저자: Kevin · 외국인
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1970년대 인플레이션과 현재를 비교하며 3차 인플레 파동 우려를 제기. 미국 연체율 상승, MMF 자금 증가(관망 심리), 임대료·주택대출금리 급등, 1970년대식 가격통제 실패 사례를 근거로 듦. 이후 연준의 정책 전환(금리인하 가능성)과 실업률 상승 위험, 장단기 금리역전이 침체를 예고한다고 주장. 주택시장은 거래량 감소 중심으로 가격은 비교적 버틴다고 진단하며, 시장금리 하락 시 주택가격 반등 가능성도 언급.
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안녕하세요, 여러분. 저는 케빈입니다. 이번 영상에서는 연준(Fed)의 이른바 "대전환(great reset)"에 대해 이야기하려고 합니다. 1970년대의 인플레이션과 지금의 상황을 비교해 보겠습니다. 둘은 어떻게 닮았고, 어떻게 다를까요? 우리는 경제와 어쩌면 미국 달러까지 무너뜨릴 3차례의 인플레이션 물결을 또다시 겪게 될 운명일까요?
오늘날의 주택 위기는 어떨까요? 1981년 3차례의 인플레이션 물결이 끝났던 시기와는 어떻게 연결될까요? 그리고 이것은 2008년과 어떻게 다를까요? 은행 위기, 10년물 장단기 금리차가 예고하는 경기침체의 불가피성, 그리고 앞으로 다가올 실질적인 위험에 대해서도 다루겠습니다.
사이버 먼데이를 맞아 여러분께 인사드립니다. 그럼 시작하겠습니다. 먼저 오늘 발표된 데이터를 보면, 미국인들이 다시 고통을 겪기 시작했다는 것이 분명합니다. 가계소득 수준별로 보면, 30일 넘게 연체된 신용카드 사용 잔액은 이제 팬데믹 이전보다 높습니다. 연소득 2만 5천 달러에서 5만 달러 구간은 이전 수치를 이미 넘어섰습니다.
즉, 돈을 갚을 여유가 없는 사람들이 팬데믹 이전보다 더 뒤처져 있다는 뜻입니다. 돈을 풀었음에도 연소득 5만에서 7만 5천 달러의 중산층 상황도 비슷합니다. 2만 5천 달러 이하 구간도 마찬가지로 사실상 새로운 고점입니다. 7만 5천에서 10만 달러 구간과 연소득 six자리 수 구간에서도 새로운 고점이 나타나고 있습니다.
다시 말해, 연체된 계좌에서 부채 자금을 쓰는 경향이 더 커지고 있으며, 이는 모든 소득 구간에 해당합니다. 순부채 탕감액과 30일 초과 연체율 역시 이전 정점보다 높습니다. 머니마켓펀드는 때때로 투자자의 공포 신호로 받아들여집니다. 모든 것이 잘될 거라고 투자자들이 생각한다면, 머니마켓에서 얻는 5% 수익은 채권, 주식, 부동산 투자 수익보다 훨씬 작아야 합니다.
따라서 5% 수익률에서 머니마켓펀드가 이토록 빠르게 늘어나는 것은 관망하는 태도의 표시입니다. 주식이나 부동산, 채권이 꽤 낮은 수준에 와 있는데도, 사람들은 그곳에서 더 나은 거래를 할 수 있을지 확신하지 못하고 두려워합니다. 그래서 관망하는 것입니다.
이는 상당 부분 인플레이션 기대 때문일 수 있습니다. 마지막으로 가격이 어떻게 변했는지 보겠습니다. 미국 전역의 임대료는 2020년 이후 28% 올랐습니다. 사실상 임대료는 팬데믹 이전부터 치솟아 왔습니다. 모기지 금리는 이제 8%인데, 팬데믹 이전의 3%보다 상당히 높습니다.
그런데 이상하게도 주택 가격은 2022년 말 하락했지만 전반적으로 다시 오르기 시작했습니다. 매우 이상하죠. 한편 치킨 요리 가격은 32%, 햄버거는 23%, 피자는 17%, 파스타와 면류는 14% 올랐습니다. 이걸 보세요. 소득 수준 전반에 걸친 저축은 분명히 고르지 않게 분포되어 있습니다.
상위 10%, 더 정확히는 상위 1%가 팬데믹 기간에 저축이 32%로 가장 크게 늘었습니다. 즉, 팬데믹은 확실히 부자를 더 부유하게 만들었습니다. 그리고 이런 팬데믹 저축이 서서히 소진되고 있지만, 영상 초반에 말씀드린 것처럼 모든 소득 수준에서 연체가 나타나고 있다는 사실은 달라지지 않습니다.
이는 이상한 일입니다. 정말 돈이 훨씬 많다면 스트레스는 줄어들어야 하는데, 실제로는 스트레스가 더 늘고 있으니까요. 그래서 사람들은 이 그래프를 떠올리게 됩니다. 여기 소비자물가를 보여주는 그래프가 있습니다. 1970년대 초, 1969~1970년에 인플레이션이 빠르게 오르더니, 1974년과 1975년에도 계속 상승했습니다.
그리고 1980년까지 더 빠르게 올랐습니다. 이 때문에 많은 사람들이 이렇게 말합니다. 코로나 이후의 인플레이션 급등은 첫 번째 물결일 뿐이고, 결국 총 세 번의 물결을 거치게 될 것이라고요. 그리고 3차례의 인플레이션 물결이 오면 주택시장이 붕괴할 것이라고 사람들은 예상합니다. 리벤처 컨설팅의 그래프를 보면, 주택 구매용 모기지 신청 건수는 1994년 이후 가장 낮은 수준입니다.
그리고 오늘날 주택을 살 수 있으려면 연소득 11만 1천 달러가 필요합니다. 중간 가격대의 평범한 집을 사려면 여섯 자리 수 소득이 있어야 하는 것입니다. 그러니 이번 영상에서 우리는 이 모든 것이 무엇을 의미하는지 생각해 봐야 합니다. 우리는 곤경에 처해 있을까요? 다음에는 무슨 일이 일어날까요? 그리고 실제로 경제를 무너뜨릴 수 있는 가장 큰 위험 요인은 무엇일까요?
"이제 채권을 사지 말자. 금리가 더 오를지도 모르니까"라거나, "지금 주식을 사지 말자. 금리가 오르면 주가는 떨어질 테니까"라거나, "부동산도 사지 말자. 2008년에 부동산 시장이 무너졌잖아. 그러니 또 그럴 수도 있지 않을까?"라고 생각하게 될 수도 있습니다. 우리에게는 역사적 맥락이 있습니다. "이번엔 다르다"는 카드를 꺼내고 싶지는 않으니까요. 사실 우리는 역사의 실수에서 배워서 같은 실수를 되풀이하지 않으려 합니다.
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그럼 우리는 1970년대 초의 인플레이션으로 돌아가고 있는 걸까요? 그 결과 완전한 재앙과 1980~82년 볼커 의장 시절처럼 연준의 강경한 조치가 이어지고, 그 결과 실업률이 급등하는 상황이 올까요? 이 부분은 나중에 다루겠습니다. 먼저 우리가 알아야 할 아주 중요한 정보가 있습니다.
미국에서 처음으로 나타난 인플레이션 급등은 1969년 말에 일어났습니다. 이 그래프를 보세요. 특히 왼쪽을 주의 깊게 봐 주셨으면 합니다. '69년, '68년, '69년 무렵에 보입니다. 그때부터 인플레이션이 빠르게 오르기 시작했습니다. 그러니 잘 지켜봐 주세요. 69년, 70년, 인플레이션이 많이 올랐죠?
그다음 여기서 갑자기 인플레이션이 떨어졌다가 다시 급격히 치솟습니다. 왜 그럴까요? 왜 떨어졌다가 다시 날아올랐을까요? 그리고 같은 실수를 피하기 위해 여기서 어떤 교훈을 얻을 수 있을까요? 그 당시 무슨 일이 있었는지 알아봅시다. 1970년 8월 15일, 60년대 후반 부분적으로는 베트남 전쟁 때문에 나타나기 시작한 더 높은 인플레이션에 맞서기 위해, 닉슨 대통령은 다음 해인 1971년을 위한 경제안정화법을 통과시키고 시행하기로 결정했습니다. 같은 해에 미국은 금본위제를 포기했습니다. 1971년 안정화법에서 닉슨은 1971년 11월 13일 행정명령을 발동할 권한을 원했습니다. 그리고 이렇게 말했습니다. "이제 됐습니다. 아무도 임금, 임대료, 급여, 어떤 가격도 더 이상 올릴 수 없습니다." 어떤 것도 오를 수 없었습니다. "1단계는 '닉슨 쇼크'로 알려졌는데, 90일 동안 모든 가격을 사실상 동결했습니다. 이것은 인플레이션이 계속 오르는 것을 법적으로 금지하는 매우 엄격한 가격 규제였습니다.
즉, 법적으로 가격 인상을 금지한 것입니다. 이것이 매우 흥미로운 이유는 소비자물가 그래프를 보면, 1971년 이 부근에서 가격 상한선이나 동결을 도입하기 시작했고 인플레이션이 내려오기 시작했다는 것이 분명히 보이기 때문입니다. 이 일정표가 완벽하지는 않으니, 시행이 대략 여기쯤에서 이루어졌다고 볼 수 있습니다.
그렇다면 가격 통제가 도입된 뒤 무슨 일이 일어날까요? 학교에서 배웠을 겁니다. 누군가 "우리가 가격 통제를 도입하자"고 말할 때마다, 그건 사실상 "여기서 가격에 상한을 씌우겠다"는 뜻입니다. 그런데 안타깝게도 그렇게 낮아진 가격에서 공급되는 상품의 양은 줄어듭니다. 그래서 결과적으로 우리는 부족 사태에 직면합니다. 이 낮은 가격에서는 수요는 여기 있고 공급은 여기 있습니다. 그래서 상품 부족에 직면하게 되는 것입니다. 1970년대 초에 바로 그런 일이 일어났습니다. 사람들이 필요로 하는 상품과 서비스가 심각하게 부족해졌고, 이것이 가격 통제가 풀리기 시작했을 때 물가 인플레이션을 부추기고 결국 악화시켰습니다.
자본주의 경제에서는 가격 통제를 영원히 유지할 수 없습니다. 닉슨 계획의 다음 단계가 무엇이었는지 보고, 다시 인플레이션 그래프로 돌아가겠습니다. "닉슨 쇼크" 이후 대통령은 모든 동결을 해제하고, 대신 보다 체계적인 가격 통제로 옮겨 갔습니다. 즉, 일반 상품과 서비스가 너무 부족해졌기 때문에 특정 상품은 일정 비율만큼 더 비싸지는 것을 허용하기로 한 것입니다.
물론 1974년의 석유 충격도 있었는데, 이는 자원 부족의 고통을 더 키웠을 뿐입니다. 사실 이것은 코로나 기간에 우리가 겪었던 것과 기이할 정도로 비슷했습니다. 처음엔 화장지가 떨어졌고, 그다음엔 마이크로칩이 떨어졌습니다. 도리토스 과자 얘기가 아닙니다. 세탁기, 자동차, 컴퓨터에 들어가는 마이크로 회로 말입니다. 마이크로 회로가 엄청나게 부족했는데, 이는 1970년대 초에 우리가 본 것과 매우 비슷합니다. 다만 차이는 오늘날 우리는 가격 통제를 시행하지 않았다는 점입니다. 그래서 엄청난 부족으로 인해 가격은 자연스럽게 올랐습니다.
그때 닉슨은 이렇게 말했습니다. "그건 안 된다." "우리는 이런 가격 인상을 허용하지 않겠다." 하지만 안타깝게도 2단계에서 3단계로 넘어가는 동안, 가격 제한이 더 유연해지고 당시에는 유용했던 경제안정화법이 만료되면서 우리는 자유시장으로 되돌아가기 시작했습니다. 그리고 세상에, 자유시장은 가격 통제를 정말 견디지 못합니다. 그래서 닉슨의 가격 통제가 느슨해지고 결국 폐지되면서 인플레이션이 엄청나게 급등하는 것을 보게 될 것입니다. 다만 이번에는 약 6%의 인플레이션 정점 대신 거의 12.5%의 정점을 기록했고, 이는 첫 번째보다 훨씬 나빴습니다.
이 모든 기간 동안 우리는 금본위제를 막 포기한 상태였고, 이는 미국인들에게 명확한 신호였습니다. "이봐요, 그거 아세요? 가격이 오를 뿐만 아니라 이제 여러분의 돈은 금으로조차 뒷받침되지 않습니다. 그러니 그냥 믿으세요." 그리고 법정화폐에 대해 가져야 한다고 여겨졌던 신뢰는 규제 해제 이후의 물가 상승에만 기반하고 있었습니다.
아서 번스가 경제의 이익보다 정치인들의 변덕에 더 신경 썼다는 사실도 도움이 되지 않았습니다. 그래서 오늘날 연준은 정치인으로부터의 독립성을 요구하는 것입니다. 물론 많은 사람들이 회의적으로 눈을 굴리며 "그래, 물론이지. 그들은 독립적이다. 선거 전에 어떻게 행동하는지 두고 보자"라고 말할 것입니다. 충분히 그럴 수 있습니다. 아니면 그저 우연일 수도 있죠.
실제로 아서 번스 씨는 연준의 정책을 관리하는 데 너무 무능해서, 미국인들에게 인플레이션이 오르고 달러 가치가 떨어지고 있다고 느끼게 만들었습니다. 특히 달러가 더 이상 금으로 뒷받침되지 않을 때는 더욱 그랬습니다. 그는 금리를 올렸다가, 내리고, 다시 올리고, 내리고, 올리고, 멈추고, 올리고, 멈추고, 올리고, 멈추고, 올리고, 멈추고, 내리고, 올리고, 또 올리고, 또 올리고, 내리고, 멈추는 식으로 움직이는 쪽을 택했습니다.
보시다시피 연준은 미국인들에게 무엇을 예상해야 하는지 설명할 일관성이나 명확한 전략이 정말로 없었습니다. 이것은 나중에 연준 통화정책의 가장 큰 실패 중 하나로 알려지게 됩니다. 실제로 FederalReserve.gov 웹사이트를 보면, 연준이 명목금리를 예상 인플레이션보다 덜 변화시키는 금리 규칙을 시행하면서 무심코 기술적 실수를 했다는 것을 알 수 있습니다.
즉, 연준은 인플레이션을 앞서가기 위해 행동한 것이 아니라, 인플레이션을 계속 쫓아가기만 했고 결코 추월하지 못했습니다. 그래서 오늘날의 상황이 1970년대와 어떻게 비교되는지 이야기하는 것이 매우 중요합니다. 인플레이션 상황을 비교한 뒤에는, 우리가 어떻게 1981년과 비슷한 경기침체에 빠질 수 있는지 분석해 보겠습니다. 그것이 부동산 가격에 어떤 영향을 미쳤는지, 그리고 그것이 은행 부문에 무엇을 의미할 수 있는지도 살펴보겠습니다.
우선 Meet Kevin Live 채널에 대해 짧게 알려드리겠습니다. 매일 아침 시장이 열릴 때 저와 라이브로 함께하고 싶으시다면, "Stock Market Opening"이라는 날짜가 붙은 영상을 찾아보세요. 시장이 열리는 매일 5시 25분에 함께하실 수 있습니다. 무료이며, 아침 뉴스를 함께 이야기해 볼 것입니다. 또한 이 방송은 별도의 채널로 옮겼습니다. 두 자료의 링크는 아래에 있습니다. 며칠 전 첫 영상을 올렸는데, "하우스 해크란 무엇인가 — Meet Kevin의 스타트업"이라는 제목입니다. 표지에서도 하우스 해크가 무엇인지 보실 수 있고, 바로 본론으로 들어갑니다. 관심 있으시다면 이 채널들을 방문해 주세요. 아래에는 meetkevin.com의 자산 형성 강의 링크도 있습니다.
이것은 미국의 현재 인플레이션율 그래프입니다. 보시다시피 주택시장 지표가 하락하기 시작하고 있습니다. 실제로 많은 사람들이 주택시장이 자가 점유 등가 임대료 같은 이상한 정부 물가 측정에 반영되는 데 너무 느리다고 생각합니다. 이것은 매우 성가시고 종종 18개월이나 늦습니다. 주택 부문은 결국 다른 일부 지표가 다시 오르기 시작하더라도 우리를 디플레이션으로 몰아넣을 수 있습니다. 이것은 일부에서 "CPI의 거짓말"이라고 부르는 우리의 인플레이션 수치만의 문제가 아닙니다. 유로존, 특히 독일의 디플레이션이기도 합니다. 실제로 유로존은 명백한 경기침체 상태에 있을 수 있습니다. 최근 GDP 수치는 0.1% 하락했고, 독일의 생산자물가지수는 12~14% 떨어졌으며, 중국의 PPI와 제조업 가격도 마이너스입니다. 이는 이들 큰 산업국가들이 디플레이션을 우리에게 수출하기 시작할 수도 있다고 믿을 이유를 줍니다.
디플레이션 수출과 CPI 둔화 신호
디플레이션을 수출한다는 말은 당연한 이야기입니다. 미국에서 물건을 사면 훨씬 비싸지만, 독일이나 불가리아, 중국 등 어디서든 생산하면 훨씬 싸게 구할 수 있습니다. 자본주의 경제에서는 대부분의 기업이 미국산이냐가 아니라 가장 싸게 만들 수 있는 곳을 선택하죠.
지금 연간 추세로 보면 근원 CPI가 점점 내려가고 있고, 주거를 제외한 기본 서비스 물가도 마찬가지입니다. 월별로는 이 수치들이 상당히 들쭉날쭉하지만, 3개월 이동평균으로 보면 거의 모든 수치가 깔끔한 하락 추세를 보여줍니다.
특히 최근 몇 달간의 긍정적인 물가 지표 덕분에, 5% 부근까지 올랐던 국채 금리가 드디어 정점을 찍었을지도 모른다는 생각이 들게 됐습니다. 빌 애크먼을 포함한 헤지펀드들이 이 채권들을 대거 공매도했던 때가 바로 그 무렵이었죠. 기억하셔야 할 점은, 채권 하락에 베팅하면 채권 가격은 떨어지고 금리는 오른다는 것입니다.
연준의 입장 변화와 1982년의 교훈
금리가 오를 거라고 보고 채권을 공매도하는 이유는, 연준이 금리를 오랫동안 높게 유지할 거라고 예상하기 때문입니다. 그런데 연준은 최근 어떤 방향으로 갈지에 대한 톤을 바꿨습니다. 이 유턴은 1982년에 있었던 일과 관련이 있을 가능성이 높고, 그때는 실제로 큰 실수였습니다.
먼저 연준이 방금 한 말을 짚어보겠습니다. 올해의 잠재성장률을 추정하는 것이 올바른 생각 방식입니다. 제 생각에 장기 추세 성장률은 2%를 조금 밑도는 수준, 대략 2% 정도입니다. 그런데 앞서 말씀드렸듯이 노동 참여와 이민을 통해 노동력이 늘고, 노동시장과 공급망이 더 잘 돌아가면서 실제로 잠재 성장 능력이 커지고 있습니다.
뒤늦은 따라잡기 성장이 가능하다는 뜻입니다. 올해 2%로 성장하더라도 경제의 잠재 산출 성장률에는 여전히 못 미칠 수 있다는 거죠. 제 말이 명확하게 전달됐으면 좋겠습니다. 실제로 벌어지는 일은 이렇습니다. 그래서 저는 이를 낮은 잠재 성장이라고 부르겠습니다. 연준은 오랫동안, 몇 년째 "잠깐만, 기다려 보라"고 말해왔습니다.
경제가 2%로 성장하고 있다면, 인플레이션을 자극하지 않도록 조금 더 느리게 성장하게 하고 싶다는 입장이었죠. 그런데 이제 제롬 파월은 그 입장에서 물러섰습니다. 경제를 더 낮게 밀어내려면 더 강하게 행동해야 할 수도 있기 때문입니다. 이제 파월은 경제가 정상적인 속도로 성장할 수 있다면, 그 수준보다 조금만 낮게 가면 된다고 말하고 있습니다.
꼭 추세선 아래일 필요도 없습니다. 잠재치 아래에만 있으면 충분하다는 것이죠. 그러니 우리의 베팅이 조금이라도 먹히는 한 모든 게 괜찮다는 겁니다. 이건 사실 엄청난 방향 전환입니다. 이 반전은 물가가 낮아진 데다, 이중 책무의 두 번째 축인 고용을 망치고 싶지 않다는 바람 때문입니다.
고용 책무와 실업 위험
연준은 지나치게 나아가지 않도록 여러 도구를 갖고 있습니다. 그중 하나가 금리 인상을 멈추고 더 이상 올리지 않는 것입니다. 제롬 파월이 암시한 바로 그것이죠. 이제 끝났다는 겁니다. 두 번째 방법은 물가에 대해 조금 더 인내심을 갖는 것입니다. 이를 기회주의적 디스인플레이션이라고 부릅니다. 즉, 1981년 금리가 정상화된 이후 계속 써온 정책들을 이제는 금리를 점진적으로 낮추는 데 쓸 수 있다는 뜻입니다. 물가만이 아니라 일자리를 우선하는 방식이죠.
그럼 연준은 왜 일자리를 우선해야 할까요? 결국 연준에게는 물가 안정과 최대 고용이라는 이중 책무가 있습니다. 올여름 연준이 금리를 정점까지 올린 뒤 18개월이 지나면 무슨 일이 일어날까요? 즉 2024년 말에 실업률이 치솟습니다. 연준이 피하려는 바로 그 상황입니다.
그런데 연준은 아서 번스의 실수보다 더 많은 것을 피하려 하고 있습니다. 기억하시겠지만 아서 번스는 큰 실수를 했습니다. 멈췄다 가는 전략, 즉 스톱-스타트 전략 때문에 실수했죠. 그는 사람들의 물가 기대를 위쪽으로 훼손하는 실수를 했습니다. 사람들은 연준을 신뢰하지 않게 됐습니다.
연준을 믿지 않았고, 물가는 계속 오를 거라고 믿었습니다. 왜 안 그러겠습니까? 1977년 이후 10년 연속으로 올라왔으니까요. 계속 오르지 않을 이유가 없었던 거죠. 결국 폴 볼커가 나서서 모든 걸 자기 손에 쥐고 이렇게 말했을 때에야 상황이 달라졌습니다. "우리를 믿어야 합니다. 우리는 이 경제를 깨뜨릴 겁니다. 여러분이 우리를 믿고 물가가 잡힐 거라고 생각할 때까지 금리를 올리겠습니다." 실제로 1982년, 83년, 84년에 그런 일이 일어났습니다.
폴 볼커를 포함한 연준은 이렇게 봤습니다. "음, 사람들의 물가 기대가 내려가고 있군. 이거 정말 좋은 소식이다." 하지만 문제는, 연준이 이번에는 첫 번째 문제, 즉 높은 물가 기대와 신뢰 상실을 피하고 싶어 한다는 점입니다. 이미 '일시적 인플레이션'이라는 이야기로 신뢰를 무너뜨렸으니까요. 그래서 처음부터 헛발을 디뎠던 셈이죠, 맞죠?
연준이 피하고 싶은 것은 그것만이 아닙니다. 두 번째 문제도 있습니다. 선거 직전에 우리 경제를 갑자기 무너뜨릴 수 있는 18개월의 고용 시차죠. 이미 고용 지표들에서 우리가 경기 사이클의 후반부에 들어섰다는 신호가 나오기 시작했습니다. 경기 사이클 후반부란 새로 생기는 일자리 대부분을 정부가 만들어 내는 시기를 말합니다.
이미 그런 현상이 보이기 시작했습니다. 공공 부문과 의료 분야가 새 일자리에서 불균형적으로 큰 비중을 차지하고 있습니다. 왜 이것이 위험일까요? 그건 세상에, 대량 실업까지 6개월밖에 남지 않았을지도 모른다는 뜻이기 때문입니다. 저는 이걸 UI, 즉 실업보험이라고 적어 두겠습니다. 실업을 부르는 우리의 별명이죠. 이미 반년쯤 그 과정에 들어가 있을 수도 있습니다. 다시 말해 1년 안에 지난 1년 반 동안 연준이 한 조치들이 우리에게 큰 대가를 치르게 할 수도 있다는 겁니다.
그래서 물가가 내려가는 경향이 보이면, 연준은 "아직 2%를 목표로 하고 있다"는 척하면서 물가 압력을 완화하기 시작해야 합니다. 이들은 이미 입장을 서서히 누그러뜨리고 방향을 바꾸기 시작했습니다. 두 번째 실수를 해서 대규모의 불필요한 실업을 일으키고 싶지 않기 때문입니다. 제롬 파월 자신이 말했듯이, 그건 불필요한 인간의 고통을 낳고, 연준이 원하는 일이 아니니까요.
부동산과 은행 위기, 수익률 곡선
그럼 이것이 부동산에는 무엇을 뜻할까요? 그런데 지금 물가 기대는 어느 수준에 있을까요? 은행 위기는 어떻습니까? 이 모든 수치와 역전된 수익률 곡선을 두고 우리는 지금 어디에 서 있을까요? 역전된 수익률 곡선의 흥미로운 점은, 보통 경기 침체를 예고한다는 것입니다.
이 대략적인 흰색 점선 아래로 내려갈 때마다 우리는 경기 침체로 향하고 있는 겁니다. 그리고 이 곡선이 이렇게 깊이 역전된 건 — 얼마나 깊은지 여기 보이시죠 — 마지막으로 80년대 초에 있었습니다. 그래서 연준은 그런 고통을 피하고 싶어 합니다. 하지만 지금은 그 고통을 낳을 궤적을 따르고 있습니다.
어떤 사람들은 지금 이 곡선이 이렇게 휘어 있는 이유가, 지금이나 그때나 물가 기대와 물가 자체가 아주 높았기 때문이라고 말합니다. 그러니 단기 채권이 장기 채권보다 높은 수익률을 내야 하는 것이 단기적으로는 말이 된다는 거죠. 다른 사람들은 이렇게 말합니다. "뭐라고 설명하든 상관없다. 이건 경기 침체와 실업이 다가오고 있다는 뜻이다." 저는 비관론자들이 옳을지도 모른다고 생각합니다.
제롬 파월도 이를 알고 있고, 이 실업이 올 것을 알고 있습니다. 그렇다면 80년대 초에 실업이 있었을 때, 결국 부동산 시장은 어떻게 됐을까요? 연준이 물가와 싸우는 동안 부동산 시장은 큰 폭의 붕괴를 겪었을까요? 여기 연간 기준 주택 가격 그래프가 있습니다.
그 결과 주택 가격은 연율 기준으로 약 1.5% 하락했습니다. 1982년 무렵의 단기 급등이었고, 우리가 마주했던 높은 실업과 함께 있었죠. 우리는 아직 그런 수준의 실업에는 이르지 않았기 때문에 부동산 시장은 비교적 안정적입니다. 사실 가격은 여전히 플러스 성장 흐름입니다.
이 그래프는 전년 대비 차트라서, 이 선 위에 있다면 가격이 아직 오르고 있다는 뜻입니다. 물론 더 느리게 오르고 있지만, 여전히 오르고 있죠. 2007년부터 2011~2012년 사이에 가격이 30~40%나 떨어지고 일부 시장이 바닥을 찍었던 가격 디플레이션과는 다릅니다. 그러니 흥미롭게도 오늘날의 상황은 어쩌면 80년대 초와 전혀 다르지 않을지도 모릅니다.
지금 이후에 벌어질 일이 부동산 시장에는 실제로 거의 영향을 주지 않을 수도 있지만, 다음의 큰 문제는 실업입니다. 이번에도 상황이 다르지 않을 수 있다는 거죠. 실제로 우리는 같은 길을 가고 있습니다. 사람들은 묻습니다. "케빈, 왜 2008년처럼 되면 안 되나요?" 음, 80년대 초에도 지금도 사람들은 감당할 수 있는 안정적인 모기지를 갖고 있었기 때문입니다.
2008년에 있었던 소득 증빙 없는 대출이나 부실 대출은 없었습니다. 2008년에는 문제 대출만 있었던 게 아니라, 대출 기관이 집을 비우고 나가는 대가로 1만 달러에서 2만 달러를 지불하고, 압류를 피하며 나머지 모든 부채를 탕감하는 '숏세일' 관행까지 있었죠.
하지만 오늘날은 80년대 초처럼 훨씬 더 많은 자기 자본이 있습니다. 30년 고정금리 대출이 안정적이고, 높은 금리 때문에 사람들이 이사하려는 의욕도 낮아서 실질적인 가격 조정은 보이지 않습니다. 4주 평균 가격을 보면, 주황색 선이 2023년입니다. 월별 공급량 그래프를 보면 우리는 대략 2022년 지표 수준에 있습니다.
물론 겨울철에는 늘어나는 경향이 있습니다. 이건 완전히 정상입니다. 2021년에는 큰 적자 때문에 추세를 조금 밑돌았습니다. 가격은 지난해보다 지금이 조금 더 높습니다. 그래프의 흰색 선은 2022년을 나타내고, 파란색 선은 지난해 수치보다 우리가 얼마나 앞서 있는지를 보여줍니다. 오해하지 마세요. 가격 조정은 있었습니다. 특히 임대 비중이 높았고 코로나의 영향을 받은 시장에서 그랬습니다. 2022년 5월 고점에서 2022년 12월 저점까지 전국 가격이 거의 15% 조정을 받는 것을 봤습니다.
신규 주택 개발업자들에게는 상황이 더 나빴습니다. 개발업자 이야기는 잠시 뒤에 설명하겠지만, 생각해 보세요. 우리가 정말 80년대와 다르지 않다면, 2차 시장에서 가격이 크게 무너지는 것이 아니라 부동산 거래량이 붕괴하는 모습만 보게 되는 것이 말이 됩니다.
동시에 연준이 가장 크게 걱정해야 할 것은 물가가 아니라 실업입니다. 물론 물가가 다시 오르기 시작하면 이야기가 다르지만, 아직 그런 모습은 보이지 않습니다. 그런 일이 생기지 않도록 저는 지금 나무를 두드리고 있습니다. 신규 건축은 어떨까요? 신축 가격은 조금 더 복잡합니다. 대부분의 구매자가 실제로 광고에 나온 가격을 내지 않기 때문입니다.
보통 이런 가격은 개발업자의 인센티브로 인위적으로 떠받쳐집니다. 예를 들어 개발업자가 이렇게 말할 수 있습니다. "이 집을 48만 달러에 사세요. 바닥재, 조리대, 캐비닛 같은 업그레이드를 5만 달러어치 해드릴게요. 음, 4만 달러 정도로 하죠." 그러면 구매자는 실제로 44만 달러를 내는 셈입니다. 간단한 예시일 뿐이지만요.
그런데 최근에는 업그레이드를 포함해도 이 가격이 구매자에게 예전만큼 매력적이지 않아서, 가격이 떨어지기 시작했습니다. 실제로 꽤 크게요. 그래프의 왼쪽을 보면 거의 50만 달러에 가까운 고점을 찍었다가, 이제 그 수준이 내려왔습니다. 지금은 약 41만 5천 달러 정도입니다. 이는 고점 대비 신축 가격이 15% 넘게 할인된 것입니다. 아마도 정상화 과정일 겁니다. 이런 인센티브들이 더 이상 통하지 않으니까요. 실제로 가격을 낮춰야 하는 것이죠. 하지만 이것은 분명 주목해야 할 우려스러운 신호입니다. 신축 가격 하락이 2차 시장 가격을 끌어내릴 수 있기 때문입니다.
이건 논리적입니다. 계속 더 많은 신축 주택을 짓고 더 낮은 가격에 팔면, 더 싸게 살 수 있는 새 집이 있는데 왜 헌 집을 사겠습니까? 그러니 이것은 분명 경종입니다. 다만 이것이 2008년처럼 될지, 1981년처럼 될지는 분명하지 않습니다.
마무리 정리
결론을 내리기 전에 몇 가지를 덧붙이겠습니다. 첫째, 트위터 사용자들이 비슷한 이야기를 자주 씁니다. 음악은 곧 멎을 거라고요. 파티에 너무 오래 머물면 모든 게 호박과 쥐로 변할 수 있다고요. 기본적으로 미국 가구들의 누적 초과 저축이 2024년 4월쯤 0을 향해 가고 있다는 그래프를 인용하는 식입니다. 이런 글의 문제는, 팬데믹 이전에도 누적 초과 저축은 0이었고 파티는 아직 시작도 하지 않은 상태였다는 점을 잊고 있다는 것입니다.
사실 파티는 여전히 계속되고 있었습니다. 그래서 저는 개인적으로 이런 주장이 유용하다고 생각하지 않습니다. 이것 역시 마찬가지고요. 여기 스스로를 박사라고 소개한 사람이 나옵니다. 연준이 그냥 즉흥적으로 정책을 만들어 내고 있다고 말하는데, 연준이 수년 동안 바로 그렇게 말해 왔다는 점에서 꽤 아이러니합니다. 놀랄 일도 아닙니다. 그들은 그냥 "데이터가 들어오면 그때 결정하겠다"고 말할 뿐이니까요. 그럼에도 이 사람은 연준이 이 히드라를 만들어 놓고 은행 자금 조달 프로그램을 어떻게 멈출지 모른다고 가정합니다.
짚고 넘어갈 점은, 연준 시스템이 가진 은행 메커니즘이 약 1,110억 달러 규모라는 것입니다. 1,110억 달러는 커 보일 수 있지만, 약 20조 달러 규모인 은행 시스템 전체와 비교하면 은행 자금 프로그램은 극히 작아서, 앞으로 닥칠 일을 우리가 두려워해야 하는지와는 아마 무관할 것입니다.
그럼 이로부터 어떤 결론을 내리고 무엇을 해야 할까요? 이것을 적어 둡시다. 첫째, 물가가 다시 오르지 않는다면 연준은 아마 자기 일을 끝낸 것일 겁니다. 이렇게 말해 두죠. 연준은 금리 인상을 멈췄습니다. 일시 중단이 찾아왔습니다. 연준이 마지막으로 금리를 올린 것이 올여름이었고, 그때부터 18개월의 카운트다운이 시작됩니다. 1982년 우리가 대규모 실업을 촉발했던 시점까지의 시간이죠. 즉 12개월짜리 시계가 — 여기 적어 두겠습니다 — 째깍째깍 가고 있다는 뜻입니다.
이제 질문은 연준이 시간이 얼마 남지 않았다는 점을 고려할 것인가 하는 것입니다. 지금까지 시장은 연준이 2024년 12월까지 금리를 약 0.9%포인트 인하할 것으로 보고 있습니다. 실제로 그렇게 되면 자동차, 태양광 같은 금리 민감 업종에 힘이 될 수 있습니다. 하지만 그 시계가 정말 째깍째깍 가고 있다면, 현실적으로 연준은 0.9%보다 훨씬 큰 폭으로 금리를 내려야 할지도 모릅니다.
실제로 연준은 금리를 최대 2.9%, 아니 그냥 3%까지 내려야 할 수도 있습니다. 인플레이션이 낮아지면서 연준이 이렇게 해서 경제를 정말 황폐하게 만들 수 있는 대규모 해고를 막을 수 있기를 바랍니다. 개발업자들의 가격 변동은 예를 들어 다음 해 5월부터 11월 사이에 위에서 아래로 선을 그리듯 볼 수 있지만, 현실은 주택시장이 점유율 수준에 달려 있다는 것입니다.
2008년이나 1982년처럼 실업으로 인한 경기침체를 피할 수 있다면, 1982년에는 집값이 거의 떨어지지도 않았습니다. 두 시나리오 중 어느 쪽이든 실업으로 인한 경기침체만 피할 수 있다면, 특히 금리가 떨어지기 시작하는 2024년에는 집값이 떨어지지 않고 오히려 다시 오를 가능성도 있습니다.
금리가 낮아지면 시장 공급이 늘고 가격도 좋아져 결국 집값이 내려갈 것이라고 주장하는 사람들도 있습니다. 그러니 여기에도 어느 정도 위험 요인이 있습니다. 그런데 연준이 실업 문제를 우선시하면, 연준이 결국 더 큰 인플레이션을 불러올 것이라고 걱정하는 사람들도 많습니다.
사람들이 그렇게 생각하는 이유는 2021년에 우리 경제가 너무 강해서 "세상에, 정말 좋다. 경제가 폭발하고 있구나"라고 생각했는데, 그 뒤에 인플레이션이 왔기 때문입니다. 최근의 역사 때문에 사람들은 강한 경제가 곧 인플레이션이라고 믿게 되었습니다.
하지만 현실은 1982년 이후 우리 경제가 비교적 강했는데도 디스인플레이션을 겪어왔다는 것입니다. 물론 1987년처럼 등락도 있었습니다. 그래도 우리는 1982년 수준을 훨씬 웃돌았고, 닷컴 버블도 있었고, 코로나로 인한 침체도 예상대로 왔습니다. 강한 경제가 곧 인플레이션은 아니라는 점을 기억할 만합니다. 인플레이션 없이도 강한 자본주의 경제는 가능합니다.
그 이유는 연준이 사실 끊임없이 디플레이션과 싸우고 있기 때문입니다. 자본주의는 가격을 끌어내립니다. 모든 것을 더 경쟁적으로 만들죠. 지금 meetkevin.com의 블랙먼데이 세일에서 볼 수 있는 좋은 가격들처럼요. 하지만 연준은 디플레이션을 원하지 않습니다. 빚을 갚을 때 부담이 커져서 사람들이 빚을 지기 어려워지기 때문입니다. 그래서 연준은 약간의 인플레이션을 일으키려고 돈을 찍어냅니다. 이는 여러분이 소비하도록 유도하고 경제 성장을 자극하며, 소득은 늘어나는데 빚의 액수는 그대로여서 빚을 더 쉽게 갚도록 돕습니다.
결국 연준은 인플레이션을 싫어하는 것보다 디플레이션을 훨씬 더 싫어합니다. 그래서 선거를 앞두고 인쇄기가 다시 돌아가기 시작할 수도 있습니다. 그리고 저는 이번 선거 결과가 오늘 사람들이 느끼는 감정으로 결정되지 않는다고 굳게 믿습니다. 1년 뒤 사람들이 느끼는 감정으로 결정될 것입니다.
끝까지 시청해 주셔서 감사합니다. 이런 발표 스타일이 마음에 드셨다면 아래에 댓글을 남겨 주세요. 마음에 들지 않으셨더라도 댓글을 남겨 주시면, 다음 영상에서 다시 뵙겠습니다. 그럼 안녕히 계세요.
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