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전올세는 2026년 올해가 화향 연화입니다. 가장 좋을 때라는 거예요. 2027년에 더 나빠집니다. 입주 물량이 여기서 또 반토막 나거든요. 이게 2016년부터 시작해서 7년 8년 9년 3년 동안 서울의 아파트 입주 물량이 11,000호 정도로 뚝 떨어지기 때문에 서울은 한 47,000원 이상 나와 줘야 되는 지역인데 비극이죠. 입주 물량이 이렇게 안 나오는데 전호세가 안정될 수 있겠어? 뭐 이런 여러 가지 규제들의 부작용이 있기 때문에 2027년에는 전올세 문제는 더 심각해집니다. ; 어느 지역이냐에 따라서 다르고요. 통계도 좀 구분해서 볼 필요가 있습니다.
전국 평균을 보게 되면 안정이죠. 0.08% 0.0 0%에서요. 0.1% 사이를 오락가락합니다. 전국적으로 보면 안정 그 정책을 하는 사람들이 이제 통계를 많이 보게 되는데 현장에 나갈 시간이 없으니까 통기를 보면 대한민국의 주택 시장 아파트 시장은 안정이에요. 그럼 어디가 문제야? 서울 수도권이 문제입니다. 수도권 일부 지역과 서울이 문제입니다. 그럼 서울과 수도권 일부 지역을 보게 되면 이제 뭐 100주 상승을 향해서 달려가고 있다. 비수도권을 보게 되면 안정을 넘어서 하락에 가깝죠. 차갑습니다. 중간은 따뜻하고 밑에 구간은 차갑고 위에 구간은 뜨거운 이런 상황인데 서울도 이제 구체적으로 보게 되면 아파트만 뜨겁습니다.
그것도 좀 괜찮은 아파트. 나올라 아파트는 아직도 많이 안 올랐고요. 상관, 오피스텔, 빌라, 도시형 생활 주택, 뭐 생활용 수박 시설, 단독 주택 뭐 이런 거 다 어렵습니다. 물론 재개발 구역은 좀 뜨거운 뭐 예외는 있습니다만 특히 전원 주택 같은 지방의 부동산은 또 여전히 어렵습니다. 그래서 부동산 시장이 뭐 무조건 다 뜨겁다. 과거에 수요가 막 폭발적으로 늘어나고 유동성이 굉장히 많고 대출이 잘되던 시절 같으면 상가도 사고 빌딩도 사고 토지도 사고 전원 주택도 하나 더 사고 했는데 지금 그런 수요들이 다 사라졌습니다. 규제가 심하기 때문에 이제 똘똘 한 채만 가지고 있습니다.
그래서 부동산 시장이 이제 상승 하락 전망이 엇갈리고 있는데 지역별로 좀 세분 알 필요가 있다는 말씀을 드리고요. 최근에 논란이 되는게 이제 강남 집값입니다. 강남 3구가 하락 전환이 되다 보니 이제 정부 관계자들 대통령 포함해서 이제 드디어 안정이 됐다. 이거 봐. 안정되잖아라고 하는데 안정의 성격이 중요하죠. 두 가지가 있습니다. 하나는 집주인들이 집값이 더 이상 안 올라갈 것 같어. 이거는 아무리 봐도 1년 후, 3년 후, 5년 후에 집값이 떨어질 것 같아. 수급 밸런스가 맞지 않아. 지금 비수도권 지방을 보게 되면 집값 상승에 대한 기대가 낮잖아요.
그러니까 안 사고 싶잖아. 그 안정이죠. 안 사고 싶으면 안정입니다. 그 서울 수도권 또 보게 되면 강남치값 떨어지는게 매수자 관점에서 보면 안 사는 걸까요? 못 사는 걸까요? 사고 싶잖아. 솔직히 강남지값 사고 싶잖아요. 근데 못 사는 거잖아요. 대출이 안 나오고 전세 끼고 살 수가 없으니까 현금으로 사야 되는데 또 증여 잘못 받아서 사면 또 세무 조사 나온다니까. 현금으로 사기는 세무조사 눈치 보이고 전세 끼고 사는 거는 토지 거래가 때문에 맡혔고 대출 규제 때문에 대출 받기도 어려우니까 안 사는게 아니라 못 사는 거죠. 뭐 거래량은 줄어듭니다.
차이가 있고요. 또 집주인 입장에서 매도자 입장에서 보게 되면 집값이 떨어질 것 같은게 아니라 세금 때문에 세적의 편안을 보게 되면 2027년까지 파는게 유리하거든요. 다주택자나 고가 아파트 30년 전에 뭐 몇억에 사신 분이 지금 몇십억이 됐어요. 예를 들어서 뭐 한 3억 5억에 사신 분이 50억이 됐다라고 하면 장기보유 특별 공제가 장기거주 소득 공제로 바뀌면서 한도가 10억이 되면 손해를 많이 보게 되거든요. 세금내는 걸 이제 우리 일반 국민들은 세 손해라고 생각하니까 원래 생각했던 것보다 더 많이 내게 됩니다. 그럼 어떻게 합니까?
합리적인 선택을 해서 이제 팔아야 되니까 이렇게 해서 지금 금배가 나와서 강남이 약사가 되는 겁니다. 그래서 정확히 알아둬야 되는게 추세 하락이다. 떨어질 것 같다. 수급 밸런스가 안 맞다. 공급 대비 수요가 부족하다. 그러면 매수자들도 안 쌉니다. 그러면서 집값이 추세 하락으로 들어가는데 추세 하락이 되면 외곽 지역부터 빠집니다. 약한 고리부터 빠져서 핵심 지역이 늦게 빠지는데 올 2월 3월 4월에 하락도 그렇고 지금 하락도 그렇고 어디가 빠집니까?고 고가 아파트 시장 강남권이 빠지게 되죠. 왜 빠집니까? 세적의 변화 때문에 파는게 유리하니까 합리적인 선택을 하는 거예요.
이걸 빠진다고 하면 안 되고 합리적인 선택을 하는 겁니다. 그럼 이거는 언제까지 지속이 될까요? 답은 정해져 있잖아요. 올 봄에 떨어진 건 5월 9일 양도세 중과세까지 지금 떨어지는 건 세적의 편화 영향인데 2027년까지 더 짧게 보면 2027년 6월 1일까지 그것도 국회 세적의 편안 조정 내용에 따라서 더 빨리 반등할 수도 있습니다. 답이 정해져 있다. 답정 답이 정해져 있는 일시적인 하락을 두고 근본적으로 하락됐다. 강남치값 잡았다라고 설레바를 치면 안 되고요. 강남치값이 진짜 잡았다라고 말하려면 적어도 3년 이상은 아니 안 오르고 그냥 인플레이션 정도 잔잔하게이 정도 수준이라면 그때 비로소 강남집값이 안정이라고 말을 해야지 지금 뭐 한 달 두 달 세 달 강남치값 잠깐 하락 전환했다고 축배를 들으이기에는 사실 말이 안 됩니다.
그리고 강남에 사시는 분들 얘기 들어보게 되면 그런 불안감은 감지가 되지 않고요. 그냥 분노는 좀 있죠. 내가 왜 이렇게 세금을 많이 내야 돼라는 환능 있고 버틸 수 있는 분들은 이제 버티자가 대부분의 분위기이기 때문에 보통 이게 추세 하락일 때는 버티자가 아니라 팔자가 나오거든요. 그래서 매물이 굉장히 많이 늘어나는데 지금은 팔아야 되는 분들의 매물이 나오는 거지 전체적으로는 일단 버티자라는 기조가 강하고 서울은 수급이 안 맞잖아요. 공급 대비 수요가 많은 지역이고 강남을 또 누구라도 탐내는 지역이기 때문에 또 하나 보자면 많이 올랐으니까 2024년 2025년에 강남이 많이 올랐잖아요.
2022년 2023년에 조종이 되고 먼저 올랐고 한강배 또 올라가고 서울 외곽 올라가는게 지극히 자연스러운 현상이기 때문에 지금의 강남의 조정은 건전한 조정, 일시적인 조정으로 보는게 합당할 것 같습니다. 부동산 시장에서 2027년을 중요한 해로 보는 전망이 있는데요. 내년 집값은 어떻게 달라질까요? 어 고가 아파트 시장 강남 3구는 세적에 편한 눈치를 좀 봐야 되고요. 세적에 편한 내용에 따라서 올해 말 12월에 세적에 편한 내용을 보고 반등할 수도 있고 아니면 2027년까지 갈 수도 있습니다. 약세가 강남권은 그렇게 좀 구분해서 봐야 되고요.
강남권이 아닌 지역들 특히 한 20억 이하 구간들은 세작에 편안하고 아무 관계가 없고 오히려 더 혜택을 받는 구간이기 때문에 그리고 실거주하게 되면 혜택을 많이 보거든요. 그래서 실거 자기 집에 실거주를 하려는 성향이 강해질 겁니다. 그러면 전세는 더 시가 마르겠죠. 전올세나는 2026년 올해가 화향 연화입니다. 가장 좋을 때라는 거예요. 2027년에 더 나빠집니다. 입주 물량이 여기서 또 반토막 나거든요. 이게 2016년부터 시작해서 7년 8년 9년 3년 동안 서울의 아파트 입주 물량이 11,000원 정도로 뚝 떨어지기 때문에 서울은 한 47,000원 이상 나와줘야 되는 지역인데 비극이죠.
입증 물량이 이렇게 안 나오는데 전호세가 안정될 수 있겠습니까? 거기에 재건축 재개발 정비 사업하면서 멸실이 생기고 위주 수요 생기고 또 혼인 신고 많이 해서 또 새로운 수요도 생기고 지방에서 올라오는 분들도 있고 거기에 정책의 부작용 토지 거래허가에 실거주 의무에 뭐 이런 여러 가지 규제들의 부작용이 있기 때문에 2027년에는 전올세 문제는 더 심각해집니다. 그럼 어떻게 해야 됩니까? 신혼 부부들 2020 5년에 서울 신혼 부부가 한 5만 상 정도 4만9천상 5만상 정도 결혼을 했거든요. 뭐 올해는 제가 볼 때는 작년보다 더 많이 하고 있는 거 같습니다.
제 주변을 보게 되면. 그럼 이분들이 어디로 가요? 전세 매물이 없는데 전세 난을 잘못 해석하게 되면 전문가들도 그렇게 얘기하는 분들이 많이 있어요. 저 하락을 주장하시는 분들은 아니 과거에도 전세이 있었고 지금도 전세는 아닌데 왜 이렇게 호둘갑이냐고 하는데 과거의 전세안은 가격이 올라가는 거예요. 근데 지금의 전세안은 가격은 두 번째고 첫 번째 전세 매물이 없 시가 말랐다는 얘기예요. 그러면 이제 결혼해야 되는데 어디로 가? 전세 매물이 없는데 그럼 어디로 가요? 월세로 가야 되는데 월세 가격도 계속 올라가네. 그 집을 사죠. 이게 생존 매수입니다.
2027년에는 생존 매수가 이제 확산됩니다. 왜? 서울이 비사거든요. 외곽 지역들 노도강, 금강구 뭐 강소구족도 올 2026년 1월 대비 한 적게는 10% 많게는 2, 30% 올라간 곳들도 제법 많이 있습니다. 근데 신혼 부부들이 차금이 제한적인데 대출이 잘 안 나오니까 올라간 집을 계속 못 따라가요. 그래서 서울은 폭등할 가능성은 낮습니다. 대출도 안 나오고 실수 여자들이 돈이 많은 것도 아니기 때문에 못 따라가면 그러면 결혼 안 해야 될까요? 아니잖아요. 그럼 어디로 가요? 경기 인천으로 눈을 돌리게 되면서 2027년은 경기 인천 지역들이 상승세가 확산되고 상승 폭이 더 증가할 가능성이 높습니다.
결국에는 이제 순해 공연 한번 하는 거죠. 근데 이게 한편에서 보면 또 정상적인 흐름이라는게 참 아이러니합니다. 항상 중심부 강남이 올라가고 마포동 또 광진구 강동구 양천구 영등포 한강벨토 올라가고 그다음 서울 북부 지역 노도강 금강구 남부 지역 금강구 뭐 강서구 이런데 올라가고 거기에 이제 또 동남권 경부 벨트 중심으로 과천 판교 분당 여기는 그냥 한강 벨트급이라고 보시면 될 거 같고요. 나머지 지역들도 순차적으로 올라갑니다. 그다음 순서가 이제 서울남권 올라가고 인천도 올라가고 경기 북부 올라가고 또 지방 같은 경우도 이제 전세 가격 올라가면서 전세가위로 올라가게 되면 신축 아파트 인기 단지 위주로 지방도 반등을 하겠죠.
그래서 2027년은 이렇게 상승세가 확산될 가능성이 높다. 서울도 상승세는 유지되나 폭등할 가능성은 서울은 낮다. 지금은 실수 여자들이 주도하는 시장입니다. 대출도 막히고 신축 물량도 부족한데 청약, 재개발, 경매 같은 우회로가 실수요자에게 현실적인 대안이 될 수 있을까요? 이거는 현실적인 대안이라기보다는 그냥 선택지 아니겠습니까? 어, 내집 마련하는데 매매하는 방법이 있고 청약을 하는 방법이 있고 경매가 하는 방법이 있고 뭐 재개발 재건축도 이제 매매하는 방법이니까 저는 모든 가능성을 다 열어 둬야 된다고 생각을 하죠. 나는 청약만 할 거야.
안 되면은요. 물론 청약 가점 점수가 자녀가 세 명이어 가지고 또 오랫동안 무주택이어서 한 74점 정도 나오. 그분들은 사지 마세요. 74점이면 서울에 로또 아파트, 분양가 상한자가 적용이 되는 아파트 할 수 있거든요. 그래서 70점 이상 되시는 분들은 청약 도전만 하시는게 맞고요. 그렇지 않은 분들은 청약도 하나의 카드인 거지 청약하시면 안 됩니다. 경매도 뭐 아니 아파트가 경매가 좋은 물건 나오기도 어렵고요. 나와도 내가 낙찰받는다는 보장도 없기 때문에 관심은 가지고 도전은 하돼. 경매만 했어도 안 되겠죠. 그 좋은 근매도 안 나오니까 근매도 알아보고 청약도 도전하고 경매도 하고 적은축 재개발 같은 경우는 이제 방법론적인 문제라기보다는 상품의 문제기 때문에 적은축 재개발 특징에 따라서 뭐 재개발과 재건축은 또 다릅니다만 자금력이 좀 부족하신 분들 일반 아파트 대출이 안 나오는데 그러신 분들은 또 미래의 신축 아파트가 될 서울도심의 재개발 구역 빌라에 관심 가지셔도 좋습니다.
근데 최근에 좀 많이 오르긴 했어요. 그래서 단계가 구역 지정이 됐는지 조합 설립이 됐는지에 따라서 단계 관료를 밟아갈수록 가격이 올라가거든요. 그래서 요런 것도 좀 따져 봐야 되고 자금력이 부족하시면 초기 단계 뭐 동의서 걷고 요때 들어가야 되는데 또 리스크도 커지잖아요. 동의서 걷다가 안 될 수도 있기 때문에 항상 가격과 리스크는 비례한다라는 점을 우리가 알고 있어야 될 것 같고요. 돈이 부족하면 어떡합니까? 리스크를 짊어줘야 되고 돈이 있다면 최소한 리스크는 제거하면서 단계를 밟아서 많이 진행된 곳 위주로 들어가는게 맞습니다.
서울도 구역이 굉장히 많기 때문에 본인 자금 상황에 맞춰서 접근을 좀 해야 될 것 같고요. 재건축은 재개발보다는 선택지가 좀 좁은데 돈이 좀 많은 분들은 뭐 목동 당연히 좋고 돈이 뭐 꽤 많은 분들은 잠실 주공단지 뭐 장미 아파트 잠실 쪽에 한강변에는요. 잠실이 이제 잠실이 아닙니다. 강남이라고 이제 진짜 강남이라고 보시면 되고 한강변에 위치하고 있는 잠실중공 5단제나 장미 같은 경우는 재건축하게 되면 개포나 뭐 대치동을 뛰어넘을 수도 있기 때문에 그런 지역들도 돈 있는 분들은 괜찮죠. 어, 금매 나오는 거 잡으셔도 되니까 본인의 선택이 문제다.
저는 모든 가능성은 다 열어둬야 된다고 생각을 1억 원에서 2억 원 정도의 종자돈을 가진 무주택자가 5년에서 10년을 보고 내집 마련을 한다면 어디를 주목할 만한가요? 1,억으로는 선택지가 많지 않습니다. 현실적으로 서울에서 아파트 사는 건 저는 불가능하다고 생각합니다. 1억으로 서울에 아파트 살려면 나올라 아파트도 쉽지 않을 것 같은데요. 일단 전세 끼고 살 수가 없으니까 대출을 받아야 되는데 1, 2억에 대출을 받기 한 5억대 정도 되거든요. 매매가 5억 생계 최초 받아도 5억 6억 정도 되니까 서울 북쪽에 가서 도봉구나 뭐 노도강 쪽 이런 쪽 중남구 이런 쪽에 구축 아파트 나올라 아파트나 구축 아파트 쪽으로 들어가야만 가능성이 있는데 주거 안정을 위해서 아유 월세 낼 바에는 나는 뭐 어차피 청약도 안 될 거 같고 한다면 주거 안정 창원에서 하면 좋을 것 같고 아 한 올해 초만하더라도 1, 2억이면 서울 재개발 빌라로 충분히 살 수가 있었는데 지금은 재개발도 또 1리역으로는 현실적으로 좀 사기는 어렵습니다.
그럼 또 찾아보다가 돈이 없으니까 어떻게 초기 단계에 뭐 동이서 그 데를 리스크를 안고 들어가든지 아니면 수도권으로 눈을 좀 돌려서 수도권 지역에도 지금 15곳 규제 지역 지정된 곳을 제외하면은 전세끼고 살 수도 있거든요. 그래서 대출이 안 나오면 전세 끼고 살 수도 있으니까 그거는 좀 찾아보는데 일리역으로 가능한 지역이라면 이제 북부 지역들 의정부 뭐 그쪽 구축 아파트로 가시든지 아니면 신 안산성 계통 예정인 안산 쪽에 가게 되면 뭐 성포동이나 이쪽에 성포 주공 아파트들 보게 되면 뭐 전용 59 뭐 3억 몇 천짜리인데 1, 2억으로 전세 끼고 살 수도 있고 대출 받아 살 수도 있으니까 2028년에 신한 사선 개통되면 좀 괜찮을 수도 있고 다 만족할 순 없어요.
실리적으로 마음에 드는 완전 마음에 드는 아파트는 찾기는 현실적으로 어렵습니다. 지하철 치료선 라인으로 이제 중동신도시는 못 살 것 같고 중동신도시로 더 가게 되면 인천 이제 부평구로 가거든요. 부평구 쪽에 1억으로 전세 끼고 살 수 있는 것도 찾아봐도 좋겠죠. 이왕이면 수도권으로 가게 되면 교통과 교육 환경은 좀 따져 보셔라. 이왕이면 서울 같은 경우는 서울이니까 교통에서 좀 멀어도 참을 수는 있는데 경기 인천으로 갈수록 이제 지하철역 접근성과 학교 같은 걸 좀 따져가면서 신축은 이제 포기해야 되고요. 구축으로 가야 됩니다. 다 만족할 순 없습니다. 내가 가진 작은 범위 내에서 이제 최선의 선택 하는 것이 가장 합리적인 방법이 아닐까 생각을 입니다.
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