저자: 신사임당 · 한국인
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결론: 집값 하락 전망은 틀렸고 충남 등 지방 집값은 오른다는 주장, 수도권 대장주 중심 투자 권유. 광교 등 수도권 일부 상권 공실이 많고, 금리가 여전히 낮아 월세를 낮출 수 없어 공실로 버티는 것이며 이는 버블의 증거라는 시각. 연준의 금리인상 예고를 경제 호황으로 해석하며 묻지마 투자를 부추기는 흐름을 비판. 충남 지방 갭투자 집값이 4억5천~5억까지 간다고 주장하며, 이를 '다른 의견'이 아니라 '틀린 의견'이라고 단정. 월급 300만원으로 내집마련이 가능한지에 대한 질문, 집값 상승에 대한 확신이 진짜 문제라는 주장. 투자 기준은 대장주(서울은 애플, 분당·송도 등은 삼성전자)를 따라가는 것이며, 후발주(지방·빌라·오피스텔)는 피해야 한다는 원칙 제시. 충남 집값은 대장주가 5억까지 오르는 것을 전제로 하며, 2~3등주 투자도 위험하다고 강조. 위기는 기회이며 기회는 반드시 온다는 메시지, 경매·부동산 강의 등 유료 정보에 대한 경계 발언. 서울 대장주 집값은 평균 24억 이상 갈 것이라는 전망, 삼성전자 코스피 3000 전망 언급 및 워런 버핏의 애플 투자 사례 인용. 자막 품질이 낮아 일부 수치와 맥락은 불확실함.
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자, 백문이 불여일견이라고 일단 보고 말씀드리겠습니다. 광교 같은 곳은 지금 사도 되느냐고요? 제가 직접 가서 확인해 봤습니다. 광교 신분당선이 있는데도 아파트 옆 상가에 공실이 많았습니다. 가서 직접 부딪혀 보고 내 눈으로 확인하는 것, 이게 중요합니다. 어디까지나 필자의 철저히 본인 판단이고, 본인만의 기준과 확신이 있어야 합니다. 모든 정보를 의심하고 직접 확인하세요.
광교 주변 상권을 찍어 봤는데, 사실 여기만 그런 게 아닙니다. 여기저기 공실이 눈에 띄게 많다는 것을 대부분 동의하실 겁니다. 코로나 때문이라고 반문하실 수 있지만, 코로나가 풀리면 여기가 다 찰까요? 저는 동의하기 어렵습니다. 오히려 월세를 내리면 찰 수도 있습니다.
이쪽 동네 아파트 시세는 10억이 그냥 넘어갑니다. 그런데 주변 인프라가 텅텅 비어 있는 이유는 명확합니다. 건물주가 월세를 받을 필요가 없다는 것입니다. 월세를 내리면 시세가 떨어지니까 그냥 공실로 버티는 거죠. 이 말은 집값이 싼 게 아니라 금리가 싸다는 뜻입니다. 지금 금리를 올리고 있지만 아직도 금리가 싸다는 방증입니다.
연준이 금리 인상을 하겠다고 대놓고 힌트를 준 게 작년부터였습니다. 그런데 금리 인상은 경제가 좋다는 뜻이라는 기적의 논리로 묻지마 투자를 종용하더니, 결과는 버블이었잖아요.
서로 다른 의견을 존중하자고 늘 강조합니다. 하지만 지방 갭투자, 충남 집값이 4억 5천에서 5억 간다는 주장은 다른 것이 아니라 틀린 것입니다. 이유는 이미 작년부터 설명드렸고, 그 이유를 안다면 부동산 공부를 더 할 필요도 없습니다. 댓글에 링크를 달아 드리면 안 보실 테니, 같이 보면서 부연 설명을 이어가겠습니다.
"월급 300만 원으로 내 집 마련 가능할까?" 이 영상에 안티 댓글이 정말 많이 달렸습니다. "저축 열심히 하면 집값은 기다려준다"는 말도 있었죠. 집값이 너무 올라서 2~30대가 조급한 마음이 드는 건 충분히 이해합니다. 하지만 지금이라도 집값 상승에 올라탈 수 있습니다. 이제는 너무 많이 올라서 부담스럽다고요? 그렇다면 집값이 무조건 오른다는 보장도 없는 겁니다.
결국 문제는 집값 자체가 아닙니다. 집값이 오른다는 확신이 없다는 것이 진짜 문제입니다. 확신만 있다면 3000만 원으로도 내 집 마련을 할 수 있습니다.
충남 집값을 두고 "올라간다"는 주장은 인플레이션에 대한 확신이 있다는 뜻이고, 이 부분까지는 서로 다른 생각을 존중할 수 있습니다.
하지만 구조를 보면 이렇습니다. 서울 집값은 대장주 애플을 따라가고, 분당·송도·청라 같은 아파트는 삼성전자를 따라갑니다. 지방이나 빌라, 오피스텔은 후발주를 따라갑니다. 충남 집값은 이견 없이 후발주입니다. 만약 후발주가 5억까지 간다면 수도권은 시범 넘어가고, 삼성전자는 10만 전자가 아니라 15만 전자까지 가야 합니다. 이렇게 흘러갈 수도 있죠. 하지만 충남 집값은 그렇지 않다는 것입니다. 충남 대장주는 5억을 주고 오릅니다.
내 집 마련을 위해 실거주할 집을 찾는다면 굳이 대장주를 살 이유는 없습니다. 하지만 투자 목적으로 전세를 주고 갭투자를 한다면 이야기가 다릅니다. "1등만 기억하는 더러운 세상"이 아니라 "1등만 기억하는 심플한 세상"이라는 말을 수없이 강조했습니다.
다시 한번 강조하면, 투자는 무조건 1등주, 대장주입니다. 대장주가 너무 비싸서 부담스럽다면 가격이 떨어지기를 기다려야 합니다. 2~3등주 정도라도 투자해야지, 후발주인 충남 집값에 투자하는 건 아닙니다. 주식 투자도 2~3등주를 매매하면 안 됩니다. 무조건 대장주, 무조건 주도주입니다. 함정에 빠지지 말자고 수없이 강조했죠. 급할수록 돌아가라고, 제발 이런 실수는 하지 마세요.
여러분, 우크라이나 전쟁이 날 줄 알았나요? 앞으로 어떤 일이 어떻게 일어날지 확신할 수 있나요? 제가 확실하게 말씀드릴 수 있는 한 가지는 "위기는 기회다, 기회는 반드시 온다"는 것입니다. 이 순간을 위해 준비해야 하는 것은 당연합니다.
제가 이야기를 시작한 목적은 희망 고문이 아닙니다. 간절함을 자극해서 강의를 팔아먹는 부동산 경매 같은 것에 시간, 돈, 열정을 낭비하지 말자는 문제 제기입니다. 인플레이션인지 디플레이션인지 질문에도 제대로 대답할 수 있는 사람이 없습니다. 과거에 올랐으니 앞으로도 오를 것이라는 논리라면, 닥치고 대장주를 사면 됩니다. 경매를 왜 하나요? 전 세계 집값이 오를 텐데, 그저 아무거나 사면 되지 공부할 필요도 없다는 말이 되니까요. 논리가 안 맞습니다.
왜 이런 소리를 할까요? 강의가 팔리니까 하는 겁니다. 이렇게 간절하면 낚이는 겁니다. 시장 수익률을 뛰어넘겠다는 욕심 때문에 흔들리는 거죠. 특별한 기법이나 특별한 강의는 없습니다. 괜한 유혹에 넘어가지 마시고, 1등만 기억하는 심플한 정답은 이미 나와 있습니다. 너무 조급하게 생각하지 마시고, "위기는 기회다, 기회는 반드시 온다"는 것을 기억하세요.
애플의 눌림목, 대장주와 후발주의 차이, 이것은 부동산에서도 지극히 자연스러운 시장의 이치입니다. 제 논리가 빈약하다, 설득력이 떨어진다고 느끼실 수도 있습니다. 투자는 이런 확신이 있어야 합니다. 충남 집값이 상승한다면 서울 집값은 평균 24억을 넘어갈 겁니다.
고장 난 시계도 하루 두 번은 맞습니다. 코스피 3,000p 가자고 10년 동안 외치더니 결국 갔죠. 그런데 여러분은 삼성전자를 얼마나 들고 계신가요? 워런 버핏이 애플이 고평가라며 고집을 부리다가 2017년에 틀렸음을 인정하고 애플 비중을 40%까지 늘린 것처럼, 인정할 수밖에 없는 순간이 옵니다. 주식은 파는 게 아니라 사서 모으는 것이라고 강조했는데, 펀드 수익률을 보니 삼성전자 수익률의 절반도 못 쫓아가더군요. 별의별 공부를 다 해도 1등주 수익률을 쫓아가기 어렵습니다. 부동산도 마찬가지입니다.
부동산 공부를 돈 주고 배울 게 뭐가 있냐는 말입니다. 좋은 집을 찾으세요. 비싼 집이 좋은 집입니다. 싸고 좋은 집을 찾는다는 건 시대착오적인 생각입니다. 싼 데는 싼 이유가 있고, 좋은 집은 비쌉니다. 전 세계 1등 기업 애플도 비싸죠. 왜 비쌀까요? 좋으니까 비싼 겁니다. 1등만 기억하는 심플한 기준이 정답입니다.
마지막으로 2021년 12월에 올렸던 영상을 보여드리며 마무리하겠습니다. 지금까지 확신하고 진입하여 확신이 없어지면 그때 청산하라고 말씀드렸습니다. 집값이 너무 올라서 문제라고들 하는데, 이런 말이 있습니다. "문제는 문제가 아니다. 문제가 무엇인지 모르는 게 진짜 문제다." 과연 집값이 진짜 문제일까요?
질문하겠습니다. 앞으로 집값이 더 오를 거라고 생각하시나요? 그렇다면 갭투자를 하면 되잖아요. 본인 돈이 없어도 할 수 있고, 20대도 할 수 있습니다. 전세를 주고 월세를 살더라도 해야 합니다. 집값이 더 오른다는 데 자신 있으면 지금이라도 집값 상승에 올라타세요. 정부 정책은 정권이 바뀌면 또 바뀌는 것이고, 방법이 없는 것도 아닌데 왜 남 탓만 하고 있나요?
"이젠 너무 늦었다, 너무 많이 올라서 자신이 없으신가요?" 그렇다면 집값이 오른다는 보장은 없는 겁니다. 97년 IMF, 2008년 금융위기, 이번엔 코로나가 터졌습니다. 그다음에 또 무엇이 올지는 모릅니다. 하지만 이것 하나만큼은 확실합니다. 위기는 기회이고, 기회는 또다시 온다는 것입니다. 진짜 문제는 방법이 없는 게 아니라 확신이 없는 것입니다.
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