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어제 이제제 말씀드린 그 기본적인 컨셉은 돈을 어떤 형태로 갖고 있을까 돈을 갖고 있는 형태가 저축을 포함해서 현금 있잖아 현금으로 가지고 있을까 아니면 현금이 아닌 그밖에 다른 자산으로 가지고 있을까 다른 자산의 대표격이 이제 부동산이고 그다음 한 덩어리가 주식이죠 최근에 또 다른 관심 이인인 거죠 그죠 금리가 올라가고 지금 22년 23년 24년 지금까지 긴축의 시대 맞아요 고금리 시대 맞아요 근데이 자산이 같은 시간에 같은 방향으로 사이클을 가져가지 않죠 선행성 후행성이라는 특징이 완전히 다릅니다 주식시장 그 외환시장도 마찬가지 거의 오한 시장이 주식 시장하고 시간적으로는 비슷하게 같이 돌아가는데 타이밍으로 행성이 있는 자산이 이렇게 말씀드려 볼게요 이제 전서를 쓸 때 22년 23년 전서를 쓸 때는 주식 투자를 절대 하지 마셔라고 말씀드렸었어요 근데 22년에 금리가 높아요 지금의 금리가 높아요 지금에 높아요 근데 22년에 금리 인상에 대한 두려움이 커요 지금 금리의 인상에 대한 두려움이 커요 지금은 기대감 있잖아요 금리 인하에 대한 기대감이 그 주식 시장은 기본적으로 선행성을 갖고 있다라는 것을 가정을 하고 가셔야 됩니다 한번 따라 하실까요 선행성 선행성 그러니까 22년에 소위 0.5% 제로 금리에서 그때부터 자연트 스텝 네번 연속 하고요 빅스텝 하고 베이비 스텝 하고 그리고 0.5에서 5.5%지 금리를 인상하는 구간 중에서 금리의 레벨 22 23 24년 중에 주가의 바닥은 22년이 금리의 레벨은 뭐가 더 높아요 지금이 더 높아요 그니까 그게 산술적으로만 보지 마시고 기본적인 컨셉은 진축 이냐 완화를 분해 놓고 접근을 하시되 기본적으로 주식이나 외환 시장은 훨씬 더 선행합니다 정확히 말씀드리면 22년 10월이 강 달러의 저점 점이에요 주가의 저점이 거시 경제적으로 지표들이 통리 바처럼 연결되야 똑같이 움직입니다 22년 10월이 금리인상에 대한 공포감이 가장 집중됐던 지점이에요 22년 10월이 그 지점에 가가 바닥이고 그때 채권 금리가 고점 있니다 지금까지도 봤을 때 채권 금리 시장 금리로 봤을 때 고점이 그게 시장의 반응이에요 그때 슈퍼방 달러가 나옵니다 150원 직접 그러니까 이게 22년 10월에 버 근데 금리의 레벨이나 금리 격차로 봐도 한미 기준 금리 격차로 봐도 22년 10월이 격차가 높아요 지금의 격차가 높아요 지금이 훨씬 높잖아요 그때는 그때 교차되던 의 움직임이 선행하는 것이 있고 가장 선행성 강한게 코인이 물론 주식시장의 주가를 결정짓는 변수들이 그밖에 여러 가지가 있고 외환 시장에 어 외한 가격을 결정짓는 변수들이 또 그밖에 여러 가지가 있고 코인 가격을 결정짓는 또 다른 변수들이 있고 주 부동산 시장에 영향을 미치는 또 다른 변수들이 있죠 금리 말고도 그러나 기본적으로 그 틀에서는 벗어나지 않습니다 다만 제가 지금이 자리에서 말씀드리고 싶은 것은 조금 더 강하게 선행하는 경향성 에 있는 자산이 있고 어 굉장히 후행적 움직이는 자산 시장이 움직이 있습니다 어 가장 대표적인게 부동산은이 중에서는 후행적 있니다 다만 여기서 많은 분들의 질문이 올해부터 금리 하반기부터 금리 날를 한다 하더라도 그래도 높은 금리 아닙니까 맞아요 그래도 높은 금리 언제에 비하면 20년 21년에 비하 20년 21년에 경험했던 그 금리가 이상한 금리에 아니면 지금의 금리가 이상한 거예 그 금리가 이상한 거예요 그니까 뉴노멀이 되는 거예요 이게 뭐냐면 심리적으로 5.5에서 5.2로 떨어지고 그리고 3.5% 향해 갈 거다라고 기대하는 그 기대감이 심리적으로도 부동산 시장으로도 이동시켜 근데 조금 더 천천히 이동할 그 경제 전망에서는 24년을 뉴 레이라 표현했어요 왜냐면 5.5%이 높은 금리가 새로운 표준이 돼 버려요 왜냐면 인식은 0 0.5% 시작하는게 아니에요 왜냐 22년을 0.5% 기준으로 했기 때문에 0.5에서 2.5% 아지만 올라와도 너무나 높은 고급이라고 공포감을 갖는데 이제 기준이 뭐가 돼요 5.5% 되는 거예요 계속 우리는 기준이 바뀌는 거 그죠 기준이 바뀌어요 기준이 바뀐데 이제 새로운 기준이 생기는 거예 5.5% 그 기준에서 3.5% 향해 금리를 매우 더디게 천천히 나할 겁니다 1년에 1% 포인트만큼 인날 안 할 거예요 1년에 0.5에서 0.75% 포인트 그 목표하는 타겟 레은 3.5% 겁니다 지금 잠정적으로 말씀드릴게요 근데 5.5를 경험한 지금이 국면에서는 심리적으로 어 이제 낮은 금리의 시대가 오네 하고 인식하는 거야 왜냐면 그동안의 기준이 뭐였습니까 0.5 0.5 있었으니까 높다고 인식하는 거죠 5.5에서 또 내려올 때 인식이 달라져요 우리 한국 금리로 봤을 때 여러분 혹시 197 80년대 한국 금리가 얼마 10% 때였어요 그니까 기준을 뭘로 하느냐에 따라 다는데 통상 그 심리적으로는 최근 경험한 금리가 기준이 돼요 지금은 그 금리에 대한 인식이 높은 금리라고 받아들이는 그 수준이 5.5% 돼 버렸기 때문에 여기서 조금 낮아져도 그건 이제 낮은 금리에 낮아지는 금리라고 받아들여요 그니까 그것은 부동산시장 훨씬 후에서 움직입니다 주식 시장하고 달라 주가가 가 왜 올라요 타는 사람이 있어 다른 말로 돈이 그쪽으로 이동해요 코인 가격이 왜 올라요 돈이 그쪽으로 이동해서예요 그러니까 돈이 어디로 이동할 것인가에 대한 질문을 계속 답을 찾아보세요 돈이 어디로 이동할 것인가 글로벌리 봤을 때 어디로 이동할 것인가 자산 중에서 어디로 이동할 것인가 그러니까 지금 돈이 많이 이동해 있다가 중요한게 아니라 지금 수준에서 얼마만큼 수준으로 돈이 이동할 것인가 그게 주된 관전 포인트입니다 여러분이이 자산시장을 들여다보실 때 근데 조금 더 코 시장을 급해 그리고 주식 시장도 좀 급한 편이에요 그니까 선행하지 그래서 금리의 레벨은 다시 한번 강조하지만 지금이 훨씬 높은데 주가는 22년 10월이 바닥이에요 그렇게 시장만의 그 가격을 결정짓는 금리 외에 거시 경제 외에 다른 변수들이 또 있단 말이에요 예를 들어 정책이라 그가 그죠 그런 것들도 같이 인구 유입이라 이런 다른 변수들이 있단 말이에요 그 가격을 결정 있는 그런 걸 고르 보시면서 판단하시면 어떨까 그래서 거시적으로 돈이 미국으로 모이는구나 그리고 그 모이는 과정에서 아까 말씀드 ABC 관점에서도 어 미국부동산 이구나 뭐 이런 식으로 그리고 기업들의 치라가 인구의 이동이라 이런 것들 또 고려했을 때 또 유독 애틀란타 있구나 이런 관점으로 여러분은 생각을 해 보시면 좋겠습니다 그래서 투자의 결정은 결국 여러분의 몫이 아아 여러분이 내려야 되잖아요 근데 지금 이렇게 강의 듣는 이유는 뭐예요 다양한 정보들을 다양한 널리지 다양한 어떤 판단 기준들을 내 것으로 만든 다음에 예 그 의사 결정에 실수하지 않도록 미스 저치 하지 않도록 하는 거 아닙니까 그래서 이런 여러 견해들을 다양하게 습득하시고 여분 맞 결정을 내리 이런 요인들을 내가 고해서 해야겠구나 이렇게 접근하시는 분이 같다 그니까 제 관점에서 이해하면 사실은 저희가 금리 예측을 어떻게 합니까 연준 의장도 모르는데 여러분들이 진짜 투자하실 때는 와세 더 주목 가셨으면 좋겠어요 내가 뭘 해야 되지 메타인지가 높아야 투자도 잘하고 공부도 잘합니다 그니까 내가 잘 예측하지 안 되는 걸 예측하려고 애쓰지 마세요 내가 뭘 사야 되지 뭐에 투자해야 되지 그 대상이 중요하다 이게 매크로 얘기 되게 중요합니다 왜냐면 태풍이 불면은 닭도 날 수 있잖아 그죠 그렇기 때 매크로 기반이 되게 중요하거든요 근데 그게 일생에서 몇 번 안 와요 큰 변화가 그니까 최근에 큰 변화가 있기 때문에 매크로가 중요했던 거예요 그래서 이코노미스트는 원래 돈 많이 못 받았다고요 왜냐면 예측할 수 있는 분야가 아니었어 애널리스트는 뭐냐면 그 대상을 분석하아요 그래서 이제는 좀 이게 평 하고 불성이 적어지면 여러분들이 더 어디에 주목하세요 그래서 김 대표님이 중요한 겁니다 어디를 아시니까 대상이 좋 왓이 중요하다 그래서 와에 더 주목하다 주식도 그렇습니다 아까처럼 저희가 막 이런 거 쫓아다니면서 어떻게 주식을 이때 사고 어때 하고 왜 이런 고민을 하세요 언제든지 사고할 수 있는데 왜 코로나 때 나 주식 못 샀지 왜 한탄하고 계시냐고 언제나 사고 있어 사고할 수 있는데 그거보다 나 뭐 사야지 지금 엔비디아가 10배 올랐는데 데 엔비디아 같은 주식이 또 없을까라는 고민이 더 실용적이고 실제적이라고 너무 이렇게 매크로에 흔들리지 마시고 대상에 또 주목하면 좋겠다 근데 이제 밸런스입니다 밸런스 그럴수록 여러분들의 인식이 더 넓어지 거예요 그런 고민이 필요하고 그래서 복합적으로 여러분들이 고민하시고 투자는 전 너무 재밌는 게요 단순한 사고의 과정이 아니에요 그러면서 여러분들이 돈을 버는 거도 사실 중요하지만 여러분들 인식이 완전 달라질 거예요 세상을 보는 눈도 달라지시는 그래서 관심을 가지시고 대신 관심은 출발은 그 대상으로부터 출발하시는 그런 말씀을 쭉 드리고 싶습니다 상위 1% 미국 부자들의 부동산 자산 관리 노하우 미국부동산 전문가 김유지 대표의 세 번째 서서 오늘부터 사야할 부동산은 따로 있다
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