저자: NorthStarr · 외국인
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마이클 버리가 2005~2006년 주택담보대출 채권에 대해 CDS로 하락 베팅했으나, 2년간 주택시장이 붕괴하지 않아 투자자 이탈과 손실 압박을 겪었다. 이후 2007년 뉴센추리 파산, 2008년 리먼 붕괴로 베팅이 성공했고, 투자자 약 7.25억 달러·버리 약 1억 달러 수익으로 소개된다. 영상의 교훈은 리스크 감수보다 충분한 조사 후 행동하는 것의 중요성이다.
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2006년 12월, 마이클 버리는 문제에 직면해 있었습니다. 거의 2년 동안 그는 미국 주택시장에 베팅해 왔습니다. 그런데 그 2년 동안 미국은 무너지지 않았습니다. 매달 폭락은 일어나지 않았고, 버리는 돈을 더 잃었습니다. 투자자들은 자금을 빼려 했고, 일부는 법적 대응을 하겠다고 위협했습니다. 그는 직원을 줄이고 비용을 아껴야 했습니다.
월가는 여전히 같은 말을 하고 있었습니다. 주택시장은 괜찮다는 것이었죠. 바깥에서 보면 버리는 천재처럼 보이지 않았습니다. 자기 회사를 스스로 망치고 있는 사람처럼 보였습니다. 하지만 한 가지 문제가 있었습니다. 바로 대출, 즉 모기지였습니다. 버리가 연구해 온 대출의 깊숙한 곳에서는 이미 사람들이 돈을 갚지 않기 시작하고 있었습니다.
버리가 월가에 들어설 운명은 원래 아니었습니다. 그는 의사가 되려고 공부했습니다. UCLA에서 경제학과 의대 예과 과정을 밟았고, 밴더빌트 의대를 졸업한 뒤 스탠퍼드에서 신경과 레지던트로 일했습니다. 병원, 환자, 의학이 그의 이야기였어야 했습니다. 그런데 다른 무언가가 그의 삶을 점점 차지하기 시작했습니다. 바로 투자였습니다.
긴 병원 근무를 마치고 집에 돌아오면 그는 기업 보고서를 읽었습니다. 헤드라인이나 종목 추천이 아니라, 재무제표, 공시 자료, 각주처럼 다른 사람들이 대부분 건너뛰는 실제 금융 문서였습니다. 이 점이 그의 성향을 잘 보여줍니다. 버리는 남들이 이미 아는 것을 아는 데 별 관심이 없었습니다. 그는 다른 사람들이 놓친 것을 찾고 싶어 했습니다.
그의 투자 아이디어가 온라인에서 주목받기 시작했고, 그 아이디어는 실제로 좋았습니다. 그래서 버리는 대부분의 사람이 감히 하지 못할 선택을 했습니다. 의대, 수년간의 교육, 존경받는 의사라는 경력을 내려놓은 것입니다. 2000년, 그는 자신의 투자회사 사이언 캐피털을 세웠고, 거의 곧바로 성과가 났습니다. 2001년 S&P500이 약 12% 떨어질 때 그의 펀드는 약 55% 올랐습니다. 투자자들이 주목하기 시작했고, 자금이 들어오기 시작했습니다. 2004년 말에는 사이언이 수억 달러를 운용하고 있었습니다. 버리는 성공했습니다.
그러다 그는 거의 모든 것을 무너뜨릴 뻔한 투자를 발견했습니다. 버리가 무엇을 발견했는지 이해하려면 2000년대 초반의 미국을 알아야 합니다. 모두가 집을 원했고, 집값은 오르고 있었으며, 은행들은 대출을 내주고 있었습니다. 모기지 회사들은 예전이라면 대출을 받기 어려웠을 사람들까지 승인하고 있었습니다. 월가는 수백만 건의 모기지를 엄청난 돈벌이 기계로 바꾸는 법을 찾아낸 상태였습니다.
간단히 말하면 이렇습니다. 은행이 수많은 주택 소유자에게 돈을 빌려줍니다. 모든 소유자가 수십 년에 걸쳐 대출을 갚기를 기다리는 대신, 이 대출들을 한데 묶습니다. 그 묶음은 투자자들에게 팔릴 수 있습니다. 주택 소유자는 매달 상환하고, 그 돈은 결국 모기지 채권을 산 투자자들에게 흘러갑니다. 수많은 모기지가 묶여 있으니 이론은 단순했습니다. 몇몇 주택 소유자가 상환을 멈추더라도 대부분은 계속 갚으리라는 것이었죠.
그다음 월가는 이 체계를 더 복잡하게 만들었습니다. 모기지 채권을 여러 층으로 쪼갰습니다. 어떤 층은 위험해 보였고, 어떤 층은 매우 안전하다고 여겨졌습니다. 일부는 최고 등급인 AAA를 받았고, 모두가 돈을 벌고 있었습니다. 모기지 중개인도, 은행도, 월가도 돈을 벌었고, 투자자들은 수익을 얻었으며, 주택 소유자들은 집값이 오르는 것을 지켜봤습니다. 완벽한 기계처럼 보였습니다.
하지만 이 전체를 떠받치는 가정이 하나 있었습니다. 집값이 계속 올라야 한다는 것이었습니다. 버리는 거의 아무도 묻고 싶어 하지 않던 질문을 던졌습니다. 집값이 오르지 않으면 어떻게 되는가? 대부분의 투자자는 모기지 채권을 보면 등급을 봤습니다. AAA였죠. 버리는 그 안에 실제로 무엇이 들어 있는지 알고 싶어 했습니다.
그래서 그는 상자를 열었습니다. 채권 속에 묻혀 있는 개별 모기지를 연구하기 시작했습니다. 개별 대출, 차입자 정보, 상환 구조, 금리를 살폈습니다. 깊이 들여다볼수록 상황은 점점 이상해졌습니다. 신용이 낮은 차입자, 서류가 거의 필요 없는 대출, 이자만 내는 모기지, 소득에 비해 너무 큰 금액을 빌린 사람들, 제2주택과 투자용 부동산에 대한 모기지, 그리고 처음 납부액이 인위적으로 낮아서만 감당 가능해 보이는 대출들이었습니다.
어떤 사람이 모기지를 받았다고 상상해 봅시다. 처음 몇 년 동안은 상환액이 감당할 만합니다. 그러다 도입 기간이 끝나고 금리가 재설정되면 월 납부액이 갑자기 뛰어오릅니다. 한 가족은 그걸 버틸 수 있을지도 모릅니다. 하지만 수천 명이 거의 같은 시기에 그 재설정에 직면하면 어떻게 될까요? 그 순간 버리는 단지 허약한 모기지를 찾은 것이 아니라는 걸 깨달았습니다. 시계를 찾은 것이었습니다. 많은 대출이 언제 시험대에 오르게 될지 그는 알 수 있었습니다. 그리고 그 결론은 섬뜩했습니다. 주택시장은 겉으로 보이는 만큼 튼튼하지 않았습니다. 표면 아래에는 쉬운 돈과 오르는 집값이 계속될 때만 버틸 수 있는 차입자들로 가득했습니다.
이제 버리에게는 한 가지가 더 필요했습니다. 그것에 베팅할 방법이었습니다. 문제가 있었습니다. 주식시장에 들어가 "미국 모기지에 반대로 베팅" 버튼을 누를 수는 없었습니다. 그래서 2005년 버리는 월가 은행들에 전화를 걸기 시작했습니다. 특정 모기지 채권이 부실화되면 돈을 지급하는 계약을 만들어 달라고 요청한 것입니다.
그 계약이 바로 신용부도스와프(CDS)였습니다. 보험과 비슷하다고 생각하면 됩니다. 버리는 은행에 정기적으로 수수료를 냅니다. 채권이 버티면 은행은 돈을 가져가고, 채권이 무너지면 은행이 버리에게 돈을 줘야 합니다. 월가의 입장에서는 이 거래가 아주 좋아 보였습니다. 그들이 매우 안전하다고 믿는 자산을 보증해 주고 돈을 받는 셈이었으니까요.
누군가 다가와 이렇게 말한다고 상상해 보세요. "당신 집이 불탈 것 같아서 매달 돈을 낼게요." 그런데 당신 집은 한 번도 불이 난 적이 없습니다. 아마 그 돈을 받을 겁니다. 은행들이 사실상 그렇게 한 것입니다. 버리는 보험을 사들이기 시작했고, 점점 더 많이 샀습니다. 결국 이 모기지 베팅과 연결된 약 170억 달러 규모의 명목 익스포저를 쌓았습니다. 버리 자신의 돈 170억 달러가 아니라, 그래도 엄청난 규모의 포지션이었습니다.
이제 가장 힘든 부분이 왔습니다. 기다림입니다. 이 지점에서 대부분의 이야기는 너무 쉬워집니다. 우리는 이미 버리가 이긴다는 것을 알고 있기 때문입니다. 하지만 그는 이기지 못했습니다. 2005년이라고 상상해 보세요. 미국 주택시장이 망가졌다고 믿고 거래를 했습니다. 그런데 아무 일도 일어나지 않습니다. 2006년이 왔습니다. 집값은 여전히 높습니다. 은행은 계속 대출을 해줍니다. 모기지 채권은 여전히 팔리고 있습니다. 월가는 여전히 수십억 달러를 벌고 있습니다. 그리고 버리는 계약에 프리미엄을 계속 냅니다. 매달 돈이 나갑니다. 아무것도 돌아오지 않습니다.
투자자들이 질문하기 시작합니다. 처음에는 "언제 성과가 나는 겁니까?"라고 묻고, 다음에는 "확실합니까?"라고 묻습니다. 그다음에는 "마이클, 지금 뭘 하고 있는 겁니까?"라고 묻습니다. 그들의 관점에서 상황은 황당했습니다. 그들이 버리에게 돈을 맡긴 것은 그가 뛰어난 종목 선정자였기 때문이었습니다. 그런데 이제 그는 오지 않는 주택시장 붕괴에 펀드의 큰 부분을 묶어 두고 있었습니다.
하지만 버리는 계속 모기지를 들여다보았습니다. 이상한 것은 데이터가 나아지지 않았다는 점입니다. 오히려 나빠지고 있었습니다. 차입자들이 상환을 놓치기 시작했습니다. 대출의 질이 악화되고 있었습니다. 버리가 예측한 일이 실제로 일어나고 있었습니다. 그런데도 그의 거래 가치는 기대한 방향으로 움직이지 않았습니다. 건물에 불이 붙고 있는 것을 알면서도 화재경보기가 모든 게 괜찮다고 계속 울리는 상황을 상상해 보세요. 그것이 버리의 처지였습니다.
투자자들은 돈을 돌려받고 싶어 했습니다. 버리는 모두가 한꺼번에 돈을 빼 가면 성과가 나기 직전에 거래를 청산해야 할 수도 있다고 믿었습니다. 그래서 그는 모기지 포지션에서의 인출을 제한했고, 그 결정은 상황을 더 나쁘게 만들었습니다. 일부 투자자는 격분했습니다. 일부는 소송을 위협했습니다. 버리는 비용을 줄였고, 직원을 줄였습니다. 2006년 말, 그는 엄청난 압박을 받고 있었습니다.
이제 그 방에 있다고 상상해 보세요. 영화는 잊으세요. 2008년도 잊으세요. 이후에 무슨 일이 일어날지에 대해 알고 있는 것도 모두 잊으세요. 당신은 마이클 버리입니다. 월가에서 가장 똑똑한 사람들은 여전히 당신과 반대로 행동하고 있습니다. 투자자들은 당신이 틀렸다고 말하고 있습니다. 사업은 어려워지고 있고, 평판은 손상되고 있으며, 한 달이 지날 때마다 돈이 듭니다. 그래도 계속 보유하시겠습니까? 사람들이 거의 이야기하지 않는 부분이 바로 이것입니다. 미래에 옳다는 것은 그 미래에 도달할 만큼 오래 버티지 못하면 아무 소용이 없습니다.
모기지는 계속 악화되었습니다. 부실이 늘기 시작했고, 갑자기 버리에게 보험을 팔고 싶어 하던 바로 그 기관들이 이제 스스로 보험을 사려고 관심을 보이기 시작했습니다. 이게 얼마나 이상한지 생각해 보세요. 2년 동안 버리는 밖에 서서 "이 건물은 불탈 겁니다"라고 소리쳤습니다. 모두가 비웃었습니다. 그들은 기꺼이 그에게 화재보험을 팔았습니다. 그러다 창문에서 연기가 나기 시작하자, 보험을 팔던 사람들이 이제 보험을 사고 싶어 합니다.
버리는 시장이 바뀌고 있다는 것을 알아챕니다. 2005년에는 아무도 그의 거래를 원하지 않았습니다. 2006년에는 투자자들이 그에게 거래에서 빠져나오라고 요구했습니다. 2007년에는 월가가 거래에 들어오고 싶어 했습니다. 그리고 가장 분명한 신호 중 하나가 나타났습니다. 2007년 4월 2일, 미국에서 가장 큰 서브프라임 모기지 대출기관 중 하나인 뉴센추리 파이낸셜이 파산을 신청했습니다. 균열은 더 이상 스프레드시트 속에 숨어 있지 않았습니다. 기업들이 무너지기 시작했고, 이제 버리의 계약은 엄청나게 가치가 올라가기 시작했습니다. 모두가 싫어하던 거래가 작동하고 있었습니다.
그다음 기계가 부서지기 시작합니다. 모기지 대출기관들이 사라지고, 투자펀드들이 손실을 입습니다. 은행들은 자기 재무상태표에 있던 이른바 안전한 자산들이 전혀 안전하지 않다는 것을 깨닫습니다. 신용이 얼어붙기 시작하고, 금융 시스템 전체에 공포가 퍼집니다. 그리고 2008년 9월, 리먼 브라더스가 무너집니다. 미국에서 가장 유명한 투자은행 중 하나가 사라진 것입니다. 이제 전 세계가 몇 년 전 버리가 들여다보던 것을 이해하게 되었습니다. 주택 붐은 튼튼한 기반 위에 세워진 것이 아니었습니다. 부채, 허술한 대출 기준, 금융 공학, 그리고 집값이 영원히 오를 것이라는 믿음 위에 세워진 것이었습니다.
버리의 베팅은 결실을 맺습니다. 그의 투자자들은 모기지 거래로 약 7억 2,500만 달러를 번 것으로 알려져 있습니다. 버리 본인은 약 1억 달러를 벌었습니다. 2000년 설립 때부터 2008년 중반까지 수수료를 뺀 수익률은 약 489%로 보고되었습니다. 하지만 이 이야기가 중요한 이유는 돈 때문이 아닙니다. 가장 흥미로운 부분은 그가 돈을 벌기 전에 일어났습니다.
결말을 머릿속에서 지워 보세요. 2006년 12월로 돌아가 보세요. 리먼이 무너질 것을 모릅니다. 수백만 명이 집과 일자리를 잃을 것을 모릅니다. 당신의 투자가 결국 수억 달러를 벌어들일지도 모른다는 것도 모릅니다. 당신이 아는 것은 이것뿐입니다. 조사를 했고, 숫자를 믿습니다. 하지만 주변의 거의 모든 사람이 당신이 틀렸다고 말합니다. 얼마나 오래 버티시겠습니까? 1개월, 6개월, 2년? 확신이 언제부터 어리석음이 될까요? 그것이 버리가 걸어야 했던 불가능한 선입니다.
그리고 이 이야기가 종종 오해되는 이유가 여기 있습니다. 교훈은 가능한 가장 큰 위험을 감수하라는 것이 아닙니다. 버리는 아무렇게나 미국에 도박을 걸지 않았습니다. 그는 먼저 몇 년 동안 공부를 했습니다. 문서를 읽었고, 개별 대출을 검토했으며, 무엇이 잘못될 수 있는지 이해했습니다. 메커니즘을 파악했고, 타이밍을 찾았습니다. 그리고 다른 모두가 동의하기 전에 행동했습니다. 그것은 아주 다른 종류의 위험입니다.
거의 모든 사람이 어느 시점엔가 빠지는 함정이 있습니다. "완전히 준비되면 시작하겠다." "타이밍이 완벽할 때 사업을 시작하겠다." "최고의 장비가 갖춰지면 영상을 찍겠다." "확실히 될 것을 알면 기회를 잡겠다." 하지만 그 순간은 보통 오지 않습니다. 모두가 기회를 보게 되면, 그것은 종종 더 이상 큰 기회가 아니기 때문입니다.
버리는 사람들이 그 거래를 비웃고 있을 때 거래를 샀습니다. 월가가 그가 옳을지도 모른다고 깨달았을 때, 기회는 이미 훨씬 비싸져 있었습니다. 그렇다고 남들보다 일찍 움직였다고 해서 자동으로 똑똑한 것은 아닙니다. 때로는 군중이 옳고, 때로는 당신의 생각이 정말 형편없을 수도 있습니다. 그래서 준비가 중요합니다. 먼저 일하세요. 무엇을 걸고 있는지 이해하세요. 왜 그것을 믿는지 이해하세요. 그러고 나서 결정하세요. 더 많은 조사가 어느 순간 용기가 아니라 미루기가 되는 지점이 오기 때문입니다. 그리고 때로는 가장 큰 위험은 너무 일찍 움직이는 것이 아니라, 너무 오래 기다려서 기회가 완전히 지나가 버리는 것입니다.
마이클 버리는 거의 아무도 보고 싶어 하지 않던 것을 보았기 때문에 유명해졌습니다. 하지만 그는 마법으로 미래를 예측한 것이 아닙니다. 이미 일어나고 있던 일을 들여다본 것입니다. 허약한 차입자는 이미 거기 있었습니다. 위험한 대출도 이미 있었습니다. 금리 재설정 일정도 이미 잡혀 있었습니다. 증거는 존재했습니다. 사람들이 충분히 자세히 보지 않았을 뿐입니다. 그리고 버리가 마침내 그 증거에 따라 행동했을 때, 그는 거의 2년 동안 완전히 틀린 사람처럼 보였습니다. 기억해야 할 부분이 바로 이것입니다. 100만 달러가 아니라 1억 달러, 영화도, 심지어 붕괴 그 자체도 아닙니다. 옳은 것이 때로는 틀린 것과 정확히 똑같아 보일 수 있다는 사실입니다.
그러니 2006년 12월의 버리를 상상해 보세요. 투자자들은 빠져나가고 싶어 합니다. 월가는 당신을 미쳤다고 생각합니다. 평판이 걸려 있지만, 숫자들은 여전히 당신이 옳다고 말하고 있습니다. 당신이라면 버텼을까요? 댓글로 알려 주세요. 돈, 사업, 권력, 그리고 모든 것을 바꾼 결정에 관한 진짜 이야기를 더 보고 싶다면 구독해 주세요. 이것은 시작에 불과합니다.
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