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최근에 한국 집값 상승률이 정말 심상치 않습니다. 특히 서울 같은 경우는 무려 88주 연속 상승했는데 이게 대한에서 통계를 낸 뒤에 가장 오랫동안 상승한 겁니다. 근데 원래 금리가 올라가면 그 뒤에 집값이 떨어진다는 얘기도 있죠. 그래서 과거에 금리 상승기에 집값이 어떤 식으로 꺾였는지 그 부분을 말씀드리면서 앞으로 2027년 그리고 28년에 남아 있는 직값 상승의 연료와 연도별 시간표까지 말씀드릴까 합니다. 그동안 88주 연속 상승했는데 누적으로 17.9%가 올랐습니다. 그런데 특이한 점은 최근 들어서 강남구만 놓고 보면 10주 연속 하락하면서 집값이 0.35% 3 5% 떨어졌습니다.
근데 성북 같은 경우는 그동안 잘 오르지 못하다가 갑자기 올해 누적으로 14.9%가 올랐거든요. 그러니까 뒤늦게 오르기 시작하면서 올해 갑자기 상승폭을 키워 가는게 바로 성북과 같은 곳입니다. 그러면 많은 분들이 궁금하시겠죠? 집값이 이렇게 오르면 도대체 누구 타시냐 이게 궁금하실 겁니다. 자, 근데 여기에 대해선 국토 연권의 연구자려고 했습니다. 국토 연권 하면 우리나라에서 권위 있는 국책 연구소죠. 그런데 여기서 어떤 결과를 내놨냐? 집값이 오르면 한국은행의 기준 금리 탓이 60.7%다. 그리고 대출 규제를 하느냐 안 하느냐 이게 17.9% 그리고 주택 공급은 8.5%밖에 5%밖에 되지 않습니다.
그러니까 주택 공급 아무리 열심히 해도 한국은행의 기준 금리를 그냥 낮춰 버리면 집값은 급등하는 구조다. 이렇게 국토군의 자료를 보면 우리가 추정할 수 있다는 뜻입니다. 그래서 금리 그리고 정부가 만든 규제 그리고 주가 보너스 공급 인구이 여섯 가지를 보면 앞으로 우리가 집값을 추정할 수 있죠. 국토군의 자료를 보면 어쨌든이 다섯 가지가 굉장히 중요한데 여기에다가 삼성전자 SK 하이닉스 보너스가 새로운 요소로 추가가 됐습니다. 그래서이 여섯 가지에 대해서 앞으로 어떻게 될지 여러분께 하나하나 콕콕 집어서 알려 드리도록 하겠습니다. 우리가 흔히 부동산 불패 그리고 강남 불패 이렇게 생각하잖아요.
그런데 금리에는 정말 맥을 못 춥니다. 강남 아파트라 하더라도 금리가 올라가면 그냥 부동산 가격 떨어지게 됐습니다. 그 증거가 뭐냐? 우리가 2022년 기억하실 겁니다. 그때 당시에 레고랜드 사태가 나면서 우리나라 10년물 국고체 금리가 4.6%까지 올랐습니다. 당시에 10년물 국고체 금리가 4%를 넘었던게 딱 7주였는데이 기간 동안 어떤 일을 하냐? 10월 달에 서울 아파트 거래가 558건밖에 안 돼서 이때 대한민국에서 관련 통계를 낸 다음에 거래건수가 최악을 기록했습니다. 서울 전체에서 아파트 거래가 558건밖에 안 됐다. 아무리 한 달이라도 정말 심할 [콧방귀] 정도로 거래가 얼어붙었죠.
그뿐만 아니라 이때 부동산원 공식 통기를 보면 실거래가가 한 해 동안 22%가 떨어졌습니다. 우리가 이때 찰라와가 7시간이 지나갔기 때문에 많은 분들이 이때 부동산이 22%나 떨어졌다는 거 잘 모르신 분들이 계세요. 부동산이 코로나 이후에 계속 오른게 아니고요. 22년에 금리가 4.6%를 가니까 집값이 전국적으로 급락했습니다. 특히 둔촌 주공 사태가 생기니까 정부와 한국은행이 아주 적극적으로 부양책을 내놨죠. 그러면서 어떻게 바뀌었냐? 자, 보세요. 요렇게 집값이 계속 떨어지고 있었는데 퍼센트 보세요. 4.6% 5.5% 이런 식으로 계속해서 집값이 하락세 보이다가 갑자기 23년 1월부터 집값이 반등하기 시작했습니다.
이때 어떻게 된 거냐? 한국은행이 적극적으로 시중 금리를 끌어내렸고요. 그리고 정부에서도 온갖 방법으로 전체 아파트를 부양하는 바람에 집값이 떨어지다가 갑자기 급등세로 돌아선 겁니다. 그래서 전 세계적으로 금리가 올라가면 그 뒤에 집값이 떨어지는데 바로 떨어지냐? 그렇지 않습니다. 2006년에 미국에서 기준 금리를 올렸습니다. 당시에 기준 금리를 5.25%까지 올렸는데 바로 집값이 떨어졌냐? 그렇지 않습니다. 15개월 뒤에 집값이 하락하기 시작해서 그 뒤에 6년 내내 집값이 하락하면서 어떻게 됐냐? 2012년까지 미국의 집값은 27%가 떨어졌습니다.
특히 집값이 가장 많이 올랐던 그런 도시들은 집값이 50% 넘게 떨어진 도시들도 있었습니다. 반토막 난 도시들이 미국에 정말 많았기 때문에 그래서 글로벌 금융위가 일어났던 겁니다. 원래 고금리의 호가는 바로 오는게 아니라 오히려 5개월에서 15개월 뒤에 오기 때문에 항상 시차가 존재하는 겁니다. 그리고 그 효과는 변동금리 대출이 많은 나라일수록 직값 하락 폭이 훨씬 커지죠. 2022년 23년 이때 전 세계가 함께 금리를 올렸었잖아요. 당시 미국은 집값이 5%밖에 떨어지지 않았는데 영국, 호주, 독일, 스웨덴이나, 뉴질랜드 그리고 한국으로 넘어오면서 점점 하락폭이 커지는데 한국은 왜 이렇게 집값이 많이 떨어졌냐?
그 이유는 우리나라의 대출이 대부분 다 변동 금리기 때문에 직값 하락폭도 다른 나라보다 큰 편입니다. 그러면 지금 2026년의 금리 수준은 과연 어떤 수준이냐? 2022년과 유사합니다.이 회색은 2022년의 금리고 빨간색은 2026년 금리인데 일단 국고체 10년짜리를 보면 비슷하게 4.6까지 한번 찍은 적 있어요. 그리고 신규 주담대 아직 이건 2022년 수준까진 가지 않았습니다. 2022년에는 4.8까지 찍었는데 지금은 4.6 정도입니다. 그리고 미국 같은 경우는 그때보다 금리가 더 올라갔고 그리고 미국의 모기지 금리도 더 올라갔습니다.
다만 미국은이 대부분의 모기지 금리가 30년 고정으로 나가기 때문에 예전에 집을 사 놓은 사람들은 지금 올라간 금리를 적용받지 않죠. 신규 주택을 구매한 사람 이런 사람들만 현재 금리를 적용받기 때문에 미국은 금리가 올라가도 그 타격이 15개월쯤 뒤에 시장에 영향을 미치게 됩니다. 그렇다면 우리나라는 어떠냐? 2022년에는 딱 7주 동안 고금리가 유지되니까 전국에서 아파트 가격이 22%가 빠졌었는데 이번에는 거래를 기준으로 100일 넘게 이런 4%가 넘는 고금리가 유지되고 있습니다. 우리나라에서 2022년과 다른 구조가 하나 생겼는데 많은 분들이 2021년 22년에 대출을 받을 때 변동 금리를 택하지 않고 당시에 5년 고정 금리를 택하신 분들이 굉장히 많습니다.
왜 그러냐? 금리가 점점 올라가고 있었기 때문에 우리나라의 현명한 주택 담보 대출을 받는 분들이 당시에 5년 동안 금리를 묶어 주는 고정 금리 이걸 혼합형이라고 불러요. 왜? 5년 뒤에는 변동 금리로 바뀌거든요. 자, 그런데 이걸 언제 대출을 받았냐? 21년, 22년 금리가 올라갈 때 혼합형 대출을 받았습니다. 자, 그러면 이제 5년이 되면 변동 금리가 되죠. 이분들이 그동안은 고정 금리로 싸게 빌렸겠죠. 그런데 지금은 대출 금리가 크게 올라갔습니다. 어느 정도냐? 대출 금리가 2.7이었다가 지금은 4.26%까지 올라갔습니다. 고정리가 변동 금리로 바뀌게 되고 금리가 올라간시기 이게 4분기부터 본격적으로 돌아오기 시작한다는 겁니다.
게다가 2022년보다 훨씬 나쁜 점도인데 가게 신용이 2020조원이에요. 이게 2019년 말만 해도 우리나라의 가게 신용이 1600조원 대밖에 되지 않은데 저금리가 오랫동안 유지되니까 사람들이 있는 대로 연해서 집을 샀고요.이 과정에서 결국 빚이 눈덩이처럼 불어났기 때문에 이게 2022년보다 나쁜 점입니다. 대신 고정금 상품이 과거보다 조금 늘어났기 때문에 그 타격이 오는 시간이 시차가 있는 겁니다. 아니냐 다를까 은행의 연체율이 지금 10년에 최고치를 기록하고 있는데 이게 작꾸 변동 금리로 바뀌면서 금리가 올라가게 되면 더욱더 연체율이 높아질 수밖에 없겠죠.
왜 아직까지는 집값이 88주 연속으로 오를 수 있냐? 첫 번째는 시차입니다. 아까 말씀드린 것처럼 대출 금리에 영향을 주는 거 5개월 뒤. 그리고 연체에 영향을 주는 건 15개월 뒤기 때문에 금리가 지금처럼 올라간게 언제부터냐? 5월 달부터입니다. 그러니까 15개월 뒤라면 내년 8월 정도의 영향을 준다는 거죠. 그리고 소득과 유동성에서 지금 우리나라 성장률이 굉장히 높습니다. 더군다나 우리나라에서 주가 상승이 엄청나는데 주식으로 돈 번 분들 중에서 정말 주가가 아주 높았을 때이 주식을 파신 분들은 어떻게 했냐? 부동산을 샀습니다. 이건 자금 출처 조사에서 나온 건데 최근에 부동산을 산 사람들한테 물어봤더니 70%가 주식으로 돈을 마련했다고 했습니다.
주가가 최근에 6월 달까지 크게 높아졌기 때문에이 돈으로 집을 산 분들이 굉장히 많았다는 얘기죠. 그리고 세 번째 문제가 뭐냐? 공급이 굉장히 적습니다. 돈을 찍는게 훨씬 중요하긴 하지만 공급이 너무나도 부족하게 되면 당연히 직값 상승의 원인이 될 수 있습니다. 그렇다면 우리나라 직값 상승을 불러왔던 첫 번째 원인 그동안 금리가 얼마나 썼냐? 22년 7월부터 우리나라하고 미국의 금리가 역전됐습니다. 미국은 금리를 엄청 올렸는데 파란색선 우리나라의 기준 금리죠. 미국보다 2% 포인트나 낮은 상태로 오랫동안 금리를 낮게 유지했습니다. 최근 들어서 한국은행이 금리를 올리긴 했지만 여전히 미국의 연준하고 비교하면 1% 포인트 금리 격차가 있습니다.
다만 신현송재가 금리를 더 올리겠다는 걸 시사했고요. 그리고 시장의 이상도 지금 한국은행이 기준 금리를 3.25나 3.5까지도 올릴 수 있다고 했죠. 결국 기준 금리를 과연 어디까지 올릴지 그리고 언제까지 올릴지 이게 대한민국 부동산의 정말 중요한 기준점이 될 겁니다. 그런데 이번에는 금리 말고 또 다른 원인이 하나 더 있었죠. 주가가 한 때 9,100까지 갔습니다. 그래서 이때 주식을 팔고 부동산으로 옮기신 분들이 많거든요. 이렇게 주가가 올라가면 주식을 판 다음에 부동산 삽니다. 이게 대한민국에서 그동안 계속해서 반복되던 거기 때문에 증시 부양 책에 그 여파로 어떻게 됐냐?
지금 부동산으로 옮겨가신 분들이 굉장히 많거든요. 근데 그 효과는 앞으로는 기대하기 어렵겠죠. 왜? 주가가 고점 대비 38%나 떨어졌기 때문에 이제 주식을 팔고 집을 사는 사람들이 수요는 앞으로 급격하게 감소될 겁니다. 근데 한국 경제 특성상 아직까지 남아 있는 연료가 하나 있죠. 그게 바로 삼성전자나 아니면 SK 하이닉스의 성가급인데이 성가급 규모가 정말 크죠. 그래서 당장 주식에 1만 팔 수 있다라고 해도 이분들이 자산이 늘어난 효과가 있기 때문에 아무래도 빚을 내고 집을 살 때 좀 더 마음 편하게 살 수 있겠죠. 그래서 앞으로 삼성전자나 SK닉스에서 성과급이 진짜 본격적으로 지급되면 내년 봄에 집값이 한 번 더 오를 수 있는 그런 일종의 연료가 남아 있다고 볼 수 있습니다.
그리고 다섯 번째는 공급 측면인데 2025년에는 서울의 입주 가구가 37,000 가구였데 2027년에는 23,000 가구 그리고 28년에는 15,000 가구에 불가할 것이다. 이런 통계들이 나오고 있거든요. 자 그러면 어떤 문제가 생겼냐? 앞으로 재건축 재개발이 대대적으로 일어나는 것들이 있기 때문에 서울 지역에서 재건축 재개발로 2주 수요가 28년에 45,000 가구 그리고 30년에는 57,000 가구가 될 것이다. 이런 얘기가 있습니다. 그럼 어떤 문제가 생냐? 재건축 재개발 때문에 전세를 구하려는 사람들이 늘어날 수밖에 없고요.
그러면이 과정에서 전세값이 올라가면 이게 또 집값을 올리는 역할일 수 있다는 뜻이죠. 계속 강조하지만 공급으로 집을 공급하는 건 기껏해야 0.5% 1% 2차인데 이게 돈을 찍는 속도는 진짜 어마어마하기 때문에 항상 돈값에서 문제가 생기면 집값이 요동치게 돼 있습니다. 그리고 여섯 번째 문제는 바로 인구 문제인데 74년생이 지금 쉰두 살이죠. 근데 74년이 평균적으로 언제 은퇴하느냐? 예순서까지 좋은 직장을 계속 다니는 사람은 대한민국에 한 10에서 20%밖에 되지 않습니다. 실제로 국가 데이터처 다시 말해서 통계청이죠. 여기서 퇴직 평균 나이는 53세.
그중에서 남성은 55세입니다. 그러니까 예순세까지 좋은 직장을 원래대로 다니는 사람 이런 사람은 굉장히 적다는 거예요. 그러면 은퇴 연령을 생각했을 때 우리나라에서 가장 어린 베이비 붐세대 74년생이 집중적으로 은퇴한 시기는 2028년이죠. 물론 은퇴했다고 해서 집을 바로 파는 건 아니지만 적어도 더 큰 집으로 옮겨가거나 아니면 새로 집을 사는데 아주 열정적으로 집을 산다. 그러긴 정말 힘들겠죠. 은퇴한 다음에는 새로운 집에 수요가 되는 거 이거보다는 오히려 팔 가능성이 조금이라도 높아질 겁니다. 그래서 은퇴한다고 바로 판다 이건 아니지만 앞으로 새로운 집에 대한 수요가 조금이라도 둔화되기 때문에 이건 집값이 하락하는 장기적인 요소가 될 겁니다.
그래서 금리라든가 또는 정부의 규제, 주식, 보너스, 공급, 인구이 여섯 가지를 연도별로 제가 표를 만들었습니다. 그래서 각각 대한민국 집값에 어떤 영향을 미친는지 알 수 있죠. 자, 금리를 올린 효과. 이건 2027년 2분기부터 본격적으로 효과 일어날 겁니다. 그리고 28년 이때 과연 금리를 인하할 수 있냐? 지금 물가가 계속 오르고 있기 때문에 28년이 불투명하죠. 그리고 주식에 의한 효과. 이건 주가가 현재로서는 고점 대비 38% 떨어졌기 때문에 주식을 팔고 집을 사는 효과 27년에 기다려면 주가가 다시 올라야 됩니다. 이게 내년에 과연 회복될 것인지 굉장히 불투명하죠.
근데 보너스는 다릅니다. 이건 올해 실적으로 보너스가 지급되기 때문에 올해 삼성전자나 SK 실적은 정말 좋거든요. 그래서 주가가 떨어져도 보너스는 지급됩니다. 그러니까 집값이 내년에 올라가는데 삼성전자 SK이닉스의이 큰 보너스가 역할하겠죠. 왜 그러냐? 삼성전자 직원이 10만 명이 넘습니다. 그중에 DS 사업부가 훨씬 더 비중이 높기 때문에 이게 한두 명이 아니에요. 그래서 이렇게 많은 분들이 보너스를 받으면 대한민국의 집값에 영향을 주죠. 특히이 직원분들이 많이 살고 있는 지역 뭐 동탄이라든가 이런 지역에서 집값에 큰 영향을 줄 겁니다.
그리고 공급 측면 이건 앞으로 공급이 원활하지 않기 때문에 결국 이게 집값을 올리는데 큰 역할하겠죠. 근데 앞에서 보신 것처럼 공급보다 금리가 더 큰 영향을 주기 때문에 이건 금리 쪽을 좀 더 자세히 보시는게 중요할 겁니다. 그래서 2027년은 상방으로 남은 연료 그리고 하방으로 금리이 두 가지 힘이 부딪힐 거예요. 그래서 2027년 이후에 부동산 가격은 결국 금리가 많은 것들을 좌우할 텐데요. 제가 이번에 쓴 가짜돈 진자부에서 5장에서는 과연 금리의 눈금이 어떻게 바뀌고 있는지 그리고 6장에서는 앞으로 과연 자산마다 몇 달 또는 몇 년이 지났을 때 자산 가격이 고금리에 영향을 받는지이 부분을 심층적으로 살펴봤습니다.
그동안 아주 오랫동안 한국은행이 금리를 찍어 누른 상태에서 부동산이 불패인 것처럼 보이는 그런 착시 현상이 일어났죠. 그런데 금리 앞에서는 정말 그 어떤 자산도 버틸 수가 없습니다. 그래서 앞으로 금리가 떨어질 수 있다. 그러면 당연히 자산이 더 올라갈 수 있는 거고요. 그런데 대한민국의 경제 상황상 물가가 올라서 더 이상 돈을 풀면 난리가 난다 그러면 긴축을 할 수밖에 없죠. 그래서 한국익 신호를 줄 때 그리고 10년물 국고체금리가 신호를 줄 때이 신호를 정확하게 판단하시고 부동산 시장을 조막하시는게 앞으로 굉장히 중요한 일이 될 겁니다. 자, 이제 박종원의 지식한방 마치 시간이 됐습니다. 다음 시간에 뵙겠습니다.
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