말씀드린 대로 정부 정책이 확실하지 않다라면 입지 물량 부족은 당할 수가 없죠. 모든 경작론의 기본이 이겁니다. 세리테스 파리부스라고 다른 조건이 같다면 수요 공급 이론이 우리가 배운 겁니다.
공급이 모자르데 수요가 많으면 값이 오르죠. 근데 공급이 줄었는데 수요가 더 줄면 어떻게 돼요? 내리죠. 이런 이거는 수요공급 이론에 없어요. 교차 이론이기 때문에 XY 근데 얘가 다운됐는데 얘 다운되면 선이 벌어져서 갭이 생기면 맞춰주면 가격이 다치다 이러는 건데 그런 현상이 벌어질 가능성이 내년에는 아직은 없을 것 같고 근데 가격이 더 올라가잖아요. 그럼 못 버팁니다. 그럼 제가 말씀드린 그런 현상이 수요가 더 감소할 수 있어요. 어떤 현상이 벌냐면 서울에 집을 안 사고 아 그냥 수도권으로 수도권이 상승할 수 있는 여력이 생기겠죠.
그 서울의 상승력이 약해지면 수도권으로 간다는 얘기에 수도권에 일부 지역들이 지금 많이 올랐어요. 또 거기 또 힘들어서 지금 우리가 말한 풍선 효과가 많이 들어보셨잖아요. 3차 풍선 효과가 벌어지고 있습니다. 서울에 사시는 분들이 오산 평택까지 가고 있습니다. 지금 왜 그러냐면 교통이 좋아져서 오산 평택에서 출퇴근이 가능합니다. 서울은 자가 운전하신 분들은 아실 거예요. 무슨 말인지. 그니까 그런 부분에서 또 이런 부분 이런 생각 우산에서 서울에 들어오는데 막 멀 먼데 같지만 수도권 같은 경기권이고 오산에서 오는데 4, 50분 오거든요.
일단 서울 안에 들어오는게 그럼 고근처에 있는 직장 거기들은 이전할 수밖에 없겠죠. 왜? 훨씬 저렴하니까 주거비가. 그게 그쪽에 가격이 오르고 있어요. 지금 그 얘기 뭐냐면 여기 끝물이 다 됐다 얘기죠. 여기서 못 버티고 가니데 그 얘기 뭐예요? 좋은 풍선 효과 아니라고 보는 거죠. 제가 볼 때. 왜 여기가 고점까지 다 춥으니까. 그러니까 서울은 거래량이 극감하데 반해서 그런 지역 거래량이 늘어나가고 있습니다. 뭐 이런 시장 소변화를 좀 체크하시면 좋을 것 같고 그래서 중요한 변수 체크하시고 다만 지역마다 다르게 나타난다. 많이 안 놀랐던 지역이 여러분이 혹시 듣던 키 맞추기 이런 현상의 위치가 좀 바뀌는 거죠.
지금 서울 핵심에서 부핵심으로 갔다가 서울 외곽까지 갔다가 수도권 갔다가 수도권에서 수도권 외곽까지 지금 번졌는데 그럼 어디 갈까요? 지방 가나요? 안 가죠. 여기가 거래량이 톱되는 순간이 있을 거 아니에요. 그럼 이게 끝물이죠. 그게 그렇죠. 뭐 이렇게 좀이어서 좀 보시면 좋을 것 같습니다. 최근 LH 사장이 주택 담보 대출을 더 강화해야 한다고 주장했는데요. 실제로 대출 규제가 더 강화되면 부동산 시장은 어떻게 달라지고 누가 가장 큰 피해를 보게 될까요? 이게 우리가 시계열이란 단어가 있잖아요. 지금만 보는 것이 아니라 축구로 말하면 한 게임만 보는게 아니라 리그를 전체를 봐야지 마지막 결과가 나오잖아요.
그런 관점을 한번 생각해 보시기 바라고 그러면 한 게임을지면 두 번째 게임도진다는 부장은 없잖아요. 전력을 강화하고 하면 이길 수도 있고 뒤에 계속 좋아지면 이길 수도 있잖아요. 근데 최근까지의 정보의 정책은 새 게임이 연속 실패한 거예요. 하나하나 보면 내용은 좋아요. 대출 규제 어 내용 좋아요. 저자 있잖아요. 저잘 딱 그 꼴리예요. 근데 시장은 어때요? 저잘 되면은 피해가 온 거잖아요. 실제로 우리 개인들은 만약에 그 한 게임에 스포츠 토라고 있잖아요. 건사하면 망한 거잖아요. 그러면 길잖아요. 롱텀이잖아요. 여기서 이제 봐야 되는데 하나의 대축제 정책 공급 정책 좋은 애쓰고 노력한 거 알겠는데 내용원에서 진 거예요.
대초비를 품발하면 중요가가 뛰어 버렸어요. 서민들이 부담이 늘어나기 시작했고 세제 편안을 하면서 그 다주택자 매물을 갖다 급하게 팔금 강제적으로 세제 편화를 던지니까 매물로 전세 어떤 물건이 매물로 제다 보니까 전세 물건이 시가 말리니까 전월세 머물 수밖에 없는 분들도 있잖아요. 서울지감이 너무 높으니까 이분들이 지금 피해를 많이 겪고 있잖아요. 그러니까 전세에서 월세를 더 올리거나 준전세를 받고 이런 일이 벌어지고 부담이 주거비 부담이 늘어나고 있잖아요. 그렇다고 매수하는 입장에서도 또 뭐 대출 금리가 지금 올라가고 있고 그러니까 집을 사도 기분이 안 좋고 집을 못 사도 기분이 안 좋은 상대이 정책이 실패했죠.
정책의 내용은 좋았어요. 근데 그러면 그 했을 때 후속 대책이 있다는 실을 줬다라면 시 안정 텐데 그러지 못했죠. 그래서 LHC 사장이 627대 때 6억 대출을 푼 자체가 보이 안 맞다고 제 말씀드렸잖아요. 아니 25억이 2억이면 15억이면 1억만 했으면 이런 일 안 벌어졌습니다. 문제는 하나밖에 안 돼요. 어떤 거? 집을 못 산다. 죽어 살기 때문에 돈이 없어서 그때 정부가 자신있게 다 같이 대출을 못 받으니까 집값이 더 오르지 않습니다. 좀 어렵더라도 2, 3년 뒤에는이 이게 계속 이어지면 직값은 올라갈 수 없습니다. 내려올 수 있어도 이런 설명도 부족하고 그냥 일단 그래 버리니까 그 대출 규제를 이제 와서 1년 동안 집값 다 올린 다음에 그죠?
그때 했으면 됐잖아요. 그때 지금 이미 다 올린 다음에 줄인다. 그냥 기분 나쁘잖아요. 그냥 기분 나빠요. 그러나 설명을 잘한다라면 아, 지금 이렇게 6억 대출로 인해서 자꾸 집값이 올라가니 일단 좀 안정을 위해서 내년부터는 좀 대출을 좀 줄이고 공급을 빨리 하겠습니다. 이게 붙어 줘야죠. 근데 발표를 할 때 대수를 줄야 됩니다.이 그것만 얘기하니까 그것도 LH 사장이 공급을 열심히 해야 되는 사장님께서 물론 새로 왔지만 그럼 공급 계획을 먼저 강력하게 얘기해야 되는데 그 얘기를 한 발음에 좀 시민들이 질타가 많았죠. 뭐 정치적으로도 그렇고 그날 그 의도는 이해가 되잖아요.
또 진정선 천일 측면조라고 우리가 대출을 막 해 줘요. 막 좋은 거 같죠. 나만 대출 받는게 밑사람 대출 받는데이 대출력이 딱 끊기면 뒤에서 사 주는 사람이면 시장 꺾이거든요. 근데 전혀 치면적은 뭐냐 대출해 줘요. 그러니까 먹이를 잘 줘요. 먹고 살 수 있게 대출 집을 사니까 먹이를 막 주고 천일째 어떻게해요? 3년 되면 실면료가 최고의 상품이 되거든요. 잡아 먹죠. 그런 논리를 뭐 억지로 제가 맞춰 보자라면이 대출을 계속 늘리는 것이 과연 본인들한테 좋은 것인가 아니면 후세들한테 좋은가 전체 국민한테 좋은가 안 좋잖아요. 다 대출이 적당한 선에서 가야 정상적인 자산 상승을 같이 가는 건데 이거 너무 괴리가 심하잖아요.
돈 버는 사람만 보는 그래서 갭투기를 없앤다고 또 했어요. 그것도 좋은 정책이야. 그죠? 없애면은 임차는 유지가 되는데 그 부분을 갖다 또 시장에 꼬이겠잖아요. 이런 부분들이 LH 사장이 얘기한 의도는 너무 진정성 있는 건 인정한다. 그러나 타임이 좀 안 맞다. 차라리 연말에 다른 공급 대책과 함께 다시 한번 발표하는게 국민들이 이해할 수 있고 신뢰도 높이지 않을까 그렇게 좀 생각해 봅니다. 정부는 대출 규제뿐만 아니라 세제계편도 추진하고 있는데요. 앞으로 대출 규제 외에 어떤 부동산 정책이 추가로 나올 수 있고 오히려 시장을 더 어렵게 만들 수 있을까요?음
대출 비금이 이미 뭐 어느 정도 가이드가 나와 있고요. 금융위윤회가 자꾸 뒷구멍을 낸 거잖아요. 대수처럼. 그런 부분에서 아마 조금 더 쪼일 수 있을 가능성이 있는 거 같아요. LHC 사장이 얘기했다는 얘기는 단 국토불안이 일단 소통이 됐을 거고 그런 것들이 금융위원회나 직경부 쪽에 넘어갔을 거고 대출을 계속 풀어 주는 것이이 지금 상황에 안 좋은 거 같다고 판단되면 조금 줄여도 큰 문제가 없지만 주거 사설이 끝냐이 소리에 답변을 잘해겠죠. 그 대책이 나올 수도 있을 거야. 막 어쩌는 왜냐면 앞으로 공급 물량이 많이 나오니까 앞으로 그 앞으로에 대한 확신이 없으니까 시장에서 캐스를 찍는 건데 여기서 추가 정책으로 나올게 삼기신도시 삼기신도시는 말이 삼기신도시 거의 서울하고 똑같아요.
삼기신도시 분양가가 고향 창릉이 7억으로 올랐잖아요. 난리가 났잖아요. 5억에서 7억으로 올랐단 말이에요. 그런데 지금 서울 외곽 지값이 어떻게 됐어요? 너무 떼가지고 10억 대예요. 이게 정치 정량인지 모르지만 도려가 거의 싸 보이죠. 7억이 신규 분양이라도 원래는 5억 6억에 분양을 많이 했으면 지금 집값이 이렇게 올랐겠어요? 안 오릅니다. 근데 그거를 작업하다 시간을 좀 놓쳤고 요번에 대신 사장님께서 열심히 한다고 하니 그러면 연말이나 연초에 강력한 대책이 나올 수도 있겠죠. 그 대책이 내용이 이제 제가 볼 땐 삼기신도시를 언제 얼마에 분양한다 이런 얘기 나올 수도 있을 것 같아요.
그리고 뉴효지나 이런 분에 대한 강남 서류풀지고 있습니다. 서류풀지고 2만세대 그것도 분양가가 제가 계산해 보면 지금 시사가 강남일대가 그 근처가 한 20억 30억인데 앞만 계산해도 15억이면 충분히 뭐 사업하는데 문제 없습니다. 일부러 LH가 더 남기려고 20억 분양하지 않은 그러면 12억 15억에 분양하면 사람들이 기존 집을 사나요? 이만세면 크거든요. 나한테도 기회가 있다라는 실제로 MB 때 보금자 발표하고 나서 서울시장이 4, 5년 동안 안정됐습니다. 그때도 대책이 평단가가 MB 서울이 강남일 때가 한 9억 10억 갈 때예요.
그때 5억 6억에 분양한다고 아예 발표를 해 버렸습니다. 그 시장이 안정됐죠. 근데 그걸 아마 정치는 사람들의 문제가 남의 한 정책을 잠깐 안 따라하잖아요. 그래서는 건지 모르지만 지금 할 때가 저는 됐다고 보는데 그게 나올 수도 있다. 그게 나오고 추가적으로 그린 벨트 아마 12월 전에요. 저번에 95만 10 12만 원 그린벨트 지역을 또 개발한다 그랬거든요. 아마 대공력이나 이런 좋은 위치 교통 결절점 교통이 정말 좋은데 서울 출대가 2, 30분 거래이 지역에 그린벨트의 신도시 공급을 또 발표할 것 같아요. 이거하고 이런 것들이 동시에 다 나온다라면 제가 볼 때 시장은 좀 변할 수 있는데 또 작업 우면하고 제지부지하고 뭐 이러면 근데 나올 수밖에 없는 거 같아요.
왜냐면 여러분이 정치하신다 보면 후년이 총선이잖아요. 그럼 연말이나 대책이 나와야 원래 정치하는 사람들이 아는 것 중에 밀거나 말건한데요. 어떤 이슈가 지속되는 시간이 6에서 8개월이래요. 그럼 집값이 안정됐다라고 느껴야 8개월 후년 4월 그러면 역으로 돌아보면 내년 한 8월 정도의 사람들이 아 집값이 이제 시장의 정책이 먹히라는 판단이 들면 총선을 유지하겠죠. 뇌피져입니다 100%는 아니고 유대하면 그러면이 사람들은 뭘 쓸 거 아니에요? 정부는 직값을 낮춰 있는 총력을 교리지만 어느 시점에 발표할지 또 발표 시간 타임 간부일지도 몰라요.
근데 저는 드리기 충 말씀이 그런 거 간보지 말고 그냥 되면 바로바로 하면 만약에 10월에 했어요. 또 2월에 또 하고 3월에 하면 사람들이 진정성을 알면 1년 갈 수도 있잖아요. 그래서 제 생각에 내년 3, 4월 정도 전까지는 센 정책 이런 것들이 뭐가 나오지 않을까라는게 기대예요. 그 너무 지금 막 너무 일찍 나오면 희미해져 가지고 청소년 뭐 이런 생각을 하니까 우리 서민들이 힘든 거 같아요. 지금 빨리 해도 되는데 계속적으로 뭐 여러 경로를 얘기하고 있는데 그래서 정부가 추가 정책이 나올 건 많다고 봅니다. 제가 볼 때 많고.
아 그리고 법안들 공급을 확대하는데 속도를 내는데는 법안들이 있어요. 올초 올초에 18개 법안이 있었는데 지금 한 아홉 개 정도 통과됐어요. 나머지 아홉 개가 요건 정기 국회도 통해 가지고 할 거 같군요. 이거가 되면 발표할 수 있는게 있어. 예를 들면 학교 있잖아요. 학교를 교육청하고 계산해서 하고 하는데 몇 년 걸려요. 협의하는데. 근데 이거를 법을 바꾸면 교육청에서 지금 폐교된데 많잖아요. 폐교된 데가 화양 학교라고 있어요. 초등학교 폐교됐어요. 그냥 멍 때리고 있어요. 광진구청도 이사했잖아요. 구청 이사인는데 자리가 그대로 멍 때리고 있어요.
얼마나 좋아요. 자리가 지려면 바로 지는데 법안이 연결이 안 됐어요. 그 통과가 되면 내년에 할 수 있겠죠. 이런 것들이 좀 있는 걸 제가 알고 있기 때문에 올 연말하고 내년 2, 3월 이때까지 한번 정책을 지켜보는 것도 좋은 포인트라고 봅니다. 최근 다주택자의 대출 만기 연장이 제한되고 세금 관련 제도도 바뀌고 있는데요. 실제로 규제가 확대되면 세입자들에게 어떤 문제가 생길까요? 네. 계속 말씀드린 것처럼 다주세자 입장에서는 이제 매도 왜냐면 세금 혜택을 받아야 되는데 못 받으면 그게 금액이 크거든요. x가 부자 크니까 부담도 되고 뭐 보일세 12월에 세세계 판이 확생되면 그때 이제 부담을 확 느끼게 되거든요.
지금도 이제 매물이 늘어나고 있거든요. 실제로 열 개 집이 있다 그럴게요. 그럼 서울은 5대 5예요. 지금 자기 집에 사는 사람 임차인이 50%예요.이 다섯 집에서 두 집이 집을 사면서 이사가면 두 집을 갖고 있는 사람 팔고 어디로 가니까이 두 집이 또 비잖아요. 제로섬이니까 자연스럽게 유통이 되는데 지금은 어떤 상황이냐면 두 집이 아니라네 집이 그냥 매물로 나온 거예요. 한 집만 전세가 되고 능력이나 여러 가지 여건상 세 사람이 전세를 차야 되는 상황이 되니까 이게 전 월세의 공급 부적이 심각하게 지금 병목 현상을 버려 일으켰단 말이에요.
그럼이 얘기 뭐예요? 중산층 서울은 53%가 임차입니다. 서울시민의 반이 지금 고통스러운 주거 부담을 느끼고 있는 거예요. 그런데 다주세도도 마찬가지예요. 지금 거래량이 제가 감소했다 그랬잖아요. 그 팔아야 되는데 전월세 그 보증금을 내 줘야 되잖아요. 내줘도 수세 차익이 나니까 팔 텐데 바로바로 팔려야 되는데 안 팔리면 어떻게 돼요? 타임을 놓치면 세금을 보니까 이미 살던 세입자한테 일단 최근에는 어떤 집들은 돈을 내주고 빨리 나가 달라 그럽니다. 왜냐하면 사는 사람들은 바로 들어갈 집으로 사는 사람이 훨씬 많아요. 전세킨 집을 샀다가이 시간 맞추기 힘들거든요.
전세킨 집을 1년이 남았다 그러면 그런 거 정도 하잖아요. 그분이 갈 데가 없어가지고 안 나겠다고 버티면 일이 벌어져요. 실제로 벌어졌죠. 보면 그런 부분 때문에 달퇴 입장에서는 지금 빨리 팔려고 할 수밖에 없는 압박에 휘달리고 있어요. 근데 12월 세 개편이 몇 달 안 넘었잖아요. 확정되면 아마 뉴스에 또 뜰 겁니다. 아마 확정이 어떻게 될지 모르겠어요. 약간 유연성을 둘지. 저는 개인적으로 상생 임대나 다주택자 임대 사업자들을 다 팔게 할 것이 아니라 개인적으로 그냥 그 상태에서 조건을 27년 29년에 끝내는게 아니라 4, 5년 늘려 줄 테니 임차 현재 임대부증금이 만약에 3억이었다 그러면 5% 이상 올리지 마라.
3억이면 뭐 3억 3억 1500 정도 그럼 부담이 되잖아요. 그러면이 사람들이 매물로 안 내놓으면이 사람들 안정적이잖아요. 전세에서 찾는 사람 시효가 주면 좀 안정되잖아요. 그러면 정부가 원래 의도한 결국 세제 혜택을 조금 늘려 줘서 3, 4년지 더 한다고 무슨 문제가 있어요? 시장에 그죠? 그럼 그때는 공급이 나오잖아요. 지금 착공하면 이렇게 좀 정보가 유연성을 가지기를 저는 계속 말씀드리고 부탁을 드리는데 좀 아쉽습니다. 그 그런 부분에서 뭐 하여간 다주택자분들한테는 뭐 제가 드릴 말씀은 그 변화는 이미 다 알고 계실 거고 다주택에서는 지금 정신적으로 조금 썩 기분 좋은 상태 아니실 겁니다.
특히 임대 사업자분들은 정부 하라는 대로 8년 10년을 임대 사업을 하고 마쳤는데 갑자기 1, 2년 2, 3년 안에 팔으라 그러니 원래는 6, 7년 임대하다가 팔아도 되는 상황이었거든요. 그럼 쭉 쫓기잖아요. 그런 상황이 돼 가지고 자산 관리 전략을 잘하셔야 될게 세세 개편 끝나고 1년 정도 지나면 시장이 급변할 수도 있기 때문에 그때 가면 서로 내놓을 수도 있잖아요. 그래서 좀 팔아야겠다고 생각하신 분들은 지금 미리 좀 시세 차익이 났다라면 우리 서민들 돈다고 생각하고 좀 싸게 파셔서 빨리 차익이 낫잖아요. 욕심 내지 마시고 빨리 자산 관리를 하시는게 더 현명하지 않나 좀 그렇게 말씀드려니다.
담보 대출 금리가 오르면서 과거 저금리로 대출받았던 연끌의 부담도 커질 수 있는데요. 고급리가 계속되면 금매물이 늘어나 아파트 가격이 크게 떨어질 가능성이 있을까요? 아, 이걸로 크게 떨어질 것 같지 않고요. 저금리로 대출받은 분들이 과거라는 개념이 21년도에 받은 분들이 0.5 기준 금리 때 2, 3%를 받아서 두 배 된 바람에 못 버티고 막 그때 이미 연골 정리하면 됐고 그죠? 그리고 이제 집값에 오르기 시작했잖아요. 오르기 시작했는데 지금까지 버틴 사람들이 갑자기 여러분이 연도를 기억하실게 2020년도에 코로나 때문에 0점까지 내려갔다가 21년도에 0.7호까지 7호까지 갔어요.
그리고 22년도부터 거의 0.5라고 보시면 되겠죠. 22년도부터 금리가 올리기 시작해 가지고 0.5라고 가정을 하면 0.5에서 3.5%까지 가는데 1년 걸렸습니다. 딱 1년 만에 몇 배예요? 일곱배. 0.75면 여섯 배가 오른 거예요. 금리가 1년 만에. 지금은 어떻냐? 22년에 3%이었던 것이 3년에 2.7로 24년에 2.5로 내려왔어요. 25년 정도예요. 2.5 수준에서 집을 사기 시작한 거예. 2.5에서 3.5는 1%잖아요. 그전에 일곱배가 올랐고 지금은 그 정도 아니잖아요. 갭비. 그렇지만 중요한 건 절대 가격이 올랐잖아요.
올랐지만 마용성 이런데 버티기 쉽지 않을 겁니다. 만약에 그때 받은 분들은 왜 1%라도 크니까 딱 임계점에 넘어오지면 못 버티잖아요. 고가인 주택는 그럴 거 같고 중가주택은 전혀 문제가 없죠. 지금 분위기상 그렇죠. 가격이 올랐으니까 팔면 되잖아요. 근데 아까 말씀드린 대로 전고점을 돌파하지 못한 데가 있다 그랬잖아요. 꽤 전고점을 돌파하지 못한 분들은 지금 머리 아프죠. 5년 동안 이자를 붙고 다 했는데 금리 부담은 좀 줄어 가지고 약간 일시는 거 갔다가 집값에 올라가지고 좀 기다리고 있는데 갑자기 금리가 더오른데 근데 전고점을 회복 못 했어.
머리 아프죠. 또 3, 4년을 내가 또 이런 분들은 못 견딜 거예요. 그러면 이건 나올 수가 있는데이 숫자가 2022년도보다 훨씬 적다 이거죠. 제 말은 그때 이미 한번 정리가 됐으니까. 그래서 폭락바지는 가지 않지만 시장의 하방 압력으로는 분명히 신호가 올 거다. 근데 이게 트리거가 될 수 있겠죠.이 이 와중에 정부에 아까 말씀드렸던 설출 지구 강남 한보판인데 13억 분양 이러면 시장 확겠죠. 그러면 더 늘어날 수 있어. 그때는 그걸 가능성이 있다고 보지만 정부가 어떻게 할지 뭐 아무도 모르니까 그게 없다라고 가정을 하면 제가 볼 때 폭락까지 갈 것 같지 않습니다.
하방에 있지만 그렇게 보는게 좀 맞는 거 같아요. 부동산 시장을 안정시키기 위해 시급하게 개선되어야 할 정책 한 가지는 어떤게 있을까요? 분양가부터 말씀드리게 하나로 그 분양가 확실하게 정보가 발표를 분양가를 얼마 얼마 하겠습니다라고 빨리 선언을 해야 돼요. 그러면 우리가 계산을 하잖아요. 내가이 집을지 사는게 난가? 분양을 받는게 난가 그러면 좀 진정가 분명히 있을 겁니다. 물론 분양가가 저렴할 때 비싸면 정말 난리 나겠죠. 그렇게 말씀드릴게. 서울 아파트 가격이 부담스러운 상황인데요. 앞으로 집값이 오를 지역을 고를 때 가장 중요하게 봐야 할 조건은 무엇인가요?
저는 원래 주가 오를 지었고 이렇게 짚어 주고 하지 않는데요. 시절이 하루상하니까 우리 시청자분들을 위해서 여러분이 사시려는 지역에 아파트를 고를 때 집값이 오를 지역을 고르는게 중요한게 아니라요. 여러분의 자산 상황을 먼저 봐야 됩니다. 이거부터 1분들 해놓고 베이스에 깔고 무리하지 말 것. 절대 지금 타임은 무리하지 않고 여유가 있다라면 지금이 얘기를 접속해서 하시면 돼요. 그렇죠? 지역을 고르는 방법을 말씀드릴게요. 지역을 짚어 드릴게 아니라 최근 6개월간 주택이 막 오던 때가 있을 거예요. 올랐는데 다 지금 살짝 다 꺾기 시작했거든요.
근데 거래량이 있잖아요. 거래량. 거래량이 늘어난 폭을 좀 보시면 될 거 같아요. 거래량이 조금밖에 안 늘는데 꺾였다. 이건 힘이 약하겠죠. 거래량이 급격하게 든다는 건 무슨 얘기죠? 가격이 올랐을 뿐이지 사람들이 찾는다는 거잖아요. 그러니까 내가 어느 지역에 살아요? 예를 들어서 뭐 서울시 무슨 무슨 동에 살아요?이 이 동을 타겟을 했어요. 내가 만약에 저쪽 뭐 강북구에 사는데 자 관학구의 집을 알고 싶다데 관학구를 이사가려면 그 지역에 아파트들을 쭉 정리한 다음에 선호하는 지역 아파트 대장주 아파트라 그러죠 다섯 개 놓고 국민중계사분들이 추천한 데가 있어요.
저평가된데 다섯 개를 놓고 요새 앱이 좋잖아요. 포탈이 거래량 체크할 수 있는 앱이 다 있습니다. 거래량이 감소하지 않고 버티는 데가 있어요. 근데 가격은 많이 안 오를 때가 있었잖아요. 그럼 거기가 일본이겠죠. 그런 식으로 고르는게 일단 서울시대 안에서 모습이고 중요한 건 자기 자산을 잘 측하셔야 되고 중요한 건 서울은 오를만큼 다 올랐습니다. 지금 꼭지예요. 중가도 기다리는 폭을 보시면 돼요. 그리고 아까 말씀드렸던 저 전에 말씀드렸던 여러 가지 정부 정식도 계속 체크하셔야 되고 오일라고 딱 갔는데 정부 정책이 세게 나오면 어떻게 돼요?
다 같이 빠집니다. 욕심 내시면 안 되고. 그럼 여로 이제 일반적으로 오를 적을 고른다라면 서울 지역에서는 여러분 기본이 부동산에서 뭐냐면 사람이 많고 일자리가 많고 일자리가 늘어날 지역은 직각이 무조건 올라요. 부동산의 기본이에요. 자 일자리가 100개가 있는데 200개도 늘어난는데 그럼 집이 필요하잖아요. 멀리서 다니는 사람들이 자꾸 아 직주은 점으로 오고 싶어 하잖아요.이 지역은 무조건 올라요. 근데 그 부분이 지금 서울에는 뭐 갑자기 공장을 세우거나 기업체를 세울 자리가 많이 없잖아요. 그죠? 이미 다 고착화돼 있어요. 그러니까 이거는 서울에서 집값이 오를 여기서 더 오르면 제가 볼 때는 전 미친 집값이기 때문에 제가 말씀드리기가 조심스럽습니다.
솔직히 여기서도 오일조원해서 그 집을 살아 주세요. 왜냐면 재개발 정원축도 지금 펌핑이 많이 됐어요. 모하타운도 그렇고 거의 풀입니다. 자 그러면 더 오를 거 같으면 지금 거래량이 늘어야죠. 왜 줄죠? 거래량이 지금 생애 최초하고 근로자 서민 대출로 사람들이 폭상 때문에 지금 막 사다가 지금 멈춘 시이니까 내년 보면 단시 또 이제 시장 언론들이나 지서 펌핑할 거예요. 올해도 입주 물량 모자라 폭등 뭐 예상되 막 이렇게 그때 거래량을 좀 체크해 보셔서 그때도 거래량 안 받치면 오를 지역은 없는 거예요. 당분간 거기서 정부 정책이 세게 나오면 당분간은 조정 시간 들어갈 수도 있다.
미국 금리변수도 있고 그래서 이걸 하나를 이렇게 질문 치는데 이런 거에 딱 답변을 주는 사람은 제가 올 때 나중에는 오르죠. 여러분 자본주의 경는 인플레이션이라는 기본값이에요. 이게 없으면 자본주의가 안 들어가요. 2, 3%는 오르게 돼 있어요. 쉽게 말하면 명모 가격. 그 부동산은 명목 가격을 오르게 돼 있어요. 다만 내재 가격을 봐야 되는데 뭐 그것까지 경면 길어지니까 하여튼 지금은 저는 오를 지역을 고를 때 중요하게 봐야 조건은 무엇인가요? 첫 번째 조정이 오고 난 뒤라면 제가 말씀드린 거니까 마무리는 거래량이 그때 늘어나기 시작한 지역 그리고 거래 가격의 폭이 예전에 고점이 있어요.
고점을 돌파했나 안 냈나 면목가가 오른다 그랬잖아 제가. 그럼이 선을 연장선을 거보면 주식으로 말하면 이동 평균선이 보입니다. 2022년에 푹됐죠. 내려왔죠. 올라오고 있다면은요 선을 연장해 보면 나오죠. 이게 정상적인 평균선이거든요. 주택도 마찬가지예요. 그 선을 한번 거 보시면 근데 그거보다 밑에 있다. 아 그럼 여기는 올라갈 여력이 생겼잖아요. 그 지역을 골리시면 좋을 것 같습니다. 남들처럼 제가 어디어디 이렇게 저는 잘 얘기 안 됩니다. 네. 같은 예산이라면 서울 외곽의 구축 아파트와 경기도 신축 아파트 중 어느 쪽을 추천하시나요?
어이 질문도 좀 나눠서 답변을 자야 되는데요. 실수요 투자냐 지금 투자는 다 막아놔서 물론 뭐 서울 저녁하고 수도권 15코 빼고는 비규제니까 투자할 수 있잖아요. 아직도이 개념에서 실수요자 입장에서 말씀드리면 누군지를 얘기를 안 했으니까요. 만약에 다주택자면 다른 방법이 또 있어요. 뭐뭐 하고 뭐 하면 투자가 된다고 하는데 일단 같은 예산인이라면 말씀드렸으니까 그축 아파트는 어떤 개념입니까? 재건축을 바라보는 거죠.이 이 재건축 예정 지역은 다 이미 풀러 올랐습니다. 그 여러분이 아신 것처럼 최근에 재건축이 진도가 안 나간다는 얘기 많이 들었잖아요.
어떤 맹점들이 있습니다. 그러면 신축 아팠다 그랬잖아요. 경기도. 그럼 결론 나왔습니다. 내 나이가 30대냐 40대냐 60대 유냐에 따라 확 다릅니다. 30대면 자산의 어떤 밸런신도 보면서 가야 되잖아요. 서울에 구축 아파트로 가는 것도 한 방법이 되겠죠. 몸테크하면서 가는 거. 고추 아파트인데 오래되고 이런데 폰 안 나잖아요. 근데 현명한 부분라면 어 내가 여기서 안에만 깨끗하게 해갖고 내가 들어가서 관리수하고 입주자 대표한테 권위해서 아파트 깨끗하게 좀 하고 사는데 문제 없잖아요. 입 시간 좋으면 여기 있다 보면 이거 언젠간 재건축 할 수 있잖아요.
이런 것도 한 방법일 수 있고 30대라면 그죠? 몸데카테니까 만약에 60대다 몸할 라이가 몸이 못 버텨요. 그다 60이 되면 몸이 명이 떨어서 못 버팁니다. 그러면 이분들은 같은 돈이라면 수소권에 지금 신축가서 좋은 데이 많거든요. 예를 들면 여러분 김포 그러면 되게 먼 거 같잖아요. 근데 김포 지금 전철 나고 가정을 하면 뭐 2, 30분이면 그냥 들어와요. 아직 연장은 확정 안 확정됐는데 이제 공사 중이니까 그러면 60대인데 자가 있고 뭐 다녀 그런데 식구들은 뭐 전철이 좀 필요한 부분도 있어 근데 신축이에요. 요즘 신축은요 정말 좋잖아요.
근데 제가 가격을 요즘 비교해 보니까 금광구 이쪽에 금청구 관학고 그러고 이쪽에 뭐 전세가 6 7억은 기본이고 뭐 10억 12억 10억 막 가니까 근데 거기서 2, 30분 거리에 김포 신도시인데 보통 6억 7억 8억 대가 꽤 있더라고요. 신축인데 미분양 났던 데예요. 근데 지금 시점에서 보면 서울 가격이 낮을 때는 비교가 돼서 서울에 구축이 다 낮는데 지금은 얘가 너무 올라왔잖아요. 그러면 60대 이상이면 차를 여기서 사는게 낫죠. 뭐 투자해서 또 벌면 얼마 벌겠어요? 근데 여기가 거주권과 이런 것들이 너무 좋은 데다가 나중에 피해 서울 값이에 머물면 얘가 더 갈 수도 있는 여지가 더 많아요.
지금 보니까 왜 너무 사람들이 신상을 좋아하잖아요. 그죠? 그런 거 좀 말씀드 구축은 신상해 되려면 시간이 많이 걸리잖아요. 뭐 그런 거 좀 계산하셔도 되고 저는 같은 예산이라면 나이별로 젊은 분들은 이왕이면 안에서 좀 힘들어도 버티면서 서우시다. 왜냐면 2, 30년 동안 또 시간 하셔야 되니까 그런 쪽이 좀 일단 맞는 거 같고 60대, 50대 넘어가기 시작하면 신도시 이쪽에서 출퇴하는 많이 안 걸리거든요. 삶의 질을 한번 생각해 보실 라이인 거 같아요. 그래서 두 개 좀 나눠서 연령 때에 나눠서 좀 말씀드려 봤습니다. 강남 아파트 가격이 높은데도 수요가 몰리는 이유는 무엇인가요?
그건 뭐 역사적으로 증명된 건데요. 아, 근데 수요가 물린다기보다는 실수요자가 물린게 아닙니다. 특기 수요가 많습니다. 투자 수요, 좋게 얘기하면 투자 수요, 성파, 강남 쪽이 자가 점류 보유율이 자기 집에서 자기가 사는 사람들의 비가 안 됩니다. 그럼 반 이상은 60%, 70% 된 구도 있어요. 가상부 중에 70% 다 투자하는 놓은 거예요. 그러니까 정보가 직격탄 날리는 거예요. 아, 이거 보니까 투자 투기군이 망한 거네. 근데 이거는 이쪽 관점에서 보는 거고 또 다른 관점에서 보면 어떨까요? 자산가들은 어디에 모여 살고 싶어 할까요?
학군 좋고 대한민국 인맥사잖아요. 고의 인맥가가 연결되려면 그쪽에 사는게 맞잖아요. 임차로 살든 뭐로 살던 그니까 임차 가격도 오를 거고 매학도 오르는 거는 필수적인 거예요. 근데 그 폭이 문제죠. 악구정이 50억 하다가 100억이 됐어요. 어 이건 정상 가격이 아니야. 그러니까 요번에 20억 내려왔잖아요. 50억 100억 이겨서 죄송하지만 그러면 단위를 바꿔 가지고 똑같은 돈이니까 강남 악구정이 5억은게 10억이 된 거예요. 한 2, 3년 사이에. 근데 내가 갑자기 7억, 8억에 팔린데 그러면이 수요가 지금 몰리는 거예요. 안 몰리고 있잖아요.
지금은 그죠? 안 몰리니까 싸게 파는 거 아니에요. 제가 드린 말씀은 강남이 계속 오 이게 아니다. 강남 주기적으로 보면 강남은 버틴다 버틴다 하지만 여러분들이 사이클을 잘 보셔야 되는게 고점에 사면 어떻게 돼요? 2, 3년 동안 정말 고생합니다. 못 버티는 사람 많아요. 실제로 가다음에 들어갔다가 아무나 가는게 아니라 자산가들이 가야 되는데 제가 보니까 상공사들 뭐 여섯 봉 갈아타서 강남 입성했어요. 그 사람이 자기도 간 거예요. 대출대출해서 들어갔는데이 사람이 여유 있게 살까요? 아닙니다. 또 팔아먹을 생각할 거든. 그런 수요는 있어요.
존재해. 우리가 사는 [목을 가다듬음] 세상을 그럴 수밖에 없잖아요. 거기에 수요가 어느 정도까지 받쳐주냐데 지금 이제 사람들의 라이프스타일이 좀 바뀌고 있잖아요. 그리고 대한민국 제일 문제가 뭐냐면 수요 몰리는 정도가 만약에 10의 강도라면 언론사들이 다 망가트 일어났습니다. 전 세계에서 제일 부촌을 보도에내는게 한 달에 한번 나올까 말까요? 전 세계 다 공통적으로 제가 다 봤습니다. 미국하고 매나탄하고 다 비버리스고 벨베어라고 이런 옷 있어요. 뉴스 안 나와요. 대한민국은이 언론사에 부동산 팀이 있어 가지고 전 세계 또 언론사에 부동산 부서가 없습니다.
전 세계는 파이낸스 부서에 부동산 담당 기자가 있어요. 대한민국은 무슨이 투기반을 물어 가지고 부동산 부소예요. 다 지금 그 호황기 구 꿀을 따 먹었죠. 언론선들도 그죠. 근데 그 끝물이 다가오고 있는 거를 제가 님 느낍니다. 개인적으로. 근데 그럼 강남은 어른에서 쳐 주는 이상은 갈 거 같네요. 근데 그것이 힘이 빠질 때가 언니가 오겠죠. 근데 그게 저는 좀 거의 다가오지 않았나라는게 제 생각이에요. 뭐 1번의 사례를 볼 때 이게 어디까지가 아니냐 다를까 풀가 뭐 1년 만에 정책 하나로 20% 빠진 거 그것도 이상하잖아요. 그 정도에 내가 강건한 어떤 매수 세력이 있다 그러면 빠질 일이 없잖아요.
빠지잖아요. 그러면 만약에 정부가 차이점 여러분 요번에 법안이 법으로 박아넣는 거예요. 차이점을 잘하셔야 돼요. 시행령을 해둔 거는 다음 대통령이 박경면 바로 바꿀 수 있어요. 법은 국회에서 국회원수가 안 받치면 못 바꿔요. 그러면 요번에 정부가 던진 초고가 주택에 대한 세제 개판은 되게 센 거거든요. 엄청 센 거예요. 사 가지고 난폭이 예전 같지 않은 거예요. 그리고 대한민국 인구 감소도 보 뭐 그럼에도 불구하고 희소성은 존재를 해. 그러니까 예전에 만약에 강도가 10여 강도였다러면 앞으로는 500개 안 될 것이고 이것도 시장의 붙임에 의해서 조정이 될 시기가 지금 앞으로 몇 년간 것 같아요.
그러고 나서 다시 한번 아까 말씀드렸던 명목 가격의 평균 이동 평균선에 맞춰서 또 다시 조정을 받고 올라갈 수 있겠죠. 다시 한번 말씀 일본 도쿄가 외곽이 7, 80% 빠졌을 때 도심이 5, 60% 빠졌어요. 그 도심이 지금 30년 만에 전고점을인지 돌파했어요. 자, 그러면 이제 조금 파악하시고 상황 대처하시면 좋을 것 같습니다. GTX나 지하철 계통 같은 교통 호재는 실제 집값에 언제부터 반영되나요? 오르게 되잖아요. 지금 질문 주셨는데 오르지 않습니다. 이건 밑나 말거나 제 경험인데요. 저는 서울 토백입니다. 토백이기 때문에 전철력을 개통하기 전까지만 쭉쭉 오릅니다.
일단 그 안에 다른 상황이 변하지 않다 그러면 지금처럼 막 다 같이 포문상 일어나 이런 거 없다고 가정하고 정상적일 때 그럼 전철력이 호재잖아요. GTX가 그럼 GTX가 개통하기 직전까지 피큼칩니다. 개통하고 나면 안 오릅니다. 당분간 1, 2년은 그렇게 하시면 돼요. 왜냐면 우리가 주가에서 호재가 선반된다는 얘기 가끔 들으시잖아요. 똑같습니다. 제가 여러분들이 봤는데 제 실제 사례를 말씀드리면 뭐 이거이 얘기하면 또 그 친구가 또 하늘 오는데 어느 지역에 지사가 개통됐는데 호가가 한 17억까지 올라갔어요. 그 치면 전화와 가지고 이거 20억 가냐고 붙더라고요.
그래서 그 개통되면 떨어지니까 파는게 낫지 않을까 생각했어요. 한 12억 13까지 떨어졌습니다. 개통되고 나서 떨어지고 지금 좀 회복했습니다. 여기뿐만이 그런 것이 아니라 서울에서도 전설 개통하잖아요. 개통 전까지 막 피쳐요. 자, 개통이 되고 나면 살아갈 거예요 사람들이. 투자자들이 계통되고 나서 살아가는 사람은 실소자예요. 근데 그전에서 산 사람들은 누구예요? 투자자겠죠. 여기서 갭이 타임이 벌어지는데 이거 잘 모르시더라고요. 그래서 선수들은 개통되기 일주일 한 달, 두 달 전에 팔아요. 이해되시죠? 개통되는 지역의 어떤 그 전철력 말고 사이드에 큰 건물이나 랜드막과 같이 지어진다.
이럴 때는 올라갈 수 있어요. 근데 보통은이 GTX만이 제일 큰 호재다 그러면 그지 개통하는지 시기가 꼭지 꼭지다라고 판단하시고 시장에 대처하시는게 맞을 것 같습니다. 제 생각에 그 전까지는 계속 오릅니다. 단계별로 같은 지역에서도 대단지 아파트와 소규모 단지의 투자 가치는 얼마나 차이가 날까요? 어 뭐 수치로 말씀드릴 수 없지만 강도의 차이는 어 대단지가 훨씬 유리하다고 말씀드리겠습니다. 뭐 금액으로 딸 수 없는 것이 예를 들어서 소단지인데 어 용률이 150% 안 돼 있으면 소단지에도 두 배를 줄으니까 투자 수가 높은 거예요. 대단지는 재건축할 수가 없잖아요.
대부분이. 근데 편이나 어떤 뭐 여러 가지 면에서 수요자가 많잖아요. 호환성이 좋잖아요. 소산지는 호환성이 약해요. 약하지만 시간을 두고 거래는 할 수 있겠죠. 근데 단지별로 상태가 다르잖아요. 이미 용률이 꽉 차 가지고 다 지어진 건지 용정률이 남았다. 이얘기 뭐냐면 현재 100 160%에 지어진 아파트예요. 그럼 얘는 부시고지면 250% 가잖아요. 집이 많이 늘어나잖아요. 그럼 그걸 계산을 할 줄 알아야 되는 거예요. 사실 엄밀히. 그러나 그냥 똑같은 조건이다. 똑같은 200%다 하면 대단지가 훨씬 낫다. 말씀드리겠죠. 토단지도 절대 무시하시면 안 됩니다.
찾다 보면 그 뭐라 그래? 진흙 속에 연국 같은 아파트들 꽤 있는데 전문가들은 다 알아요. 어딘지를. 일반 잘 모르시니까 그런 건 앱 가지고 열심히 유튜브 보시면 나옵니다. 네. 마지막으로 신사임당 구독자분들께 한 말씀 부탁드립니다. 아, 예. 오늘 뭐 제가 뭐 여러 가지 얘기 뭐 짧은 지식이 말씀드렸는데 부동산은 붙임이 항상 있습니다. 오른 기간은 만약에 10년이라고 하면 내년 기간은 한 3, 4년 정도 조금 더 짧습니다. 짧은데 폭은 다를 수가 있겠죠. 근데 여러분이 유수에서 많이 보신 것처럼 내수가 지금 많이 안 좋습니다. 일본의 법블이 일어난다는 얘기가 있지만 저는 꼭 그렇다고 생각하지 않아요.
일본의 법블은 우리보다 좀 내용이 좀 달랐고 대한민국은 노면 정부 때 DTI를 규제하면서 거품을 그나마 좀 줄여 놨습니다. 그래서 다른 점이 또 전세가 있잖아요. 전세가 또 레버리지 역할해 줘서 그 거품의 크기가 다릅니다. 전세 받쳐 주는 거. 그러면 이제 똑같이 그런 위기가 오더라도 분명히 붙임이 있겠죠. 그때가 올 시기가 많이 안 남는 거 같아요. 제가 볼 때 이제는 중장기적으로 시장할 전자 불대가 됐다. 지금 인구 감소가 본격적으로 시작되는 시기는 뭐 다 뉴스에서 많이 보셨을 거고 딱이 얘기 하나만 말씀드리면 2034 5년 되면 결혼 쌍수가 현재 전체 전국으로면 20만 서울은 한 5만 상 돼요.
근데 전국적으로 한 12만 13만 상으로 반토막 나눌 때가 2035년입니다. 그러면 그때 시장이 2035 몇 년 남았죠? 한 7 8 9년 남았잖아요. 그때 한번 일본과 같은 분위기가 올 수도 있어요. 고전 전전에도 뉴스들이 나오면 그거 생각하셔 가지고 절대 무리한 내집마음보다는 참고 버티시면서 안정적인 조정이 왔을 때 사는 시기가 지금 온 거 같아요. 제가 볼 때 자기 능력 오버 슈팅하는 일은 절대 안 했으면 좋겠습니다. 그러면 고통이 너무 큽니다. 우리가 결혼한게 가족이 행복하려고 했는데 무리하게 집다가 사이가 안 좋아진 가족들을 많이 보거든요.
내가 가족이 반대하거나 이럴 때는 뜻이 마친 다음에 집을 다시 되고 파실 때도 마찬가지고 혼자 팔고 나면 사이가 안 좋아져요. 우리가 사는 목적이 행복하려고 살고 결혼하고 산 건데 공반자하고 문제가 생다는 건 이미 끝났잖아요. 우리 삶의 목적이 어딘지 다시 한번 챙겨 보시고 투자든 투기든 뭐 다 건강해 할 수 있잖아요. 건강화 이름은 또 끝이니까이 두 가지만 잘 챙기시면 앞으로 좋은 때가 올 거라고 좀 말씀드려 보겠습니다. 감사합니다.
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