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지역을 고르는 방법을 말씀드릴게요. 중요한 건 서울은 오만큼 다 올랐습니다. 지금 꼭지예요. 서울 지역에서는 여러분 기본이 부동산에서 뭐냐면 사람이 많고 일자리가 많고 일자리가 늘어날 지역은 직각이 무조건 올라요. 부동산의 기본이에요. 서울 아파트 가격이 부담스러운 상황인데요. 앞으로 집값이 오를 지역을 고를 때 가장 중요하게 봐야 할 조건은 무엇인가요? 저는 원래 주가 오를 지었고 이렇게 짚어 주고 가지 않는데요. 시절이 하루상하니까 우리 시청자분들을 위해서 여러분이 사실려는 지역에 아파트를 고를 때 집값에 오를 지역을 고르는게 중요한게 아니라요.
여러분의 자산 상황을 먼저 봐야 됩니다. 이거부터 1분으로 해 놓고 베이스에 깔고 무리하지 말 것. 절대 지금 타임은 무리하지 않고 여유가 있다라면 지금이 얘기를 접속해서 하시면 돼요. 그렇죠? 지역을 고르는 방법을 말씀드릴게요. 지역을 짚어 드릴게 아니라 최근 6개월간 주택이 막 오던 때가 있을 거예요. 올랐는데 다 지금 살짝 다 꺾기 시작했거든요. 근데 거래량이 있잖아요. 거래량. 거래량이 늘어난 폭을 좀 보시면 될 거 같아요. 거래량이 조금밖에 안 늘는데 꺾였다. 이건 힘이 약하겠죠? 거래량이 급격하게는 건 무슨 얘기죠? 가격이 올랐을 뿐이 사람들이 찾는다는 거잖아요.
그니까 내가 어느 지역에 살아요? 예를 들어서 뭐 서울시 무슨 무슨 동에 살아요?이 이 동을 타겟을 했어요. 내가 만약에 저쪽 뭐 강북구에 사는데 자 관학구의 집을 알고 싶다 그랬던데 관학구를 이사가려면 그 지역에 아파트들을 쭉 정리한 다음에 선호하는 지역 아파트 대장주 아파트라 그러죠 다섯 개 놓고 국민중에 사람들이 추천한 데가 있어요. 저평가된데 다섯 개를 놓고 요새 앱이 좋잖아요. 포탈이 거래량 체크를 할 수 있는 앱이 다 있습니다. 거래량이 감수하지 않고 버티는 데가 있어요. 근데 가격은 많이 안 오를 때가 있었잖아요. 그럼 거기가 일본이겠죠.
그런 식으로 고르는게 일단 서울시대 안에서 모습이고 중요한 건 자기 자산을 잘 측하셔야 되고 중요한 건 서울은 오를만큼 다 올랐습니다. 지금 꼭지예요. 중격가도 기다리는 폭을 보시면 돼요. 그리고 아까 말씀드렸던 저 전에 말씀드렸던 여러 가지 정부 정식도 계속 체크하셔야 되고 오일라 딱 갔는데 정부 정책이 세게 나오면 어떻게 돼요? 다 같이 빠집니다. 욕심 내시면 안 되고. 그럼 여로 이제 일반적으로 오를 적을 고른다라면 서울 지역에서는 여러분 기본이 부동산에서 뭐냐면 사람이 많고 일자리가 많고 일자리가 늘어날 적은 직각이 무조건 올라요.
부동산의 기본이에요. 자 일자리가 100개가 있는데 200개도 늘어난는데 그럼 집이 필요하잖아요. 멀리서 다니는 사람들이 자꾸 아 직주은 적으로 오고 싶어 하잖아요.이 지역은 무조건 올라요. 근데 그 부분이 지금 서울에는 뭐 갑자기 공장을 세우거나 기업 세울 자리가 많이 없잖아요. 그죠? 이미 다 고착화돼 있어요. 그러니까 이거는 서울에서 집값이 오를 여기서 더 오르면 제가 볼 때는 미친 집값이기 때문에 제가 말씀드리기가 조심스럽습니다. 솔직히 여기서도 오를 적간 해서 그 집을 사러 쎄요. 왜냐면 재개발 정원축도 지금 펌핑이 많이 됐어요.
모하타운도 없고 거의 풀입니다. 자 그러면 더 오를 것 같으면 지금 거래량이 늘어야죠. 왜 줄죠? 거래량이 지금 생애 최초하고 근로자 서민 대출로 사람들이 폭상 때문에 지금 막 사다가 지금 멈춘 시이니까 내년 보면 단시 또 이제 시장 언론들이나 지서 펌핑평할 거예요. 올해도 입주 물량 모자라 폭등 뭐 예상돼 막 이렇게 그때 거래량을 좀 체크해 보셔서 그때도 거래량 안 받치면 오를 적은 없는 거예요. 당분간 거기서 정부 정책이 세게 나오면 당분간은 조정 시간 들어갈 수도 있다. 미국 금리변수도 있고 그래서 이걸 하나를 이렇게 질문을 치는데 이런 거에 딱 답변을 주는 사람은 제가 올 때 나중에는 오르죠.
여러분 자본주의 경는 인플레이션이라는 기본값이에요. 이게 없으면 자본주의가 안 들어가요. 2, 3%는 오르게 돼 있어요. 쉽게 말하면 명모 가격. 그 부동산은 명모 가격을 오르게 돼 있어요. 다만 내재 가격을 봐야 되는데 뭐 그것까지 경 길어지니까 하여튼 지금은 저는 오를 지역을 고를 때 중요하게 봐야 조건은 무엇인가? 첫 번째 조정이 오고 난 뒤라면 제가 말씀드린 거니까 마무리는 거래량이 그때 늘어나기 시작하는 지역 그리고 거래 가격의 폭이 예전에 고점이 있어요. 고점을 돌파했나 안 냈나 면목가 오른다 그랬잖아요. 제가 그럼이 선을 연장선을 거보면 주식으로 말하면 이동 평균선이 보입니다.
2022년에 푹됐죠. 내려왔죠. 올라가고 있다면요 선을 연장해 보면 나오죠. 이게 정상적인 평균선이거든요. 주택도 마찬가지예요. 그 선을 한번 거 보시면 근데 그거보다 밑에 있다. 아, 그럼 여기는 올라갈 여력이 생겼잖아요. 그 지역을 고르시면 좋을 것 같습니다. 남들처럼 제가 어디어디 이렇게 저는 잘 얘기 안 됩니다. 네. 같은 예산이라면 서울 외곽의 구축 아파트와 경기도 신축 아파트 중 어느 쪽을 추천하시나요? 어,이 질문도 좀 나눠서 답변을 해야 되는데요. 실수요, 투자냐. 지금 투자는 다 막아놔서 물론 뭐 서울 저녁하고 수도권 15코 빼고는 비규제니까 투자할 수 있잖아요.
아직도이 개념에서 실수자 입장에서 말씀드리면 누군지를 얘기를 안 했으니까요. 만약에 다주택자라면 다른 방법 또 있어요. 뭐 뭐 하고 뭐 하면 투자가 된다고 하는데 일단 같은 예산인이라면 말씀드렸으니까 그축 아파트는 어떤 개념입니까? 재건축을 바라보는 거죠.이 이 재건축 예정 지역은 다 이미 풀러 올랐습니다. 그 여러분이 아신 것처럼 최근에 재건축이 진도가 안 나간다는 얘기 많이 들었잖아요. 어떤 맹점들이 있습니다. 그러면 신축 아팠다 그랬잖아. 경기도. 그럼 결론 나왔습니다. 내 나이가 30대냐 40대냐 60대 유냐에 따라 확 다릅니다.
30대면 자산의 어떤 밸런싱도 보면서 가야 되잖아요. 서울에 구축 아파트로 가는 것도 한 방법이 되겠죠. 몸테크하면서 가는 거. 고추 아파트인데 오래되고 이런데 포 안 나잖아요. 근데 현명한 부분라면 어 내가 여기서 아안내만 깨끗하게 하고 내가 들어가서 관리수하고 입주자 대표한테 건위해서 아파트 깨끗하게 좀 하고 사는데 문제 없잖아요. 입 시간 좋으면 여기 있다 보면 이거 언젠간 재검축할 수 있잖아요. 이런 것도 한 방법일 수 있고 30대라면 그죠? 몸데니까 만약에 60대다 몸데할 라이가 몸이 못 버텨요. 그때 60이 되면 몸이 명이 떨어져서 못 버팁니다.
그러면 이분들은 같은 돈이라면 수소권에 지금 신축하면서 좋은 돈들이 많거든요. 예를 들면 여러분 김포 그러면 되게 먼 거 같잖아요. 근데 김포 지금 전철 나고 가정을 하면 어 2, 30분이면 그냥 들어와요. 아직 연장은 확정 안 확정됐는데 이제 공사 중이니까 그러면 60대인데 자가 있고 뭐 다녀 그런데 식구들은 뭐 전철이 좀 필요한 부분도 있어 근데 신축이에요. 요즘 신축은요 정말 좋잖아요. 근데 제가 가격을 요즘 비교해 보니까 금광구 이쪽에 금청구 관학구 그러고 이쪽에 뭐 전세가 6, 7억은 기본이고 뭐 10억 12억 10억 막 가니까 근데 거기서 2, 30분 거리에 김포 신도신인데 보통 6억 7억 8억 대가 꽤 있더라고요.
신축인데 미분양 낮던 데예요. 근데 지금 시점에서 보면 서울 가격이 낮을 때는 비교가 돼서 서울에 구축이 다 났는데 지금은 얘가 너무 올라왔잖아요. 그러면 60대 이상이면 차라리 여기서 사는게 낫죠. 뭐 투자해서 또 벌면 얼마 벌겠어요? 근데 여기가 거주 요건과 이런 것들이 너무 좋은 데다가 나중에 피해 서울 값이에 머물면 얘가 더 갈 수도 있는 여지가 더 많아요. 지금 보니까 왜 너무 사람들이 신상을 좋아하잖아요. 그죠? 그런 거 좀 말씀드 구축은 신상해 드려면 시간이 많이 걸리잖아요. 뭐 그런 거 좀 계산하셔야 되고 저는 같은 예산이라면 나이별로 젊은 분들은 이왕이면 안에서 좀 힘들어도 버티면서 서우시다.
왜냐면 2, 30년 동안 또 시간생활 하셔야 되니까 그런 쪽이 좀 일단 맞는 거 같고 60대, 50대 넘어가기 시작하면 신도시 이쪽에서 출퇴하는 많이 안 걸리거든요. 삶의 질을 한번 생각해 보실 라이인 거 같아요. 그래서 두 개 좀 나눠서 연령 때에 나눠서 좀 말씀드려 봤습니다. 강남 아파트 가격이 높은데도 수요가 몰리는 이유는 무엇인가요? 그건 뭐 역사적으로 증명된 건데요. 아, 근데 수요가 몰린다기보다는 실수요자가 물린게 아닙니다. 특기 수요가 많습니다. 투자 수요, 좋게 얘기하면 투자 수요, 성파, 강남 쪽이 자가 점류 보유율이 자기 집에서 자기가 사는 사람들의 비례 50%가 안 됩니다.
그럼 반 이상 60%, 70% 된 구두 있어요. 가상부 중에 70% 다 투자하는 거예요. 그러니까 정보가 직격탄 날리는 거예요. 아, 이거 보니까 투자 투기군이 망한 거네. 근데 이거는 이쪽 관점에서 보는 거고 또 다른 관점에서 보면 어떨까요? 자, 자산가들은 어디에 모여 살고 싶어 할까요? 학군 좋고 대한민국 인맥사잖아요. 고의 인맥가가 연결되려면 그쪽에 사는게 맞잖아요. 임차로 살든 뭐로 살든 그니까 임차 가격도 오를 거고 매학도 오르는 거는 필수적인 거예요. 근데 그 폭이 문제죠. 악구정이 50억 하다가 100억이 됐어요. 어, 이건 정상 가격이 아니야.
그러니까 요번에 20억 내려왔잖아요. 50억 100억 이서 죄송하지만 그러면 단위를 바꿔 가지고 똑같은 돈이니까 강남 악구정이 5억 가등은게 10억이 된 거예요. 한 2, 3년 사이에. 근데 내가 갑자기 7억, 8억에 팔린데 그러면이 수요가 지금 몰리는 거예요. 안 몰리고 있잖아요, 지금은. 그죠? 안 몰리니까 싸게 파는 거 아니에요. 제가 드릴 말씀은 강남이 계속 오 이게 아니다. 강남 주기적으로 보면 강남은 버틴다 버틴다 하지만 여러분들이 사이클을 잘 보셔야 되는게 고점에 사면 어떻게 돼요? 2, 3년 동안 정말 고생합니다. 못 버티는 사람 많아요.
실제로 가다음에 들어갔다가 아무나 가는게 아니라 자산가들이 가야 되는데 제가 보니까 상공사원들 뭐 여섯 봉 갈아타서 강남 입성했어요. 그 사람이 자기 도로 간 거예요. 대출대출해서 들어갔는데이 사람이 여유 있게 살까요? 아닙니다. 또 팔아먹을 생각할 거든. 그런 수요는 있어요. 존재해. 우리가 사는 세상을 그럴 수밖에 없잖아요. 거기에 수요가 어느 정도까지 받쳐주냐데 지금 이제 사람들의 라이프스타일이 좀 바뀌고 있잖아요. 그리고 대한민국 제일 문제가 뭐냐면 수요 몰리는 정도가 만약에 10의 강도라면 언론사들이 다 망가트 일어났습니다.
전 세계에서 제일 부촌을 보도에내는게 한 달에 한번 나올까 말까요. 전 세계 다 공통적으로 제가 다 봤습니다. 미국하고 메나탄하고 다 비머리스고 벨베어라고 이런 옷이 있어요. 뉴스 안 나와요. 대한민국이 언론사의 부동산 팀이 있어 가지고 전 세계 또 언론사에 부동산 부서가 없습니다. 전 세계는 파이낸스 부서에 부동산 담당 기자가 있어요. 대한민국은 무슨이 투기반을 물어 가지고 부동산 부소예요. 다 지금 그 호황기를 꿀을 따 먹었죠. 언론들도 그죠. 근데 그 끝물이 다가오고 있는 거를 제가 좀 느낍니다. 개인적으로. 근데 그럼 강남은 언론에서 쳐 주는 이상은 갈 거 같네요.
근데 그것이 힘이 빠질 때가 언니가 오겠죠. 근데 그게 저는 좀 거의 다가오지 않았나라는게 제 생각이에요. 뭐 1번의 사례를 볼 때 아 이게 어디까지가 아니냐 다를까 불과 뭐 1년 만에 정책 하나로 20% 빠진 거 그것도 이상하잖아요. 그 정도에 내가 강 간 강건한 어떤 매수 세력이 있다 그러면 빠질 일이 없잖아요. 이제 빠지잖아요. 그러면 만약에 정부가 차이점 여러분 요번에 법안이 법으로 박아넣는 거예요. 차이점을 잘하셔야 돼요. 시행령으로 해둔 거는 다음 대통령이 바뀌면 바로 바꿀 수 있어요. 법은 국회에서 국회원수가 안 받치면 못 바꿔요.
그러면 요번에 정부가 던진 초고 주택에 대한 세제 개판은 되게 센 거거든요. 엄청 센 거예요. 사 가지고 난폭이 예전 같지 않은 거예요. 그리고 대한민국 인구 감소도 보 뭐 그럼에도 불구하고 희소성은 존재를 해. 그러니까 예전에 만약에 강도가 10회 [콧방귀] 강도였다러면 앞으로는 500개 안 될 것이고 이것도 시장의 붙임에 의해서 조정이 될 시기가 지금 앞으로 몇 년간 것 같아요. 그러고 나서 다시 한번 아까 말씀드렸던 명목 가격의 평균 이동 평선에 맞춰서 또 다시 조정을 받고 올라갈 수 있겠죠. 다시 한번 말씀 일본 도쿄가 외곽이 7, 80% 빠졌을 때 도심이 5, 60% 빠졌어요.
그 도심이 지금 30년 만에 전고점을인지 돌파했어요. 자, 그러면 이제 조금 파악하시고 상황 대처하시면 좋을 것 같습니다. GTX나 지하철 계통 같은 교통 호재는 실제 집값에 언제부터 반영되나요? 오르게 되잖아요. 지금 질문 주셨는데 오르지 않습니다. 이건 믿거나 말거나 제 경험인데요. 저는 서울 토백입니다. 토백이기 때문에 전철력을 개통하기 전까지만 쭉쭉 오릅니다. 일단 그 안에 다른 상황이 변하지 않다. 그러면 지금처럼 막 다 같이 포상 일어나 이런 거 없다고 가정하고 정상적일 때 그럼 전철력이 호재잖아요. GTX가 그럼 GTX가 개통하기 직전까지 피큼칩니다.
개통하고 나면 안 오릅니다. 당분간 1, 2년은 그렇게 하시면 돼요. 왜냐면 우리가 주가에서 호재가 선반된다는 얘기 가끔 들으시잖아요. 똑같습니다. 제가 여러분들이 봤는데 제 실제 사례를 말씀드리면 뭐 이거이 얘기하면 또 그 친구가 저 한일 오르는데 어느 지역에 지사가 개통되는데 호가가 한 17억까지 올라갔어요. 그 충와 가지고 이거 20억 가냐고 붙더라고요. 그래서 그거 개통되면 떨어지니까 파는게 낫지 않을까 생각을 했어요. 한 12억 13까지 떨어졌습니다. 개통되고 나서 떨어지고 지금 좀 회복했습니다. 여기뿐만이 그런 것이 아니라 서울에서도 전설이 개통하잖아요.
개통 전까지 막 피글 쳐요. 자, 개통이 되고 나면 살아갈까요, 사람들이? 투자자들이 계통되고 나서 살아가는 사람은 실소자예요. 근데 그전에서 산 사람들은 누구예요? 투자자겠죠. 여기서 갭이 타임이 벌어지는데 이거 잘 모르시더라고요. 그래서 선수들은 개통되기 일주일 한 달, 두 달 전에 팔아요. 이해되시죠? 개통되는 지역의 어떤 그 전철력 말고 사이드에 큰 건물이나 랜드막과 같이 지어진다. 이럴 때는 올라갈 수 있어요. 근데 보통은이 GTX만이 제일 큰 호재다 그러면 그지 개통하는지 시기가 꼭지 일당 꼭지다라고 판단하시고 시장에 대처하시는게 맞을 것 같습니다.
제 생각에 그 전까지는 계속 오릅니다. 단계별로 같은 지역에서도 대단지 아파트와 소규모 단지의 투자 가치는 얼마나 차이가 날까요? 어 뭐 수치로 말씀드릴 수 없지만 강도의 차이는 어 대단지가 훨씬 유리하다고 말씀드리겠습니다. 뭐 금액으로 딸 수 없는 것이 예를 들어서 소단지인데 어 용률이 150% 안 돼 있으면 소단지에도 두 배를 줄으니까 투자 수 높은 거예요. 대단지는 재건축할 수가 없잖아요. 대부분이. 근데 편이나 어떤 뭐 여러 가지 면에서 수요자가 많잖아요. 호환성이 좋잖아요. 근데 수산지는 호환성이 약해요. 약하지만 시간을 두고 거래는 할 수 있겠죠.
근데 단지별로 상태가 다르잖아요. 이미 용률이 꽉 차 가지고 다 지어진 건지 용률이 남았다.이 얘기 뭐냐면 현재 100 160%에 지어진 아파트예요. 그럼 얘는 부시고지면 250% 가잖아요. 집이 많이 늘어나잖아요. 그럼 그걸 계산을 할 줄 알아야 되는 거예요. 사실 엄밀히. 그러나 그냥 똑같은 조건이다. 똑같은 200%다 하면 대단지가 훨씬 낫다. 말씀드리겠죠. 토단지도 절대 무시하시면 안 됩니다. 찾다 보면 그 뭐라 그래? 진흙 속에 영국 같은 아파트들 꽤 있는데 전문가들은 다 알아요. 어딘지를. 일반 잘 모르시니까 그런 건 앱해 가지고 열심히 유튜브 보시면 나옵니다.
네. 마지막으로 신사임당 구독자분들께 한 말씀 부탁드립니다. 아, 예. 오늘 뭐 제가 뭐 여러 가지 얘기 뭐 짧은 지식이 말씀드렸는데 부동산은 붙임이 항상 있습니다. 오른 기간은 만약에 10년이라고 하면 내년 기간 한 3, 4년 정도 좀 더 짧습니다. 짧은데 폭은 다를 수가 있겠죠. 근데 여러분이 유수에서 많이 보신 것처럼 내수가 지금 많이 안 좋습니다. 일본의 법을 일어난다는 얘기가 있지만 저는 꼭 그렇다고 생각하지 않아요. 일본의 버블은 우리보다 좀 내용이 좀 달랐고 대한민국은 노면 정부 때 디테일를 규제하면서 거품을 그나마 좀 줄 놨습니다.
그래서 다른 점이 또 전세가 있잖아요. 전세가 또 레버리지 역할 해 줘서 그 거품의 크기가 다릅니다. 전세 받쳐 주는 거. 그러면 이제 똑같이 그런 위기가 오더라도 분명히 붙임이 있겠죠. 그때가 올 시기가 많이 안 남는 거 같아요. 제가 볼 때 이제는 중장기적으로 시장을 전자 불때가 됐다. 지금 인구 감소가 본격적으로 시작되는 시기는 뭐 다 뉴스에서 많이 보셨을 거고 딱이 얘기 하나만 말씀드리면 2034, 5년 되면 결혼 쌍수가 현재 전체 전국으로면 20만 쌍 서울은 한 5만 상 돼요. 근데 전국적으로 한 12만 13만 상으로 반토막 나 때가 2035년입니다.
그러면 그때 시장이 2035 몇 년 남았죠? 한 7, 8, 9년 남았잖아요. 그때 한번 일본과 같은 분위기가 올 수도 있어요. 고전 전전에도 뉴스들이 나오면 그거 생각하셔 가지고 절대 무리한 내집마음보다는 참고 버티시면서 안정적인 조정이 왔을 때 사는 시기가 지금 온 거 같아요. 제가 볼 때 자기 능력 오버슈팅하는 일은 절대 안 했으면 좋겠습니다. 그러면 고통이 너무 큽니다. 우리가 결혼한게 가족이 행복하려고 했는데 무리하게 집다가 사이가 안 좋아진 가족들을 많이 보거든요. 제가 가족이 반대하거나 이럴 때는 뜻이 마친 다음에 집을 다시 되고 파실 때도 마찬가지고 혼자 팔고 나면 사이가 안 좋아져요.
우리가 사는 목적이 행복하려고 살고 결혼하고 산 건데 공반자하고 문제가 생다는 건 이미 끝났잖아요. 우리 삶의 목적이 어딘지 다시 한번 챙겨 보시고 투자든 투기든 뭐 다 건강해야 할 수 있잖아요. 건강화 이름은 또 끝이니까이 두 가지만 잘 챙기시면 앞으로 좋은 때가 올 거라고 좀 말씀드려 보겠습니다. 감사합니다.
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