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정책을 써서 바로 잡힌 경우는 거의 없고 정책을 불안이 올 때까지 쓴 거죠. A핵심이죠. 역사 속에서 본 거 중에서는 제일 센 거 같습니다. 그래서 평등하게 집값을 올린다라는게 목표라면 달성이 있고요. 우리나라의 주력 수출 산업 대부분이 지금 굉장한 호황을 누리고 있기 때문에 이런 식으로 소득 전망들이 개선될 때는 악제가 터지더라도 조정이 약하고 그래서 순환을 이끌한 요인들을 좀 알면 현재의 부동산 규제 강도는 좀 어느 정도라고 보시나요? 뭐 거의 역대급이죠. 역대 정부 중에 보유세랑 장기보유 특별 공제까지 건드리겠다라고 나오는 정부 처음이잖아요.
그렇게 보면 역대급 규제고 역대급 강도기 때문에 네. 저는 그래서 그 타기수로 하는 지역은 영향을 좀 받을 수 있다는 쪽의 입장이고요. 다만 이제 풍선 휴가가 굉장히 있을 거다. 사실 일부 전문가들은 보유세를 올려서 투자 수익률을 낮추면은 집값 안정이 가능할 것이다라고 얘기하시는 분들도 있는데 이런 거는 좀 어떻게 동의하시나요? 뭐 가능할 수도 있죠. 다만 다른 나라 사례를 보면 그렇게 아주 결정적 요인은 아닌 거 같더라. 맞습니다. [콧방귀] 보내주신 표를 보니까 이게 되게 랜덤하게 분포되 있더라고요. 예. 그냥 뭐 영점 조정 안 된 총이
네. 그 편을 향해서 막 중구난발로 박혀 있는 모습이고. 네네. 이제 이렇게 우리 총소면이 우리 저 사회관이나 조정관이 오셔 가지고 혼을 내잖아요. 네. 네. 네. 그만큼 뭐 그냥 일관성이 없는 그런 걸 보여 주는 걸 보면 이제 일종에 저는 캐치 프레이즈. 어. 예. 예. 분위기를 바꿀 수 있는 요인들은 여러 가지가 있잖아요. 네. 그 분위기가 밴드웨건이라고 저희가 부르는 거죠. 다만 이제 효과가 즉각적으로 그리고 강하게 나올 것이냐 네 아니면 이건 좀 장기 효과고 네네 즉각적인 효과는 좀 어렵지 않냐 이렇게 이제 의견들이 갈리는 정도이겠죠.
근데 저는 물론 후자인 거고요. 딴 나라 사례 공부를 해 보니까 그렇게 뭐 부동산세가 아주 그렇게 중요한 결정적 요인은 아닌 거 같다라는 공부가 돼 있으니까 하는데 그건 딴 나라 이일 수도 있으니까네. 어 한국은 또 다를 수가 있으니까 왜냐면 뭐 한국은 한국 특유에 또 전세 제도라는 그런 다양한 어 그런 제도들도 있고 월세 비중이 아직도 적고 전 세계에서 소비 지출에서 차지하는 주거 비중이 OECD 국가 중에 제일 하위권에 있는 어떻게 보면 주거 안정을 달성한 나라잖아요. 네네. 그러니까 이건 뭐이다 아니다 결론을 미리 내리기는 어려운 거 같아요.
네. 네. 그럼 또 보유세 인상 외에도 장공제 그 축소 이것도 요새 굉장히 화두 중에 하나잖아요. 그니까 자기 집에 사는 사람만 양도세를 깎아 주겠다라면 이제 보유는 일단 안 돼. 네. 그니까 보유한 걸로는 이거 공제받을 수 없어. 이제 이런 거라면 자연스럽게 다주택자들을 타기수하는 어 그런 법이라고 생각돼 있고 또는 제도 변화라고 볼 수 있는데 그렇게 되면 아무래도 이제 전세는 거의 멸종하는 걸로 봐야 되는 거고 음 그래서 전세가 또 아시는 것처럼 주택 시장의 선행 가격 역할을 하거든요. 그래서 전세 가격 폭등하고 집값이 안 오른 적이 거의 없어요.
네. 네. 이런 점들을 종합해보면 우리나라 가게 소비에서 차지하는 주거비 비중이 네. 선진국 수준이 한 30% 되거든요. 네. 네. 네. 지금 우리나라는 10% 초반이잖아요. 그러니까 두 배 정도 이제 주고비 비용이 오르는 거에 따르는 경제적 파급 효과 같은 거는 감당을 하고 그걸 예상하고 준비를 하는지 또는 그런 거에 대해서 각종 또 여러 가지 공제라든가 정부 차원에서의 재정 지원 이런 것들도 마음에 준비는 하셔야 될 거라고 생각합니다. 이게 쉬운 일이 아니거든요. 그 사실 지방 선거 끝나고 나서 지금이 부동산 세제 강화라든가 이런게 어떤 것들이 나올지는 아직 불확실하지만 오히려 그런 불확실성 때문에 지금 더 불안해 하는 사람들도 많은 것 같아요.
투자의 난이도가 올라갔다. 그래서 투자의 난이도가 올라가면 집값이 빠지냐 이렇게 보다는 거래가 줄더라. 맞습니다. 그렇게 되면은 매물이 축소되면 결국에는 이게 집값 상승으로 이어진다라는 지적도 있는데 뭐 그럴 수도 있겠죠. 근데 이제 제 이야기는 평등하게 집값을 올린다라는게 목표라면 달성했고요. 아, 예. 그러나 이제 서울 아파트 실거래가의 안정을 도모했다라면 지금까지는 효과의 없는 음 그런 상황이라고 봐야죠. 다시 정리하지만 그러니까 서울의 이제 주요 지역 핵심 지역 뭐 강남 선부라든가 뭐 반포 지금 타기씨 아 구정 반포 뭐 이런 데가 급등하는게 문제다.
저기서 급등한 가격이 사람들의 눈높이를 높이고 부동산 시장에 불안정을 높인다라고 생각을 하신 거니까 이런 정책을 저는 쓰는 거라고 생각하거든요. 뭐 [콧방귀] 15세 아파트 대출 거의 안 되잖아요. 이런 것들부터 또 종합부동산세 이런게 다 고가 주택을 잡는 거잖아요. 그건 효과는 있는 거 같다. 다만 이제 서울 전체 실거래가 이렇게 이야기하면 안 잡힐 수도 있다. 이렇게 좀 구분해서 봐야 된다. 그게 제 의견입니다. 사실 규제는 이제 수십년간 이제 반복이 되어 왔는데 맞습니다. 그때마다 시장을 완전히 잡았다고 보기는 어렵다는 일부의 평가도 있더라고요.
혹시 이거는 어떻게 생각하시? 한 번만 성공했죠. 아 그 한 번이 언제 이게 바로 그 노태우 대통령 때 아 1기 신도시 착공과 이제 각종 규제 규제를 하는 이유가 뭐냐면 네 약간 버블 리스크를 억제하기 위한 거 아니겠어요? 네 자산시장에서 가장 중요한게 부동산인데 부동산 값이 끝없이 추락하는 연세적인 폭락으로 연결되면 나라 경제가 흔들리니까 이걸 좀 막아야 되겠다라는 생각들은 역대 정보가 다 가지고 있었는데 정책을 써서 바로 접힌 경우는 거의 없고 음 정책을 어 불황이 올 때까지 쓴 거죠. A 핵심이죠. 그러니까 불항이 올 때까지 계속 긴축한 거죠.
네네. 네. 그래서 이제 대표적인 사례가 1968년부터 시작됐던 이제 박정희 정부의 부동산 시장에 대한 어 주제 노력이 그 70년 전후에서 베타남 전쟁에서 이제 철군하면서부터 전쟁 경기 끝나며 경기 나빠지고 집값이 잡혔고 음 또 1978년에 88대책 네네 같은 경우도 역시 그다음 해 박대통령 시해 사건 나면서 경기 나빠져서 잡혔고 이런 식으로 다 부동산이 잡힐 때까지 까지 긴축을 하다가 결국 경기 나빠져 잡히는게 일반적인 사례인데 네네 90년에 이제 일기신도시 건설 같은 경우는 정말 그때 노태우 정부가 그 택지 개발 촉진법이라는 어마무시한 법을 이용해서 그냥 집을 100만 원 건설하겠다 그러고 사실은 그 10년에 걸쳐 300만 원 건설하거든요.
그래서 잡았어요. 그래서 거의 유일한 성공 사례라고 볼 수 있는 거고 예. 그 뒤로도 또 보면 뭐 수많은 대책들이 있었지만 안타깝게도 이제 특정 지역의 급등은 막을 수 있지만 네.이 주변 지역으로의 풍선 효과라고 부르는 걸 막을 순 없어서 아 예. 마가지 정부가 다주택자들에 대한 중부시키고 투기과 지구를 넘어서서 토지거래 허가 구역을 확대하는 이런 정책을 쓰면서 강남 3구 쪽에 급등세는 좀 잡았잖아요. 대신에 이제 지금 강북구라든가 금천구라든가 성북구가 날아가는 걸 지금 보고 있지 않습니까? 이런 식으로 주택시장에 대한 규제를 가하면 표현이 좀 그렇습니다만 산불이 들불되는 이제 그런 경우들도 종종 있어서 음
역시 이제 규제만으로는 좀 힘들다. 그런 조금 조심스럽긴 한데요. 그러면은 이제 정책만으로 시장을이기는 거는 어렵다. 뭐 이렇게 봐도 괜찮은 걸까요? 예. 그렇죠. 왜냐하면 이제 집값을 오르게 만든 데는 이유가 있거든요. 음. 보통 이제 그 주택 시장을 움직이는 순환에 움직이는네 가지 요소가 있는데 가장 중요한 건 금리입니다. 음. 음 이거만큼 중요한 건 없고요. 이게 아마 나머지 세 요인보다 더 크다. 음. 이렇게 보고 이제 그다음으로 중요한 요인이 뭐냐면 보통 이제 소득을 들죠. 그러니까 소득점만 이게 뭐 또 한 2, 30%를 차지할 거고
그다음이 공급 그리고 이제 정부 정책. 근데 이제 순위가 금리가 제일 센 거고. 네. 그 뒤에 순서 2 3 4등은 왔다 갔다 하죠. 그리고 더 나가서 정보의 정책들이 이런 정책들이 나온다고 해서 왜 안 잡혔나. 음. 음 그건 뭐 결국은 시장에 수요 워낙 강하니까 특히 금리가 너무 낮은 레벨이니까 음 아무리 정부가 대책을 내놔도 결국은 사람들의 그 주택 시장의 차입을 통해서 돈을 빌려서 집을 살 수밖에 없는게 현실이니까 그죠 그런 차입 금리들이 상대적으로 예전에 비해서 훨씬 낮아져 있는 상황이다 보니 네 시장 유동성도 많이 들어오는 거고
거기다가 지금 수출이 역대급 호항이니까 네 이로 인해서 미래 소득 전망이 엄청나게 개선되고 있는데음 어, 소득 전망이 개선되는 사람이 굳이 그렇게 주택을 업그레이드 하거나 새로 살려는 수요들을 막을 수 있나? 그러다 보니까 소득 구조 변화도 지금 많은 영향을 미치고 있는 거 같은데요. 이와 함께 고소득 직장인이 굉장히 많이 늘어나고 있습니다. 지금 어떤가요, 지금? 네. 1억 이상 받는 분이 전체 근로자의 10% 이상은 확실하게 넘은 거 같습니다. 2025년 통계가 아직 안 나왔는데. 네. 어, 2024년 통계를 보면 한 8% 가깝거든요.
작년에 뭐 어마어마한 소득 증가를 다들 만든지들 기억하신 분들이 있잖아요. 네. 여기에다가 반도체 업항조. 그리고 조선 업항조. 거기다가 방산 업항조. 전력 관련되는 업항조. 뭐 이렇게 우리나라의 주력 수출 산업 대부분이 지금 굉장한 호황을 누리고 있기 때문에 그쪽 부분에서 또 스토옵션 가진 분들 대박 났을 거고요. 이런 식으로 소득 전망들이 개선될 때는 주택 시장이 악재가 터지더라도 조정이 약하고 시장의 랠리가 길어지는 그게 대표적인게 80년대에 3조원. 아, 이럴 때 보면 뭐 주택 시장이 8, 4년 정도에 바닥치고 한 7년을 정말 미친 것처럼 오르거든요.
그런 시장 상황. 또 우리 2016, 17, 18 반도체 슈퍼사이클 때 또 부동산 시장 엄청나게 강했던 거. 거기다 2000년 2020년 이후에 초유 그 우리도 이제 0.5%로 제로 금리 시대에 가면서 부동산이 폭발했던 거 이런 것들을 다 기억하시잖아요. 네네. 음. 그런 면에서 지금 일단 소득 전망까지 계속 개선되고 있어. 엄청난 아무튼 연봉 고행봉자들이 속출할 텐데 그 사람들이 지금 뭐 예를 들어서 용인에 살고 있었는데기에 살고 있었는데 수원에 살고 있었는데 업그레이드 욕구가 자연스러운 현상 아닐까요? 예. 그렇게 보여집니다. 그러면은 대표님께서 보내주신 표 중에 지역별 주택 구입 부담 지수 대표님께서 이걸 보고 이제 집을 매매할 때
많이 매매할 때 참고할 수 있습니다. 그 이제 뭐냐면 전체 소득에서 25% 정도의 이자랑 원리금 부담이 적정하다고 본 거예요. 그게 100입니다. 음. 음. 그래서 그 100을 적정이라고 하고서 주택 가격에 이제 비율들 그리고 소득, 이자율 이런 걸 가지고서이 지수를 만드는데 서울은 뭐 항상 비싸죠. 한 130 정도 와 예 130 정도가 이제 평균 역사적인 평균이고요. 150을 넘은 걸로 보이는데 그렇게 보여집니다. 그리고 이제 다른 지역들은 또 보시면 뭐 경기도 같은 경우는 100 이하에 있거든요. 네. 그래서 이제 이거를 어 서울은 비싸고 경기도는 싸다 이렇게도 볼 수 있겠지만 서울은 원래 비쌌으니까 그러면 이제 역사적인 평견을 비해서 싼 거 아니냐 그렇게 보고 판단해서 매매를 할 수도 있는 거죠.
그러고 보니까 지금 또 시간당 명목 임금과 이제 서울 아파트 실거래가이 표도 되게 물론 이제 하나만 보고 모든 걸 판단할 순 없겠지만이 지표를 봤을 때는 지금이 그렇게 높지 않다라고 보여지는 거 같 그렇게 보여지죠. 왜냐하면이 작년 12월까지 돼 이걸 보고 있으면 와 올해 3월까지 임금이 얼마나 오를 거 같은데 와 이게 작년에 우리나라 상장 기업 이익이 300조 영업 이익이 300조잖아요. 네네. 그리고 올해는 500조에서 600주를 보는데 뭐 역대급으로 임금이 오를 텐데 그런 임금내에 비하면 아파트 실거래가가 이렇게 아주 정말 버블 레벨인가?
그러니까 제가 일부 지역에 네 고가 아파트 네 반포 악구정 한남 뭐 이런데 성수가 버블이다. 뭐 그런 건 저는 그럴 수 있다고 생각하지만 네 서울 저녁이 버블이냐 이렇게 물으면 이제 좀 저는 의문을 가지고 있는 쪽이 있는 거죠. [한숨] 아니 또 또 다른 표가 있어요. 그러니까 86년 이후 아파트 가격과 1인당 명목 GDP 이것도 뭐 비슷한 그렇죠 얘기이기도 한데 90년대 초반이 제일 비쌌죠. 네. 90년대 초반이 가장 고점이었고 이런 거 보면 또 비슷한 생각이 계속 드는 거 같아요. 그니까 일부는 버블이다 동해하지만 전역이 버블이라는 판단을 못 하는 거죠.
네. 음. 음. 그래서 이런 역사적 관점에서 보면 주택 시장이라는게 우리가 상당히 우리나라 정부가 현명하게 잘 대응해 가지고 네. 소득의 증가 속도보다 전체 평균의 주택 가격을 안정시키는데 성공했고 그 과정에서 우리나라의 소득 대비 임대료 부담이 OECD 국가 중에 제일 낮은 편에 속하는 아주 부동산 정책의 성공적인 나라예요. 어 사실 뭐 이런 걸 여쭤봐도 괜찮을까? 사실 90년대 초반에는 금리가 굉장히 높았잖아요. 이런 영향이 그때는 끝까지 아무도 대출을 못 받으니까. 아, 그러니까 그때는 우리나라가 주택 담보 대출이라는게 없었어요.
어, 주택 담보 대출이 언제? 예, 2002년부터 본격화가됐다고 생각하시면 됩니다. 그때 주택은행 이제 제가 다녔던 KB 국민은행의 전신인 주택 은행만 유일하게 주택 담보 대출해 줬는데 네. 그 외한기 직전에 총 담보액 담보 대출액이 3조였어요. 요즘 웬만한 아파트 단지 하나에 나가 있는 나가 있는 담보 대출력보다 적죠. 네. 그래서 이제 대부분이 2금융권 가서 빌렸습니다. 그럼 진짜 그때야말로 진짜 빚이 왜 무섭겠다. 왜 왜 빚이 무서운지를 기도했던 다 망했죠. 어 그 그 금리가 또 높아졌으니까. 음. 그래서 우리는 이제 2002년 카드 사태 이후에
은행들이 신용 대출이나 기업 대출이 너무 위험하다는 걸 느끼고 부동산 담보 대출이 최고야 그러면서 담보 대출로 이제 돌아섰나라고요. 이제 그때부터 이자율의 영향력이 아까 제가 이야기했던 전체 부동산 시장을 움직이는네 가지 요인 중에 옛날에는 경기 요인이 압도적이었고요. 네. 옛날에이 경기가 50%였다 라면 이제 지금은 금리가 50% 그래서 이제 궁금한게 주택의 가격에서 이제 금리 요인이 되게 중요하다라고 또 말씀을 해 주시는데요 표를 한번 보면서 말씀을 나눠봐도 괜찮을까요? 예. 그 금리 인하되면 1년 터울 두고 집값이 오른다라는 걸 보여주는 요즘 그림이 그렇게 관계가 나와 있잖아요.
그니까 이게 빨간선이 정책 금리고요. 파란선이 직값인데 축이 거꾸로 돼 있습니다. 그래서 올라가면 빠지는 거죠. 그럼 금리가 앞으로도 인하가 쉽지 않죠. 이제 인상으로 봐야죠. 네. 음. 음 우리나라 경제 지금 성장률이 아무튼 착시가 있지만 분기 성장률이 1.7이면 1년에 5% 이상 성장한다는 겁니다. 물론 이게 계속 될 수는 없겠지만 근데 정부가 이번에 또 재난 지원금 또 풀잖아요. 네네. 고유가 지원금 나오지 않습니까? 그래서 이런 그니까 재정 정책도 확장적이고 추출도 잘되는데 한국은행이 금리를 지금 2.5로 동결하고 있는데 네
이제 인상으로 가지 않겠는가? 그러면 인상하고 나면 또 1년 뒤에 집값은 빠진다기보다는 상승 탄력이 둔화되니까 상승 탄력이 둔화되니까 그니까 금리가 올라가면은 집값이 빠집니다. 버틸 수가 없죠. 그래서 주택 시장은 뭐 올해 연말이나 인상되니까 그 영량은 내년 말에 올 텐데 2년 뒤에 2028년부터 3기신도 주가 있거든요. 나라에서 택지 개발을 하는 거라서 엄청 저렴해요. 음. 그게 어 교산 신도시든 창릉 신도시든 남명주 왕숙 신도시 입주 물량이랑 겹쳐질 가능성이 있지 않냐. 음. 인상의 충격이 1년 뒤 시차를 두고 나타나는데 대규모 공급 물량이 터진다.
이런 이야기죠. 물론 서울 물량은 안 터져요. 서울은 안 터지고요. 남양주를 비롯한 3기신도시 물량들이 이제 그때부터 계속 매년 몇 천 가구 이상 몇만 가구씩 들어옵니다. 한 5년 여행 걸 쳐서 수만 가구가 들어져. 그러면은 부동산 시장이란 이제 사이클이 있다고 이제 책에 말씀을 해 주셨는데 여섯 번의 사이클이 큰 사이클이 있었죠. 아, 여섯 번에 큰 사이클이 있었다. 그 자잘한 사이클 말고 큰 거. 음. 그러면은 앞으로 서울 집값은 뭐 어떻게 움직이게 될지 그리고 우리는 어떻게 대응하면 좋을지이 얘기를 좀 나눠보고 싶습니다. 빠지긴 쉽지 않다.
빠지긴 쉽지 않다. 얼마나도 오를지 모르겠는데 네. 한 2년 정도는 더 갈 거 같다. 그래서 제가 요새 이제 주택을 살려는 분들한테 잠깐만이라고 이야기를 하는 이유가 네. 바로 팔 수 있으면 좋은데 양도세 규제부터 장기보유 특별공제 축소까지 해서 어마어마한 세금이 때리니까 보통 2년 이상은 살아야 되는데 지금 취득세 등록세도 엄청 물고서 사서 2년 뒤에 팔 때 가격은 올라 있을 텐데 그때 교산 신도시나 창릉 신도시나 남양주 왕숙 신도시나 어 또는 부천 대장 신도시가 들어올 때 그 입주 물량들이 확 쏟아지는시기 올 때 네 당신이 얼마나 수익이 날 거냐에 대해서는 잘 생각하고 사야 된다.
그니까 투자의 난이도가 자꾸 높아지고 있다. 이 그럼 우리가 그런 과거 부동산의 역사를 알아야 하는 이유는 그렇다면 무엇이라고 보시 뭐 정책이 발표되면 움찔움찔하거든요. 네. 네. 왜냐하면 뭐 무섭기도 하고 또 이게 정말 영향을 미축 같기도 하고 그렇게 하면서도 또 말을 다 안 들어요. 그래서 정부 정책의 어떤 뭐 발표의 사례들 그리고 주택 시장에 있어서의 어떤 순환을 이끄는 요인들을 좀 알면 뭐 이번 사이클 이제 여섯 번째 사이클은 놓쳤다 하더라도 너무 뭐 급등했으니까요. 2월 기준으로 해서 서울 아파트 실거가가 1년 동안 뭐 17% 올랐나
역대급 상승률을 지금 기록하고 있는 중이니까 네 뭐 불타오르고 있는 시장에서 여기서 더 살아 지금도 안 늦졌다. 뭐 이런 이야기 하는 거는 저는 좀 매는 아닌 거 같고요. 음 그래서 1950년대 후반부터 지금까지 보면 한 60년 정도의 시간에 걸쳐서 주택 시장의 사이클을 보면 한 10년마다 이렇게 바뀌는 사이클이니까 다음번에 이제 또 올 거 아니에요. 네. 그때 이제 바닥 잡는 방법들 좀 공부 좀 하셨으면 좋겠다. 이런 것들도 염두해 두시고 보면 좋지 않을까 싶습니다.
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