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저는 뭐 금리는 이미 정점을 쳤다고 보고 있어요. 달러가 지난 30% 떨어질 거라고 봅니다. 하락도 꽤나 많이 폭이 컸잖아요. 계속 하락국민이니까 2023년은 그리고 2024년까지도 갈 수가 있다 그리고 지금 우리 대한민국도 지금 저성장이랑 고급 인플레이션 시대에 아니라 앞으로 향후 한국 증시는 좀 이런 세 가지 키워드에서 어떻게 좀 변화할까요. 별로 좋은 뉴스들은 아니잖아요. 사실 올해 고성장 고물감 뭐 고환율 이런 걸 특징 되었는데요. 물가는 내년에 좀 많이 낮아질 것 같습니다. 왜냐하면 소비가 수요가 위축되니까요. 그래서 저는 뭐 금리는 이미 정점을 쳤다고 보고 있어요.
시장금리가 대표적으로 10년짜리가 10월에 4.6%까지 갔다가 최근에 뭐 3.56%까지 떨어졌거든요. 지금 저 은행 예금금리도 떨어지고 있어요. 혹시 최근에 은행에 가입하신 적 있으십니까 저도 안 하다가 주식 안 하다가네 최근에 은행이 5% 5년째를 4.5% 주더라고요 저도 86년에 주택청약에 가입하고 은행에가 한 번도 안 하다가이 5% 금리라는 걸 우리 경제라고 우리 잠재 성장 1% 후반 그 다음에 내년에 물가 떨어진 거 보면 이게 너무 높은 금리예요. 그래서 은행의 최근에 한 13% 정도 가입을 해 놨거든요. 그런데 이제 5%짜리가 없어지고 있습니다.
벌써요 예 지금 4.7% 뭐 4.5 4.1% 점차 낮아지고 있습니다. 시장 금리가 은행 금리가 떨어지고요 아마 한국은행도 내년 1월에 한 번 금리 인상하고 금리상 끝날 거예요. 금리는 떨어진다 그리고 최근에 이제 우리 환율도 지금 많이 떨어졌죠. 너무 급격하게 떨어졌더라고요 그래서 1430원까지 갔다가 오늘은 찍었더라고요 1,280원까지 연말에 떨어질 수 있습니다. 이런 말씀을 계속 드렸는데 사실 그때 1,280원 이야기한다는 굉장히 좀 위험스러운 그때만 해도 1,500원 뚫고 갈 수도 있다 이런 이야기 봅니다. 그러면 우리 돈가치는 30%는 아니더라도 20%는 떨어질 수 있다고 보고 있고요 뭐 당장 뭐 저는 내년 1분기에 1200원 근처까지 갈 수가 있고요 조금 더 멀리 내다보면 1,100원에 다시 접근해가는 과정이다 그거는 달러 가치가 하락하기 때문에 상대적으로 원화 가치를 올 수밖에 없다 달러 가치가 그렇게 한 30% 이상 과대평가 됐고요 그다음 미국 측면에서 보면 지금 미국 정부 부채만 저 그 다음에 대승부채도 엄청 높아요.
이걸 가지고 계속 달러 가치가 상승할 수는 없거든요. 그래서 역사적으로 취해 보면은 미국 경제가 상대적으로 나쁠 때 달러 가치가 많이 떨어졌거든요. 대표적으로 80년대 들어와도 레이건 행정과 감쇠 정책을 펼쳤는데요. 작동이 안 되고 미국의 경상수지 재정수지 적자만 늘어나거든요. 미국이 이제 85년 9월에 선진국 뉴욕에 있는 플라자 호텔을 모여 놓고 소위 플라자 합이라는 걸 통해 가지고 달러가치 하락을 유지도 하죠. 그러면서 달 가치가 51%로 떨어졌거든요. 그 다음에 2000년에 IT 거품 붕괴되면서 미국 gdp가 세계에서 차지하는 및 31%에서 24%까지 떨어지면서 달러가치가 40% 떨어집니다.
그런데 미인을 위해 대뇌 불균형이 굉장히 심화됐기 때문에 저는 앞으로 2 3년에 걸쳐서 달러 가치가 30% 정도 떨어질 수 있다 그리고 그동안 달러 가치를 떠받은게 중국도 미국채를 많이 사고는 특히 일본이 미국 국채를 많이 샀거든요. 그런데 중국이 계속 미국 제출이고 있어요. 한때 1조 3천억 달러까지 가지고 있다가 10월 통계 보니까 이제 9천억 달러 수준으로 줄어들었어요. 일본도 최근에 물가 오르니까 애완시장이 개입했지 않습니까 그 야시장 개입한다는 건 결국 미국채를 파는 거거든요. 그래서 일본도 1조 3천억 달러 정도까지 가지고 있다가 최근 10월 보니까 1조 한 800억 달러로 미국채를 팔고 있더라고요 이런 것들이 제가 보기에는 아직 끝은 아닌 것 같습니다.
예 그래서 달러 가치가 떨어지니까 당연히 원화가치는 오를 수밖에 없다 교수님은 지금 미국에서 발표되는 CPM 미국 소비자 물건이 이제 어느 정도 잡혔고 더 떨어진다고 이제 보신 것 같은데 그럼 어쨌든 그 물가 때문에 연준이 금리 이상 계속했던 거잖아요. 금리산도 좀 말씀해 주시긴 했는데 그럼 금리상 고점 지금 어디로 보시고 그냥 그 고점에서 멈추는 시점과 또 내년에 뭐 금리인하 뭐 2023년 하반기에는 희망하는 사람도 있고 아니다. 그래도 고물가다 물가가 잡히긴 했지만 그래서 금리 인황은 꿈도 꾸지 마라 이건 희망론이다 그만큼 미국 경제가 어려워지고 있다는 거죠.
사실 지금 시장하고 연주는 생각이 많이 다르죠. 아까 달러 가치가 10% 떨어졌고 미국 10년 국제 수익률 4.2%까지 갔던게 최근에 조금 반등하고 있으면 5%까지 떨어졌거든요. 달러 가치가 떨어진다는 것은 미국이 앞으로 금리 인상 못 할 거라는 거예요. 그리고 미 10년 국제 수익률도 떨어졌죠. 그래서 채권시장은 미국이 앞으로 금리 모드로 경기도 나빠진다 그렇게 전망하고 있는데 저는 그 12월 fm15니까 파울 연준 전략은 물가에 대해서 걱정 많이 하고 있고요 그 다음에 미연준이 목표하는게 개인 소비자물까지 스피시라고 그러죠. 그런 소비자 물가인데 지난번 fmc에서 9월에 3.1인데 이번에 그 3.5%로 오히려 더 올려놨더라고요 그런데 저는 내년 상반기부터 미국 경기와 소비 중심으로 침체에 빠질 것이기 때문에 미국이 그렇게 금리를 인상 못 할 거라고 보고 있습니다.
올리면 1월 말하고 2월 초에 fmc가 열리는데 그때 0.25% 포인트 올리고 그러면 4.75%가 되는 거죠. 그게 끝이라고 보고 있습니다. 그래서 지금 외환시장 채권시장에 오느냐 파울 연준위원들이 오르는가 그거는 1분기 데이터들이 발표되면서 누가 옳은지를 시장이 결정해 줄 것 같습니다. 그런데 저는 1분기에 소비 중심으로 미국 경제도 성장이 거의 마이너스일 가능성이 높고요 고용도 줄어들이라고 보고 있습니다. 앞으로 소비 관련 지표 그 다음에 고용 관련 지표 이런 걸 보면서 판단을 하셔야 될 것 같은데요 저는 뭐 요한 시장 채권시장에 연준위원보다 더 똑똑하다 그렇게 지금 말씀드리고 한국은행도 어느 정도 따라갈 텐데 한국은행도 금리인상 별로 안 할 거라고 보시는 저는 한국은행이 1월에 한 번 올리고 그만둘 거라고 보고 있습니다.
왜 그러냐 하면은 사실 우리경제는 4분기에 마이너스 성장 접어든 것 같습니다. 그동안 소비가 많이 증가해 가지고 그냥 사람들이 코로나 규제 안 하니까 나오면서 소비를 좀 많이 늘렸거든요. 그런데 지금 우리 가게가 소비할 여력이 별로 없죠. 예 물가 안 올랐는데 임금은 그만큼 못 올랐 공기 성장 데이터가 2월 말에 발표가 되거든요. 경제성장이 마이너스로 들어갔는데 그럼 물가상승을 낮아야 되는데 아마 한국은행이 금리 못 올리라고 보고 있습니다. 연결해서 한국에 지금 가계부채는 어느 정도가 좀 이게 심각한 상황인가요 가계부채가 좀 심각한 상황이죠.
그러니까 우리나라 가계부채가 GDP 대비 105%거든요. 세계에서 가장 높은 나라 중에 한 나라입니다. 97년 외환위기 때 가계부채가 50%였었어요. 근데 꾸준히 올라가 가지고 지금 2배 이상 올라와 버린 거거든요. 물론 가계부채가 높다고 당장 위기는 않아요. 근데 아까 말씀드렸습니다만은 가계부착은 높으면 은행에도 엉금 갖고이자 갚아야 되지 않습니까 쓸 돈이 없다는 거죠. 그래서 우리나라 가계부채가 높으니까요. 우리 gdp의 소비가 차지하는 빈 46%인데 소비가 계속 집이 성장률을 밑돌고 있습니다. 그러니까 우리가 이제 저승장을 할 수밖에 없는 거죠.
그리고 방금 전에 이제 부동산 이야기를 해주면서 이제 원금과이자 갚으면 별로 남는 돈 없다 해주셨는데 지금 이제 2022년 연말이 시점에 최근 시장 부동산 시장 분위기 좀 어떻게 보시나요. 그리고 지금은 어느 지점 정도에 와 있을까요. 이제 하락은 이제 시장을 모두가 알고 계시고 하락도 꽤나 많이 폭이 컸잖아요. 우리 이제 주택 통계를 여러 군데서 발표하거든요. 근데 저는 KB 국민은행이 86년부터 발표해요. 그것까지 장기 시리즈를 보는데요. 우리 저 집하면 거의 대부분 아파트 가격인데 6월이 딱 정점이었어요. 올해 6월요 예 이제 얼마 안 됐다는 거죠.
이제 6개월 됐다는 거죠. 그런데 전국 평균이 4.2%로 줬고요 뭐 서울 3.8% 제일 많이 떨어진 데가 인천이 6.8%로 줬고 대구 5.8 대전 6% 떨어졌고요 그다음에 강명 같은 데가 9%나 떨어졌더라고 제일 많이 떨어졌어요. 오히려 세종시가 많이 떨어졌다고 그러는데 6월에 12월 보니까 세종시가 마이너스 8.9인데요 광명이 마이너스 9.1%예요. 서울 주변 도시가 이렇게 많이 떨어졌 이제 6개월 시작 하락 국민 초기라는 것입니다. 근데 제가 듣기로는 뭐 뉴스에서는 20% 30% 할인일 수도 있는데 교수님 데이터를 들으면 뭔가 수치가 굉장히 낮은 것 같아요.
30% 떨어진 것도 있죠. 언론들에서 뭐 8억 4천 짜리가 지금 4억 됐다 저도 어떤 신문 기사에서 오늘 본 적이 있거든요. 아무래도 뉴스는 가장 자극적인게 나올 때도 볼테니까 제가 말씀드린 거는 전체 그 지역의 평균이거든요. 그런데 제가 12월까지도 이게 떨어진 것 가지고 계산해 보니까 흔히들과 주택가계열 평가할 때 소득이에 비해서 얼마나 올랐느냐 그 다음에 물가에 비해서 얼마나 올랐느냐 렌트에 비해서 올랐느냐 근데 아직도 거의 30% 과대평가됐어요. 이렇게 떨어졌는데 아직도 멀었다는 것입니다. 지금 30% 과대평가돼 있다면 그 대답이 나올 것 같긴 한데요 집값은 지금 어디까지 언제까지 떨어지고 2023년 한해만 이제 딱 전망 해주신다면 저는 2023년 한 해는 이제 초기에 많이 떨어져서 하락폭율은 좀 줄어들기는 줄어들 텐데요 계속 하락 국민이다 2023년에 그리고 2024년까지도 갈 수가 있다 제가 이렇게 보는 거는 앞서 제가 금리는 떨어집니다.
이렇게 말씀을 드렸는데요. 금리가 떨어지면 집값 오른다 주가 모른다 이런 거 주장들이 아마 나올 것 같습니다. 그런데 제가 주가나 집값을 결정하는 요소 보니까요. 금리도 중요하지만 더 중요한게 경기거든요. 금리가 떨어진 것보다도 경제성장률이나 기업이익 증가율이 더 많이 떨어지면 주가 집값도 못 올라요 특히 우리 아파트 가격을 초기에는 금리나 대출금액이 많이 설명해요. 근데 시간이 갈수록 경기 경기를 나타내는게 대표의 동행제 순환 변동체라고 있는데요. 이게 아파트 가격을 굉장히 많이 변동을 설명하거든요. 근데이 통행기 순환 변동치가 올 10월의 정점이었었던 것 같습니다.
이제 이제 떨어지기 시작하고 있다는 거죠. 근데 지난 1972년부터 우리가 그 11번 경기 순환이 있었는데요. 좋아졌 예뻐졌다 이게 판단하는게 총인지 순환 변덕지가 주로 판단하거든요. 평균 19개월 떨어졌습니다. 근데 시호를 정적으로 이제 떨어지기 시작했다는 거죠. 그러면은 2023년 2024년 상반기까지는 동행지 순환 벨트가 계속 떨어지고 집값도 하락국면일 것이다 이렇게 저는 대답하고 있습니다. 하락을 전망하시는 분들 중괄료는 아니더라고 한 2027년 30년까지 떨어진다 그때까지 정치고 이제 그 이후에나 오를 수 있다는 분이 있고 또 단기적으로는 2014년 하반기나 5년부터는 그래도 공급이 너무 없었고 임금 어쨌든 오르고 있으니까 그리고 자재비가 사실 너무 많이 오르긴 했잖아요.
그러니까 그때부터는 다시 오를 수 있다 교수님이 어느 쪽이 좀 더 그냥 저는 지금 여기서 심각하게 고민하는 등 아주 장기 하락 국면이 아닌가 장기하라 국면이에요. 그거를 지금 보는 거는 그동안 우리 인구 고령화 저 같은 거 베이비붐 세대는 근데 집값을 떠받친게 뭐였었냐면 소득 증가 그 다음에 가구 수준가였었어요. 근데 서울 가구수가 2029년이 정점이더라구요 물론 전국 평균은 2039년인데요 우리가 그 서울이 중요하기 때문에 2029년입니다. 그 다음에 소득 증가 속도가 우리 잠재 성장 2% 1% 후반으로 떨어지면서 소득증가 속도도 굉장히 둔화되거든요.
그래서 요새 저는 계속 그 데이터를 보면서 이번 하락 국면이 아주 장기적으로 하락 국면이 아닌가 지금 뭐 여러 데이터를 보고 심각하게 고민을 하고 있는데요. 가구수마저 그동안 가고스가 직각을 떠 맞췄는데 뭐 통계청이 가고스 추계라고 이거 발표를 하거든요. 서울은 보니까 2029년 2030년 딱 똑같더라고요 그리고 정점을 치고 그 이후로 떨어진다는 겁니다. 무한정 늘어날 수 있는 문제는 아닐 테니까요. 그러니까 예를 들어서 우리 작가님이 제가 뭐 두 명이 될 수는 없는 거니까 그렇죠. 그 결혼하셨다면 아버님 집도 있고 장인 어르신 집도 있을 거 아니에요.
그분들이 주셔야 되잖아요. 그러면 한 사람이 부채를 살아야 되는 그런 시대도 올 수가 있다는 거죠. 인구가 줄어들고 있으니까요. 요새 아이들 안 낳고 있으니까 근데 저는이 가구수를 보면서 이거 심각한 문제인데 그러면 교수님은 보통이 부동산계의 진리 같은 멘트가 한두 가지 정도인데 하나가 이제 집값은 결국에는 우상의 한단 말이 있잖아요. 이게 지금 흔들릴 수 있다는 건가요 물론 저 부동산을 첫째 둘째 셋째도 로케이션으로 계셔로 있지 이치다 그러지 않습니까 그런 거는 오를 수는 있어요. 말씀하신 거는 상급지 같은 경우는 우상향할 수 있다는 그런데 보통 지역은 저는 일본처럼 집은 투자재가 아니라 소비자 단순히 사는 데다 이렇게 인식이 전환이 필요한 것 같고요 그다음에 강남 불패라고 그러죠.
그런데 강남은 제가 평가 너무 소득에 비해서도 과대평가됐어요. 물가에 비해서 과대평가되고 그런데 우리가 직각 결정녀석은 책 보면은 애양심이란 단어가 나와요 애향심이에요. 우리가 고향은 계속 좋다고 생각하잖아요. 강남에서 하신 분들은 그동안 떨어진 적이 떨어지고 다시 조금 지나면 올랐으니까 그런 애앙심 같은 그런 강남에 대한 인식이 박혀 있다는 거죠. 근데 제가 보니까 소득에 비해서 물가에 비해서 이런 거에 비해서 지나치게 높아요. 결국은 경계 논리가 양심을 앞서거든요. 교수님 말씀하신 거는 이제 집값이 이제 우상향할 수 없는 지역구는 지방에 어떻게 보면 소도시들이 여기에 좀 해당되세요.
서울의 핵심 지역이 문제인데 이게 뭐 2029년이니까 좀 남았죠. 몇 년이 남았기는 남았는데 그것들이 이제 서서히 반영되리라 보고 있거든요. 예 그리고 연끌이 작년에 그 집값 많이 올랐을 때 30대가 집을 굉장히 많이 사 버렸지 않습니까 수요가 그렇게 늘어날 가능성은 없다는 거죠. 그러면 교수님이 시나리오로는 2024년쯤 하방에 쯤 되면 이제 지금의이 하락은 거의 멈출 것이고 당호가 좀 둔화나 정치를 하다가 2019년 2030년부터 가구수가 더 안 늘어나는 시점부터 뭔가 더 떨어질 수 있다는 의미인 거고 단기 하락 추세로 전환될 수 있다 그걸 여기서 계속 데이터 쳐다보고 인구 구조 찾아보고 여러 가지 경제성장 구조 이렇게 찾아보는데 부동산에 대한 인식이 한번쯤 바뀌어야 될 것 같아요. 시대에 따라 또 바뀔 수도 있는 거니까
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