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대출로 억제를 한다라는 건 목표가 금융 기관으로 위험이 전이되는 걸 막기 위한 목적이지 주택 시장을 과열을 막는 데는 거의 효과가 없다라는 걸 뜻하는 거죠. 지금 분위기는 순고르기 또는 정책에 대한 기대 뭐 이런 것들이 혼조 있는 상황이지만 또 이걸 소화하고 나면 또 계산식 상승 가능성이 남아 있는 그런 장세라 저는 보는 거죠. 그 최근에 부동산 시장에서 정말 많은 분들이 관심을 갖고 있는게이 대출 부분인 거 같아요이 금융권 시중은행에서 뭐 이복현 금융 감독 원장부터 해 가지고이 시중은행에서 이제 대출 쪼이기 결국에 수요를 좀 누르는 이런 정책들이 막 나오고 있는데 금융 정책들이 좀 이게 시장에 과연 좀 어떤 영향을 줄지가 좀 변수가 될 거 같기도 해요.
이런 종합적인 대출 억제는 정책이 좀 어떤 영향을 끼칠 거라 보세요. 예 별로 효과가 없습니다. 왜요 이유는요 현재 그냥 역사가 가르쳐 주는 거죠네 그래서 그 유명한 2018년 91 3을 대상으로 해서 국토 연구원에서 재밌는 연구 조사를 한 적이 있었거든요. 그러니까 이제이 913 나올 때부터가 이제 뭐가 나왔냐면 특기 과열 지구 지정이 있었던 시기죠. 그래서 투기 과열 지구 지정 조정 대상 지역들 중에서 이제 이런 것들이 딱 나오기 시작했는데 그때 투기 과열 지구다 이렇게 딱 지정을 하면 그 자리에서 이제 ltb DTI 규제가 확 세게 되면서 그 지역 주민들은 대출을 못 봤잖아요.
그죠. 이게 가장 강력한 대출 중단이 아아 지금 우리는 아직 그냥 조정 지역만 안 풀었을 뿐이지 투기과열 지구까지 아직 아니잖아요. 그래서 예를들 들어서 강남 3구에 투기과열지구 지정하면서 거기는 사실상 대출을 막았아요. 뭐 예를 들어서 그런 거 또 그 뒤에 12억 이상 12 그렇죠. 그런 것도 대출 막고 막 이런 식으로 막을 때 그뒤에 어떤 일이 있었느냐를 조사 연구 보고서를 보는데 갑시 폭등합니다. 왜 그러냐하면 그 지역도 일단 폭등하고 그 주변 지역에 풍산 효과가 발생하는 걸 발견할 수가 있었어요. 그니까 그만큼 부동산 시장이라는게 대출로 억제를 한다라는 건 목표가 금융 기관으로 위험이 전이되는 을 막기 위한 목적이지 주택 시장을 과열을 막는 데는 거의 효과가 없다라는 걸 뜻하는 거죠.
왜 그러냐하면 뭐 다 아시는 것처럼 DTI 규제는 없었고 DSR 규제는 없었고 우리가 뭐 올해 신생화 특내 대출 같은 일부 특내 자금들의 고는 금리도 되게 높았는데 집값이 지금 오르고 있다라는 건 결국 주택 공급이 너무너무 부족한 상황에서 앞으로 분양가는 계속 올라갈 거라는 확신 기대 이런 것들이 부각된 데다가 올해 하반기 연말로 가면서 전 세계 중앙은행들이 다 금리인할거다 뭐 이런 기대들 여기다가 어 반도체 조선 자동차를 중심으로 해서 아무튼 그 되게 고용이 많은 주요 우리나라 출력 수출 산업들이 다들 엄청 경기가 좋고 또 은행들도 사상 최대 실적 내면서 거기도 실적 좋아서 배당 많이 주겠다 그러고 한마디로 말해서 좀 대기업 직장인들은 올해 소득이 엄청나게 늘어난 된 거죠.
그게 다 삼박자가 맞아서 집값이 오르기 시작한 거죠. 예 여기에 뭐 이제 불을 부었다까 아면 불 소식의 역할을 한게 신생화 특내 복음자리 같은 것들 들이지 이게 과연 직접적 요인이라고 이야기하면 실제로 1 2월 집값은 안 올랐잖아요. 그러다가 봄부터 오르기 시작했거든요. 그런 걸 생각하면 아무리 정책의 시차 때문이다라고 억지로 이야기를 하더라도 저는 그때부터 금리나 기대라 수출 좋아진게 컸지네 이게 굳이 그런 대출 정책만으로 정부의 지금 집합세관 발표하면 당연히 효과는 있어요. 있는데 다만 그 뒤에이 눌렀던 풍선이 탁 거든요. 그죠.
그 효과가 더 크더라 지나보고 생각하면 그래서 정부도 이렇게 고민하는게 바보가 아닌 다음에야 이런 국채 연구소의 좋은 보고서들을 다 보고 계실 거 아니요 그래서 규제 대책을 발표해 본들 이게 위협 분들이 뭐 안 하냐 이래서 하는 거지 정말 효과가 있느냐에 대해서 자신이 없고 이거 해봐야 큰 효과가 없다라는 걸 알기 때문에 이렇게 혼선이 나는 거 아니냐 그 안에서 야 이거 해봐야 소용 없는데이 일만 만들지 이건 뒤에 외국만 시키 가 좋은 거 없어라는 반발이 있으니까 이렇게 저는 하면 될 걸 되게 딜레이 되고 있잖아요. 그렇게 보는 거죠.
근데 이게 대출 규제에 이게 나온게 생각을 해 보면 지금 그 추석 전에 부동산 시장을 좀 보면은 오를 곳은 많이 올랐고 뭐 아까 말씀드렸 전고점 돌파했고 근데 뭐 지방이나 뭐 수도권 외곽 지역들은 아직도 뭐 부동산 PF 문제도 있고 미분양도 산 적하고 이런 상황인데 경기도 외곽도 그렇잖아요. 그러면 이번에 대출 규제가 결국에 그런 쪽에는 오히려 더 악제가 될 수 있는 거 아니에요. 악재 예 맞습니다. 그래서 결국 최고로 중요한 정책은 결국 투기 과일 지구 지정이 해요. 그렇지 않습니까 그러면 그 지역 대출을 못 하니까 근데 그 대출조아 투기 과열 지구로 묶는 대출 유조차 주변 지역 튀는 걸 못 막고 시장의 확산을 못 막았다는 걸 생각을 해 보면 결국 주택 가격을 누르려면 셋 중에 하나밖에 없는 거 아닌가 첫 번째는 절대 가격 절대 가격이 저는 주택 시장의 탄력을 이제 둔화시킬 거라고 보거든요.
왜냐하면 역사상 최고치인데 무섭거든요. 지금 집을 살려면 무섭단 말이에요. 다들 이제 고민을 한 번씩은 다 하죠. 그렇죠. 특히 주도 지역 같은 경우는 저걸 사야 된다는 걸 알겠는데 불과 올해 6개월 전에 예를 들어서 올해 3월 호가를 알고 있는데 짜증나거든요. 너무 많이 올랐어 그렇죠. 너무 많이 올랐죠. 그래서 거래도 또 수반된 가격 상승이라 무서워요 그래서 이건 절대 가격이 오르거나 시장이라는게 그 두 번째가 경기가 엄청 나빠지거나 세 번째 입주장 오거나 이거 아닙니까 근데 입주장이 올 가능성은 전혀 없는 거 뭐 특히 뭐 퍼가 입주했는데 전혀 소용이 없었잖아요네 이번에 촌이 시 촌도 그렇고 뭐 그러는데이 개퍼 아가 저는 영향력은 사실 더 컸어야 된다고 강남구가 6 6,700 정도 되는 근데 그게 강남구 집값 하고 지금 관계를 보시면 알겠지만 그 정도 물량은 별로 또 워낙 딜레이 된 것도 있었고 그 대기 수요가 많았던 것도 있고 그러겠죠.
그래서 이거 개포도 그랬고 이번에 올림픽 파크 레온도 그렇고 저 입주 물량 뒤에 이제 0이라는 걸 다 알고 있는데 몇 년간은 거의 뭐 그냥 제로 입주하는 걸 알고 있는데 그것도 힘들 거 같고 결국 경기를 보고 판단할 수밖에 없는데 그 우리가 전망해 봐야 뭐 맨날 틀리니까 중립이라고 놓고 판단하면음 결국 우리나라 지금 주택 시장은 어떻게 보면 차별화 장세 속에서 튀어나가고 있는 선도 지역의 주택 가격이 좀 너무 비싸다네 또는 도저히 손을 댈 수 있는 사람들의 숫자가 너무 줄어들 그때쯤 조정인 거지 그래서 저는 지금부터 좀 조정이 왔으면 하는 바람인 거고요 왜냐면 너무 많이 뛰었으니까 특히 7월이 너무 급등해 가지고요 7월은 거래량을 수반한 급등이 이게 좀 무서웠고요 그래서 뭐 지금 분위기는 순고르기 또는 정책에 대한 기대 뭐 이런 것들이 혼조 있는 상황이지만 또 이걸 소화하고 나면 또 계단식 상승 가능성이 남아 있는 그런 장사라고 저는 보는 거죠.
앞으로 추석 후나 뭐 년도까지 봤을 때 좀이 시장 대응 전략은 좀 어떻게 가지게 까요. 일단 마지막 남아 있는 청약 기회들이 나오니까 물론 이제 입주는 한참 남은 거 같긴 한데 그래도 이거에 가점 되시는 분들은 뭐 청약이 살길인 거고요 근데 그것만 또 기다리기엔 너무 또 가능성 예 그래서 가점이 이번에 최저가 방배 69점 원펜타스 가한 74점 예 그 너무 심하게 높고 또 무주택 기관들도 길어야 되고 부양가족도 그렇게 많아야 되는 조건들을 다 만족시켜야 되는 분들이 그렇게 많다는게 사실 놀라웠고 맞 는 분들이 그렇게 많다는게 놀라 왔어요.
자인 가족 만점이 아예 안 되더라고요 예 안 되더라고요 제 주변에 이번에 방비가 한 분 돼 가지고 거기도 무주택자 저희랑 같은 때 결혼했으니까 지금 제가 올해 25년 년이거나 무주택자로 산 거예요. 어 애기도 둘이고 예 거기다가 저기 어르신 한 분 또 해서 노부모 봉양 아지 하는데 이번에 간신이 된 거 보고서 야 이거 정말 어려운 길이다 그래서 일단 가점이 되시는 분들은 청약이 살 길인 거고요 그게 안 되시는 분들한테 이제 제가 좀 두 가지를 팁을 좀 드리고 싶은데 첫 번째 팁은 뭐냐하면 모든 사람들이 다 좋아하는 집을 찾으면 솔직히 살 수가 없다 처음에 너무 비싸죠.
일단 가격 예 그리고 뭐 얼 죽신이라고 하잖아요. 얼어죽어도 신축 신 축이라고 그래서 신축 찾고 들어가면 도저히 답이 없는 시장이 온 거 같아요. 왜냐하면 신축이 너무 귀하니까 사실 저는 그렇게 생각합니다. 신축이 앞으로 더 귀해질 거니까 그래서 살 수 있으면 신축이 최고인데 신축 안 되면 럴 때 팁을 드리자면 2004년 이후에 지은 집들이 그래도 준 신축으로 오래 남아 있을 수 있다 20년 이네요. 그러면 예 그 왜 그러냐면 그때가 어 서울시에서 그 용적률 규제를 강화 하고요 그래서 지금처럼 300% 이제 그 기부 찬 합했을 때 299% 아지 규제들이 그때 도입이 됐거든요.
그래서 그런 그 부동산 규제와의 역사 이런 걸 조사해 보면 되게 재밌습니다. 그러면서 이제 분양가를 이제 올리기 시작하거든요. 그때 왜냐하면 외한이 에서 벗어나서 이제 막 살아나던 시기니까 그러면서 나왔던 그때 이제 단지의 특성들이 바로 지상의 주차장이 없는 그리고 초품아 이야기도 그때부터 나오기 시작했고 대단지이며 아지는 아니어도 상품 예 상품적 측면에서 상당히 주거적 가치를 오래 누릴 가능성이 있으니까 그런 지역들을 한번 대신 좀 살펴봐라 우리나라 서울에서 개발할 수 있는 땅들은 제한돼 있고 그 제한된 땅들을 개발하려면 건축비 문제가 해결이 되든 아니면 정부의 부동산 관련 그 재건축 재개발 관련 규제가 완화 되든 하다 못해 제초 한이라도 사라져야 되는데 그런 거 없이 앞으로 어디서 집을 지울 수 있냐라고 생각하면 결국 남아 있는 건 서울시 회가 수도권 적으로 갈 수밖에 없는데 그 지역에 있는 집들의 가치를 밸류어블 시켜 줄 수 있는 가장 중요한 계기는 광역 교통망이 그렇게 우리가 수 3년 안에 해소되거나 개선되지 않는지 역들을 가격에 프라이싱 하는 건 너무나 리스크가 크다라고 봤을 때 아까 신한 산선 정도가 그나마 유일하게 의미 있는 중전철 그러니까 이제 급행 전철이 있는 그런 전철의 계통들은 염두해 두고 그런 지역들 한번 볼 만하지 않냐네
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