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서울의 집값을 박살내는 방법은 아파트 용적률을 다 그때 400%였거든요. 그리고 400%를 하고 빌라랑 다가구에 주차 규제를 풀어 주면 네 당장 서울에서 한해에 네 10만 20만 가구 차곡 나온다. 몇 년 뒤에 피받아야 된다. 안녕하십니까? 증시대TV 시청자 여러분, 투자 여러분 반갑습니다. 네. 우리 한국에서 새로운 길을 개척하고 계시죠. 음어 특별히 퇴직금을 키워 주시는 마술사 또는 어 지위자 이렇게 표현할 수 있을 것 같습니다. 프리즘 투자자 자문회 홍추 대표님 독일책방에서 모셨습니다. 어서 오십시오. 아유 오래간만이에요.네 반갑습니다.
어 저는 이제 홍추룩욱 박사님 볼 때마다 좀 놀라운 거 하나는 음 1년 도대체 책을 몇 권 읽어요? 일단 저보다 최소 두 배 이상은 많아. 아 1년에 이제 옛날에는 한 200권 들고 그랬는데 요즘은 많이 줄어서 한 4, 50권 읽고요. 어 그리고 이제 논문을 읽기 됐죠. 그렇게 하다 보니까. 네. 이제 킨들 이런 데서 읽다가 자연스럽게 거기 주석에 있는 좋은 논문들을 음 또 읽기가 너무너무 쉬워진게 디벨이 PDF를 다 번역해 주는 데다가 또 그 중요한 그림들을 제미나이나 클로드한테 시키면 얘네가 다 해석을 해 줘요. 네. 네. 그리고이 둘의 해석이나 이런 것들을 보면서 다시 논문을 읽으니까
네. 옛날에 하루에 한 편 읽기도 정말 힘들었는데 그냥 마음 잡고 읽으면 한 다섯 편 열편 읽으니까 이제 논문 읽는게 훨 많이 있게 된 거 같아요. 아, 그렇죠. 자, 이제 그 본론으로 한번 들어가 보도록 하겠습니다. 자, 대한민국 부동산의 역사. 저는이 책 전반부를 읽으면서 우리 홍준욱 박사님이 저는 박사라서 저는 완전 경제통이라고만 생각했었는데 이거 보니까 그 우리 홍초 박사님의 뭐라할까 DNA에는 경제보단 역사가 숨쉬고 있다는 걸 진짜 뼈르게 느꼈어. 그러고 나서 그동안에 했었던 다양한 무슨 어 뭐 열 가지 이야기 무슨 뭐 뭐의 역사 한국의 뭐의 역사 뭐 이런 것들 많이 하셨던게 주마등처럼 싹 지나가면서 아 그렇구나 맞아 역사책을 쓰셨네라 걸이 책을 보면서 오히려 세삼 깨달았어요.
그런 생각이 많이 었어. 그죠? 그 처음에 편체로 쭉 쓰고 네. 그다음에 이제 뒤에 가서 이제 기전체인가 아무튼 뭐 쭉 그 앞에 일부는 그냥 흐름 역사를 잡고 그 뒤에 가서 지나가면서 중요한 사건들에 대해서 부연 설명해 주는 그래서 사기 이런 거 읽으면 역사책이지만 뒤에 가면 다 인물에 대한 열전이 나오거든요. 그런 편집을 선택했죠. 예. 그 최근에 나타나는 이제 부동산 관련된 정책에 대해서도 또 할 하실 말씀 굉장히 많을 수밖에 없을 것 같아요. 네. 어 늘 그 옛날 역대 정부가 썼던 정책을 다 쓰고 계십니다. 네. 근데 그 참고로 우리 그 홍충 박사님 되게 현실주의자시거든요.
예. 현실 주의자고 현실에 기반해서 사고하는 패턴을 가지고이 책을 보니까 현실에 딱 붙어 있으시더라고요. 이상적인 주장을 하는 사람들한테 디어 가지고요. 그 이제 얼마 전에 뭐 방송 컨퍼런스에 갔는데 우리나라 지역 균형 발전을 하기 위해서 어떻게 되냐? 네. 하면서 서울에 이렇게 집중되고 서울 아파트만 가격이 오르고 지금 그림에 나와 있는 것처럼네. 서울 그 공 1년 전 대비 공시 주택 가격 보면 서울이 18.67% 올랐다. 나왔고 특히네. 강남 3구의 성동산 정도는 거의 30% 올랐잖아요. 네. 많이 올랐죠. 그러니까 이거 공시 지가가이 정도 올랐다라는 건 이거는 뭐 [목을 가다듬음] 거의
대폭등이 있었다라고 보시면 되겠고요. 80년대 이후 최강의 폭등세가 이제 있었다고 볼 수 있는데 네. 이런 폭등세가 이제 나타나는 걸 보며 다들 이제 문제 인식은 똑같잖아요. 이대로 가서 계속 법블로 가면 나라 큰일 난다. 그렇지. 그러다가 또 2022년 이후에 지금 부동산 프로젝트 파이낸싱 문제로 얼마나 고생하는데 이것도 터진다. 이렇게 이제 걱정을 하니까 해결책이 나오잖아요. 그럼 저는 해결책이라는게 딱 나오는 게네. 뭐 서울에 아파트 용적률을 높여 주면 다 해결되는데요. 음. 그러면 아 부자들이 그 차익을 얻게 되잖아요. 그래서
그럼 그래서 재건축 초가 있고 환수도 있고 종부세도 있고 양도세가 얼마나 센데네 그거 그렇게 수익 내기 어려운데요. 막 이렇게 이야기를 하다 보면 딱 대안이 그쪽에서 나오는 반대편에 계시는 대안이 서울인구를 지방으로 분산시켜야 된다가 딱 나오거든요. 그럴 때 이제 제가 느끼는 게 그때 이제 그 사람하고 이제 대판 싸우게 된 계기가 방송에서 편집때 나갔을 거예요. 음. 어, 인간의 이해를 음, 해치는 방향의 정책은 먹히지 않는다. 네. 이게 제가 하고 싶었던 그 부분은 동감합니다. 저도 진짜 왜냐면 서울에서 잘 살고 있고 서울에이 이점이 있으니까이 비싼 집값 해도 서울에 사는 건데
네. 그이 사람이 바보라 여기 온게 아니고 사람들이 또 서울에 자가 주택 보 비율이 40%예요. 네. 이거 모르는 사람 되게 많거든요. 음. 그 아파트가 서울 아파트가 150만 원밖에 안 되고요. 네. 그중에 자기 가지고 있는 사람이 얼마 안 되는데다가 강남상고 아파트 해 봐야 30만 원인데 네. 거기 자가주택 보유 비율 이런 걸 생각해 보면 한 15만 가구 정도가 자기 집에 살면서 진짜 그 부유한 사람이고 나머지는 지방부자들이 저 서울의 집을 다 안전 자산 파킹한 형태로 사 놓고 여기에 이제 추가적으로 또 여러 뭐 한 3에서 5% 정도가 왔다 갔다 하는 거죠.
네. 이런 식의 그 부동산의 소유 구조를 잘 모르시니까 네 그까 이제 뭐 그 이제 아주 특정한 사례 있잖아요. 뭐 저거 2006년에 저 악구정 현대 아파트 33평이 어 11억밖에 안 했는데 지금 50억이 말이 돼. 이런 식으로 이야기를 해 버리니면 화가 나잖아요. 그 화가 난 걸 갖고 감정적인 대안이 나오는 거죠. 저거는 혼을 내 줘야 되고 저놈들은 나쁜 놈이야. 그리고 서울에서 살던 사람들 다 지방으로 옮겨 가지고 저기를 망하게 만들어야 돼. 음. 이런 감정을 가지고 지방분산을 막 이야기하니까 제가 그런들 그 사람들이 지방에 내려가서 지방에 집을 살 거라고 생각하냐?
예. 그 지금 서울에 자가 보유 안 하면서 집을 저렇게 맑아진 사람들은 서울 살다가 지방 이주한 사람들도 꽤 있다 생각 안 하십니까? 이런 이야기를 했다가 이제 음 그런 식으로 이야기를 하면 아무것도 바꿀 수가 없다라는 식으로 딱 이야기를 하는 거야. 그래서 아 그게 이제 그 저는이 책에서 하고 싶었던 이야기가 채찍만 들어서 집을 잡은 경우가 잘 없고 그것도 잡은 줄 알았는데 대부분 그 68년에 채찍을 들어서 잡았는데 사실 그게 베트남전이 종말로 가면 베트남 경기가 꺾여서 지값이 잡힌 거였지. 음. 또 78년에도 역시 양도세 엄청 때려가지고 집을 잡은 것처럼 보이지만 79년 116으로 잡힌 거지.
네. 사실 그런 정책만으로 집값을 잡은 경우는 딱 한 번밖에 없는데 1990년 그 노태우 정부 때 신도시 건설한 거 말고는 정책으로 집을 잡은 적이 없어요. 예. 그리고 대부분 정책을 막 쓰면서 억제를 하다가 외부 충격가지고 똥딱 무너진 거지. 네. 그 서울에 막 인구가 집중하고 여기서 막 집값씩 불타오르는 걸 그 막 규제로 한다라는게 잘 안 떠오르니까 어 규제 뭐 양도세 이런 거 좋은데 그것도 다 썼는데 안 되고 결국은 서울의 집값을 박살내는 방법은 용적률을 조순 시장님 시절처럼 아파트 용적률을 다 그때 400%였거든요. [목을 가다듬음] 그리고 400%를 하고 그리고 어 빌라랑 다가구에 어 주차 규제를 풀어 주면
네 당장 서울에서 한해에 네 10만 20만 가고 착곡 나온다. 그래갖고 몇 년 뒤에 피받아야 된다.음 [목을 가다듬음] 그렇게 이제 저는이 책에 썼거든요. 아 저도이 책 그 뒷단에 보면서 제일 인상적이었던게 깜짝 놀랬던게 아파트보다 다주 그 다세대 주택에서 인구 밀도가 더 높다. 그럼요. 아니 그러니까 4, 5층짜리 다세대 주택이 아파트 저기 30층짜리보다 사람이 더 많이 산다. 특히 다가구는 더 그렇죠. 예. 예. 얘기도 듣고 곰히 생각해 보니까 아 맞는 것도 같은 거예요. 조그만 집에서 여러 사람 나오거든. 그 그래서 용적률 낮춰서 재개발 시키면
네. 재건축시켜 버리고 재개발시키면 서울 인구는 줄고 서울이 더 쾌적해지거든요. 네. 그래서 서울을 더욱더 들어오고 싶어 하게 되죠. 음. 음. 그래서 저는 이제 역대 시장님들이 예. 2000년 이후에 이제 역대 시장님들이 그 용적률을 250% 지금 낮춰 놨잖아요. 그러니까 그 이종 이종 주거 주택 이종 주거 주택에서 이제 뭐 기부 체납 이런 걸 해 봐야 그래 봐야 뭐 280% 그죠이 정도밖에 못 봤잖아요. 자, 그런 식으로 이렇게 억제를 하고 특히 그 다가구 다세대 주택의 주차 규제를 엄청나게 강화시키고 막 이런 것들이 다 결과적으로 서울의 주택 공급을 어 줄이고
네. 또 서울을 가두리친 음. 서울을 더욱더 이제 재건축 재개발 하나만 되면 너무 좋아지니까 네. 그 동네가 갑자기 확 달라지니까 네. [콧방귀] 그걸로 인해 여기를 더욱더 선망하게 만드는 그런 결과를 가져온 거고. 근데 이게 전 세계적인 일이에요. 예. 런던이나 파리 같은데가 보면 그 18세기 19세기에 지어진 솔직히 말해서 문화자로서 가치가 거의 없어 보이는 건물들이 있잖아요. 예. 그런 건물들 뼈대를 그냥 남겨 둔 상태로 안에만 현대식으로 고치는 그런 리모델링들을 하는 걸 그렇게 많이 보잖아요. 그러면 공급이 늘어날 수가 없죠.
없죠. 어, 그리고 그 건물들의 외관이 뭐 그렇게 아름답다 그러지만 솔직히 말해 가지고 17세기의 그 어 예를 들어서 런던 같은 경우는 다 한번 다 불러 혼라당 다 타 버린 그 런던 대화자로 다 타 버렸던 곳이고 또 어 파리 같은 경우도 19세기에 나폴레옹 3세 시절에 한번 다 때려부순 음 혁명 여러 번 나면서 다 때려부순은 나라예요. 제 전부 대코지. 음. 역사적 건축물들 그렇게 많지 않은 동네인데도 그 외관을 보호해야 된다는 보존자들이 엄청 세잖아요. 그러면서 안에 인테리어만 바꾸는 식으로 공사를 시키니 공급이 늘어날 수가 [목을 가다듬음]
없죠. 그리고 우리나라도 지금 종묘 뭐 세운상가 쪽에 한번 해 보려 그러다가 대판 싸우고 그냥 거의 안 되는 거 끝난잖아요. 세계 문화 유산 정문앞에 어디 건물을 네. 저는이 논란을 딱 보면서 세계 문화유산으로 등재돼 있고 저 사업가잖아요. 네. 뭐 그런데 거기 그 혹시 들어가 본 사람이 몇 명 되나요? 이렇게 먹고 싶고 왜냐면 정말 썰렁하고 어 종료는 좀 썰렁합니다. 아무도 안 [목을 가다듬음] 가는 그 일대가 그리고 앞에는 제하 주차장도 만들어 놨어요. 음 자 여러분 제가 하고 싶은 이야기는 뭐냐면요. 보존하지 말자가 아니고요.
잣대가 엄청 많다해요. 음 그리고 정치적이에요 다들. 저는 그런 거 보면서 그 앞에 지하 주차장 만들었던 시장님은 점점점 어 뭐부터 시작해서 어 세운 상가에 그러면 그 동행로 그렇게 만들어 놓고 불려면 큰일 날 것 같은 그 지금 현재 상황을 그대로 거길 놔두자는 건가? 네. 뭐 이런 생각 왜냐면 제가 세운상가에서 스튜디오 촬영을 여러 번 해 봤거든요. 여기 계신 분들 중에 아마 저만큼 세운상가 많이 말간 분은 없을 거예요. 왜냐면 거기 싼 스튜디오들이 엄청 많더라고요. 그래서 저는 정말 했는데 분명히 여러 번 갔던 앤데도 밑에서 거기 계시는 PD 님이나 작가님을 전화로 부르지 않고 한 번도 재임으로 찾아간 적이 없어요.
아 찾기 어려워요. 그니까 끔찍한 미로입니다. 어 그 저는 그걸 보면서 이게 아 [한숨] 이게 만약하나 그 일이 벌어지면 어떻게 될까? 이번에 그 대전에서 벌어진 일 같은 것들을 생각해 보면 이게 뭐 근대 건축물이라고 정말 보존의 가치가 있는가? 네. 어 이런 생각이 막 저는 되게 드는 거죠. 이런 걸 보면서 아 공급이 없겠구나. 예. 그냥 공급이 없다라면 결국이 집값을 떨어뜨리는 건 외부 충격밖에 없겠구나. 네. 그래서 외부 충격이 이제 벌어지면 네. 그때 갑자기 정부가 또 부동산이 어 망하는 순간 내수가 끝장이 나니까 아니 부동산 PF 문제가 터지니까
또 금융 기관들 줄줄이 망하니까 지금 세마을 공고 뱅크런 다 잊어버리셨죠. 2010년 저축은행 사태 기억나 안 나시죠? 저희 저 현역이었거든요. 그때 그래서 정말 무서웠었어요. 여러분 나라 망을 뻔했습니다. 그때 그걸 다 견뎌내해서 지금 이렇게 우리가 잘 살고 있는 건데 그런 어마어마한 위험한 상황들이 부동산이 조금만 빠지면 또 오거든요. 우리나라는. 그니까 가게가 망한다가 아니고요. 딴 데가 망해요. 네. 그래서 왜냐면 가게는 되게 튼튼해졌거든요. 그래서 지금 그 사람들도 살리기 위한 여러 가지 정책을 쓸 텐데 세 가지를 주목해라.
네. 그니까 매수 저가 매수의 팁을 드리자면 첫 번째 양도세 규제를 완화할 때네 이번에 지금 어 완화됐던게 없어지는 거 보셨죠? 그전에 완화됐었어요 여러분. 완화되는 거 그러니까 다주택자에 대해서 양도세 규제를 완화해 주는 거. 두 번째가 진짜 중요한데요. 분양가 상한제를 철패합니다. 네. 그냥 건설사를 살려 줘야 되거든요. 음.이 뭐 이게 규제로 뭐 어떻게 하고 있을 때가 아니라 지금 다 죽게 생겼기 때문에 네. 분양가 상한제를 철해 줍니다. 그리고 마지막 세 번째가 뭐냐면 투기과 주고 막 이런 거 막 다 해제해 주고 막 막 막 뭐라고 해 주는 거 다 해 줘요.
네네. 근데이 정책들이 전부 80년대부터 우리나라에서 그 매뉴얼처럼 나오는 정책이거든. 전도한 정부 때부터 만들어진 정책들이에요. 지가가 크게 하락해서 경기가 무너졌을 때 때 확 풀어줍니다. 네. 그니까 요걸 여러분들 기억하시면 돼요. 그래서 어 부동산 시장이 또 붕괴될 거거든요. 왜냐하면 계속 오를 수는 없어요. 그 이러다 또 외부 충격 오면 우당탕할 거거든요. 제가 방금 말씀드린 세가지 정보의 적극적인 구제책들이 딱 나올 때음 그때 한번 아 내가 그동안이 동네는 정말 매력 있고 괜찮았다 생각했는데 나의 소득으로 충분히 살 만한 매력 있는 레벨인가
요런 걸 판단하면이 책 이거 2만 원 안 하거든요. 근데 이걸로 몇억의 이익을 볼 수 있는 [목을 가다듬음] 그런게 아닌가 생각합니다. 지금 서울에 주거 퀄리티를 손상시키지 않으려고 하는 비공급 정책 공급 정책을 덜하는게 결국은 서울의 퀄리티가 유지되면서 사람들로 하여금 더 많은 서울 거주에 대한 욕구를 불러일으키는 어 도구가 되고 아 이거 딴 나라 다 똑같다라는 거예요. 거대 도시들은요 새로운 사람이 들어오는 걸 싫어해요. 네 그리고 공급을 안 늘려요. 네. 네. 그렇게함으로써 가격을 계속 올릴 수 있다라는 걸 알기 때문에 역대 시장님들이 했던 정책을 한번 생각해 보세요.
음. [콧방귀] 말은 다 다르거든요. 저저 조순 시장인 때부터 지금까지 우리나라 역대 민선 시장님들이 쫙 있잖아요. 그 민선 시장님들이 했던 정책이 2000년 이후에 그 외한이기록 건설사 다망하고 부동산 시장 다 붕괴되고 그때 어마어마한 트라를 겪은 다음부터 지금까지 26년 정도의 시간이 흐른 동안에 역대 시장님들이 왔다 갔다 했는데 가만히 보면 그 정책들이 이렇게 크게 지금 제가 이야기했던 서울을 더욱더 좋게 만들므로써 쾌적한 왜 원베일리 같은 이런 거 예. 아니면 청개천 옆에 있는 그 아파트 같은 걸 네. 이렇게 멋있는 아파트들을 만들어 가지고
음. 거기를 완전히 모델을 딱 만든 다음에 그 모델이 되는 아파트로 쾌적하게 만들어 주는데 나머지 동네는 다 버려지는 음. 너무 과한 거 같긴 한데. 네. 저는 좀 그런 느낌이 음. 제가 그런 동네 살고 있어서 그래요. 아파트 단지 옆에 어마어마한 다섯살 빌라촌이 딱 보이는 그런 동네에서 살고 있고 대부분 다 그렇잖아 우리나라가. 사람들이 아파트 단자 안에서 만나가요. 음. [목을 가다듬음] 그 안 건너간다고요. 그 빌라촌을. 여러분 그죠? 이거 되게 많이 느끼지 않으세요? 네. 그리고 모든 녹지 혜택 이런 것들은 계속하면 다 이게 주차장 시설부터 뭐 좋은 학교는 건 전부 아파트 단지 쪽에 있는 거고 다 단독 주택 뭐 자세란 쪽은
일종에 지금 뭐 당국 입장에서선 버려진 곳이고 여기는 없애야 될 곳으로 생각하는게 저는 음 굉장히 느껴지는데 거기가 근데 토지 소유권 구조가 엄청나게 복잡해서 재건축보다 재개발이 훨씬 더 어려운 거 여러분 아시죠? 네. 그러기 때문에 어디 모르시겠으면요. 예. 서대문 어 부가현 2구역음 공부 한번 해 보십시오. 제가 그 동네 살았거든요. 정말 우리나라에서 제일 좋은 포텐셜을 가지고 있는 저는 제가 봤을 땐 노량진보다도 더 좋아 보이는 포텐인데 왜 이렇게 안 되는가? 그런 것들을 우리 공부 한번 해 보시면 네. 진짜 좋을 것 같아요.
그러니까는 그 홍주루 박사님의 진단은 뭐냐면 정말로 직값을 잡고 싶으면 공급을 늘려야 되는데 공급 눌릴 정책이 안 나온다. 근데 제가이 책 보면서 제게 아 그런 공급 과감이 있겠구나라고 바로 깨달았던게 아니 아파트는 져 주면서 다세대 주택에 용적률 올려서 더 그 공급 세대수를 공급할 생각은 왜 안 하는가? 그리고 또 기업들 들어오게 해 가지고 네. 그렇지 않습니까? 음 해서 주거 문제들을 지금 요새 전세랑 월세 폭등하는 거 느끼시잖아요. 그러면 그런 것도 다 해결할 수 있거든요. 그러면서 서울인구 다시 1100만 만들면 아까 이야기한 식으로 만들면 직접 빠질 거예요.
네. 음. 음. 그러나 아 그렇게 안 하더라. 네. 그게 뭘까? 여러분 그 제가 이야기하는 거죠. 숨겨진 의도를 읽어야지 네. 그 자꾸 어 그분들이 하는 이야기를 믿으면 안 돼. 행동을 봐야 돼요. 예. 행동을 봐야 됩니다. 저는 그래 가지고 완전히이 공부를 몇십년을 해 왔잖아 하면서 저도 한 때는 특정 정당에 엄청난 지지자였어요. 그러나 네어 부동산 공부를 하다가 보니까 어 이상한데 이걸 이걸 왜 하지? 그리고 특히 세종시 개발하는 과정을 보면서 그 역대 정부가 두 번 정도 우당탕했잖아요. 노무현 정부 때 설립했다가 박근혜 정부 기억나세요?
네 정부가 또 막 이렇게 하다가 결국 지금 저런 모양이 되는 그 세 번 정도의 정부들을 거치면서 지금 세종시가 저렇게 돼 있잖아요. 그 그걸 딱 보면서 아 의도는 서울의 인고 분산이었던 거 같은데 결과를 보면 네 어 서울을 대체할 거대 도시의 출연을 막는 방향으로 도시 설계가 이루어진다. 음. 그 의도는 이제 뭐냐면 아 그 사람들끼리 오선도선 이야기도 나누고 걸어다니는 사람들이 많은 보행자 중심에 그리고 다양한 유형의 사람들이 사회 좋게 사는 그러면서 거기에 정착해서 서울에 올라올 생각이 안 드는 뭐 요런 생각들을 겉으로 내세우지만
네 아까 했던 그 토론에서 했던 그 이야기 이렇게 하다 보면 서울을 대체할 거대 도시가 제2의 강남이 만들어지는 것을 [목을 가다듬음] 결과적으로 어 뿌리부터 잘라내는 거 같은 정책들이 계속 반복된다. Ah.
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