저자: 김광석 · 한국인
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금리 변화가 자산시장에 미치는 영향을 설명. 주식·외환·코인은 금리 흐름에 선행하고 부동산은 후행한다고 주장. 2022년 10월이 주가·달러 저점, 채권금리 고점이었다고 설명. 현재 5.5% 금리가 새로운 기준이 되어 완만한 인하(목표 3.5%)가 예상되며, 돈이 어느 자산으로 이동하는지가 관건이라고 강조. 구체적 종목 매수 권유보다는 매크로 관점과 판단 기준 습득을 강조.
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어제 말씀드린 기본 컨셉은 돈을 어떤 형태로 갖고 있느냐입니다. 저축을 포함해 현금으로 가지고 있을지, 아니면 현금이 아닌 다른 자산으로 가지고 있을지를 생각해 보셔야 합니다. 다른 자산의 대표격이 부동산이고, 그다음 한 덩어리가 주식이죠. 최근에는 또 다른 관심 대상이 생겼습니다.
금리가 올라가고 22년, 23년, 24년 지금까지 긴축의 시대였고 고금리 시대입니다. 그런데 이 자산들이 같은 시기에 같은 방향으로 사이클을 가지지 않습니다. 선행성과 후행성이라는 특징이 완전히 다릅니다. 주식시장과 외환시장도 마찬가지입니다. 외환시장은 주식시장과 시간적으로 비슷하게 같이 돌아가지만, 타이밍에서 선행하는 자산이 있습니다.
22년, 23년 전세를 쓸 때는 주식 투자를 절대 하지 마시라고 말씀드렸습니다. 그런데 22년에는 금리가 높았고, 지금도 금리가 높습니다. 22년에는 금리 인상에 대한 두려움이 컸고, 지금은 금리 인하에 대한 기대감이 있습니다. 주식시장은 기본적으로 선행성을 가진다는 전제를 가지고 보셔야 합니다.
22년 0.5% 제로금리에서 연속으로 자이언트 스텝 네 번, 빅스텝, 베이비스텝을 거쳐 0.5%에서 5.5%까지 금리를 올린 구간이 있었습니다. 그 가운데 주가의 바닥은 22년이었습니다. 금리 레벨은 지금이 더 높습니다. 그러니 금리를 산술적으로만 보지 마시고, 긴축이냐 완화냐를 나눠서 접근하시되, 주식과 외환시장은 훨씬 더 선행한다는 점을 기억하셔야 합니다.
정확히 말씀드리면 22년 10월이 강달러의 저점이었습니다. 주가의 저점은 거시 경제 지표들이 톱니바퀴처럼 연결되어야 같이 움직입니다. 22년 10월은 금리 인상에 대한 공포감이 가장 집중됐던 지점이었고, 그때가 주식의 바닥이었습니다. 채권 금리는 그때 고점이었습니다. 시장 금리로 봐도 그때가 고점이었고, 시장의 반응도 그랬습니다. 그때 슈퍼 달러가 나왔고, 원·달러 환율은 150원 직전까지 올랐습니다. 한미 기준금리 격차로 봐도 22년 10월의 격차는 높았지만, 지금 격차는 그때보다 훨씬 높습니다.
자산 중 선행성이 가장 강한 것은 코인입니다. 물론 주식 가격을 결정하는 변수, 외환 가격을 결정하는 변수, 코인 가격을 결정하는 변수, 부동산 시장에 영향을 주는 변수는 각각 금리 말고도 여러 가지가 있습니다. 그래도 기본적인 틀에서 벗어나지는 않습니다. 제가 강조하고 싶은 것은, 어떤 자산은 더 강하게 선행하고 어떤 자산 시장은 아주 후행적으로 움직인다는 점입니다. 가장 대표적으로 후행적인 것이 부동산입니다.
많은 분이 올해 하반기부터 금리를 내린다고 해도 여전히 높은 금리가 아니냐고 질문하십니다. 맞습니다. 그래도 20년, 21년에 경험했던 금리가 정상이었을까요, 아니면 지금의 금리가 이상한 것일까요? 지금의 금리가 이상한 것입니다. 그래서 이것이 뉴노멀이 되는 것입니다.
심리적으로 5.5%에서 5.2%로 떨어지고, 3.5%를 향해 갈 것이라는 기대감이 심리적으로도, 부동산 시장으로도 이동시킵니다. 다만 이 이동은 천천히 일어납니다. 경제 전망에서는 24년을 뉴 레이트(New Rate)라고 표현하기도 했습니다. 5.5%의 높은 금리가 새로운 표준이 되어버린 것입니다. 사람들은 0.5%에서 시작했던 기준을 떠올리기 때문에, 금리가 2.5%만 올라와도 너무 높다고 공포감을 느꼈습니다. 이제는 기준이 5.5%가 된 것입니다. 기준은 계속 바뀌고, 그 새로운 기준이 생깁니다.
이제 5.5%를 기준으로 금리는 3.5%를 향해 매우 더디게, 천천히 내려갈 것입니다. 1년에 1%포인트씩 내리지는 않을 것이고, 1년에 0.5~0.75%포인트씩 내려가는 것이 목표 경로이고, 타깃 레벨은 3.5%입니다. 지금은 잠정적으로 말씀드리는 것입니다. 5.5%를 경험한 지금 국면에서는 심리적으로 낮은 금리 시대가 온다고 인식하게 됩니다. 그동안의 기준이 0.5%였기 때문에 지금은 높다고 인식했지만, 5.5%에서 다시 내려올 때는 인식이 달라집니다.
한국 금리로 보면 1970~80년대에는 금리가 10%에 가까웠습니다. 무엇을 기준으로 삼느냐에 따라 다르지만, 심리적으로는 최근에 경험한 금리가 기준이 됩니다. 지금은 5.5%가 높은 금리라고 받아들여지는 수준이 되었기 때문에, 여기서 조금 낮아져도 낮은 금리로 내려간다고 받아들입니다. 그래서 이 변화는 부동산 시장에서 훨씬 뒤에 움직입니다. 주식시장과는 다릅니다.
주가가 왜 오르나요? 그쪽으로 돈이 이동하기 때문입니다. 코인 가격이 왜 오르나요? 역시 돈이 그쪽으로 이동하기 때문입니다. 그러니 돈이 어디로 이동할 것인지에 대한 질문을 계속 던지고 답을 찾아보셔야 합니다. 글로벌하게 봤을 때 돈이 어디로 이동할지, 자산 중에서는 어디로 이동할지를 보셔야 합니다. 지금 돈이 많이 이동해 있다는 것이 중요한 것이 아니라, 지금 수준에서 얼마만큼 돈이 더 이동할 것인지가 주된 관전 포인트입니다.
자산 시장을 들여다보실 때 코인 시장은 특히 빠르게 움직이고, 주식시장도 꽤 빠른 편입니다. 금리 레벨은 지금이 훨씬 높은데 주가 바닥은 22년 10월이었습니다. 이것은 시장의 가격을 결정하는 금리 외에도 거시 경제와 정책, 인구 유입 같은 다른 변수들이 있다는 뜻입니다. 이런 가격 결정 변수들을 골고루 보면서 판단하시면 좋겠습니다.
거시적으로 돈이 미국으로 모이고 있다면, 그 과정에서 말씀드린 관점으로 미국 부동산을 볼 수 있습니다. 기업들의 투자, 인구의 이동 같은 요인도 함께 고려하면, 특히 애틀랜타가 눈에 들어올 수 있습니다. 이런 관점으로 생각해 보시면 좋겠습니다.
투자의 결정은 결국 여러분이 내려야 합니다. 지금 이렇게 강의를 듣는 이유는 다양한 정보와 지식, 판단 기준을 내 것으로 만든 뒤, 의사결정에서 실수하지 않기 위해서입니다. 다양한 견해를 습득하고, 어떤 요인을 고려해야 할지 스스로 판단하는 것이 중요합니다.
저희도 금리 예측을 정확히 하기는 어렵습니다. 연준 의장도 모르는 것을 여러분이 예측하려고 하면 안 됩니다. 실제 투자할 때는 '와(What)'에 더 주목하셨으면 좋겠습니다. 내가 무엇을 해야 하는지, 무엇에 투자해야 하는지를 생각하는 메타인지가 높아야 투자도 잘하고 공부도 잘합니다. 내가 잘 예측할 수 없는 것을 예측하려고 애쓰지 마세요. 대상이 중요합니다.
매크로 이야기가 중요한 것은 태풍이 불면 닭도 날 수 있기 때문입니다. 매크로 기반이 중요합니다. 하지만 그런 큰 변화는 일생에 몇 번 오지 않습니다. 최근에 큰 변화가 있었기 때문에 매크로가 중요해졌던 것입니다. 원래 이코노미스트는 돈을 많이 받지 못했습니다. 예측할 수 있는 분야가 아니었기 때문입니다. 애널리스트는 대상을 분석합니다. 매크로의 불확실성이 줄어들면, 여러분은 어디에 주목해야 하는지 더 집중하게 됩니다. 김 대표님이 중요한 이유도 그렇습니다. 어디를 아시니까 대상이 좋고, 그래서 '와'에 더 주목해야 합니다.
주식도 마찬가지입니다. 이때 사고 저때 팔아야지 하고 쫓아다니면서 고민하실 필요가 없습니다. 언제든 살 수 있는데, 코로나 때 주식을 못 샀다고 한탄하실 이유가 없습니다. 언제나 살 수 있습니다. 그보다는 "나는 무엇을 사야 하지?"라는 고민이 더 실용적이고 실제적입니다. 지금 엔비디아가 10배 올랐는데, 엔비디아 같은 주식이 또 없을까를 고민하는 것이 더 현실적입니다. 매크로에 너무 흔들리지 마시고, 대상에 주목하셨으면 좋겠습니다.
물론 균형이 필요합니다. 밸런스가 중요합니다. 그럴수록 여러분의 인식은 더 넓어질 것입니다. 복합적으로 고민하시고, 투자는 단순한 사고 과정이 아니라 재미있는 과정입니다. 돈을 버는 것도 중요하지만, 여러분의 인식이 완전히 달라지고, 세상을 보는 눈도 달라질 것입니다. 관심을 가지시되, 그 관심은 대상으로부터 출발하시기 바랍니다.
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