저자: 미상 · 한국인
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34세 발언자가 부동산 85%·금융 15% 구조로 순자산 약 7억7천만 원이라고 소개. 부동산 투자 경험(평촌·광명 아파트)과 6대4·영구 포트폴리오, MDD 기반 리밸런싱 방식 설명. 부자들의 공통점으로 부채 활용을 언급하며 대출 투자를 시작했다고 밝힘. 특정 종목에 대한 가격 방향 예측은 없음.
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안녕하세요. 저는 34살 겨울에 이 영상을 찍고 있는 투자자입니다. 저는 부동산, 주식, 채권, 비트코인 등 돈이 될 만한 자산은 다 투자하고 있습니다. 개별주는 변동성이 너무 크기 때문에, 기초 자산이 튼튼한 S&P500 같은 ETF를 중심으로 투자하고 있습니다.
저는 20대 때 6년 이상 공무원 시험을 준비했지만 끝내 실패했습니다. 그리고 28살 늦은 나이에 취업해서 돈을 모으기 시작했습니다. 제가 생각하는 경제적 자유는 현재와 미래에 돈 걱정이 없는 상태입니다. 지금 저는 현재, 미래, 노후에 대해 아직 걱정이 없기 때문에 경제적 자유를 달성했다고 생각하고 있습니다.
부동산 자산은 약 13억 6천만 원입니다. 경기도 평촌의 20평대 리모델링 아파트 한 채, 평촌의 15평대 재건축 아파트 한 채, 광명의 17평 아파트 한 채를 보유하고 있습니다. 금융 자산은 주식, 채권, 금, 비트코인 등을 합쳐 약 2억 5천만 원입니다. 비중으로 보면 부동산이 85%, 금융 자산이 15% 정도입니다. 금융 자산 중 약 1억 원은 개별 투자, 약 1억 원은 영구 포트폴리오, 나머지 소액은 개별 주식에 투자하고 있습니다.
부동산에 설정된 전세금과 부채를 빼면 순자산은 약 7억 7천만 원 정도입니다. 현재 월급 외에는 현금흐름을 만들고 있지 않습니다. 모든 자산을 매각해 6% 배당 등에 투자하면 연 4천만~5천만 원의 현금흐름을 만들 수 있지만, 저는 아직 현금흐름보다 시세 차익을 더 중요하게 생각합니다.
첫 투자는 2019년 평촌의 20평대 아파트 매매였습니다. 당시 매매가는 3억 6천만 원, 전세가는 2억 5천만 원이었습니다. 2년간 사회생활을 하며 모은 5천만 원, 신용대출 5천만 원, 2천만 원 상당의 대출을 합해 1억 2천만 원으로 투자를 시작했습니다. 이 아파트는 2020년 최고 7억 3천만 원까지 올랐고, 현재는 5억 6천만 원으로 조정을 받아 약 2억 원의 수익을 냈습니다.
다음 부동산 투자까지는 시간이 오래 걸리기 때문에 그동안 주식 투자를 이어갔습니다. 예적금 이상의 수익률을 목표로 6대 4 포트폴리오와 영구 포트폴리오를 활용했고, 2년 동안 월급의 약 80%를 모아 복리로 굴렸습니다. 아내와 함께 모은 자금으로 두 번째 평촌 아파트를 매매했는데, 당시 매매가 3억, 전세가 1억 7천만 원으로 약 1억 3천만 원이 필요했습니다. 현재 이 아파트는 약 1억 원 상승해 아직 보유 중입니다.
저는 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 비싼 것을 사는 것이라고 생각합니다. 유진 파마의 효율적 시장 가설에 따르면 가격에는 모든 가치와 정보가 반영되어 있으므로, 가격이 높은 자산일수록 가치가 있다고 보았습니다. 그래서 전국 단위로 평단가를 내림차순으로 정리해 제 가용 자금으로 살 수 있는 가장 비싼 자산을 찾았습니다.
평촌을 택한 이유도 같습니다. 당시 자금으로 살고 있는 지역 주변에서도 투자할 수 있었지만, 그중 가장 비싼 곳이 평촌이었습니다. 세 번째 아파트는 모두 평촌에 있어 리스크가 한 지역에 몰리는 것을 피하기 위해 광명을 선택했습니다.
주식 투자에서는 안정적인 자산 관리가 가장 중요하다고 생각해 포트폴리오 투자를 주로 합니다. 6대 4 포트폴리오는 주식 60%, 채권 40%로 구성하고, 영구 포트폴리오는 금 25%, 주식 25%, 현금 25%, 채권 25%로 구성합니다.
주식은 S&P500 같은 ETF를 기본으로 하고, 수익률이 더 높은 QQQ 같은 자산도 포함할 수 있다고 봅니다. 6대 4 포트폴리오는 위험 자산인 주식과 안전 자산인 채권을 함께 담아, 위기 때 주식이 떨어지더라도 채권이 상승해 비교적 안정적으로 관리할 수 있습니다. 1970년부터 현재까지 연평균 9.93%의 수익률을 제공했다는 점이 이 포트폴리오를 가장 중점적으로 투자하는 이유입니다.
수익률을 더 높이기 위해 MDD(최대 고점 대비 하락률)를 활용해 더 싼 가격에 매수하려고 노력했습니다. 야후 파이낸스에서 종가 데이터를 받아 1990년대부터 현재까지의 자료를 엑셀로 정리하고, 연도별 하락률과 금융 위기 등 특정 위기 때의 평균 하락폭을 구했습니다. 그 평균보다 많이 떨어진 구간에서 매수하면 저렴하게 살 수 있었습니다. 모든 종목을 이렇게 분석하지는 않고, MDD가 높아 기회가 보이는 종목에 한해 데이터를 정리해 확인합니다.
리밸런싱은 MDD를 활용해 진행합니다. 고점 대비 많이 하락해 평균치보다 5% 이상 더 떨어지면 리밸런싱 시점으로 판단합니다. 기본 주기는 연 1회이지만, 시장이 더 폭락하면 한 번 더 비중을 맞춥니다. 떨어진 자산은 사고, 오른 자산은 파는 방식입니다.
주식으로 수익을 내 부동산을 사는 이유 중 하나는 부동산에서 나오는 현금흐름 때문입니다. 실거주 외에 전세를 주는 경우, 전세는 보통 2년마다 재계약하므로 5천만 원, 3천만 원 등의 자금이 주기적으로 들어옵니다. 이 자금을 다시 안정 자산인 포트폴리오에 투자해 복리로 굴리고 있습니다.
20대에 6년 이상 공무원 시험을 준비하며 투자 기회를 놓친 것은 저에게 큰 아쉬움입니다. 28살에 늦게 취업해 잃어버린 6년을 극복하기 위해 다양한 자산군을 공부했습니다. 부모님도 제가 시험을 준비하는 동안 계속 투자를 하셨기 때문에 노후가 위험해질 수 있다고 생각해, 제가 부자가 되겠다고 결심했습니다.
구체적으로는 베스트셀러 위주로 200권이 넘는 책을 읽었고, 금융 기관이 발행하는 부자 보고서를 보며 부자들이 돈을 버는 방식을 정리했습니다. 이때 가장 큰 특징으로 보인 것은 부자들 대부분이 부채를 활용한다는 점이었습니다. 저는 처음에는 부채 없이 순수 자본으로 투자하는 것이 옳다고 생각했지만, 부자들이 대출을 활용해 투자하는 모습에 충격을 받았고 그때부터 대출을 활용한 투자를 시작하게 되었습니다.
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