원문 보기
좀 부동산 얘기를 한번 해보려고 하는데 최근에 출간하신 책 더 찬스 거기서 부동산 거품 붕괴를 얘기를 하셨어요. 부동산 앞으로 어떻게 될까요. 저는 뭐 붕괴되리라고 보고 있습니다. 모든 자산가의 연착륙이라는게 없거든요. 지금 주가 경착륙하죠. 부동산도 경청률 경착륙이에요. 그러니까 예를 들어서 2009년 10년 무렵에요. 서울 아파트 가격이 3 40%가 떨어졌습니다. 그때 제가 하나 아파트에서 전세 살면서 혹시 그 집값이 전세가 밑으로 떨어져 가지고 제가 전세가 그런 시기가 있었거든요. 부동산을 반드시 사이클이 있다는 거죠. 그런데 제가 여러가지로 평가해 보면은 지금 우리 집값이 상당히 과대평가돼 있습니다.
예를 들어서 전도시 아파트까지 75% 올랐다고 2009년 5월부터 월급 6월까지 그런데이 기간은 소비자물가는 30% 올랐고요 특히 소득에 비해서 집값이 너무 많이 올랐어요. 예를 들어서 pr이r이라고 그러는데요. 서울 경우를 보면은 서울 중간과하고 소득에 비해서 집값이 중간 집값이 19배입니다. 이금희가 뭐냐면은 중간 가구가 19년을 하나도 안 쓰고 돈을 모아야지 살 수 있는 살 수 있다는 거 그게 2013년 9배였었어요. 두 배가 됐네요. 두 배 올랐죠. 소득 늘어나는 것에 비해서 집값이 너무 많이 올랐다는 전도시 아파트까지 한 30% 서울 아파트 50% 정도 과대평가되어 있거든요.
이렇게 모든게 과대평가이 돼 있다는 거죠. 이게 해소되는 국면이라는 겁니다. 이제 시작할 거라는 겁니다. 최근에 보니까 지역마다 좀 차이는 있어요. 그런데 최근에 도시별로 보니까 대구가 제일 먼저 떨어졌고 대전이 떨어졌고 다른 대입 분의 도시도 이제 추세가 바뀌고 있어요이 추세가 한번 꺾이면 상당히 오래 간다는 거죠. 부동산은 예 그렇습니다. 그리고 연착륙은 없다 부동산 가격이 하향 안정됐으면 좋겠다 그러는데요. 자산교회 이런데 하향 안정이라는게 없습니다. 떨어지면 계속 오를 때 계속 오르듯이 근데 요새 제가 며칠 전에 그 아침에 운동하면서 tv를 봤더니 벌써 일부 지방도시에서는 역전세 이야기가 나오고 있더라고요 실제로 나오고 있다는 겁니다.
서서히 주변에서 중심으로 지금 오고 있는 과정이라는 겁니다. 계속 안 하리라고 있어요. 그러니까 정부도 그걸 어느 정도는 뭐 인지하고 대응하려고 하는 예 물론 저처럼 떨어진다고 생각하고 그냥 안정화 될 것이다 그렇게 생각하는데요. 근데 말을 그렇게 하는 걸 수도 있잖아요. 자산가에는 안정하라는게 없다는 거죠. 그런데 제가 할 때요 애널리스트들이 오를 때는 좀 더 젊어집니다. 떨어질 때는 잘 못 맞지요 연착륙할 거라고 예상을 합니다. 그런데 지금 애널리스트를 목표주가 설정해 놓는데요. 우리나라 시가총액 10대 기업들을 보니까 지금 목표주가보다 실제 주가가 50% 밑에 있거든요.
떨어질 때는 경착륙으로 자산까지 경착륙을 하는데 우리가 저 사실 이론적으로는 그 경착륙을 전망을 못하죠. 지금 저 에너지들 예측하는 주가가 적정주가일 수 있어요. 그 기업 실적에 비해서 그런데 떨어질 때는 반드시 경착륙이라는 거죠. 뭐 그런 거 다 깡그리 무시하고 일단 막 떨어진다는 거죠. 부동산 가격도 마찬가지다 내년에는 그래도 인플레가 진정이 되고 그 경기침체가 남아 있는 상태에서 부양하기 위해서 금리도 내리고 돈도 풀 것이다 이렇게 얘기하셨는데 그 시기에도 부동산 계속 떨어질까요. 부동산 가장 중요한게 결정 요소 보니까 금리 담보대출 그 다음에 주가 있지만 가장 중요한게 경기예요.
그런데 우리가 저금리금이 금리 떨어진다는 의미를 다시 한번 생각해 봐야 돼요 금리에는 미래의 경제성장이 들어 있거든요. 금리가 떨어진다는 것은 앞으로 경제성장이 낮아진다는 겁니다. 사실 우리 경제 가장 큰 문제예요. 우리나라의 경제성장률 보니까 1980년부터 2009년까지 이때는 우리 경제가 연평균 7% 세계평균 3.4보다 2배 정도 성장했거든요. 근데 2009년 2010년부터 작년까지는 세계경기에 3.3 우리 3.0을 하고 있는 거예요. 근데 앞으로 10년은 우리가 선진국보다 낮은 성장을 미국보다 우리 잠재성장률이 지금 더 빨리 떨어지고 있어요.
그래서 우리 금리가 미국 금리보다 더 낮아질 거예요. 그래서 우리가 저금리금이 금리 떨어지는 의미를 한번 생각해 봐야 됩니다. 금리가 떨어진다는 것은 앞으로 경제성장이 떨어진다 우리 임금이 많이 안 오른다 그 다음에 내 일자리가 그렇게 많지 않다 저금리금이라는 바로 그런 거라는 겁니다. 그동안 금리가 났다고 우리가 뭐 영끌 뭐 이런 이야기가 났으니까 돈 빌려 가지고 주식도사하고 채권도 사고 뭐 부동산 사고 소비되어 있지 않습니까 이제 그런 시대가 아니라는 거죠. 저금리 의미는 성장 자체가 너무 성장 자체가 낮아진다는 의미합니다. 그래서 돈 빌려 가지고 리스크 하나 분자산에 투자해서는 안 된다 물론식이 있어요.
그렇게 하는게 좀 유용한 시기가 있고 제 주변에 부자들 자산가에 많이 떨어졌을 때 현금이 있어 가지고 자기 현금 가지고 사고 10년 국채 지금 사셔야 된다는 겁니다. 아 그러면 정리하면 경제성장이 둔화되면은 아까 말씀하신 것처럼 장기적으로 금리 장기금리가 떨어질 것이고 장기금리가 떨어진다는 것은 장기국채의 가격이 그 올라갈 수 올라간다 그래서 제가 이렇게 계속 최근에 주장을 하고 있습니다만은 일부가 큰 증권에서 두 증권회사에서 채권을 적극적으로 팔고 있더라구요 그 증권사에서도 이제 채권을 팔 시기가 왔다는 것이죠. 저는 지금은 채권투자 많이 하셔야 된다고 생각하고 있어요.
근데 우리 가게 자산 중에서 채권 비중 2.3% 밖에 안 됩니다. 채권 투자를 실제로 하시는 개인이 하시는 경우는 저도 거의 보질 못하고 채권 투자를 하면요 채권 투자가 경기에 아주 민감하거든요. 채권을 투자하면 경기 흐름을 할 수가 있어요. 특히 저 미국 경제 예측할 때 장단기 금리차 가지고 예측하지 않습니까 이게 역 되면은 한 1년인가 그 정도 전에 막 장단기 스프레드 역전됐다고 이런 얘기 나왔었던 거 같아요. 그거 2019년에 9월 달에 역전되고 2020년도 침체에 빠졌지 않습니까 코로나로 예측했다는 겁니다. 제가 보니까 채권시장 주식시장보다 훨씬 더 똑똑합니다.
그래서 우리가 채권 투자하면서 경기의 흐름을 아셔야 된다는 거죠. 근데 채권은 사실 작업 팔기가 쉽지 않아요. etf 있습니다. 근데 아직 투자자들이 채권은 별로 투자 안 하시기 때문에 거래가 별로 안 돼요 etf가 있거든요. 그건 맹점이네요. 거래가 안 돼 사고팔기가 쉽지 않아요. 저 같은 경우는 근데 아주 큰 돈 아니면요 거래가 안 돼도 언제든지 사고 팔 수는 있어요. 저 같은 경우는 최 때문에 채권 비중 etf 10년 국제 서서히 늘리고 있습니다. 또 그거에 가격 변동을 보면서 장기금리도 확인할 수 있고 장기금리에 따라서 앞으로 경기가 어떻게 될지도 볼 수 있고 채권 투자를 하면은 경기의 흐름을 알 수가 있다는 심심해서 못 하십니다.
이렇게 주식은 하루에도 그렇게 떨어지고 그러는데 채권은 이게 가격 변동 표기 굉장히 미미하거든요. 채권을 가지고 있으면 최소한 자산은 지킬 수가 있습니다. 혹시라도 금리 올라버리면 10년대를 국회에서 쓰면 그냥 10년 가지고 있으면 그냥 매년 3.7% 정부가 주는 거거든요. 은행 기자보다도 높아요. 그리고 그 사이에 금리가 떨어지면 중간에 언제든지 팔 수가 있고 근데 요새 은행의 3%대도 나왔다고 하지 않습니까 그런데 그거는 1년 동안 가지고 있어야지 3% 줄 거예요. 중간에 못 깨죠. 깨면 다 없어요. 그런데 채권은 어떻습니까 내 맘대로 팔아요.
어 저는 은행에다 3% 지금 금리 많이 올린 그것도 해야 되지만 그것보다는 차라리 90년짜리야 만기 없어요. 채권 수익률이 떨어지면 팔아서 시세차익 누리면 되거든요. 국채라 하면 우리나라 채권 말씀하시죠. 우리나라도 있고 미국도 있는데요. 저는 우리나라게 나와 보여요 10년 국채 수익률이 3.7% 정도 되고 미군 한 3.2% 정도 되거든요. 근데 앞으로 갈수록 우리 경제성장이 미국보다 낮아질 것이기 때문에 우리 10년 국제 수익률 미국보다 더 빨리 떨어질 거라는 거죠. 더 낮아질 수도 있어요. 이렇게 운영하실 수 있겠네요. 제가 들어보니까 어차피 은행에 넣어 놓을 거면 국채를 사는게 낫다 예 저는 그렇게 그리고 그 사놨다가 채권 금리가 많이 떨어졌다는 거는 경기가 나빠졌다는 거거든요.
그때 시세창요 채권 팔아 가지고 그때 주식으로 돌리면 돼요 그러니까요. 그때 또 주가는 쌀테니까 지금 같은 시기에 이런 분들이 많아요. 지금 지금 내가 주식 투자를 했는데 물 타고 타고 타다가 이제 내가 탈 수도 없다 이런 분들도 계시거든요. 기다릴 수밖에 없습니다. 팔지 마라 주가는 장기적으로 오르거든요. 예를 들어서 우리 명목 gdp라고 있는데요. 그게 지난주 한 10여 년간 3% 좀 넘게 성장했는데 코스피는 5% 좀 넘게 매년 연평균 올랐거든요. 우리가 아직 명목 gdp가 - 성장을 안 합니다. 플러스 성장하니까 주가도 매년 5% 정도는 오를 수가 있어요.
그런데 앞으로 3년은 좀 기대수익률은 좀 납치가 되는데요. 근데 최근 3년 동안 우리 명목 GDP 성전 3%였는데 그러니까 이미 많이 잡아먹은 거네요. 그러니까 앞으로 3년은 기대수익률 좀 낮추셔야 돼요 지금 시기에는 흔히 말하는 존버가 답이다 지금은 예 그렇죠. 근데 반드시 종목점검을 한번 해야 됩니다. 아예 상폐돼 버리는 종목은 아니어야 되니까 이게 살아남을 해산가 특히 내년에 세경제의 나빠지면서 많은 기업들이 구조조는 할 수밖에 없어요. 뭐 저도 한번 당했습니다. 채권 투자를 증권회사에다 맡겼거든요. 근데 이제 하이힐도 채권이라고 제가 그 펀드를 선택했으니까 물론 제 책임이죠.
그런데 거기에 편입된 종목 하나가 부도가 나고 있어요. 아이고 그래서 상당히 큰돈이었죠. 이럴 경우가 앞으로 많이 있을 거라는 겁니다. 와 진짜 경험에서 하시는 말씀이구나 그래서 이런 시기에는 정말 오래 버텨야 되는데 버틸만한 종목인가 이걸 한번 보셔야 된다는 겁니다. 그리고 지금 굉장히 저평가 국면에 들어섰다는 겁니다. 물론 내년 상반기에 제가 한 번 더 저평가 국면이 있으리라고 생각되는데요. 그때 저자시면 되고요 일단 지금도 시장에 뭐 아직 참여하지 않은 분들 같은 경우에는 지금이 주가가 싸다는 생각을 갖고 시장에 관심을 가지실 필요가 있고 기존부터 투자하시다가 지금 좀 힘든 시기를 보내고 있는 투자자분들도 주가는 장기적으로 오른다는 신념을 잊지 않고 잘 지켜나갈 수 있게 주식이 전혀 없는 분들은 지금쯤 사놓으셔야 돼요 근데 제가 내년에 상반기 한 번 더 떨어질 수 있다고 말씀드렸습니다만 때는 상반기에 떨어트 주식이 하나도 없으면 못 사요 그렇죠.
무서우니까 무서우니까 그래서 우리가 발을 물에 담궈 놔야지이 물이 천지 뜨거운지 할 수가 있거든요. 그래서 얼마 좀 사 놨다면 내년에 터뜨리면 발이 너무 차가 졌구나 안 하신 분들은 좀 사 놓으셔야 됩니다.
댓글 0