저자: 홍춘욱 · 한국인
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한 줄 결론: 한국 상위 계층과 중산층은 부동산에 자산이 지나치게 쏠려 있으며, 다만 수출 중심 경제 구조 덕분에 부동산 충격을 일부 완충할 여지가 있다는 진단. 자산 배분 현황: 2020년 기준 상위 10% 가계 자산의 약 76%가 부동산이며, 이 중 자가 주택은 약 4억 원(전체의 40% 조금 넘음)이고 나머지는 토지·수익형 부동산 등 투자용 부동산이다. 계층별 비교: 상위 계층도 부동산 비중이 높지만 주식 등 다른 자산 투자는 상대적으로 많다. 중산층 하위(소득 61~80위)는 자산의 대부분이 부동산이며, 미국 91%, 영국 79%, 이탈리아 83% 등 선진국 중산층도 유사한 구조다. 미국 상위 10%는 부동산 약 50%, 영국 상위층은 약 71%다. 금융위기 시사점: 2008년 글로벌 금융위기 때 선진국 가계와 금융기관이 큰 피해를 본 원인이 부동산 집중에 있었다고 설명한다. 독일 정도를 제외하면 대부분 국가의 부유층도 부동산 비중이 높다. 국가 비교: 한국은 소득 대비 자산이 약 3배 수준이며, 일본·선진 산업국은 6~7배로 더 높다. 일본은 부동산 시장 붕괴 후에도 마이너스 성장을 피했는데, 이는 축적된 가계 순자산이 외부 충격을 버티는 완충 역할을 했기 때문이라고 해석한다. 한국 경제 전망: 부동산 시장이 일본 초기 10년처럼 장기 하락하면 금융기관과 내수에 상당한 타격이 불가피하다. 다만 민간소비 비중이 50% 미만이고 수출 비중이 높아, 수출이 잘 풀리면 충격을 일부 극복할 힘이 있다고 본다. 권고: 상위·중산층 모두 수익형 부동산에 치우치지 말고 중위험·중수익 상품과 자산 배분형 투자로 부동산 리스크에 대비해야 한다고 강조한다. 사모펀드 언급: 2021년 사모펀드 사태가 부유층의 비상장기업·M&A·헤지펀드 장기 투자 길을 막아 중수익 자산 다변화를 약화시켰다고 아쉬움을 표한다.
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상위 20% 가계의 자산 배분을 보면 부동산 이외의 자산에 대한 투자가 많습니다. 반면 소득 순위 61위에서 80위에 해당하는 중산층 하위 가구들은 대부분의 자산이 부동산에 올인되어 있습니다. 이는 우리나라만의 문제가 아니라 미국, 영국, 이탈리아 등 대부분의 나라에서 공통으로 나타나는 현상입니다.
상위 10% 가계의 자산 배분을 살펴보면 전체 자산의 76%가 부동산입니다. 얼핏 보면 위험해 보이지만, 여기에는 한 가지 특징이 있습니다. 자기가 살고 있는 집에 대한 투자는 생각보다 많지 않다는 점입니다. 상위 10%의 주택 자산은 약 4억 원으로, 전체 10억 원 가운데 40% 정도입니다. 나머지 30~35%는 토지나 수익형 부동산 같은 투자용 부동산입니다. 즉 우리나라의 부유층은 자기 집 외에도 부동산 관련 상품과 토지에 많이 투자하고 있습니다.
이는 달리 보면 우리나라 부자들이 자기 집 말고 투자할 만한 다른 상품을 잘 찾지 못하고 있다는 뜻이기도 합니다. 작년부터 올해 사이의 사모펀드 사태도 아쉬운 부분입니다. 부유층이 비상장기업, M&A, 헤지펀드 같은 곳에 장기간 투자해 자산 포트폴리오를 다변화하고 중수익 상품으로 나아가는 길이 사모펀드를 통해 열려 있었는데, 그 길이 막히거나 탄력이 약해진 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다.
소득 하위 중산층의 자산 중 부동산 비중은 미국 91%, 영국 79%, 이탈리아 83%에 이를 정도로 대부분의 나라에서 매우 높습니다. 반면 미국의 상위 10%는 자산 중 부동산 비중이 약 50%이고, 영국도 71% 수준이라 우리와 비슷합니다.
2008년 글로벌 금융위기 때 선진국 전반이 큰 피해를 보고 금융기관이 무너진 이유도 여기에 있습니다. 일부 부유층이 주식 등 다양한 자산을 갖고 있더라도, 독일을 제외한 대부분의 나라에서는 중산층과 다수 가계의 자산이 부동산에 쏠려 있기 때문입니다.
이런 자산 배분이 계속되면 부동산이 무너질 때 끝장나는 것 아니냐는 질문이 나올 수 있습니다. 맞는 말입니다. 그런데 소득 대비 자산 배수를 국가별로 비교해 보면 흥미로운 점이 보입니다. 한국은 연간 소득의 약 3배 정도의 자산을 가지고 있는데, 일본을 비롯한 오래된 산업국가들은 6~7배에 이릅니다.
일본도 과거에는 부동산 비중이 높았지만, 부동산 시장이 붕괴된 뒤에도 마이너스 성장을 피하며 경제를 버텨 왔습니다. 가계가 축적한 순자산이 넉넉한 나라일수록 자산 시장의 버블 붕괴 같은 외부 충격을 어느 정도 버틸 능력이 있다는 것을 보여 줍니다.
이를 보면 우리는 양가 감정을 갖게 됩니다. 첫째, 일본처럼 잃어버린 30년을 겪었는데도 경제가 버틸 수 있었던 것은 축적된 가계 순자산 덕분이라고 볼 수 있습니다. 우리나라도 소득 대비 순자산 비율이 계속 올라간다면 먼 미래에는 상당한 완충 능력을 갖게 될 수 있습니다. 둘째, 그러나 대부분의 선진국 중산층 자산이 부동산에 쏠려 있다는 점은 우리도 마찬가지입니다. 우리나라 부동산 시장이 붕괴해 가계 순자산이 줄어든다면, 2008년 글로벌 금융위기 때처럼 내수 경기와 금융 시스템이 큰 충격을 받을 수 있다는 지적은 맞는 말입니다.
다만 우리나라는 전체 GDP에서 민간 소비 비중이 50%도 안 되는 수출 중심 국가입니다. 수출이 잘 풀린다면 이런 충격을 어느 정도 극복할 힘도 있습니다. 금융기관이 계속 무너지고 부동산 시장이 일본의 1992년부터 2003년 무렵처럼 장기 하락세를 보인다면 경제에 상당한 타격이 불가피하겠지만, 수출 비중이 높은 구조 덕분에 충격을 어느 정도 완화할 희망은 있다고 생각합니다.
상류층과 중산층이 부동산 외의 자산에 대해서도 태도를 바꿔, 수익형 부동산에만 치중하지 않고 중위험·중수익 상품과 제가 늘 추천드리는 자산 배분형 투자 등을 통해 부동산 시장의 먼 미래 리스크에 대비하셨으면 하는 바람입니다. 지금까지 경청해 주셔서 대단히 감사합니다.
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