저자: 최일호 · 한국인
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미국 주택시장 지표 점검 결론: 모기지 금리 급등과 거래 위축으로 주택·건설 섹터는 단기 추가 하락 가능성이 있으나, 금리 레벨이 높아 안정화되면 반등 여지가 있다는 견해. 주택시장 지표 현황 미국 주택 매매 중간가격은 2022년 6월 41.6만 달러로 전년 대비 13.8% 상승해 가격은 아직 꺾이지 않았다는 설명. 다만 기존주택 판매량은 2년 내 최저 수준(512만 호 수준, 연율 기준 언급)으로 감소, 5개월 연속 감소 중. 모기지 금리 30년 모기지 금리는 2021년 3.1%에서 약 5.8~6%대까지 급등, 10년물 국채금리 대비 스프레드가 크게 벌어진 상태. 10년물 국채금리는 약 2.9~3%대에서 4%에 근접하는 흐름으로 언급. 주택시장 지수(NAHB 성격 지표) 2022년 7월 지수 55로 2년 2개월 최저, 2021년 초 80 이상에서 하락. 50 이하면 부정적이라 50선 방어 여부를 관찰해야 한다는 입장. 기업 실적·가이던스 주택건설 대형사 D.R. 호턴 실적 후 연간 매출 전망을 35.3→33.8~34.1조 수준으로 하향, 주가 목표가 8만 8천원대에서 8만 5천원으로 소폭 하향. 역사적 비교 2018년 말 금리 급등 후 주택지수가 60 아래로 떨어진 사례와 유사하다고 봄. 다만 2019년 금리 하락기에는 주택지수가 반등해 S&P500과 유사한 흐름을 보였다고 언급. 건설·주택 섹터 전망 고점 대비 약 27% 하락 상태이며, 금리가 안정화·하향되면 심리와 수요가 회복될 수 있어 약 30% 내외 조정 후 일부 반등 가능성 제시. 다만 추세 전환(상승 모멘텀)은 당분간 어렵다는 판단. 투자 심리·거시 참고 투자자 심리(CNN 공포탐욕지수 성격)는 극단적 공포 구간에서 30대 수준으로 회복. 부채 사이클·유동성 사이클 관점에서 미국 증시 조정 국면이 이어지고 있다고 설명. 한국 관련 한국도 주담대 금리 상승으로 거래량이 감소하고 있다고 언급. 출연자 전망 최일호는 주택·건설 섹터가 바닥 확인 전이라 과도한 기대는 경계, 금리 레벨 안정이 선행되어야 한다는 신중한 입장.
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목이 지금 내가 그때 비해서는 모기지 금리가 너무 많이 해야 되요 벨 닿자 쓰자 분들이 좀 공포스러운 단계 그리고 사람들이 정치 시장을 외면할 때 예 어 포지션을 좀 계속 쌓아 나갔으면 하는 그럼 그래 이건 요 우리가 그 얘기를 계속 말씀드리고 저번에 이제 급수 여행 들이대 인덱스를 보면서 아 주식을 줄이 시 더라도 주택 시장 지수 추이 를 보니까 되게 재밌는 걸 제가 발견했는데 지금 이제 코란의 상황은 제 시키고 예 지금 55 만큼 떨어졌던 경우가 자체 일어 상무가 풀어주는 미국 시장 이야기 7월 20일 금요일 체 뿐이에요. 오늘 벌써 이제 금융 있는데 미국 시장이 어제 시작할 때 - 또 나오기 어떤가 1 1% 빠지다가 아침에 보니까 또 역시 예 아세요.
슬러 서화 있고 확실히 시장은 이제 좀 나락을 침 더 타고 우리 최상 분께서 그동안 계속 말씀해 주셨던 그 c 어 m 그 2대 인덱스 예 그렇죠. 여기가 바뀌어요. 그저 봤을 때 예 아직까지 뭐 비어 후반에 있으니까 려 후반에서 약간 좀 이동을 하고 있습니다. 예 예 그 제가 좋아하는 하 후 하 우드 맑스가 어 매 스트링 틈 앞에 사이클이 라고 그 안에 보면 여러가지 사이클의 대해서 얘기를 하고 있어요. 그런데 기본적으로 이제 어 뭐 그런 유동성 싸이클 부터 그 다음에 우리가 잘알고 있는 경기 여 관련돼 제고 사이크 1 등등 있는데 이 이렇게 시계 주 채로 움직인다는 것이 없이 게 처럼 그렇기 때문에 지금 이제 극단적으로 그제 상보 께서 지적해 주셨던 미국의 그 때 트레이딩 같은거 예 부채 그런 부채 사이클 도 얘기를 하고 있어요.
극단적으로 이제마 부채를 땡겨서 출식 샀다가 이번에 와장창 털 였죠. 와 장 첨 틀림 에서 또 분위기는 그 부채를 통해서 막 주식을 가 수유가 생기면서 출시가 끌어 올리다 보면 말 그대로 cen 그리드에서 그리드 인덱스가 그때 1 75 넘어 절정을 했었죠. 4 그랬을 때 와 정말 으 미국의 혁신 기업이 계속 이렇게 연평균 20% 더 나왔었어요. 예 고점이 했을 때 최근 5년 동안 연평균 20% 쉽게 해서 올라온 것처럼 야 앞으로 계속 20% 오를 수 있을 것처럼 그렇게 생각 있다가 결국은 그 구체가 어금니에 영향을 받으면서 다시 이렇게 빠지면서 부채도 많이 들렸고 우리가 계산해 보니까 한 거의 우리나라 돈으로 한 300조 텔링 거잖아요.
그래서 그저 전 3대 조정도 했던 부채 up 모두가 우리나라도 25 전서 지금 17조 까지 빠졌고 투자자 심리는 거의 뭐 코론 한테 수준으로 예 이번에 7 기록에서 마세요. 7 기록해서 극단적인 공포까지 가 게다가 지금은 30 정도 4 그래도 여전히 공포스러운 단계인데 전 대시 이런 투자 분들이 제물포 실험 단계 그리고 사람들이 정치 시장을 외면할 때 예 어 포지션을 좀 계속 쌓아 나갔으면 하는 그럼 그래 이건 요 우리가 그 얘기를 계속 말씀드리고 저번에 이제 급수 여행 들이 떼어 인덱스를 보면서 아 주식을 줄이 시 더라도 이씨 여행 그리드 인덱스가 그래도 최소한 50이상 올라왔을때 거죠.
예 그럴 때 좀 저희 신흥 게 나으실 거다 그런 말씀을 드렸기 때문에 참고로 하시구요 그런 부분이 있다 보니까 수여 아직까지 수여 구간이 있다보니까 미국 시장이 아이 정도 올라 쓰니까 좀 빠져야 되지 않나 하다가도 또 다시 만든 들어가는 그런 모습이 나오고 있다 라고 보았습니다. 어제는 어떤 지표가 발표됐습니다. 아 요즘 한 3일간 내 60장 주택 지표가 중점적으로 발표가 됐었는데 말씀드릴 기회가 좀 적어 가지고 오늘은 주택 시장 주요지표 점검 그리고 최근에 4 주 미국 시장에 건설 지수가 어느게 움직였는지 그리고 건설 지수의 가장 영향을 주는 벡터가 어떤건지 요런 정도 한번 살펴보면 좋을 것 같아서 어 가져왔고 요 예 저도 그게 궁금했어요.
어제 그 또 제가 부동산 미술을 조금 다뤄 썼는데 보면 벌써 이제 그 나라별로 예 고 점치고 칠까 시 이제 빠지는 국가들이 만 나오고 있는데 미국은 실질적으로 는 작년 4월 이후부터 이제 받치고 조금씩 올랐기 때문에 그렇게 많이 오르지도 않았는데 월세는 몰랐어요. 요새는 많이 올랐죠. 벌써 치 같이 미국의 빠질수가 있나 는 제가 그런 게 좀 궁금해서 거예 그 좋은 일자리로 까지 오셔서 한번 보시죠. 어쨌든 우리나라도 요즘에 그 금리가 올라가면서 주택담보대출 금리도 누르고 주택수 하급 구매 매수도 좀 빠지면서 거래량도 좀 빠지고 있다고 합니다.
위해서 관련해서 미국의 복제하고 모기지 금리 추이 를 보내는 요 모기지 금리가 최근에 미국에서 돔 국채금리 보다 가파르게 상승하고 있습니다. 미국제 3 10년물 기준 보면은 아이 21년 말에 일정 부풀어 했는데 앞 최근엔 4.0 8% 로 올라 떠요 1 1% 남짓 올랐죠. 참고로 이제 국제 30년 문은 4.2% 입니다. 네 육체가 암릉 30년 보단 1 일자 0 1% 정도 아 12b 정도 아 좀 스프레드 붙어있구요 반면에 30년 모기지 금리 보면은 21년만에 3.1% 였는데 업체 근의 온점 80% 까지 4 올랐습니다. 아 국제 금 이에 대해서 더 상승세가 카페 르 게 지금 움직이고 있는 그런 상황입니다.
그럼 가운데 어 분명 오르다 보니까 매 매 가 확실히 좀 죽는 모습이 보이고 있고요 기존 주택매매 에 가 가격도 좀 꿈 아 빠질것 같은데 어 이거는 계속 상승하고 있습니다. 그래서 다이 12년 6월 아 으 41만 6천 물을 기록을 하는데 이게 매매된 가격에 중간 가격입니다. 사실 16,000 불 하면 안 더워 음담 go 원 대외 홍보 기록하는 데 이게 yt 로 13.8% 상승한 수치 고요 어 여 월별로 보면 계속해서 꾸준히 상승세는 멈추지 않고 있습니다. 조금 그 이례적인 현상인데 어 거래량도 빠지고 금리도 오르는데 추측하게 건 모르는 어 그런 상황이 미국에서 발생을 하고 있는데 여러 배째 를 종합해서 보니까 여전히 뉴욕의 공급 사이드 쪽에 이슈가 해소되지 않고 있다고 해요.
공급은 여전히 좀 부족한 상황이라고 어 관찰이 관찰이 되면서 아 주택가격은 계속 조금씩 아우르는 그런 상황입니다. 아 주택 판매 거 쏘 음 주식으로 말하면 매매 량 뭐 거래량 모유 정부 으로 볼 수 있을것 같은데 어 거래 한번 조금 빠지고 있는 상황입니다. 예 2 12년 6월에 아오 112 망 콘 게 월별 수치를 열렬한 건데요 어 2022년 아 6월 아 6월 이 아니라 예 2020년 6월 같은데 2년내 가장 낮은 수치를 기록을 했습니다. 그래서 20 년 6월에 483 학원을 기록을 했다가 아 지금 그 이후로 계속 올라오고 있다 가 600만원 도 넘어 썼는데 이번 6월에 발표된 수치는 512 만원으로 가장 낮은 수치 라서 좀 가격을 모르고 어 거래는 조금 수간 상태 자 있는 어 그런 사항을 미인 지금 그리고 아 주택시장에서 관찰이 되고 있구요 국제 금 5개월 연속 감소 고 아 그 이유는 높은 금리 하고 높은 가격 등으로 인해서 거래건수 가 조금 감사하고 있는 아 그런 상황입니다.
아무래도 이 미국 같은 경우에는 삼십 년이 제목이 지금 이리 이용해 가지고 예 집을 사다 보니까 이목에 금리가 영향을 꽤 많이 주는것 같더라구요 예 지금 벌써 5008 서니까 예 어 상당히 부담스러울 것 같아요. 예 우리나라도 뭐 은행 걸로는 다르겠지만 최근 주택담보대출 검색해보면 1 유 프롬 어 이런 정도 그쳐서 좀 집사라는 사람들한테 부담이 되긴 하는데요. 예 그러다 보니까 이 거래가 이제 확 줄었구요 예 맞습니다. 그래서 어 이 수요자 쪽에서는 이런 데 실제로 공급 짧죠. 이제 건설 업체 쪽에서 어 조사해서 발표하는 지표가 있는데 주택 시장 지표 라우 주택 시장 지수 라고 해서 이게 뭐 pmi 같은건데 주택 건설업자 들한테 설문을 돌려서 광양 의 주택 경기가 어떻게 될 것 같냐 라고 어 설문을 지표로 만든 아 것인데 아 2022 년 7월 지표 발표가 되었는데 그게 55 를 기록해 됐습니다.
위업 때 수치를 보면 어 2021년 초만 하더라도 80 를 넘었던 숙지가 계속 최근에 뭐 7시까지 가고 6시까지 갖다가 55 를 찍었는데요. 3 최근 2년 2개월내 최저치를 기록 을 했는데 예 기존 산이 50입니다. 그래서 50 을 넣으면 좀 좋은거고 50 밑에 로 가면 은 좀 나쁜건 데 pmi 지수 하고 비슷한 양상을 좀 보이고 있어서 뭐 이게 뭐 지금은 50 이상을 지키고 있지만 조금 시간이 가면서 어떻게 될지는 좀 더 지켜봐야 될 것 같구요 그래서 아주 태권소녀 없자 중에서 제일 큰 업체 6 의 d 9등 이란 기업이 있는데 어제 실적 발표를 했는데요.
실적은 지금까지 주택 가격도 좋았고 거래도 의 만큼 됐으니까 지금까지의 실적은 굉장히 좋았고 어시장 컨셉을 상해를 했는데 앞으로의 가이스 를 아 주택 그 거래량 감소 그 주택 거래량 감소는 모기지 금리 상승 이런 요인들로 인해서 앞으로 으 매출이나 계약 관련 전망치를 하향 조정을 했는데 하향 조정한 포근한 4 5% 정도 됩니다. 그래서 이 회사가 올해 연간 매출을 기존의 35.3 1년에서 36.1 기연 으로 어 제시 했었는데 어제 실적 발표 이후에 전망치는 3.3 점 33.8 빌리 안에서 34 1006 빌리언 으로 어 전망치를 하향 조정을 했구요 계약할 수도 역시 아 이전에 8만 8점 권에서 붐 한껀 어 지시를 했었는데 어제는 8만 3 정권에서 더 8만 5천원으로 소폭 하향 조정을 했습니다.
그래서 아 밑에 시장 추이 보시면 1 최근에 음 그 2년 2개월만에 거의 최저점 수준으로 도 내려 온거라 아 무관하지 않은 것 같습니다. 5 주택시장 지수 추이 를 보니까 되게 재밌는 걸 제가 발견했는데 지금 이제 코란의 상황은 제 시키고 예 지금 55 만큼 떨어졌던 경우가 2018년 요 11월 12월 피해가 표 때 당시의 이제 1 57 까지 떨어진 걸로 보이는데 고 바로 전에 빚에 피카 우드 했던게 2017년 11월에서 2018년 01월 예 요 때가 우리나라 코스피가 2600 5.7 년대 되었었고 삼성전자도 2017년 마르고 점치고 하이닉스 이전 십팔년 되고 쯤 채 긴 한데 그러고 나서 코스피가 2019년 1월 끝까지 계속 이제 질질 흘러내리고 요 때도 2018 년 10월 11월 12월 모두가 아시다시피 제 미국 시장이 10% 금강 하고 했었는데요.
때 결국은 이때도 10년물 국채금리가 2018년 대에 초에 이제 한 2.8 그리고 10월 달의 3% 넘어가 내서 그렇게 10년물 국채금리가 올라갔다면 모기지 겁니까 가치라고 올라갔을 안 오죠. 이제 그런 역량의 결국은 주택시장 질수도 예 60 을 깨는 모습이 써주셨네요. 그러면 그때 당시도 상당히 이제 지금 소하고 비슷한 상황일 때 정작 이제 2019년 도에 대면서 경기는 별로 안좋아 지우고 그죠. ism 제조업 10수 여러가지 나 안 좋아지는데 주택시장 지수는 다시 주 올라오는게 마치 그 때 금리가 빠지니까 예 모기지 금리도 당연히 빠졌을 거에요.
2019년 요 9월 10월 요때 되면 심지어 물 국제 겁니다. 1.5% 까지 빠지니까 오히려 가파르게 경기는 안좋다 라고 침체로 예상하면서 금리는 빠지는데 주택시장 지수는 오히려 전고점을 뚫어도 예 10년간 정도 주행 하지만 극 이란 모습이 마치 smp 500도 당시의 2019년 대 28.8% 올라가다 그 s&p 500 지수에 또 추이를 거의 너무 비슷한 있는 것 같습니다. 그래서 잘 지적해 하셨듯이 여러가지 그 요들 아 주택 관련 된 지 그들이 있지만 결국에는 이 건설 섹터 도 모기지 금리 복제 금리 이런거에 영향을 많이 받았던 것 같구요 예 그래서 으 주택 질수 하고 아 주 다 건설 건설 주 실수 하고 모기지 금리 하고 장기 추위를 최근 5년간 한번 같이 그려 봤는데요.
4 음 최근에 30년 모기지 금리가 모유 프로 상까지 상승 한 뒤에 아 횡보 중 2인데 여전히 레벨 자체가 높지 않아요. 4 아 그러면서 그 주황색 쏜 섬 보시면은 고점에서 굉장히 아 겁나 칸은 그런 모습을 보이는데 이 구체적으로는 고점 대비 27% 가 빠졌습니다. 어 지수 건설 주 실수가 27부 로 빠진건 한 사실은 다른 그 상반기에 아 미국의 뭐 it 나 경기 소비자나 커뮤니케이션스 잉어 이런 어딜 많이 빠져 섹트 하고 비슷하게 빠진 거라고 보시면 될것 같구요 4 아 최근에는 약간 6% 까지 모기지 금리가 상승한 다음에 소강상태를 보이니까 아 건설 주 실수도 거 쪼꼬 안 등 않은 앞으로 모양 세를 보이고 있다 아 그럼 향후 어떻게 되겠느냐 라고 봤을 때는 네 제가 보기에는 아직 음 어쨌든 모기지 금리가 역사적으로 봐서는 레벨 자체가 좀 푹 파져 있잖아요.
4 아 여기서 어 저는 뭐 저희가 보듯이 아 금리 자체가 막 세게 치고 올라가기 는 어렵겠지만 지금 금일 레벨 자체가 상당히 좀 높아 르 상황에서 이 레벨이 뭐 안정화 되거나 하향 조정할 되거나 이러면 은 어 건설 쪽에 심리도 좋아지고 아 구매 수요도 좀 높아지는 아 그런 상황이 되면서 지금 한 30% 내외 이렇게 빠져 있는데 여기에서는 쪼꼼 어느 정도 회복 가능하지 않겠느냐 이렇게 보고 있습니다. 예 어이 30년 모기지 금리 추이 일은 홈 빌더 인덱스 같이 보니까 2018년 고 텔 십 년 물이 3.2 찍었을 때 예 어 모기지 겁니 나 1 4.7 파리 였는데 이번에는 10년물 금리가 지금은 이제 2.9 까지 또 내야죠.
예 내려온 상황에서 방 지금 3 점 뭐 4 9 까지 가게 냈지만 모기지 금리가 그때 비해서는 모기지 금리가 너무 많이 해야 되요 * 가짜 달라요 6% 까지 갔으니까 그때 당시에 4.7 인데 지금 6번 센터 10130 잎이나 더 옳은 거 보면 어 10년 무리한 32p 도올 등 거에 비하면 모기지 금리가 당시 2018년 말 보다는 예 더 많이 올라 되요 이런걸로 약간 미국의 정부 당국이나 뭐 연준이 약간 걱정하는 한게 아닌가 g 의 봤을 그래서 어 어쨌든 그 이 모멘텀을 세계 받기 위해서는 이 컨설 주 섹터가 보셨듯이 오브 지금 니가 거의 바닥 수준 있었을 때 엄청나게 그 엘리를 보여 짜 나요.
4 으 그래서 어 레벨 자체가 심하게 내려오거나 또는 추세 자체가 금지 3대 제꺼 껴야 되는데 어 그런 것들을 지금 뭐 과도하게 기대하기는 어렵잖아요. 4 그래서 이 섹터 자체는 빠진것 대비해서 어느정도 반등이 있겠으나 4 어 아주마 상승추세로 가는 모멘텀을 바뀌는 좀 어렵겠다 아 요런 정도의 생각을 가지고 있습니다. 예 알겠습니다. 모델은 미국 주택시장 치우지 표를 똥 점검을 해 주셨습니다. 오늘 저도 감사합니다. 수고하셨어요. 의 감사합니다
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