저자: 홍춘욱 · 한국인
요약 보기
한 줄 결론: 정책 전환으로 민간 공급 확대 시 일부 지역 조정 가능하나, 상승 지역 조정 리스크를 감안해야 한다. 정책 환경: 윤석열 정부는 민간 주택공급 확대에 찬성하는 상황이라 정책 전환 부담이 상대적으로 적다는 진단. 정책 수단: 금융감독 규정 조정, 분양가상한제 시행령 조정, 양도세 관련 시행령 조정(보유기간·공제 등) 등으로 빠른 완화가 가능하다고 봄. 지방자치단체장 권한(재건축 안전진단 등)도 변수. 가격 전망: 급등 후 차익실현 매물과 규제 완화 시 급등 지역(세종 등 과거 사례) 조정 가능성 제기. 반면 교통·교육·직장 등 수요가 탄탄한 핵심지는 재건축·재개발 기대로 오를 수 있다고 봄. 노후주택 중심의 재건축 수혜 기대. 분양가상한제 평가: 가격 통제가 공급 감소와 로또 청약·시장 왜곡을 낳는다고 비판. 대출 정책 평가: 대출 확대를 통한 주거복지는 가계부채 문제로 부적절하며, LTV는 풀고 DTI·DSR은 유지하는 방향이 바람직하다는 주장. 전세대출은 축소, 월세 전환 유도와 월세 세액공제 등 재정 지원 제안. 세금 관련: 법인세 글로벌 경쟁 및 부유층 과세 사각지대 언급, 다주택 규제 완화 여부는 불확실하다고 봄. 출연자 전망: 특정 지역의 단기 조정 가능성을 열어두되 핵심지 상승 가능성 언급, 전체 방향은 정책 변수에 따라 불확실.
다듬은 글
어, 작년 가격이 급등했던 지역들, 그리고 펀더멘털이 좋아서가 아니라 단지 싸다는 이유, 규제 지역이 아니라는 이유, 재투자가 쉽다는 이유로 올랐던 지역들은 2021년 세종시 조정처럼 가격 조정이 충분히 나올 수 있습니다. 제가 예상했던 것보다 집값이 더 못했던 것도 사실이고, 로또 같은 투자는 하면 안 됩니다. 그런 지역이 많아요.
윤석열 시대 집값은 어디로 갈까요. 정부가 여러 부동산 정책을 내놓고 있는데, 시장을 보는 관점이 이전과 많이 달라진 점이 있을까요?
아무래도 부담이 덜하죠. 제가 모 기관에 가서 주택시장 정책에 대해 컨퍼런스를 한 적이 있었는데, 참석자 상당수가 주택 공급을 늘리는 방향으로 정책을 전환해야 하고, 특히 민간 쪽에 공급 인센티브를 줘야 한다고 했습니다. 이건 LH 사태 이후 이야기입니다. 작년 LH 사태 이후 정부가 공공 내에서 주택을 공급하는 데 한계가 있다는 걸 다들 느꼈어요. 그래서 정책을 전환해야 하고, 민간에 인센티브를 주고 재개발·재건축도 활성화해야 한다, 가로주택정비 정도의 소소한 공급으로는 답이 없다는 데 거의 합의가 됐습니다.
그런데 이걸 누가 추진하느냐가 문제예요. "지금까지 잘못했고 이제 바꾸겠다"라고 말하려면 그 부담을 누군가는 져야 하죠. 우리가 그동안 공급은 충분하다고 계속 말해 왔는데, 정책을 바꾸는 게 가능하냐, 고양이 목에 방울을 다는 문제가 있었습니다. 그래서 선거가 필요하다고 생각했던 거고, 이재명 후보나 윤석열 당선인 모두 민간 부문 주택 공급 확대에는 찬성하고 있죠. 과거 정부가 추진했던 정책에 대한 부담, 정책 연속성의 문제, 인사 문제 등이 복합적으로 얽혀 있었던 걸 생각하면, 윤석열 정부는 상대적으로 몸이 가벼운 편입니다.
그래서 이전보다 시장의 컨센서스가 있다고 봅니다. 공공 부문 주택 공급 활성화는 뜻은 좋지만, 옛날 택지개발촉진법으로 여기서부터 여기까지 전부 수용하던 시절과는 다르지 않습니까. 앞으로는 민간 쪽을 촉진하는 방향으로 갈 수밖에 없고, 그게 거부할 수 없는 대세입니다.
첫째, 금융감독원 감독 규정만 조정하면 되니까 가장 쉽습니다. 기존에도 감독 규정을 가지고 대출을 조였던 사례가 있었죠. 예를 들어 15억 아파트 주택담보대출 금지 같은 것들입니다.
둘째, 분양가 상한제도 시행령으로 할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)를 통해 해 왔기 때문에, 장관이 바뀌면 국토교통부가 바로 할 수 있는 일입니다.
셋째, 양도세 관련 제도입니다. 세법 자체를 바꾸지 않아도 시행령과 경과 규정을 손볼 수 있습니다. 1년 보유, 2년 보유 같은 기간 규정이나, 다주택자 중과 유예 같은 것들이죠. 종부세는 방법이 없지만 양도세 관련 조항은 상당 부분 시행령에 위임되어 있습니다. 그래서 세율 자체는 국회 사항이라 바로 못 바꾸지만, 중과 배제, 장기보유특별공제 같은 것들은 대통령령 개정으로 바로 할 수 있습니다. 이런 부분이 주목해야 할 정책입니다.
또 5월 초 지방선거에서 각 지방자치단체장이 재건축·재개발과 관련해 강력한 감독권을 갖고 있습니다. 시도 도시계획위원회나 도시재정비위원회 구성원 교체, 안전진단 완화, 역사문화 유물 관련 규제 등이 대표적입니다. 개포주공, 압구정 등의 사례를 보셨을 겁니다. 이런 정책들은 사실 지방자치단체장이 할 수 있는 일이라 함께 봐야 합니다.
양도세 중과 배제가 시행되면 두 가지 결과가 나올 것 같습니다. 첫째, 급지나 주변 지역의 매물이 많이 나올 수 있습니다. 둘째, 반대로 코어 지역의 매수세는 강해질 수 있습니다.
다주택자 중에도 여러 채를 샀던 분들이 있을 텐데, 이들을 전부 풀어 줄지 다주택 조건을 달 것인지는 아직 알 수 없습니다. 다만 일단 풀면, 불황에도 단단하고 수요가 여전히 강한 지역은 놔두고, 최근 급등했던 지역부터 매물이 나올 가능성이 큽니다. 지난해 시군구 기준으로 30% 가까이 올랐던 경기도 일부 지역 같은 곳이 그렇습니다.
교통, 교육, 직장, 네임밸류를 모두 갖춘 지역은 오히려 가격이 더 오를 수도 있습니다. 특히 재건축·재개발 기대가 큰 노후 주택 지역이 그렇습니다. 중심지는 아니더라도 외곽이나 주변부처럼 입지가 떨어지는 곳은 가격이 조금 떨어질 수도 있죠.
세종시 이야기를 하자면, 2020년 수도 이전 이야기가 나오면서 40% 이상 급등했고, 작년 전국이 20% 오르는 불장에서도 세종시만 빠졌습니다. 이런 통계를 보면서 기억나는 게 있는데, 급등 후에는 차익 실현 매물이 나올 수밖에 없습니다. 그건 그 집을 샀던 사람만이 아니라, 전에 분양받아 보유하고 있던 분들도 기간이 되면 팔 수 있으니까요. 그래서 작년 가격이 급등했던 지역, 펀더멘털이 아니라 싸다거나 규제 지역이 아니라거나 재투자가 쉽다는 이유로 올랐던 지역들은 2021년 세종시 조정처럼 가격 조정이 충분히 나올 수 있습니다. 다만 그게 다시 원상 복귀된다고 말하기는 어렵고, 전세가 얽혀 있어 그럴 가능성도 크지 않습니다.
둔촌주공 아파트도 올해 입주할 줄 알았는데, 작년부터 분양이 이뤄질 때부터 심상치 않더니 물량이 많이 쌓여 있습니다. 그 근원을 따져 보면 결국 분양가 상한제입니다. 가격을 통제하니 사업 마진이 안 나오고, 그래서 이익이 안 나는 사태가 벌어지는 거죠. 너무 안타깝습니다. 분양가 상한제를 도입해 가격을 통제하면 결국 분양받은 사람들이 로또를 맞고, 블랙마켓과 암시장만 만들 뿐입니다. 자원 배분을 왜곡하는 거죠.
공급을 늘리고 수요를 억제하려면 금리를 인상하는 정책을 써야 하는데, 금리 인상도 못 하는 상황에서 대출만 억제하면 금수저만 유리해집니다. 부모님 찬스를 쓸 수 있는 사람과 그렇지 않은 사람은 하늘과 땅 차이입니다. 최근 매매 거래의 상당수가 증여나 부모 도움이 포함된 거래입니다. 이런 식으로 대출을 막으면 결국 부의 분배 측면에서 더 이상한 결과가 나옵니다.
윤석열 정부가 이걸 잘 이해하고, 수요·공급에 따른 가격 조정을 위해 매물을 늘리는 정책을 적극 추진하면서 금리도 함께 올리고, 정부가 민영주택 물량을 찍어내는 것보다 재정을 투입해 임대주택을 공급하는 방향으로 가야 합니다. 지금까지는 전세자금 대출을 정부가 보증해 주는 식으로 남의 돈으로 복지를 해 왔습니다. 그 결과 주택도시보증공사(HUG)의 보증 잔액이 어마어마하게 늘어난 것은 여러분도 아실 겁니다. 이건 한우 문제보다 훨씬 심각한 문제입니다.
사람들은 대출 규제가 풀릴 거라고 기대하고 있습니다. 정부가 대출 정책을 어떻게 쓸지 모르겠지만, LTV는 풀고 DTI·DSR은 그대로 두고 전세자금대출은 조이는 식으로 가는 건 말도 안 되는 정책입니다. 대부분의 대출은 DTI나 DSR로 결정되지 않습니까. LTV만 풀면 실질적으로 대출이 늘지 않아요. 전세자금대출도 규제하고, 전세 시장을 월세 시장으로 전환시키는 방향으로 가야 합니다.
월세 부담이 문제가 된다면, 정부가 연말정산에서 월세 세액공제를 확대하는 것도 방법입니다. 예를 들어 총급여 5,000만 원 이하나 6,000만 원 이하 소득자에게 월세 공제를 더 해 주면, 실질적인 주거 복지가 됩니다.
제 말씀은 이겁니다. 대출을 쉽게 해 줌으로써 복지를 하려는 정책은 지금처럼 가계부채 문제가 심각한 상황에서는 잘못된 방향입니다. 주거 복지를 달성하고 싶은 마음은 이해하지만, 전세 관련 대출을 너무 과도하게 준 것은 반성해야 합니다. 임대차 3법 이후 전세가 더 오르고 매물이 줄었던 것도 결과적으로 전세 시장을 축소시키는 원인이 됐습니다. 우리나라 전세는 지금 멸종으로 가고 있다고 봅니다. 그러니 반전세나 월세를 유도하고, 정부가 재정으로 임대주택을 공급하는 방향으로 가야 한다고 말씀드리고 싶습니다.
Comments 0