저자: 김영익 · 한국인
요약 보기
결론: 금리는 정점 통과, 원/달러 환율은 하락(원화 강세), 국내 집값은 장기 하락 국면 진입 가능성이 높다는 전망. [금리] 시장금리(10년물)가 10월 4.6%에서 3.56% 수준으로 하락했고, 은행 예금금리도 함께 떨어지는 중. 한국은행은 2023년 1월 한 번 인상 후 금리인상 종료 예상. 연준은 물가 우려로 인상을 이어가지만 내년 상반기 경기침체로 1~2월 FOMC에서 0.25%p 인상 후 4.75%가 최종 금리일 것으로 봄. [환율·달러] 달러는 30% 이상 과대평가. 미국 재정·경상 적자와 부채를 감안하면 달러 강세 지속 어려움. 1,430원에서 하락해 연말 1,280원대. 2023년 1분기 1,200원 근처, 중장기적으로 1,100원 접근 전망. 중국·일본의 미국채 매도도 달러 약세 요인으로 언급. [경기·증시] 소비 위축과 저성장·고물가 상황. 한국 경제는 4분기 마이너스 성장 진입 가능성, 2월 말 성장률 발표가 주요 확인 지점. 미국도 1분기 성장률 마이너스 가능성과 고용 감소 전망. [가계부채] 가계부채는 GDP 대비 약 105%로 세계 최고 수준. 소비가 잠재성장률을 밑돌며 저성장 고착 우려. [부동산] 2022년 6월이 정점. KB 기준 전국 평균 -4.2%, 서울 -3.8%, 인천 -6.8%, 대구 -5.8%, 대전 -6%, 광명 -9.1%, 세종 -8.9%. 소득·물가·임대료 대비 아직도 약 30% 과대평가. 2023년 하락폭은 둔화하나 하락 국면 지속, 2024년까지 하락 가능. 동행지수 순환변동치가 2022년 10월 정점 후 하락 시작, 과거 평균 19개월 하락 국면과 비교. 서울 가구수는 2029년 정점 전망, 소득 증가율 둔화(잠재성장률 1%대 후반)와 인구 고령화로 장기 하락 가능성 언급. 상급지 우상향 가능성은 인정하나 강남도 소득·물가 대비 과대평가로 판단. 일부에서는 2024~2025년 저점 후 반등, 또는 2027~2030년까지 하락 전망도 존재한다고 소개. [출연자 견해] 부동산은 투자재보다 소비재로 인식 전환 필요. 집값은 금리보다 경기(동행지수)와 가구수·소득이 더 중요하다는 입장.
다듬은 글
저는 금리는 이미 정점을 쳤다고 보고 있습니다. 달러도 30% 정도 더 떨어질 수 있다고 봅니다. 하락 폭도 이미 꽤 컸고, 계속 하락 국면이기 때문에 2023년은 물론 2024년까지도 갈 수 있다고 봅니다. 지금 우리 대한민국은 저성장과 고금리 인플레이션 시대에 있는데, 앞으로 한국 증시가 이런 세 가지 키워드 속에서 어떻게 변화할지 보셔야 합니다. 별로 좋은 뉴스들은 아닙니다. 올해는 고성장, 고물가, 고환율이 특징이었는데, 물가는 내년에 많이 낮아질 것 같습니다. 소비와 수요가 위축되기 때문입니다.
시장금리는 10년물 기준으로 10월에 4.6%까지 갔다가 최근 3.56%까지 떨어졌습니다. 은행 예금금리도 떨어지고 있습니다. 최근 은행에 가입하신 적 있으십니까? 저도 주식이나 다른 데만 하다가 최근 은행에서 5년짜리 예금에 가입해 봤는데, 4.5% 정도를 주더라고요. 우리 잠재성장률이 1% 후반인데 내년에 물가까지 떨어지는 걸 보면 5% 금리는 너무 높은 금리입니다. 그래서 5%짜리 상품은 이미 없어지고 있고, 지금은 4.7%, 4.5%, 4.1%로 점차 낮아지고 있습니다. 한국은행도 내년 1월에 한 번 올리고 금리 인상은 끝날 것으로 봅니다. 금리는 떨어지는 방향입니다.
환율도 최근 많이 떨어졌습니다. 1,430원까지 갔다가 오늘은 1,280원까지 떨어졌고, 연말에는 1,280원까지 떨어질 수 있습니다. 1,280원을 얘기하면 "그때만 해도 1,500원을 뚫을 수 있다"는 얘기가 나오던 시절이라 위험하게 들릴 수 있었습니다. 저는 원화 가치가 20% 정도는 오를 수 있다고 보고, 내년 1분기에 1,200원 근처까지 갈 수 있으며, 더 멀리 보면 1,100원에 다시 접근하는 과정이라고 봅니다. 달러 가치가 30% 이상 과대평가돼 있기 때문입니다. 미국은 정부 부채와 대외부채도 매우 높습니다. 이걸 가지고 달러 가치가 계속 오를 수는 없습니다.
역사적으로 보면 미국 경제가 상대적으로 나쁠 때 달러 가치가 많이 떨어졌습니다. 1980년대 레이건 행정부의 감세 정책도 작동하지 않고 경상수지와 재정수지 적자만 늘었고, 1985년 플라자 합의로 달러 가치를 낮췄습니다. 그 결과 달러는 51% 떨어졌습니다. 2000년 IT 거품 붕괴 때는 미국 GDP가 세계에서 차지하는 비중이 31%에서 24%로 떨어지면서 달러 가치가 40% 떨어졌습니다. 지금은 대외 불균형이 굉장히 심화돼 있기 때문에 앞으로 2~3년에 걸쳐 달러 가치가 30% 정도 떨어질 수 있습니다.
그동안 달러 가치를 떠받쳐 온 건 중국과 일본의 미국채 매입이었습니다. 그런데 중국은 한때 1조 3천억 달러를 보유했다가 10월 통계로는 9천억 달러 수준으로 줄었습니다. 일본도 물가가 오르자 외환시장에 개입했는데, 이는 결국 미국채를 파는 것입니다. 일본 역시 1조 3천억 달러 정도를 보유했다가 10월에는 1조 800억 달러 정도로 줄었습니다. 이런 흐름은 아직 끝나지 않았다고 봅니다.
달러 가치가 떨어지니 원화 가치는 오를 수밖에 없습니다. 미국 소비자물가 지표는 어느 정도 잡혔고 더 떨어질 것으로 보입니다. 연준이 금리를 계속 올린 것도 물가 때문이었습니다. 금리 고점은 어디이고, 내년에 금리 인하가 있을지가 관건입니다. 2023년 하반기에 금리 인하를 희망하는 사람도 있지만, 그건 희망론이라고 봅니다. 미국 경제가 그만큼 어려워지고 있다는 뜻이기도 합니다.
시장과 연준의 생각은 많이 다릅니다. 달러 가치가 10% 떨어졌고, 미국 10년물 국채 수익률도 4.2%에서 최근 5% 근처까지 떨어졌습니다. 달러 가치가 떨어진다는 건 미국이 앞으로 금리를 올리기 어렵다는 뜻입니다. 채권시장은 미국 경기가 나빠져 금리를 내릴 것으로 보고 있습니다. 반면 연준은 물가를 걱정하고 있습니다. 연준의 목표는 개인소비지출(PCE) 물가인데, 지난 FOMC에서 9월 3.1%였던 전망치를 3.5%로 오히려 올렸습니다. 저는 내년 상반기부터 미국 경기와 소비 중심으로 침체에 빠질 것이기 때문에 연준이 금리를 크게 올리지 못할 것으로 봅니다. 내년 1월 말이나 2월 초 FOMC에서 0.25%포인트 올리면 4.75%가 되는데, 그게 마지막이라고 봅니다. 외환시장과 채권시장이 옳은지 연준 위원들이 옳은지는 1분기 데이터가 발표되면 시장이 결정할 것입니다. 저는 1분기 미국 성장률이 소비 중심으로 거의 마이너스일 가능성이 높고, 고용도 줄어들 것으로 봅니다. 앞으로 소비와 고용 지표를 보셔야 합니다. 저는 시장이 연준 위원보다 더 똑똑하다고 봅니다.
한국은행도 금리를 많이 올리지 않을 것으로 봅니다. 우리 경제는 4분기에 마이너스 성장으로 접어든 것 같습니다. 코로나 규제가 풀리면서 사람들이 나와 소비를 많이 늘렸는데, 지금은 가계가 소비할 여력이 별로 없습니다. 물가는 올랐는데 임금은 그만큼 오르지 못했습니다. 2월 말 4분기 성장률 데이터가 발표되는데, 마이너스 성장이면 물가를 잡으려면 금리를 올려야 하지만 한국은행은 올리지 못할 것으로 봅니다.
우리나라 가계부채는 GDP 대비 105%로 세계에서 가장 높은 나라 중 하나입니다. 1997년 외환위기 때는 50% 정도였는데, 꾸준히 올라 지금은 두 배 이상이 됐습니다. 가계부채가 높다고 당장 위기가 오는 건 아니지만, 은행에 이자를 갚아야 하니 쓸 돈이 없어집니다. 우리 GDP에서 소비가 차지하는 비중은 46%인데, 소비가 계속 성장률을 밑돌고 있습니다. 그래서 저성장이 불가피합니다.
2022년 연말 시점의 부동산 시장은 하락 국면입니다. 하락 폭도 꽤 컸습니다. KB국민은행 주택가격 통계(1986년부터)를 보면, 아파트 가격은 올해 6월이 정점이었습니다. 이후 6개월 만에 전국 평균이 4.2% 떨어졌습니다. 서울은 3.8%, 인천은 6.8%, 대구 5.8%, 대전 6%가 떨어졌고, 광명은 9%나 떨어졌습니다. 세종시는 12월 기준 마이너스 8.9%, 광명은 마이너스 9.1%입니다. 서울 주변 도시가 많이 떨어졌지만, 이제 6개월 정도 지난 하락 국면 초기라고 보셔야 합니다.
언론에서는 20~30% 할인이 나오기도 합니다. 8억 4천만 원짜리 아파트가 4억 원이 됐다는 기사도 봤습니다. 뉴스는 가장 자극적인 사례를 다루기 때문에, 제가 말씀드린 건 지역의 평균입니다. 12월까지 가격 변화를 계산해 보면, 소득이나 물가, 임대료와 비교했을 때 아직도 집값이 약 30% 과대평가돼 있습니다. 떨어졌는데도 아직 멀었다는 뜻입니다.
2023년 한 해를 보면, 초기에 많이 떨어졌기 때문에 하락 폭은 줄어들겠지만 계속 하락 국면일 것으로 봅니다. 2024년까지도 떨어질 수 있다고 봅니다. 금리가 떨어지면 집값이 오른다는 주장도 나올 수 있습니다. 하지만 집값을 결정하는 요소로는 금리보다 경기가 더 중요합니다. 경제성장률이나 기업이익 증가율이 금리 하락 폭보다 더 많이 떨어지면 집값도 오르지 못합니다. 아파트 가격은 초기에는 금리나 대출 규모로 설명되지만, 시간이 갈수록 경기 변수, 특히 동행지수 순환변동치가 많이 설명합니다. 이 지표가 올해 10월 정점을 찍고 떨어지기 시작했습니다. 1972년 이후 11번의 경기순환에서 동행지수가 떨어진 기간은 평균 19개월이었습니다.
하락을 전망하는 사람들 중에는 2027~2030년까지 떨어질 것이라는 의견도 있습니다. 반면 2024년 하반기나 2025년부터는 공급이 너무 없었고 임금도 오르고 있으며, 자재비도 많이 올랐기 때문에 다시 오를 수 있다는 의견도 있습니다. 저는 지금 장기 하락 국면인지 심각하게 고민하고 있습니다. 베이비붐 세대의 고령화도 있지만, 그동안 집값을 떠받친 건 소득 증가와 가구 수 증가였습니다. 서울 가구 수는 2029년이 정점이고, 전국 평균은 2039년입니다. 서울이 중요하기 때문에 2029년이 중요합니다. 소득 증가 속도도 잠재성장률이 1% 후반으로 떨어지면서 크게 둔화됐습니다. 통계청 가구 추계를 보면 서울은 2029년, 2030년이 정점이고 그 이후로 떨어집니다. 가구 수가 무한정 늘어날 수는 없습니다. 자녀가 결혼하면 부모 집과 처가 집도 물려받아야 하는데, 한 사람이 여러 채의 부채를 떠안아야 하는 시대가 올 수도 있습니다. 인구가 줄고 아이를 덜 낳는 상황이기 때문에 심각한 문제입니다.
부동산 격언 중에 "집값은 결국 우상향한다"는 말이 있는데, 이것이 흔들릴 수 있다는 것입니까? 입지가 좋은 상급지는 우상향할 수 있습니다. 하지만 일반 지역은 일본처럼 집을 투자재가 아니라 소비재, 즉 그냥 사는 곳으로 인식을 바꿔야 할 것 같습니다. "강남 불패"라고 하지만, 강남도 소득이나 물가에 비해 지나치게 과대평가돼 있습니다. 강남에 대한 애향심 같은 인식이 강하게 박혀 있는데, 경제 논리가 그 애향심을 앞서고 있습니다. 집값이 우상향할 수 없는 지역은 지방의 소도시들입니다. 서울 핵심 지역 문제도 2029년 이후에는 서서히 반영될 것으로 봅니다. 작년에 집값이 많이 올랐을 때 30대가 집을 많이 샀기 때문에, 수요가 그만큼 더 늘어날 가능성은 낮습니다.
제 시나리오는 이렇습니다. 2024년쯤 하락이 거의 멈추고, 이후 2029~2030년 가구 수가 더 늘지 않는 시점부터 더 떨어질 수 있습니다. 그래서 단기 하락 추세로 전환될 수 있다고 봅니다. 인구 구조와 경제성장 구조를 계속 보면서, 부동산에 대한 인식도 한번쯤 바뀌어야 할 때라고 생각합니다. 시대에 따라 또 바뀔 수도 있는 것이니까요.
Comments 0