저자: 홍춘욱 · 한국인
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가게(자영업) 부채 위기론은 과장됐다고 주장. 가계 순자산 대비 부채비율은 약 15~16%로 20% 미만이고, 금융자산 대비 부채도 100% 미만이라 부채 부담이 작음. 신생아 특례 등 저금리 대출은 물가를 감안하면 실질금리가 낮음. 2023년 서울 아파트 실거래가는 저점 대비 14~15% 반등했으나 전국적으로는 세종 외 상승이 드묾. 금리가 중금리 수준이라 과거 초저금리기처럼 전 지역이 함께 오르기 어렵고, 2024년에는 일자리·소득 기반의 선별적 상승이 예상됨.
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가게 부채, 정말 터질까
가게 부채가 곧 터진다, 가게 부채 위기가 온다는 이야기는 20년 전부터 있었습니다. 2002년 카드 대란 이후 지금까지 우리나라 가게 부채는 많고 부실하다는 지적을 수없이 받아왔고, 그것이 사실처럼 받아들여지고 있습니다. 그런데 저는 이 말이 부분적으로는 사실이 아니라고 생각합니다. 가장 먼저 짚어볼 진실은 무엇일까요.
금리가 계속 오르고 있는데도 가게 대출이 늘어나는 현상이 궁금하신 분들이 많을 텐데, 저는 이것이 아주 당연하다고 봅니다. 이유는 두 가지입니다.
첫째, 사람들의 소득이 늘고 경제 규모가 커지면 부채도 그에 맞춰 늘어나야 합니다. 올해 우리 경제는 1, 2, 3분기를 합쳐 약 1.5% 누적 성장했고, 4분기에는 수출 회복 덕분에 조금 나아질 것으로 보입니다. 연간으로는 약 2% 성장입니다. 여기에 소비자물가 상승률이 3% 안팎이라고 계산을 단순하게 해보면, 올해 우리 경제의 명목 성장률은 약 5%입니다. 이렇게 5%씩 사업소득과 임금이 늘어날 것이라고 기대하고 미래를 낙관하는 사람들에게는, 정책금리 3.5% 정도가 그렇게 높게 느껴지지 않을 수 있습니다. 사회 전체의 다수는 아니더라도, 성공한 소수에게는 그렇습니다. 즉 경제 규모가 커지는 만큼 부채가 늘어나는 것이 일반적인데, 지난해 말부터 올해 초까지 억눌렸던 부채가 지금 터져 나오고 있다고 볼 수 있습니다.
둘째, 실질 금리 부담이 생각보다 높지 않습니다. 신생아 특례 대출이나 얼마 전 나온 보금자리론의 금리는 1%대입니다. 물가 상승률이 3.8%인데 1%대 금리로 대출을 받을 수 있다면, 실질 금리는 마이너스입니다. 대출 금리 2%대 후반에서 3%대 초반이 실질적으로 큰 부담인지 생각해 보면, 지금을 고금리라고 부르기는 어렵습니다. 저는 강의에서 "중금리 시대"라는 표현을 자주 씁니다. 저금리 시대처럼 금리가 물가보다 한참 낮은 상태도 아니고, 물가·대출금리·예금금리가 비슷한 수준에 머무는 상태라는 뜻입니다. 이런 환경에서는 사람마다 대출을 받을지 말지에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.
가계 순자산으로 보면 부채는 많지 않다
우리나라 가계 부채는 천조 원이 넘는다고 자주 이야기됩니다. 그렇다면 가계가 가진 순자산은 얼마일까요. 약 2천만 가구가 평균적으로 3억 원 안팎의 자산을 가지고 있다고 생각하면, 우리 가계의 순자산은 대략 6천조에서 7천조 원 수준입니다. 정확히 파악하기는 어렵습니다. 가계금융·복지조사 통계도 한계가 있고, 표본에 들어가지 않는 초고액 자산가의 자산 현황은 알 수 없기 때문입니다. 그래도 이 추정으로 계산하면 순자산 대비 부채 비율은 15~16% 정도가 됩니다. 실제 가계금융·복지조사에서도 가계 순자산 대비 부채 비율은 20%를 넘지 않습니다.
더 나아가 가계가 가진 금융자산(주식, 채권, 연금 등) 대비 부채도 100%를 넘지 않습니다. 즉 가계가 가진 자산에 비해 부채가 적은 편입니다.
진짜 위험은 부동산 가격 폭락
가계 부채 문제가 정말 심각해지는 때는 부동산 가격이 폭락할 때입니다. 부동산 가격이 20~30% 이상 떨어지면 부채 부담이 한꺼번에 커집니다. 우리 경제가 가장 위험했던 시기는 작년이었습니다. 금리가 급등하고 서울 아파트 실거래가가 고점에서 30% 가까이 폭락했을 때입니다. 반면 올해는 저점 대비 서울 아파트 실거래가가 14~15% 올랐습니다. 폭락 폭에 비하면 많이 오르지 못했지만, 가격 폭락세가 멈추고 시장이 상승으로 돌아서 거래가 어느 정도 이루어지고 역전세난이 해결된다면, 가계가 가진 자산 규모가 부채보다 월등히 크기 때문에 위기를 넘길 수 있습니다. 일본처럼 자산 가격이 70~80% 폭락했다면 그때는 정말 끝장입니다. 하지만 우리는 30% 정도 떨어진 뒤 정부의 레고랜드 사태 대응, 채권시장 안정 기금 도입, 미국 금융시장 안정 같은 요인이 겹치면서 부동산이 급반등해 위기를 넘겼습니다.
위기를 이미 넘긴 상태에서 가계 부채를 위험하다고 지적하는 것은 지금 시점에서는 다소 맞지 않다고 봅니다. 올해 명목 경제성장률이 약 5%라면, 이것이 계속 쌓이면서 명목 GDP와 소득 수준이 늘어나고, 소득 대비 부채 부담도 상대적으로 줄어듭니다. 가계 부채가 정말 위험했던 시기는 작년 가을이었습니다. 특히 서울 실거래가가 30% 폭락하며 거래가 끊기고 패닉이 이어지던 시기입니다.
2024년 부동산 전망: 선별적 상승
저는 2024년 부동산 시장이 그렇게 나쁘지 않을 것이라고 봅니다. 우리 수출이 회복되는 조짐이 보이고, 한국은행의 금리 인상도 이제 끝이라고 보기 때문입니다. 다만 초저금리 시대에는 유동성에 힘입어 모든 지역이 함께 올랐지만, 지금은 상황이 다릅니다. 2023년을 보면 서울은 작년에 많이 빠졌다가 올해 크게 회복했습니다. 9~10월 통계까지 포함하면 약 20% 가까이 오른 것으로 보입니다. 그러나 전국 단위로 보면 이 정도로 오른 지역은 서울 말고는 거의 없고, 세종시 정도가 예외입니다.
이것이 의미하는 바는 분명합니다. 금리 수준이 초저금리가 아닌 중금리가 되는 순간, 모든 지역이 함께 오를 수는 없다는 것입니다. 금리는 자산 시장의 중력과 같습니다. 금리가 높다는 것은 위에서 누르는 힘이 세다는 뜻이고, 그 힘을 이기고 오르는 곳은 상승 재료가 있고 수요가 아주 강한 지역일 것입니다.
그래서 중금리 시대에는 부동산을 볼 때 그 지역의 일자리, 그 지역 거주자들의 소득 대비 집값이 버틸 만한지를 꼼꼼히 따져보는 자세가 필요하다고 생각합니다. 저 역시 지난해 11월, 시장이 패닉에 빠지고 고금리 여건이 조금 완화될 무렵 보유하던 달러 자산을 팔아 집을 샀습니다. 그런데 1년이 지나고 보니 서울 집값이 제 생각보다 많이 올랐다는 느낌이 듭니다. 그래서 올해 같은 상승세가 내년에도 이어질 것이라고 생각하지는 않습니다. 중앙정부가 금리를 공격적으로 내리기도 어렵고, 소비자물가 상승률이 3.8%인 상황에서는 금리 인하도 한두 차례에 그칠 것으로 보입니다. 이런 중금리 환경에서는 올해처럼 서울 등 핵심 지역 집값이 2024년에 크게 급등하기는 어렵고, 지역별로 일자리와 소득 수준을 살피며 선별적으로 봐야 한다고 말씀드리고 싶습니다.
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