저자: 떠먹여주는투자 · 한국인
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이 영상은 김대종 교수가 미국 국채 금리 상승이 한국 증시에 미치는 영향을 진단하며 시작한다. 그는 정부의 확대 재정, 한국은행의 기준금리 인상(3.0%), 외국인 투자 회피, 해외 직접 투자 확대 등을 주요 약점으로 꼽는다. 또한 미국의 고관세 정책과 전쟁에 따른 물가 상승이 미국 금리를 끌어올렸다고 설명하며, 미국 기준금리 4.0%와 한국 3.0%의 현황을 제시한다. 반도체 분야에서는 호남 공장 건립 압박, 전력·용수·인력 문제, 성과급 논란, 중국 창신메모리(CXMT)의 추격 등을 하락 요인으로 들었다. 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 최대 50%까지 떨어졌다고 언급하며, 기업에 자율성을 주어야 한다는 의견을 냈다. 투자 전략으로는 미국 1등 주식 중심의 분산 투자(95 대 5 비율), 월급의 일정 비율을 매달 꾸준히 투자하는 방식, 종가 기준 10% 반등 확인 후 매수하는 방법 등을 소개했다. 부동산 부분에서는 금리와 집값·주가 간 음의 상관관계를 제시하고, 서울 주택 공급 부족과 청약 제도(청약통장 조기 개설, 분양가 상한제 등)를 강조했다. 다만 발표자 개인의 견해이며, 특정 분양 단지 및 책 홍보가 포함되어 있다는 점에 유의해야 한다. ※ 본 요약은 자동 자막 기반 원문을 정리한 것으로, 제시된 수치와 전망은 화자 개인의 주관적 견해다. 투자나 부동산 거래의 근거로 단정해서는 안 된다.
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미국 국채 금리가 오르면서 한국 증시도 영향을 받고 있습니다. 현재 주식 시장 상황을 어떻게 보시나요? 지금 우리나라는 미국보다도 돈을 한두 배 정도 많이 풀었습니다. 지금 표에서 보시는 것처럼 요약해 보면, 정부가 돈을 계속 많이 푸는 확대 재정을 이어가고 있습니다. 우리나라 국가 예산은 2020년 728조에서 2021년 821조가 됩니다. 지금 표시된 대로 약 12% 정도 예산이 증가하는 것입니다.
돈을 많이 풀면 물가가 오르게 됩니다. 한국은행은 기준금리를 3.0%로 올렸습니다. 이자가 오르면 사람들이 주식에 투자한 돈을 은행 예금으로 옮기게 되는데, 이를 흔히 '머니 무브'라고 부릅니다. 이 때문에 주가가 크게 내리고 있는 것입니다.
여기에 우리나라는 몇 가지 약점도 있습니다. 고물가, 고환율, 고임금 같은 문제가 있고, 노란봉투법과 강력한 노조 등의 이유로 외국인들이 한국에 투자를 꺼리고 있습니다. 반대로 우리 기업이 해외로 공장을 옮기는 규모는 국내 투자의 두 배 이상입니다. 이를 해외 직접 투자라고 부르는데, 한국에 지어야 할 공장들이 미국, 베트남, 인도로 옮겨 가면서 청년 취업률이 44%에 그친다고 합니다.
글로벌 시가총액 비중을 보면 미국이 60%, 한국은 2%밖에 안 됩니다. 정부는 돈을 많이 푸는 정책을, 한국은행은 이자를 계속 올리는 정책을 펴면서 상반된 방향을 보이고 있어, 주식 시장도 크게 내리고 있습니다.
반도체가 계속 돈을 벌어올 것이라 생각한 정부는 호남에 공장을 지으라고 압박했습니다. 최태원 회장도 지난주 광주 공장 부지를 찾았습니다. 그런데 반도체 공장에는 인력, 전력, 그리고 공업용수가 핵심으로 필요합니다. 이 세 가지가 준비되지 않은 상황에서 정부가 압박을 하니, 저는 이것을 큰 위기로 보고 있습니다.
삼성전자와 하이닉스 주가는 약 50%까지 내렸습니다. 가장 큰 이유는 정부의 압박과 기업에 자율권을 주지 않는다는 점입니다. 또한 두 회사가 돈을 버니 노조는 영업이익의 10%를 성과급으로 달라고 요구하고 있습니다. 삼성전자는 내년 5월 반도체 직원들이 10억씩 상여금을 받고, 영업이익의 10%를 추가 상여금으로 받기로 되어 있습니다. 같은 삼성전자 안에서도 가전이나 스마트폰 직원은 600만 원 정도를 받는데, 반도체는 100배나 많은 성과급을 받는 구조입니다.
여기에 중국의 창신메모리(CXMT)가 매출을 작년 같은 기간보다 약 10배 늘리며 세계 4위까지 올라왔습니다. 이처럼 정부, 미국, 노조, 중국의 추격이 겹치면서 주가가 하락하고 있습니다. 주가는 1년 뒤에도 삼성전자와 하이닉스가 계속 돈을 벌 것이라는 믿음이 있어야 오르는데, 지금은 그 믿음이 흔들리고 있는 것입니다. 이를 극복하려면 정부가 기업의 자율성을 존중해야 합니다. 또한 용인 반도체 공장 역시 짓는 데 5년 이상 걸리는데, 최근에야 한 개 공장을 완공했습니다. 반도체 공장은 이처럼 시간이 오래 걸리는 사업이기 때문에, 외부 요인에 따른 불확실성이 주가에 크게 반영되고 있습니다.
보고 계신 자료는 전 세계 GDP입니다. 미국이 약 32조 달러, 중국이 약 20조 달러, 우리나라는 약 2조 달러로, 전 세계 기준으로 보면 한국은 상당한 경제 규모를 가진 나라입니다.
미국 국채가 왜 오르는지 설명드리겠습니다. 미국 국채는 전 세계에서 가장 안전한 채권으로 여겨집니다. 원래 미국 채권 금리는 장기적으로 하락하는 추세였습니다. 금리가 내리면 기업은 낮은 금리로 대출받아 투자하고 일자리를 만들며, 개인도 낮은 금리로 주식이나 부동산을 살 수 있어 경제가 활성화됩니다. 그런데 최근 금리가 갑자기 오른 가장 큰 이유는 트럼프 대통령의 고관세 정책입니다. 한국에 15%, 캐나다와 멕시코에 35%, 중국에 30%의 관세가 부과되면서 미국의 물가가 오르고 있습니다.
미국 연방준비제도(Fed)는 물가를 2%로 맞추는 것이 목표입니다. 물가가 오르면 시중의 돈을 은행으로 흡수해야 하고, 그러려면 은행 이자를, 즉 국채 금리를 올려야 합니다. 경제학에서는 시중에 돈이 많이 풀리면 인플레이션이 생긴다는 점이 입증되어 있습니다. 그래서 금리를 올려 돈을 줄이는 것입니다. 최근 미국 물가는 3.7~4%까지 올라 목표치인 2%를 크게 웃돌고 있어, 기준금리를 4.0%까지 올린 상황입니다. 한국도 3.0%까지 올렸습니다.
여기에 이란 전쟁과 우크라이나 전쟁처럼 한번 시작되면 끝나기 어려운 전쟁 역시 물가를 올리는 요인입니다. 미국은 집집마다 차가 세 대 정도 있을 만큼 자동차 의존도가 높은데, 석유 가격이 오르면서 트럼프 대통령의 지지율이 35%까지 떨어졌습니다. 그래서 트럼프 대통령은 러시아산 원유를 사서라도 물가를 낮추겠다는 입장입니다. 빨리 물가가 안정되어야 세계 경제도 반등할 수 있습니다.
한국과 미국의 채권 금리는 함께 움직이는 경향이 있습니다. 미국 금리가 오르면 한국도 오르고, 미국 금리가 내리면 한국도 내립니다. 전쟁이 빨리 끝나고 경제가 안정되어야 주가도 오르고 은행 이자도 내릴 수 있습니다. 당분간은 전쟁과 고금리, 고관세 정책 때문에 미국 국채 금리는 오르고 주가는 내리는 흐름이 이어질 것으로 보시면 됩니다.
미국 기준금리는 현재 4.0%, 한국은 3.0%입니다. 미국 연준의 목표는 물가를 2%로 낮추는 것인데, 현재 미국 물가는 약 4% 수준입니다. 이란 전쟁 같은 외부 요인 때문에 물가 하락이 쉽지 않습니다. 그래서 연준은 은행 이자를 올려 시중 자금을 흡수해야 하고, 이 때문에 기준금리는 오르는 추세입니다.
한국은행은 미국과 동조화되어 움직이는 경향이 있습니다. 원래 장기적으로는 미국 금리가 내려가는 것이 정상이지만, 전쟁 같은 외부 요인 때문에 4.0%에서 다시 올라갈 가능성도 있습니다. 결국 물가 안정이 핵심입니다.
지난 50년간 미국 금리는 장기적으로 계속 내려왔습니다. 과거 미국의 은행 금리는 21%였고, 올해 1월 제가 미국에 갔을 때 미국인들의 대출 금리는 5~8.5% 수준이었습니다. 한국은 지금 6%를 넘어섰으니, 오히려 한국 대출 금리가 미국보다 높은 상황입니다.
한국의 물가 통계는 미국과 방식이 다릅니다. 한국은 자기 집을 투자로 보아 물가 계산에 넣지 않는데, 부동산이 물가에 반영되는 비율은 한국 10%, 미국 33%입니다. 미국과 유럽은 자기 집도 물가에 반영합니다. 또 한국은 석유 가격을 올리지 못하도록 정부가 정유사에 약 7조 원의 보조금을 주고 있습니다. 이 때문에 국민들의 석유 소비가 오히려 늘고 있는데, 국제 유가가 100달러를 넘는 상황에서도 한국은 과거 70달러 때와 비슷한 가격을 유지하고 있습니다. 시장 원리대로라면 가격이 오를 때 소비가 줄어야 하지만, 정부가 가격을 인위적으로 낮춰 물가를 관리하고 있는 셈입니다. 이처럼 한국은행의 정책은 결국 물가 수준에 달려 있습니다. 이번 달에는 3.0%를 유지하겠지만, 미국이 금리를 올리면 한국도 따라 올릴 가능성이 큽니다.
글로벌 시가총액 비중을 보면 전체 100 중 미국이 60%, 일본 5%, 중국 4%, 독일 2.3%, 한국은 2%밖에 되지 않습니다. 그래서 개인 투자자에게 가장 좋은 비율은 95 대 5라고 말씀드립니다. 투자금의 95%는 미국의 1등 주식에, 5%는 한국 주식에 투자하는 것입니다. 헷갈린다면 그냥 미국 1등 주식에만 투자하는 것이 가장 좋습니다.
월급의 25%를 매달 시가총액 1등 기업에 투자하는 방법도 있습니다. 예를 들어 이번 달부터 월급을 받으면 미국 시가총액 1등인 엔비디아에 투자하는 식입니다. 보고 계신 자료는 시가총액 순위인데, 우리나라에서는 삼성전자와 SK하이닉스 등 반도체 기업이 전체 주식시장의 약 50%를 차지하고 있습니다. 미국 쪽을 보면 엔비디아, 애플이 상위에 있고, 알파벳(구글)의 A와 C 주식도 보입니다.
금리가 오르면 가장 크게 영향을 받는 것은 주식시장, 특히 반도체 주가입니다. 금리 영향, 창신메모리의 추격, 미국 빅테크 기업의 반도체 수요 감소가 가장 큰 영향 요인입니다. 또 최근 환율이 1,340원까지 떨어지면서, 반도체 수출 기업들은 환차손을 입고 있습니다. 환율이 내리면 수출 대금이 줄어들기 때문입니다.
금리가 오르면 낮은 금리로 공장을 짓기 어려워집니다. 반도체 기업도 공장을 지으려면 막대한 자금이 필요한데, 금리가 높으면 투자 부담이 커집니다. 정부는 삼성전자와 하이닉스가 한국에 4,700조 원을 투자하도록 하겠다고 했습니다. 그 핵심은 반도체, 로봇, 데이터센터입니다. 결국 금리 상승으로 가장 크게 타격을 받는 것은 이런 설비투자가 많은 반도체와 제조업 기업입니다.
결론적으로 주식으로 부자가 되는 가장 좋은 방법은 미국의 1등 주식에 투자하는 것입니다. 한국 주식에도 투자하고 싶다면 1등 주식만 고르십시오. 한국은 삼성전자, 미국은 엔비디아가 대표적입니다. 다만 반도체가 지금까지 돈을 벌어왔지만, 언제 수출이 꺾일지는 아무도 모릅니다. 현재 알파벳, 애플, 마이크로소프트, 아마존, 테슬라 같은 미국 빅테크 기업들이 한국 반도체를 사주고 있는데, 이들이 돈을 덜 벌게 되면 반도체 매수도 줄어들 수 있습니다. 이런 우려 때문에 반도체 주가가 하락하고 있습니다.
삼성전자와 SK하이닉스는 국내 전체 주식의 약 50%를 차지합니다. 우리나라에는 약 3,000개 기업이 상장되어 있는데, 두 회사의 주가는 최고 50%까지 폭락한 상황입니다. 저는 바닥에서 10% 반등하는 시점이 가장 좋은 매수 신호라고 봅니다. 하이닉스는 삼성전자보다 시장 점유율이 낮아 더 많이 빠졌습니다. 예를 들어 하이닉스 주가가 종가 기준 130만 원이라면, 10% 오른 140만 원을 넘길 때 매수하는 방식입니다.
주식 투자에는 '10% 법칙'이라는 것도 있습니다. 종가 기준으로 10% 하락하면 매도하고, 바닥에서 10% 반등하면 다시 매수하는 방법입니다. 이미 삼성전자나 하이닉스를 보유하고 계신 분들은 지금 팔기에는 손실이 너무 커서 참고 기다리는 수밖에 없습니다.
두 회사의 실적은 여전히 좋지만, 앞으로 1년 뒤에도 같은 실적을 낼 수 있을지에 대한 불안이 커지고 있습니다. 미국 기업이 반도체를 덜 사줄 수 있고, 중국 창신메모리가 점유율을 높일 수 있다는 악재가 겹쳐 주가가 폭락했습니다. 삼성전자는 원래 연간 약 400조 원, 내년에는 500조 원을 벌어들일 것이라는 전망도 있습니다. 주가는 미래의 현금흐름을 현재 가치로 할인한 것인데, 미래에 지금보다 돈을 덜 벌 것이라는 우려가 주가를 끌어내린 것입니다.
결론적으로 종가 기준 10% 반등을 확인한 뒤 매수하는 방법이 있고, 더 좋은 방법은 한국과 미국의 1등 주식을 가격과 상관없이 매달 꾸준히 사는 것입니다. 예를 들어 월급이 200만 원이라면 25만~50만 원 정도를 매달 일정하게 투자하는 것입니다. 투자 비율은 엔비디아 90%, 삼성전자 10%로 가져가도 좋고, 아예 국내 주식을 제외하고 엔비디아만 사는 것도 좋은 방법입니다. 미국 국민은 노후 대비를 주식으로 많이 하는 반면, 우리나라는 부동산으로 노후를 준비하는 경우가 많습니다. 미국 주식이 튼튼한 이유는 전 세계 시가총액의 60%를 차지하고, 미국 국민들의 노후가 주식시장에 달려 있어 쉽게 무너지지 않는다는 점입니다.
은행 이자와 부동산 가격의 관계를 보면, CD 금리(대출 평균 금리)와 전국 집값의 상관계수는 -0.82, 주가와는 -0.77입니다. 즉 은행 이자가 오르면 집값과 주가가 내리는 경향이 뚜렷하게 나타납니다.
그럼에도 서울 집값은 계속 상승할 가능성이 높다고 봅니다. 이자가 오르더라도 주택 공급이 부족하기 때문입니다. 서울 아파트는 약 89% 확률로 계속 우상향할 것으로 보고 있습니다. KB부동산의 전망 그래프도 우상향을 보여주고 있습니다.
이번 달 한국에서 가장 빨리 부자가 되는 방법으로 DH 클래스트 반포 1단지 분양을 언급하고 싶습니다. 11월에 약 1,800세대가 분양될 예정이고, 18평부터 50평까지 나온다고 합니다. 문제는 자금인데, 18평은 약 14억, 32평은 약 27억 정도로 분양될 것으로 보입니다. 당첨만 되면 시세 차익이 50억 정도 날 것이라는 전망도 있습니다. 평생 벌 돈을 아파트 당첨으로 번다는 의미입니다. 서울 청약통장이 있어야 하고, 세대주만 청약할 수 있습니다. 준비가 안 되어 있다면 친척 집으로 주소를 옮기거나, 자녀가 서울에서 공부하거나 직장을 다니는 경우 세대주가 되는 방법을 고민해 보셔야 합니다.
앞으로 반포에서 분양이 계속 이어질 예정이며, 분양가 상한제가 적용되어 당첨과 동시에 큰 차익이 발생하는 구조라고 설명드립니다. 현재 원베일리 32평은 시세가 약 70억 정도인데, 분양가는 약 20억이었습니다. 강북도 마찬가지입니다. 미아 아파트 25평이 약 25억, 평당 1억 정도라는 이야기도 있습니다. 정부가 집을 충분히 공급하지 않으면서 집값이 폭등하고 있습니다.
부자가 되는 가장 빠른 방법 중 하나는 청약통장입니다. 청약 점수는 만 15세부터 1년에 1점씩 쌓이므로, 자녀가 14세가 되기 전에 청약통장을 만들어 주는 것이 좋습니다. 2만 원만 넣어도 되고, 여유가 있다면 매달 10만 원씩 넣어 주시면 됩니다. 나중에 자녀가 대학을 마치고 취업하면 밀린 금액을 매월 10만 원으로 나누어 납입할 수 있습니다. 무주택 기간과 부양가족 수도 중요합니다.
그러나 청약통장을 잘 모르고 해약하는 사람도 많습니다. 부모님께서는 절대 청약통장을 해약하지 마시기 바랍니다. 반포 1단지는 집이 한 채 있어도 38평 이상은 1순위로 청약할 수 있습니다. 다만 38평 이상은 분양가가 약 30억이므로 현금 동원력이 필요합니다. 자금이 부족하다면 일부 대출을 활용해 계약금만 준비하는 방법도 있습니다. 계약금은 보통 10~20%이며, 20억짜리 아파트라면 계약금 4억 정도를 준비하면 됩니다. 중도금은 은행에서 대출이 가능하고, 잔금은 전세를 맞추거나 본인이 입주하는 방식으로 해결할 수 있습니다. 입주 의무는 2년이며, 반포 단지는 전세가가 약 30억 수준이라 전세를 놓으면 본인 자금이 많이 들어가지 않을 수도 있다는 설명입니다.
결국 부자가 되려면 공부가 필요합니다. 제 주변에는 청약통장이 무엇인지 몰라 해약하는 분들이 많습니다. 저는 매년 부자 되는 공부를 주제로 한 책을 내고 있으며, 그 책에는 청약통장으로 아파트에 당첨되는 방법이 자세히 나와 있습니다.
정책 측면에서 보면 문재인 정부 때 집값이 약 100% 상승했습니다. 이재명 정부는 대출을 억제하는 정책을 펴고 있는데, 15억 이상 아파트와 25억 이상 아파트에는 대출을 제한하고, 15억 이하 아파트에는 최대 6억까지 대출을 해 줍니다. 반포 18평이 약 14억이라면 6억 대출을 받고 계약금 3억만 준비하면 된다는 계산입니다. 저는 이재명 정부 시기에도 집값이 크게 오를 것으로 보고 있으며, 이런 대출 규제 중심의 정책은 바람직하지 않다고 생각합니다.
수도권 주택 보유율을 보면 자기 집을 가진 사람은 전체의 55%에 불과합니다. 서울에는 연간 약 5만 세대의 주택 공급이 필요하지만, 2027년과 2028년 전국과 서울의 아파트 공급량은 약 90% 급감했습니다. 이런 이유로 최근 집값은 15% 이상 올랐습니다. 수도권과 전국의 집값은 앞으로 크게 오를 것으로 전망합니다. 아파트는 짓는 데 약 10년, 재건축은 약 15년이 걸리기 때문에 공급이 줄어들면 가격 상승이 이어질 수밖에 없습니다. 경제학에서는 이를 '공급 탄력성이 낮다'고 설명합니다. 스마트폰은 공장에서 밤새 만들 수 있지만, 아파트는 짓는 데 평균 10년이 걸립니다.
서울 아파트 평균 가격을 보면 도봉구와 서초구의 가격 차이가 과거 7배 수준이었지만, 최근에는 그 격차가 줄어들고 있습니다. 서울 아파트 가격은 역대 최고 수준을 기록하고 있고, 16억 원을 넘어섰다고 합니다. 제가 서울에 집을 가지고 있다면 세금을 내더라도 집값 상승분이 세금보다 더 클 것이라고 판단하여 팔지 않을 것 같습니다.
내년 서울 아파트값이 오를 가능성도 높다고 봅니다. 2027년 서울 수도권의 분양 물량은 약 7,000세대에 그치고, 2028년에는 약 6,000세대로 공급이 약 80% 급감할 것으로 예상됩니다. 정부가 재건축 시 용적률 증가분의 50%를 임대 아파트로 공급하도록 하는 등 공급을 억제하는 정책이 강화되면서 집값이 폭등하고 있습니다. 27년, 28년 집값이 크게 오를 것으로 예상합니다.
현재 전세 시장에 대해서도 말씀드리겠습니다. 제가 쓴 책으로 『김대종의 질문의 트렌더』와 『2027 경제 대전망』이 있습니다. 방송을 보시고 카카오톡이나 이메일을 주시면 오늘 강의 자료를 보내 드리겠습니다. 또 『부동산 1조 자산가의 투자 비법』, 『한강인근의 아파트를 분양받아라』라는 책도 9,000원 정도에 전자책으로 볼 수 있습니다. 교보문고에서 이전 책들을 무료로 볼 수도 있습니다.
집값이 오르는 이유는 크게 세 가지입니다. 첫째, 평균 수명이 90세를 넘었습니다. 둘째, 서울과 수도권에 거주하는 외국인이 약 280만 명으로 대구 인구(약 270만 명)보다 많습니다. 셋째, 1인 가구가 전체 국민의 약 45%에 달합니다. 집은 부족한데 수요는 계속 늘고 있으니 가격이 오를 수밖에 없습니다.
저 역시 과거에는 전세, 월세, 고시원, 독서실에서 생활했고, 임대 아파트에서도 약 10년을 살았습니다. 그래서 어떻게 하면 부자가 될지 많이 고민했고, 재테크 관련 책을 약 100번 정도 읽었습니다. 지금은 그 경험을 바탕으로 책을 쓰고 있습니다.
청년들은 청약통장을 적극 활용하고, 본인뿐 아니라 부모님과 형제자매도 청약통장을 만들어 적극적으로 청약하시기 바랍니다. 반포 1단지는 38평 이상 기준 약 100대 1, 18평은 약 500대 1 이상의 경쟁률이 예상됩니다. 돈이 없다면 가장 작은 18평에 도전하고 계약금만 준비하시면 됩니다. 차익이 약 20억 정도라면 대출을 받아서라도 충분히 도전할 만합니다.
결국 전세나 월세를 살더라도 청년들에게는 충분한 기회가 있다고 봅니다. 청약을 계속 시도하고, 1등 주식에 투자하며, 끊임없이 공부하고 연구해야 부자가 될 수 있습니다. 전세와 월세 가격도 앞으로 계속 오를 것으로 보입니다. 서울 주택 가격은 90% 확률로 오를 것으로 예상합니다. 무주택자라면 가점제와 추첨제에 동시에 청약할 수 있으니, 계속 아파트 청약을 시도하시기 바랍니다.
아파트는 지하철 종점이나 버스 종점 인근을 노려보시라고 권합니다. 제가 사는 5호선 종점인 오금역, 거여역, 마천역 등은 발전 가능성이 있는 지역입니다. 하남 위례 지역도 지하철로 연결되어 있습니다. 전세나 월세를 살고 계시더라도 실망하지 마십시오. 저도 10년 동안 임대 아파트에서 살았지만, 공부하고 노력하면 모두 부자가 될 수 있습니다.
이재명 대통령이 말한 '평탄화', 즉 상향 평준화 이야기도 있었습니다. 최근 강남 집값은 소폭 하락하거나 주춤하고 있고, 미아, 강북, 노원 등 외곽 지역의 집값이 크게 오르고 있습니다. 노원구 연속 지역의 낮았던 아파트 가격이 오르고, 강남은 주춤하거나 소폭 내리는 흐름입니다.
서울은 지하철로 대부분 연결되어 있기 때문에, 저는 어느 지역이든 집값이 크게 오를 것으로 봅니다. 서울 아파트 평균 매매가격 자료를 참고하시면 지역별 흐름을 확인하실 수 있습니다.
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※ 이 글은 유튜브 자동 자막을 바탕으로 정리한 내용입니다. 방송에서 언급된 수치와 전망은 화자 개인의 견해이며, 투자나 부동산 거래의 근거로 단정해서는 안 됩니다. 투자 판단은 본인의 책임 하에 신중히 하시기 바랍니다.
서울 서초구와 도봉구의 집값 차이는 약 7배 정도였는데, 지금은 그 폭이 크게 줄어들고 있습니다. 저는 지역과 상관없이 아파트 청약을 하는 것도 필요하다고 봅니다. 지금 어느 지역이든 꼭 청약을 하시고, 당첨되면 평균적으로 10억 원 정도의 차익이 남는다고 말씀드리고 싶습니다. 무주택자는 가점제로, 주택이 있는 사람은 추첨제로 청약이 이루어지는데, 어차피 절반 정도는 추첨으로 계속 진행됩니다. 그래서 꾸준히 노력하고 계속 공부해야만 부자가 될 수 있다고 생각합니다.
정부가 2030년까지 공적 주택 119만 가구를 공급하겠다는 계획을 발표했습니다. 어쨌든 공급이 늘어나면 집값 안정 효과가 있지 않을까요? 정부는 계속 주택을 공급하겠다고 하고 있고, 여기 2026년도 분양 예정 아파트 목록이 있습니다. 여러분 꼭 잘 참고하시기 바랍니다. 보통 500세대 이상의 대단지 아파트가 좋습니다. 그러니 꼭 확인하시고 청약을 준비하시기 바랍니다.
문재인 대통령 시절 집값은 100% 가까이 올랐습니다. 이재명 대통령 정부도 100만 가구 공급을 약속했지만, 지금 착공률은 25%밖에 안 됩니다. 과거 정부는 임대사업자를 적극 권장했습니다. 많이 하라고 했죠. 그런데 문재인 정부부터 정책의 일관성과 예측 가능성을 없애 버리고, 임대사업자를 악마화했습니다. 나쁜 사람으로 몰아버린 겁니다. 아파트를 가진 사람도 임대사업을 못 하게 하고, 집이 한 채 있으면 빌라를 하나 더 사서 전세나 월세를 놓아 수입을 얻을 수 있어야 하는데, 빌라 소유자까지 주택으로 묶고 종부세와 각종 세금을 부과하니 임대 의욕을 잃게 된 것입니다.
우리나라 전월세 시장의 90%는 민간이 차지하고 있습니다. 그런데 민간 임대사업을 모두 악마화하고 나쁜 사람으로 몰아버리니, 누가 임대사업자를 하겠습니까. 정부는 한때 권장하다가 지금은 나쁜 사람 취급하며 종부세와 세금을 계속 부과하고 있습니다.
경제학에는 조세 전가라는 개념이 있습니다. 집주인에게 세금을 부과하면 월세나 전세금이 오르면서 세금 부담이 세입자에게 나누어지게 됩니다. 집주인의 세금이 월세나 전세 가격에 반영되는 것이죠.
오늘 아침 발표에 따르면 LH의 임대 아파트 공급 착공률은 20%밖에 안 됩니다. 아파트 한 채를 짓는 데 10년 가까이 걸립니다. 우리 국민의 약 65%가 아파트를 선호하고, 주택이 20%, 빌라가 15% 정도입니다. 국민들이 가장 선호하는 것은 아파트인데, 아파트는 완공까지 10년 이상 걸리는 것입니다.
제가 임대 아파트에서 10년 살아봤는데요. 임대 아파트에 살면 집값이 오르고 물가가 올라도 계속 임차인으로 남게 됩니다. 내 재산이 늘어나지 않는 것이죠. 그래서 저는 임대 아파트보다는 젊은이들이 자기 집을 갖고, 그 자산 가치가 오르도록 해야 한다고 생각합니다.
저는 지금의 세금 정책이나 국민이 집을 갖지 못하도록 하는 정책은 바람직하지 않다고 봅니다. 민주당 정부가 주도하는 정책에서는 대출을 억제하고 집을 사지 못하게 하는 방향이 강한데, 국민이 집을 가지면 보수화된다는 인식이 깔려 있는 것 같습니다. 내년 예산에서도 임대 아파트 건설에 국가 예산 몇 조 원을 투입하고 있습니다. 이것은 집을 못 가지게 하는 정책이라고 생각합니다. 임대 아파트에 살아라, 집을 가지면 사람이 보수화된다는 식의 접근이죠. 저는 그보다 국민이 자기 집을 갖고 안정된 삶을 살 수 있도록 정부가 지원해야 한다고 말씀드립니다.
내년에 내 집 마련을 계획하는 무주택자는 어떻게 해야 할까요? 표에서 보듯이 이재명 정부 들어 집값이 문재인 정부 때보다 더 많이 오르고 있습니다. 앞으로 이재명 정부 임기 중에도 문재인 정부 못지않게, 거의 100%에 가깝게 오를 수도 있다고 보고 있습니다.
2026년 분양 예정 물량과 2027년 초에 발표될 분양 계획을 꼭 확인하세요. 지역별로 자기 집을 가진 사람의 비율을 보면, 수도권은 55%밖에 안 됩니다. 절반 정도만 자기 집이 있다는 뜻입니다. 지금 무주택자라면 세대주가 되어 꼭 청약을 준비해야 합니다. 만 20세 이상이면 청약 통장을 만들 수 있습니다. 자녀가 아직 중고등학생이라면 부모님이 미리 청약 통장을 만들어 주시고, 여력이 되면 매달 10만 원, 어려우면 2만 원이라도 넣어 주세요. 청약 통장은 300만 원 이상 납입해야 청약이 가능하니, 이런 제도를 꼭 공부해야 합니다.
저는 집값이 앞으로도 계속 오를 것으로 봅니다. 특히 2028년에는 전국적으로 상승세가 이어질 수 있고, 서울과 수도권은 높은 확률로 크게 오를 것이라고 전망합니다.
제 유튜브에서도 말씀드렸지만, 한국에서 가장 빨리 부자가 되는 방법은 주식이 아니라 아파트 당첨이라고 생각합니다. 그래서 11월 아파트 청약을 꼭 준비하시기 바랍니다. 경쟁률이 100대 1에서 500대 1 정도까지 치솟을 수 있다고 말씀드렸는데, 청년들에게도 아파트 청약이 가장 빨리 부자가 되는 길이라고 이야기하고 있습니다.
집값 상승의 이유로는 외국인 증가, 평균 연령 하락, 단독 세대주 증가 등이 있습니다. 이런 요인 때문에 집값 상승 압력이 계속 커지고 있습니다. 서울을 보세요. 매년 약 6만 가구가 필요한데, 2028년 공급은 6천 가구밖에 안 됩니다. 필요한 물량의 10분의 1밖에 공급하지 못하는 상황입니다.
제가 쓴 『김대종의 2027 머니 트렌드』라는 책도 있습니다. 1조 자산가의 투자 비법은 1등 주식을 사고, 한강 이남 아파트를 분양받으라는 것입니다. 바로 11월에 분양하는 아파트가 있습니다. 이 방송을 보셨다면 꼭 청약을 하시고 세대주가 되십시오. 서울에서 청약하려면 2년 이상 거주 등 주소 요건도 확인해야 합니다. 공부는 필수입니다. 책값은 9,000원입니다. 책이 비싸다고 느끼시면 교보문고에 가서 서서 읽으셔도 됩니다. 실전 경험을 바탕으로 쓴 책이니 도움이 될 것이라 봅니다. 2027년 경제 재전망 책도 함께 냈습니다. 매년 부자가 되는 방법과 경제 전망을 담은 책을 내고 있습니다.
이 방송 내용을 정리한 PPT가 필요하시면 카카오톡이나 이메일로 연락 주세요. 네이버에서 '김대종 교수'를 검색하시면 제 정보가 나옵니다. 반포 아파트 분양 일정도 모두 나와 있습니다. 언제든지 카톡이나 메일 주시면 부자가 되도록 도와드리겠습니다.
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