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예 가게 부채가 터진다 가게 부채의 위기가 온다라고 이야기하시는 분들이 20년 전부터 있었습니다. 20년 동안 계속 우리나라 가게 부채는 많고 우리나라 가게 부채는 부실하다는 지적들을 하도하도 많이 받아왔고 그게 사실처럼 받아들여집니다. 그런데 저는 부분적으로는 진실이 아닌 부분도 있다고 생각합니다. 가장 첫 번째 진실이 뭘까요. 자 이야기하겠습니다. 금리가 계속 오르고 있는데도 불구하고 가게 대출이 증가하는 현상에 대한 궁금증은 많은 분들이 갖고 계실 텐데 저는 이게 정말 너무나 당연하게 느껴지거든요. 왜 그러냐 이유는 두 가지입니다.
첫 번째 사람들의 소득이 늘어나고 경제의 규모가 커지면 커질수록 부채도 그에 따라 늘어야 됩니다. 그러면 우리나라가 올해 어떤 상황이냐면 1 2 3분기 합쳐서 한 1.5% 정도 누적 성장했고 여기다가 4분기 성장률이 수출 회복 때문에 조금 나아진다고 가정해 보면 연간으로 약 2% 정도 경제 성장입니다. 여기에 우리나라 소비자 물가가 최근 3.8 정도 왔다 갔다 합니다. 자 그냥 계산상의 편리성을 위해서 3%고 가정해 봅시다 그럼 올해 우리나라 경제 외형 성장률은 몇 프죠. 5% 이해되세요. 올해 우리나라 경제 외형 성장률은 5%이 정도 5% 성장이 이루어진다는 나라에서는 소득 수준이 월급이 또는 사업소득이 5% 이상이 되는 사람들이 세상에는 꽤 존재할 거고요 이렇게 5% 이상의 사업소득이나 임금 소득의 증가를 기대하는 그리고 미래를 낙관적으로 보는 사람들 입장에서는 채권 금리가 높다 하더라도 3.5% 정도가 우리나라 정부 정책 금리에 그렇게 높게 느껴지지 않을 거라는 거죠.
그래서이 사람들 입장에서는 죄송합니다만 사회에서 대다수는 아니겠지만 성공한 소수들 입장에서는 이금 도 그렇게 높지 않다라고 느낄 가능성이 높다 이게 첫 번째 이유가 되겠습니다. 즉 경제 외형 성장만큼 부채는 늘어나는게 일반적인데 우리나라 부채를 지난해 연말 올해 초까지 계속 억눌렀던 것들이 지금 터져나오는 중이다 이렇게 보실 수가 있겠고요 두 번째는 실질적인 금리의 부담이 그렇게 높지 않다는 겁니다. 바로 신생화 특내 대출이라 그가 얼마 전에 있었던 특내 보금자리론 같은 경우에 금리이자 정도의 금리입니다. 자 그런데 여러분 우리나라 물가 상승률이 제가 아까 얼마라 그랬죠.
3.8 있니다. 예 그러면 1% 대의 신생화 특내 보금자리론 생 신생화 특례 대출을 받는 분들은 사실은 실질금리가 - 2% 3% 무슨 말인지 아시겠어요. 나라의 전체 물가가 3.8% 오르는데 대출금리 1% 받을 수 있다라는 건 엄청난 특가 되겠죠. 저라도 저희 집에 애가 태어난다면 안 받을 이유가 없을 것 같아요. 두 두 번째 특내 보금자리론이 4% 전후 잘 운이 좋은 분들은 3%대 받았습니다. 역시 마찬가지로 제로 금리 인플레이션 수준을 감안한 대출 금리가 정말 그렇게 높은가 이거에 대해서 우리 한번 생각해 보시면 그렇게 지금이고 금리라고 말할 수 없다 그래서 제가 맨날 강의를 다니면서 중금리 시대다 이야기하지 저금리는 이제 마이너스 폭이 큰게 저금리 있죠.
지금은 그냥 물가랑 대출 금리 예금 금리가 비슷한 벨에 있는 중 금리의 시대다 말씀을 드릴 수가 있겠습니다. 이런 환경에서는 사람마다 대출을 받느냐 안 받느냐에 대한 선택이 달라질 수 있다고 볼 수 있겠습니다. 천천히 부자되고 싶어하시는 그리고 멘탈부터 가다듬어서 진짜 찐 부자가 되고 싶어 하시는 분들과 함께 하기를 희망하고 있습니다. 이제부터 제가 이렇게 매월 주목해야 되는 자산 제가 이번 달에 눈에 보는 자산 그리고 어떤 방법에 투자해야 되는지에 대해서이 누구나 따라할 수 있게 쉽게 알려드리려고 합니다. 매일 매주 매달 안전자산이 어떻게 투자할 수 있는가에 대한 이야기를 해보려고 해요.
예 가게 부채가 터진다 가게 부채의 위기가 온다라고 이야기하시는 분들이 20년 전부터 있었습니다. 2002년 카드 법을 붕괴될 때부터 지금까지 20년 동안 계속 우리나라 가게 부채는 많고 우리나라 가게 부채는 부실하다는 지적들을 하도하도 많이 받아왔고 그게 사실처럼 받아들여집니다. 그런데 저는 부분적으로는 진실이 아닌 부분도 있다고 생각합니다. 가장 첫 번째 진실이 뭘까요. 자 이야기하겠습니다. 가게가 보유하고 있는 자산대비 부채는 얼마 안 됩니다. 무슨 말이냐하면 가게 부채 천조 그러잖아요. 그죠. 가게 부채가 천조 된다 엄청나다 이렇게 이야기하시는데 그럼 우리나라 가게가 들고 있는 순자산은 얼마가 될까요.
여러분 그죠. 2천만 가구가 있고요 2천만 가구가 평균적으로 자신들이 들고 있는 자산이 한 3억 정도 넘는다고 생각합니다. 그 중간값으로 따지 면 그보다 낮고 평균으로 따지면 그보다 높으니까네 그냥 일반 해에서 2억에서 3억 정도라고 한다면 결국 우리나라 가게 자산이 얼마냐면 경원 정도 됩니다. 그죠. 맞죠. 자 이걸 우리가 놓고 보면이 정도 되는 자산을 우리가 가게가 들고 있어요. 6천 조에서 7천 조가 될 것입니다. 그게 가게 순자산이 얼마 되느냐를 정확하게 파악할 방법은 사실 없어요. 왜 그러냐면 우리의 가계금융 복지 조사가 매년 한 차례 이제 곧 12월에 발표될 텐데 그 통계 수치 자체도 좀 널을 띄는 면이 있고 그 표본에 들어가 있는 부자들 찐 부자들의 진정한 자산 현황을 알 수가 없기 때문에 저는 그냥 이렇게 평균을 썼습니다.
자 그렇다라는 우리 가계부채 천조데 가게가 들고 있는 순자산은 얼마냐 7천 조 6천 조가 넘는다 그랬죠. 자 그러면 자산 대비 부채 비율은 몇 포예 15% 16% 실제로 가계금융 복지 조사를 보시면 알겠지만 가계의 순자산 대비한 부채 비율이 20% 안 됩니다. 그 제 통계가 거의 정확하죠. 자이 사례에서 보는 것처럼 우리 가게가 들고 있는 자산의 가치 대비해서 부채의 규모가 얼마 안 되고요 더 나가서 가게가 들고 있는 특히 금융자산 대비해서 부채도 100% 안 돼요 즉 다시 말씀드려서 가게가 들고 있는 주식 채권 연금 등의 자산 대비 부채가 적어요.
이건 뭘 의미하 면요 우리나라에서 가계 부채 문제가 진짜 심각한 시기는 언제냐 이제 여러분 다 알았죠. 예 부동산 가격이 폭락할 때입니다. 부동산 가격이 폭락하게 되면 20% 30% 이상 바로 언제죠. 2022년 여러분 이제 좀 제 말을 이해하실 거라고 생각해요. 우리나라가 가장 위기 험했고 가장 위기였던 시기는 작년이었는데 사태 때 금리 급등하고 서울의 실거래가가 고점에서 30% 가까이 폭락할 때가 우리 경제 제일 위험한 순간이었고 반대로 올해는 어때요 월달 저점 대비해서 서울의 아파트 실거래가가 바닥에서 14% 15% 올랐어요.
아 물론 폭락 폭에 보하면 많이 못 올랐죠. 그럼에도 불구하고 가격의 폭락세가 멈추고 시장이 상승세로 돌아서고 거래가 어느 정도 이루어지고 특히 역전세난이 해결된다고 한다면 가게가 들고 있는 자산의 규모가 부채에 비해서 월등하게 많기 때문에 가게 자산이 일본처럼 80% 70% 폭락하면 그건 끝장이네요. 우리도 망해요. 근데 그런 정도는 아니고 30% 폭락하다 어떻게든 이유가 여러 가지 요인 그죠. 정부의 레고랜드 사태를 맡기 위한 어 채권시장 안전 기금의 도입이라는 미국 금융 시장의 안전 같은 요인 때문에 부동산이 급반등에 성공했고 그덕에 위기를 넘긴 거죠.
위기를 이미 넘긴 상태에서 가게 부채가 어떻다라고 이야기하는 것은 저는 좀 지금은 지적이 이상하다 우도 나가서 올해 경제 성장률이 명목 기준으로 해 한 5% 정도 성장하는데 그러면 계속 이게 누적 되면 명목 대비 명목의 GDP 규모가 계속 경제 규모가 늘어나고 가격의 소득 수준이 늘어나게 된다면 소득 대비 상대적으로 부채의 부담도 줄어들 거 아닙니까 이러기 때문에 가게 부채가 정말 위험했던 시기는 작년 가을 작년 가을에 주택 가격 특히 서울 기준 실거래가 30% 폭락하면서 급격한 시장에서의 거래가 끊기며 패닉이 벌어지던 시기가 끝없이 지속됐다는 저도 가게 부채 문제가 올해 심각하게 터졌을 거라고 생각합니다.
그러나 지금은 그 위기 다 지난 다음에 이야기를 다루는 거기 때문에 크게 중요하게 보지 않는다라고 말씀드리겠습니다. 저는 부동산 시장이 저는 2024년에 또 그렇게 나쁘진 않을 거라고 생각하는 쪽에서 있어요. 왜 그러냐면 우리나라 수출이 이제 회복되는 지구가 조금 보이기 때문이고 더 나가서 우리나라 한국은행의 금리 인상은 저 서 끝이라고 보는 쪽에서 있으니까 그래서 부동산 시작을 좀 살아날 거라고 보는데 문제는 초저 금리 시대에는 부동산이 유동성에 의해서 모든 지역이 다 올랐어요. 그렇죠. 그런데 2023년 올해를 놓고 보면 서울은 작년에 많이 빠졌지만 올해 또 많이 회복됐어요.
이대로 지금 통계가 발표 안 된 9월 10월 통계까지 하면 거의 한 20% 아지 오르고 있는 거 같아요. 자 그런데 전국 단위로 살펴보면 그렇게 20% 오은 지역이 서울 말고는 없죠. 아 세종시 정도 되겠군요이 정도 말고는 없어요. 뭘 뜻하죠. 예 금리 수준 자체가 옛날에 초저 금리가 아닌 중 금리가 되는 순간 모두 다 같이 갈 수 없는 거예요. 왜 중력 이잖아요. 금리는 자산 시장의 중력이 금리가 높아진다는 것은 위에서 누르는 힘이 세다는 거죠. 그러 위에서 누르는 힘이 셀 때 올라가는 건 예 상승 재료가 있고 그리고 거기에 수요가 아주 강한 지역들 오르지 있겠죠.
그래서 저는 상당기간 이런 중금리 시대에는 부동산 시장에서 가장 중요한 것은 그 지역의 일자리 그리고 그 지역에 살고 있는 사람들의 소득 대비해서 정말이 집값이 버틸 만한가 괜찮은가 런 것들을 요모조모 따져보는 그런 자세가 필요하다고 생각합니다. 어 저는음 뭐 다 알고 계시겠지만 웅달 책방 구독자 분들한테 이야기하자면 저는 지난해 11월 달에 작년 이맘 때 어 집을 산 사람이에요. 어 시장이 패닉에 빠지고 그리고 고금리 여건들이 좀 완화되는 그런 여건이 출연할 때 보유하던 달러 자산을 팔아서 집을 구매한 사람입니다. 근데 1년 지나고 보니까 제 생각보다 서울의 집값이 너무 많이 올랐다는 느낌이 좀 든다는 거죠.
그러다 보니까 올해 1년 같은 상승세가 내년에도 계속 될 거라는 생각은 잘 안 든다 특히 금리를 중앙 정부가 공격적으로 내려주기도 또 어려운 연건 아니에요. 소비자 불가 승률이 3.8인치 또 공격적으로 내리기도 어려워요 내리더라도 한두 번 정도 내릴 것 같은데 이런 여건은 결국 중금리이고 중금리 환경일 때는 올해처럼 그렇게 주택 시장 특히 서울을 비롯한 핵심 지역 집값이 2024년에 그렇게 급등한다 보기는 어렵고 선별적인 어떤 상승 흐름 지역별로 일자리와 소득 수준에 대한 그건 관심이 필요하다 요런 차원에서 이해해 주시면 감사하겠습니다. n
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