저자: 한문도교수 · 한국인
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결론: 정부의 주택 대출 규제 등 최근 정책은 개별 내용은 좋으나 타이밍과 후속 설명·공급 대책이 부족해 시장 안정에 실패했고, 집값 폭락보다는 하방 압력이 나타날 것으로 봄. 정책 평가: 최근 정부 정책은 연속 실패로 평가되며, 대출 규제 자체는 옳으나 집값이 오른 뒤 뒤늦게 규제해 서민 부담만 키웠다고 주장함. LH 사장의 대출 규제 강화 발언은 진정성은 인정되나 타이밍이 맞지 않아 연말 공급 대책과 함께 발표했어야 한다는 의견. 전세·월세 영향: 다주택자 세제 개편으로 매물이 급격히 늘었으나 수요 분산이 되지 않아 전세 공급이 줄고 전월세 가격과 주거비 부담이 증가한 것으로 봄. 서울 임차 가구 비중(약 53%) 언급. 추가 정책 전망: 대출 규제 외에도 금융위 추가 조치 가능성 언급. 연말~내년 초 강력한 공급 대책(삼기신도시 분양가 발표, 강남 일대 재건축 관련 지구 분양, 그린벨트 신도시 공급 등)이 나올 수 있다고 예상. 법안 9개 통과 후 폐교·유휴 부지 활용 등 공급 확대 가능성 언급. 2026년 총선 등 정치 일정상 연말~내년 초 대책 발표 가능성 제시. 다주택자 전략: 세제 혜택 종료 전 매도 압박이 커질 것이며, 임대 기간 연장(4~5년)과 임대료 상승 제한 등 유연한 정책이 나오면 좋겠다는 의견. 다주택자는 욕심 내지 말고 조기 자산 관리가 현명하다고 조언. 금리 및 가격 전망: 2021년 저금리 대출자 중 일부는 금리 급등기 버티기 어려웠으나 현재 금리 수준(2.5~3.5%)은 2022년 급등기만큼 충격적이지 않음. 고가 주택 및 전고점 미회복 지역은 부담이 크지만 폭락 가능성은 낮고 하방 압력은 존재한다고 봄. 분양가 공개 등 정보 투명화가 필요하다고 제안. 리스크: 강남권 대규모 저가 분양 시 시장 자극 가능성, 정책 발표 시점 및 내용에 따라 시장 변동성 확대 가능.
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최근까지의 정부 정책은 게임을 연속으로 지고 있는 것과 같습니다. 이분들이 지금 많이 힘들어하고 있죠. 집을 사도 기분이 안 좋고 집을 못 사도 기분이 안 좋은 상태, 이게 바로 정책의 실패입니다. 최근 LH 사장이 주택담보대출을 더 강화해야 한다고 주장했는데, 실제로 대출 규제가 강화되면 부동산 시장은 어떻게 달라지고 누가 가장 큰 피해를 보게 될까요?
여기서 우리가 '시계열'이라는 개념을 생각해 볼 필요가 있습니다. 지금 한 경기만 보는 게 아니라 축구로 치면 리그 전체를 봐야 마지막 결과가 나오잖아요. 한 게임을 졌다고 두 번째 게임도 진다고 진단하는 감독은 없습니다. 전력을 강화하면 이길 수도 있고, 뒤로 갈수록 좋아지면 역전할 수도 있습니다. 그런데 최근까지의 정책은 게임이 연속으로 실패한 셈입니다. 하나하나 보면 내용은 좋습니다. 대출 규제 내용도 좋고요. 그런데 결과적으로 시장은 어떻게 됐습니까? 정책이 잘 되면 시장이 안정되어야 하는데, 오히려 피해가 왔습니다.
대출 규제를 강화하면 실제로 주택 수요가 줄어드는 효과도 있지만, 그 과정에서 가격이 먼저 뛰어버리는 현상이 나타났습니다. 서민들의 부담이 늘어났고, 세제 개편으로 다주택자 매물을 강제로 팔게 만들면서 매물이 늘어났습니다. 그런데 매물이 시장에 원활하게 유통되지 않으니 전세 물량이 말라버렸고, 전세를 구하지 못한 분들은 전월세로 밀려날 수밖에 없었습니다. 서울 집값이 너무 높으니 이분들의 피해가 큽니다. 전세가 월세로 바뀌고 준전세가 등장하면서 주거비 부담이 늘어나고 있습니다. 그렇다고 매수하는 입장에서도 대출 금리가 올라가니, 집을 사도 기분이 안 좋고 못 사도 기분이 안 좋은 상태가 된 것입니다.
정책의 내용은 좋았습니다. 그런데 정책을 발표할 때 후속 대책이 함께 나와야 시장이 안정되는데, 그게 부족했습니다. LH 사장이 6억 원 대출을 풀겠다고 한 것 자체가 시기적으로 맞지 않았다고 생각합니다. 집값이 이미 많이 오른 뒤에 대출을 줄이는 방식은 국민들에게 기분 나쁜 일이 됩니다. 그때 미리 "대출을 줄이는 대신 공급을 빨리 하겠다"는 방향을 함께 설명했다면 훨씬 나았을 것입니다. 발표할 때 대출 규제만 얘기하니 시민들의 질타가 많았죠. 의도는 이해가 가지만, 타이밍과 설명이 아쉬웠습니다.
또 하나 짚을 부분은 대출입니다. 대출을 계속 풀어주면 당장은 좋아 보이지만, 금리가 올라가면 빚을 진 사람들이 결국 큰 피해를 봅니다. 대출은 적정한 선에서 관리되어야 정상적인 자산 상승이 가능합니다. 갭투기를 없애는 정책도 좋은 방향이지만, 그 자금이 다른 시장으로 흘러들어가는 부작용도 고려해야 합니다. LH 사장의 진정성은 인정하지만, 타이밍이 맞지 않았습니다. 차라리 연말에 공급 대책과 함께 다시 발표했다면 국민들이 이해하고 신뢰도도 높아졌을 것입니다.
정부는 대출 규제뿐 아니라 세제 개편도 추진하고 있습니다. 앞으로 대출 규제 외에 어떤 정책이 추가로 나올 수 있을까요? 대출 가이드라인은 이미 어느 정도 나와 있고, 금융위원회가 추가로 조정할 가능성은 있습니다. 시장 상황을 보고 판단이 되면 대출을 조금 줄이는 것도 큰 문제는 없습니다. 다만 주거 안정 측면에서 답변을 잘해야 합니다. 공급 물량이 많이 나온다는 확신이 생겨야 시장이 안정될 텐데, 지금은 그 확신이 부족해서 시장이 눈치를 보고 있습니다.
그 과정에서 가장 주목할 정책은 신도시 공급입니다. 삼기신도시 분양가가 고양 창릉 기준 7억 원대로 책정되면서 논란이 됐습니다. 5억 원에서 7억 원 정도로 올랐는데, 지금 서울 외곽 집값은 10억 원대입니다. 신규 분양가가 5억, 6억 원 수준으로 많이 나왔다면 지금처럼 집값이 이렇게 오르지는 않았을 것입니다. 시기를 놓치긴 했지만, 새로 취임한 사장이 열심히 하겠다고 하니 연말이나 연초에 강력한 대책이 나올 수도 있다고 봅니다. 그 내용에는 삼기신도시를 언제, 얼마에 분양할지에 대한 발표가 포함될 가능성이 있습니다.
강남 일대 재건축 부지 같은 곳의 공급도 기대해볼 만합니다. 2만 세대 규모의 분양가를 합리적으로 책정한다면, 사람들이 "나에게도 기회가 있다"고 느끼게 됩니다. 과거 MB 정부 때 보금자리주택을 발표하고 시장이 4, 5년간 안정된 사례가 있습니다. 당시 강남 집값이 9억, 10억 원대였을 때 5억, 6억 원에 분양한다고 발표하자 시장이 안정됐죠. 지금도 그런 강한 시그널이 필요한 시점이라고 봅니다.
그린벨트 해제를 통한 신도시 공급도 나올 가능성이 있습니다. 교통이 좋고 서울 도심에서 2~30분 거리에 있는 지역을 개발하는 방식이죠. 이런 정책들이 동시에 나온다면 시장이 변할 수 있습니다. 정치권에서는 선거 일정도 고려합니다. 이슈가 지속되는 기간이 대략 8개월이라고 하니, 내년 초까지 집값이 안정됐다고 느껴야 선거에 유리하다고 판단할 것입니다. 물론 단정할 수는 없지만, 연말에서 내년 3~4월 사이에 강력한 정책이 나올 것으로 기대합니다. 너무 일찍 나오면 흐지부지되고, 너무 늦으면 서민들이 힘들어지니 적절한 타이밍이 중요합니다.
또한 공급을 확대하는 데 필요한 법안들이 있습니다. 올초 18개 법안 중 아홉 개 정도가 통과됐고, 나머지도 정기국회를 거쳐 통과될 것으로 보입니다. 이 법안들이 통과되면 빠르게 추진할 수 있는 정책이 있습니다. 예를 들어 폐교된 학교 부지를 활용하는 방식입니다. 학교 부지를 활용하려면 교육청과 협의하는 데 몇 년이 걸리는데, 법이 바뀌면 훨씬 빨라질 수 있습니다. 폐교된 초등학교 부지가 그대로 방치되고 있는 사례도 많습니다. 이런 부지를 빠르게 공급으로 연결하면 좋겠죠. 올해 연말과 내년 2~3월 사이에 이런 정책들이 나오는지 지켜보는 것도 좋은 포인트라고 봅니다.
최근 다주택자의 대출 만기 연장이 제한되고 세금 제도도 바뀌고 있습니다. 규제가 확대되면 세입자들에게는 어떤 문제가 생길까요? 다주택자 입장에서는 세금 혜택을 받지 못하면 부담이 크기 때문에 매도를 서두르게 됩니다. 실제로 매물이 늘어나고 있습니다.
서울은 주택의 절반 정도가 자가이고 나머지 절반은 임차입니다. 원래는 집을 파는 사람이 있으면 다른 집을 사는 사람이 있어 자연스럽게 유통이 됩니다. 그런데 지금은 매물이 늘어나도 그 집을 사는 사람이 충분하지 않고, 전세로 나오는 물량도 부족합니다. 전세 공급 부족으로 전월세 가격이 오르고, 서울 시민의 절반이 주거비 부담을 느끼고 있는 상황입니다.
다주택자들은 매도 시기를 놓치면 세금 부담이 커지기 때문에 빨리 팔아야 합니다. 그래서 세입자에게 보증금을 돌려주고 빨리 나가달라고 요구하는 경우도 생기고 있습니다. 세입자 입장에서는 바로 다음 집을 구하기 어려워 버티는 경우가 생기고, 실제로 이런 갈등이 벌어지고 있습니다.
12월 세제 개편이 확정되면 뉴스에서 크게 다뤄질 것입니다. 제 개인적인 의견으로는 다주택자 임대사업자들을 무조건 매도하게 몰아붙일 것이 아니라, 임대 기간을 4~5년 정도 연장해주고 임대료 인상 상한을 5% 이내로 정하는 등 유연성을 주는 것이 좋다고 봅니다. 예를 들어 보증금이 3억 원이면 5% 이상 올리지 않도록 하면, 세입자도 안정되고 다주택자도 세제 혜택을 받으며 시장이 안정될 수 있습니다. 공급이 나올 때까지 시간을 벌어주는 방식이죠.
다주택자분들도 지금 정신적으로 힘드실 겁니다. 특히 임대사업자들은 정부의 요구대로 8년, 10년을 임대하다가 갑자기 1~2년 안에 팔라고 하니 혼란스럽습니다. 세제 개편이 끝나고 1년쯤 지나면 시장이 급변할 수도 있으니, 자산 관리 전략을 신중하게 세우시기 바랍니다. 시세 차익이 난 상태라면 욕심내지 말고 적당한 시점에 정리하는 것이 현명하다고 생각합니다.
담보대출 금리가 오르면서 과거 저금리로 대출받은 분들의 부담도 커지고 있습니다. 고금리가 계속되면 급매물이 늘어나 아파트 가격이 크게 떨어질 가능성이 있을까요? 크게 떨어질 것 같지는 않습니다. 2021년에 저금리로 대출받은 분들은 기준금리가 0.5%일 때 2~3%로 대출을 받았는데, 금리가 오르면서 몇 배의 이자를 부담하게 되어 이미 많은 분들이 버티지 못하고 정리했습니다.
금리 변화를 돌아보면 2020년 코로나 때 0%대까지 내려갔다가 2021년 0.75%까지 올랐고, 2022년부터 3.5%까지 1년 만에 올랐습니다. 금리가 1년 만에 여섯 배 가까이 오른 셈입니다. 지금은 2.5% 수준에서 대출을 받기 시작했고, 3.5%까지 가는 데 1%p 정도 차이입니다. 그때처럼 급격한 변화는 아닙니다.
다만 절대 가격이 많이 올랐기 때문에 마용성 같은 고가 지역은 금리 부담을 버티기 쉽지 않을 것입니다. 중가 주택은 큰 문제가 없어 보입니다. 가격이 올랐으니 팔면 되는 상황이기 때문입니다. 하지만 전고점을 회복하지 못한 지역은 이야기가 다릅니다. 5년 동안 이자를 부담하며 버텼는데 금리가 다시 오르면 3~4년을 더 버티기 힘든 분들이 나올 수 있습니다. 그래서 2022년 수준의 급매물 증가는 아니지만, 하방 압력은 분명히 존재합니다. 여기에 강남 재건축 분양가가 13억 원 정도로 나온다면 시장 심리가 흔들려 매물이 더 늘어날 수도 있습니다. 정부가 어떻게 할지 모르지만, 그런 변수가 없다고 가정하면 폭락까지 갈 것 같지는 않습니다. 하방에 있지만 완만한 조정으로 보는 것이 맞다고 생각합니다.
부동산 시장을 안정시키기 위해 가장 시급하게 개선해야 할 정책은 분양가입니다. 분양가를 얼마로 할지 빨리 명확하게 발표해야 합니다. 그래야 시민들이 "지금 집을 사는 게 나은지, 분양을 기다리는 게 나은지" 계산할 수 있고, 시장의 기대 심리도 진정될 것입니다. 물론 분양가가 저렴하게 나와야 효과가 있습니다. 분양가가 높게 책정되면 시장은 더 크게 들썩일 것입니다. 정부가 신뢰를 얻으려면 발표 시기를 일관되게 유지하고, 분양가 기준을 투명하게 공개하는 것이 무엇보다 중요합니다.
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