저자: 성정길 · 한국인
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결론: 부동산 가격 상승·하락과 무관하게 '청약'을 활용해 내 집 마련과 투자를 시작하는 것이 최선이라는 주장. 출연자는 과거 임차인 시절 집값 상승을 보고 후회한 경험을 시작으로 경매와 부동산 투자 공부를 시작했고, 연간 약 1채 정도 꾸준히 낙찰받았다고 설명. 2026년 부동산 시장에 대해 집값 하락 기대로 매수 대기 수요가 늘고 거래가 얼어붙었다는 관측을 제시했으나, 집값 예측은 전문가의 몫이라며 자기 상황에 맞는 대응을 강조. 무주택자에게는 청약을 강하게 권장. 서울 청약 가점 경쟁은 치열(당첨 가점 70점대)하므로, 인기가 덜한 지역·중소형·비인기 평형을 노려 당첨 가능성을 높이라고 조언. 생애최초·신혼부부 특공 등 특별공급도 미달이 많아 활용 가치가 있다고 설명. 가점만 쌓으며 기다리는 것은 기회 손실이라는 입장. 청약 자금 구조: 계약금 10%는 신용대출로 마련 가능, 중도금 60%는 분양사 보증 대출, 잔금 30%는 입주 시 납부(은행 대출 가능). 전세를 놓으면 실투자금 회수 및 플러스 피도 가능하다고 주장, 청약을 '가장 레버리지가 큰 상품'으로 소개. 비인기 지역 분양은 당첨 확률이 높고, 당첨 후 전세 임대로 투자금을 회수할 수 있다는 논리. 다만 청약 기간이 길어질 수 있어 전세 보증·거주 비용 부담을 고민하는 사람이 많다는 점도 언급. 5천만 원 정도 모은 경우 공부를 통해 가격 판단 기준을 세운 뒤 비싸다고 느끼지 않는 가격이 나올 때 매수해야 한다고 강조. 전문가 도움은 시행착오를 줄여주지만 공부 과정을 생략할 수는 없다는 입장. 자극적인 부자 사례(코크드림, 미나주 등)를 언급하며, 이들 역시 치열한 임장·공부 과정을 거쳤다고 설명.
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저는 북한산 근처에 혼자 살고 있는데, 그것도 아주 심각한 풍란 문제가 있었어요. 주변에 집 사는 사람이 있으면 놓지 말고 사라고 할 정도로, 저는 나름대로 그런 말을 많이 들었던 사람이었습니다. 분당에서 학원도 하고 문정동에서도 살았는데, 그때 임차인으로 살고 있었거든요. 그런데 집주인분께서 4억 7천만 원에 팔겠다고 제안을 하셨어요.
그때는 첫 집이 없었으니까 많이 설렜죠. 정말 많이 고민했어요. 당시 대출이 무려 80%까지 나왔기 때문에, 적은 돈만 있으면 내가 살 수 있는 상황이었어요. 여기저기 많이 물어봤는데, 어떤 사람은 대출을 너무 많이 받는 거 아니냐고 했고, 또 어떤 사람은 지금 떨어질 수도 있다고 계속 말씀하셨어요. 그래서 '내가 사고 싶었던 집은 아니야'라고 생각하고, 그때는 결국 사지 않았습니다.
그다음부터는 집값을 매일 보기 시작했어요. 그러니까 계속 관심이 가더라고요. 그런데 지난달보다 집값이 오른 거예요. 옛날 가격으로 떨어진 물건을 살 기회를 놓쳤다고 괴로워하고 있던 와중에, 갑자기 1억이 오르는 걸 보고는 정말 그 충격을 이루 말할 수가 없었어요. 이제 집을 사려면 1억을 더 벌어야 한다는 거잖아요. 5천만 원 모으기도 힘든데, 1억을 더 벌어야 한다니. 그때 든 생각이 '어떡하지, 큰일 났네'였어요. 그래서 이건 떨어질 수 있는 게 아니라는 느낌이 들었습니다.
그때 와이프 앞에서 석고대죄를 했어요. "자기야, 내가 정말 멍청했던 것 같아. 이제부터 부동산 공부 진짜 열심히 할게"라고요. 그러고는 경매 학원도 다니고, 부동산 인강도 듣고, 본격적으로 열심히 다녔습니다. 인강은 정말 많이 들었어요. 제 장점은 행동력이 좋다는 거예요. 끝장을 보는 스타일이라서, 처음 경매를 공부할 때부터 경매 강사가 될 수준까지 공부하겠다는 마음으로 시작했습니다.
그런 태도로 임하니까 남들과 다르게 행동하게 되더라고요. 대충 하나 사자는 생각이 아니라, 처음부터 한 달에 하나씩 사겠다, 매달 살 거라는 마음으로 공부를 시작했어요. 그러니 허투루 볼 수가 없었죠. 강의도 많이 듣고, 혼자 공부도 많이 하고, 임장도 많이 뛰고, 경매 물건도 정말 많이 봤어요. 그게 벌써 5년이 됐습니다. 그때부터 지금까지 일주일에 한 번씩 경매 물건 400~500건씩은 꾸준히 보고 있어요.
그렇게 실제로 몇 건 정도 낙찰을 받았느냐고요? 투자금이 거의 빨리 소진되더라고요. 마음은 더 사고 싶었는데, 눈에 들어오는 물건은 많은데 취득세와 등록세가 생각보다 크더라고요. 한 달에 한 채는 아니더라도, 일 년에 한 채 정도는 꾸준히 샀습니다. 돈이 없을 때는 주변 분들께 알려 드리고 낙찰도 같이 도와드리기도 했어요. 그런데 자꾸 부동산만 사다 보니 삶이 너무 팍팍해지더라고요.
사실 저는 원래 욜로에 가까웠어요. 돈은 잘 벌었는데 쓰는 것도 많았죠. 투자를 시작하면서 100만 원, 200만 원이라는 어마어마한 돈을 쉽게 쓸 수 없게 되었어요. 2만 원짜리 한 장도 마음대로 못 쓰게 되더라고요. 이 돈이면 투자 물건 하나를 더 살 수 있다는 생각이 드니까, 투자를 공부하면서 절약도 자연스럽게 되었고, 그래서 투자도 더 빨리 이룰 수 있었던 것 같아요.
예전에는 절약을 별로 하지 않았어요. 더 벌면 된다는 생각이 강했거든요. 어렸을 때도 돈을 아껴 쓰는 편이 아니었고요. 그런데 사업을 처음 시작할 때 목표를 세웠어요. "한 달에 1천만 원만 벌면 좋겠다. 그 정도 돈을 벌면 정말 행복하겠다." 그렇게 시작했는데, 운 좋게 잘 됐어요. 목표를 이룬 셈이죠.
그때는 돈을 좀 많이 쓰기도 했어요. 저는 과시하거나 소비하는 성격은 아닌데, 유일하게 후회하는 부분이 바로 그 시기예요. 그때 지금처럼 투자자의 삶을 살았다면 정말 엄청난 부자가 되어 있었을 거라는 생각이 듭니다.
요즘은 집을 사겠다는 사람들이 한쪽으로 더 많아지고 있어요. 그러면서 거래는 얼어붙고, 매물은 쌓여 있는 상태예요. 올해 2026년 부동산 시장을 어떻게 보시냐는 질문을 많이 받는데, 저는 이렇게 말씀드리고 싶어요. 집값을 예측하는 건 전문가분들이 하시면 되고, 여러분은 그냥 자기 상황에 맞게 대응하시면 좋겠다고요.
만약 무주택자시라면 저는 청약을 강력하게 권해드립니다. 저도 작년에 청약에 당첨됐어요. 그동안 서울에 집을 갖고 싶어서 가점을 쌓으며 열심히 기다렸는데, 솔직히 가점으로는 택도 없겠더라고요. 서울 당첨 점수가 70점 가까이 나오니까, 이러다간 끝이 없겠다는 생각이 들었습니다. 청약만 기다리고 있으면 좀 답답하잖아요. 저는 법인으로 주택을 매수하기도 했는데, 가점이 너무 아깝다 보니 기회를 날리는 것 같더라고요. 그래서 일단 빨리 청약에 당첨돼서 그다음에 자유롭게 살 수 있게 하는 게 여러모로 이득이라고 생각했어요.
청약은 잘 안될 것 같은 곳을 노리는 게 중요하다고 생각해요. 사람들이 다 가고 싶어 하고 살고 싶어 하는 곳은 당연히 인기가 많죠. 예를 들어 서울 사람이니까 둔촌주공을 꼭 가겠다고 하면, 당첨되면 좋지만 안 될 가능성이 훨씬 크잖아요. 그런데 상대적으로 인기가 덜한 곳, 예를 들어 경기도 쪽에는 그런 단지가 아주 많아요. 그리고 84㎡ 아파트가 많지 않은 곳도 있어요. 25.59㎡ 미만처럼 소형 평형은 인기가 더 적고요. 그러니까 당첨 가능성이 더 높아지는 거예요.
청약 공부만 열심히 해도 기회가 있어요. 제 선생님께 배운 직원들도 다 당첨이 됐어요. 마음만 먹으면 다 되거든요. 알려 주고 나니까 알아서 잘하더라고요. 신혼부부 같은 경우는 가점이 낮아서 계속 기다리기 어려울 수 있는데, 그럴 때는 생애최초, 신혼부부 특공, 1인 가구 특공 같은 제도도 같이 살펴보셔야 해요. 생애최초 청약은 의외로 미달이 나오기도 하거든요. 모르고 못하는 경우가 정말 많아요. 미달인 데 가점만 쌓고 있으면 너무 억울하지 않겠어요?
물론 지금 현장에 가 보면 허허벌판인 곳도 있고, 흙만 덮여 있고 살고 싶다는 생각이 안 드는 곳도 있어요. 그런데 원래 그런 곳에서 돈을 버는 겁니다. 저는 이렇게 생각해요. 청약을 계속 기다리기만 하면 마냥 편한 길은 없을 것 같아요. 그래서 기간을 정해 두고 청약에 먼저 도전해 보고, 그다음에 일반 매매로 넘어가는 단계가 좋다고 봅니다.
신기한 건, 작년 재작년에는 청약 경쟁률이 아주 높았는데 작년 말과 올해 초에 경쟁률이 많이 떨어졌어요. 주변 분위기 때문일까요? 집값이 좀 떨어질 수도 있겠다는 생각에 청약을 망설이는 분들이 많아진 것 같아요. 그런데 무주택자 청약은 사실 안전 마진을 몇억씩 깔고 시작하는 거예요. 그만큼 떨어진 사례는 우리나라 역사상 거의 없었어요. 그래서 이 안전한 청약 기회를 너무 날려 버리는 분들을 보면 저는 정말 안타까워요.
청약을 해 보지 않은 분들은 보통 이렇게 생각하세요. 예를 들어 분양가가 3억 4천만 원이면 그 돈을 지금 다 가지고 있어야 하는 줄 알아요. 그런데 요즘은 계약금이 보통 10%예요. 3,400만 원 정도만 있으면 되는 거죠. 웬만한 직장인이면 충분히 가능한 수준이에요. 나머지는 중도금 대출로 대부분 나오고요.
수도권에서 사람들이 덜 선호하는 단지들은 대체로 이 정도 조건으로 들어갈 수 있어요. 물론 인기 단지는 비싸고요. 그래도 부동산 투자 하면서 박탈감만 느끼는 것보다는 여러모로 훨씬 좋다고 생각합니다. 빠르게 내 집이 생기는 거니까요.
제가 좀 자세히 설명드릴게요. 처음에 계약금 10%는 준비하셔야 해요. 보통 신용대출로 마련할 수 있으니 너무 겁내지 마시고요. 계약금만 내시면 됩니다. 그러면 중도금 대출이 나와요. 이건 내 신용등급과 상관없이 분양사 보증이 있어서 대부분 나온다고 생각하시면 돼요. 잔금 30%는 입주할 때 내는데, 보통 입주까지 3년 정도 걸려요. 그 30%도 현실적으로는 은행 대출로 다 나옵니다.
그리고 실거주 의무가 없는 지역이 있어요. 집 자체가 멀어서 삶의 질이 떨어질 것 같다면, 그런 곳은 전세를 놓으면 돼요. 전세를 놓으면 투자금이 회수되는 건 물론이고, 오히려 플러스가 되는 경우도 많아요. 돈을 아내가 낸 것보다 더 불려서 받는 거죠. 그러니까 3년 후 집을 가지고 있으면서 실질적으로는 10% 금액으로 투자를 하는 셈이 됩니다.
제가 아는 부동산 상품 중에서 레버리지가 가장 큰 상품이 바로 청약이에요. 지금은 선호도가 낮은 곳이라도 나중에는 좋아지고, 전세금으로 회수도 될 테니 그런 곳을 한번 노려 보시길 추천드려요.
주변에서 많이 하는 고민이 있어요. 청약이 된다는 건 알겠는데, 언제 당첨될지 정확히 알 수 없다는 거예요. 그 기간 동안 무주택을 유지하려면 전세를 살아야 하는데, 전세금도 물량 부족으로 계속 오르니 버티기가 상당히 어렵다고들 하세요.
저는 청약을 처음 시작할 때 어디라도 당첨되겠다는 마음으로 시작했어요. 제가 3개월 만에 당첨이 됐고, 직원분들도 제가 알려 드리고 나서 평균 6개월 정도 걸렸어요. 꾸준히 넣은 사람들은 생각보다 오래 걸리지 않더라고요. 오히려 안 넣어 본 사람들이 혼자 고민을 많이 하는 것 같아요. 그런 고민을 하시는 건 좋지만, 경쟁이 별로 없을 것 같은 곳을 꾸준히 넣으면서 알아보시면 더 좋을 거예요. 일 년 정도는 기다릴 수 있지 않으실까요?
3기 신도시 같은 곳도 생각보다 쉽지 않을 수 있어요. 솔직히 과천 신축 아파트 같은 곳은 수요가 많아서 경쟁이 치열하죠. 그런 곳이 아니라도 전략을 잘 세우면 충분히 기회가 있어요. 너무 좋은 곳만 노리지 마시고, 이번 생의 내 집은 1개라는 생각을 버리고 일단 되는 곳은 다 넣어 본다는 마음으로 해 보세요. 여러 번 넣다 보면 그중 하나는 걸리게 되어 있어요.
현재 5천만 원 정도 있는 분이 내 집 마련을 하려면 어떻게 전략을 짜야 할지 궁금해하시는 경우도 많아요. 그런데 제가 가장 안타깝게 생각하는 건, 공부가 안 되어 있으면 아무리 "여기 좋아요"라고 말해도 살 수가 없다는 거예요. 직접 발품을 팔아 보고 "여기가 좋네, 지금 이 가격이면 괜찮다"라고 스스로 판단하고 놀라야 살 수 있어요. 이 가격이면 싸다는 느낌이 들어야 쉽게 살 수 있는 거죠. 공부가 안 된 상태에서 유튜브에서 본 누군가를 따라 하는 방식으로는 제대로 된 투자를 하기 어려워요. 싼지 비싼지 판단할 수 있는 나만의 기준이 있어야 해요.
10억대 자산을 이룬 분들을 보면, 그 배경에는 다 치열한 임장과 공부 과정이 있었어요. 사실 이 과정이 훨씬 중요한데, 사람들은 이걸 뒤로 미루는 경향이 있는 것 같아요. 전문가를 이용하면 시간을 단축하고 시행착오를 줄일 수는 있어요. 하지만 그 과정 없이 부자가 되는 건 불가능합니다.
그리고 5천만 원 모으는 게 정말 어렵지 않아요. 힘들게 모은 돈을 누군가의 말만 듣고 투자한다는 건 제 생각엔 환상이에요. 직접 발로 뛰어서 보고, 2억 3천만 원이면 충분히 가치가 있다고 판단하고, 그 물건의 가격이 3천만 원이나 싸졌다면 "이건 무조건 사야겠다"라는 마음이 들 때 그때 사는 거라고 저는 생각해요.
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