저자: 김광석 · 한국인
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결론: 2022년 부동산은 상승세가 둔화되는 흐름이며, 실거주 목적이라면 지금이라도 소형 경기권 분양 기회를 노리는 것이 낫다는 주장. 가계부채 문제: 총량 규제보다 취약차주·실거주자에 대한 압력이 문제이며, 정책이 핀셋 방향으로 가야 한다는 의견. 대출 규제와 통화정책 긴축이 맞물려 실수요자에게 부담이 된다고 봄. 시장 수급: 매수세 지수(KB, 한국부동산원)는 역사상 고점 수준이고, 기존 주택은 증여 거래 전환으로 매도 물량이 줄었음. 신규 주택은 인허가 건수가 2020년까지 계속 감소해 2022년 분양 물량도 줄어들 것으로 전망. 가격 방향: 수급상 상승 압력은 강하지만 정책·거시 여건상 하방 압력도 큼. 상승세가 하락으로 전환되기보다 상승폭이 둔화되는 흐름으로 봄. 장기 전망: 2030년까지 화폐 가치는 계속 떨어질 것으로 보며, 1주택 보유자에게 유리한 정책 환경을 언급. 2023년 분양 물량 증가가 예상되어 청약 기회를 중시. 인구·가구: 총인구는 감소하지만 1인 가구 증가로 가구 수는 늘어나며, 수도권(특히 경기권) 인구 유입이 지속될 것으로 봄. 자산 전략: 2020~21년의 저금리 기반 공격적 투자와 달리 2022년에는 금리 인상을 고려해 부채를 줄이고 현금 비중을 늘리며, 공격적 투자 자산 비중을 축소하라는 조언. 실적이 뒷받침되는 실물 자산 중심의 투자를 권함. 경기 회복: 코로나 충격은 대면 서비스업(항공·여행·면세·호텔·외식 등)에 집중되었으며, 위드 코로나 이후 이들 업종이 회복될 것으로 전망. 비대면 서비스는 일시적으로 조정될 수 있다고 봄.
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부동산시장 그 보유에 시장을 보며 이상 방화벽과 하바 과녁이 교차합니다. 가까이 십 년 이십 일 년은 상방 앞 이영만 토익의 22년을 지금 집을 매수했다 가 대출이 안 나와서 걱정하시는 분들 정말 많이 있더라구요 근데 지금 정부가 계속해서 가계 부채를 좀 줄이려고 하고 있는데 그래서 이렇게 줄 주제를 하고 있는데 이런 가계 부채가 2022년 우리나라의 경제에 어떤 위험요소가 될 수 있을까요. 네 너무 좋은 질문 이신데요 역사적으로 위기 때마다 그 위기를 극복하기 위해서 금리를 있는 이 거다 드리죠. 그럼 자연스럽게 낮은 금리 에서 부채 의존할 수밖에 없어요.
많이 써서 그것으로서 이제 부채 규모가 커지는 거에요. 부채 경제 시대에 맞죠. 네 2022년 경제전망 에서는 22년을 가계부채 집중을 해서 얘기를 좀 풀어 같습니다. 저는 분석을 해 보니까 가계부채 부실 문제가 1800 조례 문제가 아니다. 총량 적 문제가 아니라 가계부채가 줄어든 적이 있느냐 가 김치 규모를 줄여 하느냐 왜냐면 1800 조언 중에서 취약 차주 라는 개념을 썼는데 치약 자주 4 어렵죠. 아가 중 채무자 이면서 아 빛을 여러가지 거지 갖고 있어요. 3가지 이상 다중 채무자 이면서 져 신용등급 혹은 다 둥 채무자 이면서 저소득계층 이 두 분류를 취약 차주 라고 해요.
근데 전체 1800 조언 중의 취약 차주가 짊어진 부채가 있을 거에요. 그 부채 규모가 많지 않습니다. 아 와 정도밖에 안 되고요 예 그 비중이 심지어 계속 줄어들고 있어요. 그러니까 이 총량 적 접근 1800 조언을 어떻게 금융 불균형으로 해석을 해서 가격적 규모를 줄이기 위한 총량 적 접근을 하고 있는데 그러다보니 정작 실 거주자가 빚에 의존에서 집 사려고 1 그리고 실거주 자들 집 사려고 부채 의존한 사람 변동금리로 의존한다 또 자영업자들이 요 시기만 좀 지나 보자 하는 노력으로 부채 의존해 보려고 하는 사람이 여러 대충 의존 자들이 같이 압력을 받는 거죠.
그래서 애통 영적 규제가 아니라 오히려 핀 색 정책 이런 정책이 필요한 게 아니냐 하는 것이 제 주된 의견이 고요 그것들이 이제 허 위 실 거주 자들에게 상당한 압력이 되고있다 것도 사실이죠. 그러면 2020 년 도 에도 이렇게 총 양적 휴 제가 계속 지속될 수 있겠네요. 즉 값이 지금 저기서 오르고 있으며 정권이 바뀌지 않는한 대출 규제를 계속 강화해 나갈 것이라고 보여지구요 대출 규제는 정확히 얘기하면 금융정책 이에 통화정책이 같이 맞물려 짜 나 금리를 조정하고 유동성을 공급하는 이 통화정책 측면에서도 긴 축적으로 움직이는데 대출 의존하기 어렵게 만들잖아요.
왜냐면 금리가 비싸지 있으니까 이 그런 와중에 총 양적인 금융정책 까지 같이 맞물린 이까 상당한 압력이 될 수는 있겠죠. 부동산 색 지금까지 진짜 많이 올라 짜 나요. 왜 지금도 이제 집에 사려고 좀 고민을 하시는 분들이 많은 것 같아요. 그러면 이런 분들은 내 염의 집을 사야 될까요. 아니면 좀 기다려야 되는 걸까요. 부동산시장 그 고유의 시장을 보며 이상 방화벽과 하방 압력이 교차합니다. 까 20년 21 여 는 상방 안병만 존재 했어요. 22년 은 하방 압력이 같이 자기 5 계약 그 대출규제 라든가 통화정책의 스텐스 변화 이게 하방 압력으로 작용하는 것 다만 부동산 시장 내적인 수요와 공급이 어떻게 움직일지 를 보셔야 되는데 정부가 그동안 숱하게 집값 고점이 다이제 떨어질 일만 남았다 이런 말씀을 하셨는데 그 말을 제안 믿기 시작했어요.
그래서 지금이 아니면 영원히 지금 못사는 거다 이렇게 판단을 하시면서 무조건 사야 되겠다 면서 편익 빠이 일어납니다. 그래서 그 어느 때보다 매수세가 강합니다. 이것은 매수의 지수를 가지고 보시면 정확하 십니다. 매수의 지수가 거의 역사상 고 점이에요. kb 에서 그새 입에도 볼 수 있고 한국 부동산 원에서 또 갔으니까 둘다 매수의 지수를 확인할 수 있는데 둘다 고 점입니다. 매수세가 가능하구요 금 공급 책을 봐야 되죠. 공부 배는 두가지가 있죠. 신규 주택 공급이 있고 기존 주택 공급이 있습니다. 기존 주택 공급은 소위 말해서 다주택자의 공급이 늘어날까 줄어들까 이건데 지금의 새 율 구조 속에서는 뭐 이런거죠.
부동산 차액으로 10억 벌었으면 그중에 8억 돌려봐 이거 절대 그렇게 판단할 사람이 별로 없겠죠. 그렇기 때문에 지금 시장에 교란이 일어나 는데 그게 바로 매도가 아니라 증 역 그래서 매매거래는 오히려 줄고 요 증이 업어 래 가 증가합니다. 그런 측면에서 증여 거래로 만 전환이 찌 매도가 늘어나지 않는다고 매도세가 약한 거에요. 그 기존 주택 공급은 줄어듭니다. 그다음 신규주택 공급 이거든요. 이건 정말 잠 용 해요. 신규주택 공급 만큼은 왜냐하면 아파트 건설사들이 신규 주택 공급을 하려면 대략 한 2년전에 국토부에 가서 인허가를 받아야 되요 그럼 인어가 껀 수를 볼 수 있죠.
이것은 여러분 국토교통부에서 확인할 수 있습니다. 인어가 거 쓰 를 저도 매년 2단계 전방 서에 그래프를 제시하는데 20년까지 계속 줄었어요. 인어가 껀 수가 자 그렇다면 2022년까지 는 분양 물량이 계속 줄 거라는 것 맞죠. 그러니까 이런 관점에서 이건 이걸 선행 지표로 하는거죠. 선행 지표 를 가지고 이 시장을 전망하는 거기 때문에 어쩌면 기존 주택과 신규 주택 공급이 둘다 줄어든다 가 수율은 뒷받침된다 이런 것들을 보면 수급이 여권 측면에서는 매매가 가격은 상승 압력이 더 강해져 요 그런데 거시경제 여건이 라든가 정책 여권은 더 하방 압력이 강해 지죠.
그렇기 때문에 상승세가 하락세로 전환 되진 않구요 상승세가 상당한 수준으로 들어야 된다 하락한다 뜻이 아니고 왜 20년의 이렇게 상승 했으면 21 은 여전히 상승하지만 요렇게 이렇게 하는 식으로 상승세가 둔화되는 흐름 이렇게 생각하시면 좋을것 공대 집 마련을 생각하고 있으신 분은 지금이라도 집을 사는게 더 좋을수도 있겠네요. 자 내 집 마련은 조금 투자와 다다르자 그쵸 왜냐하면 이걸 일 년 이 년 투자하는 게 아니잖아요. 4 여기부터는 제가 말씀 드려야 될 철학이나 저의 어떤 믿음을 갖고 말씀드려요 왜냐하면 전망 이라는게 항상 선행 지표 가지고 말하기 때문에 2030년까지 의 부동산 시장에 대한 믿음 이건 틀릴 수도 있겠죠.
매체 믿음은 뭐냐면 2030년까지 도 계속 도내 가치는 떨어질 것이라고 생각해요. 그러니까 30년 저우 100원의 가치가 지금은 돈도 아니듯이 그 때는 엄청난 논 였는데 지금 500원짜리 가 그때 되면 지금의 어쩌면 50원 느낌이 들수도 있어요. 이렇게 도내 같이 움직임을 보신다면 당연히 상대적으로 자산을 보유하지 않은 사람들은 상당한 충격이 될 수 있죠. 1주택 만큼은 더군다 라 어이 이 노세 정책이 라든가 부동산 정책 이란 측면에서 그렇게 압박도 없구요 1주택 7 버 주자에 대한 혜택도 많구요 더군다나 23년 정도 되면 분양물량이 굉장히 많아 집니다.
그렇기 때문에 지금 여러분들이 분양의 대상이 되게 하고 분양에 기회를 가져가시는 것은 너무나 중요하게 따고 생각을 합니다. 내 집 마련 이라는 측면에서 그렇게 말씀드리고 다만 또 미래 전망을 할 때는 미래 예측이 줘 전방이 아니라 예측을 할 때는 인구를 좀 봐야 되는데 인구가 감소하기 시작하죠. 인구감소 보다 더 중요한 건 가구의 요 위 낡아 무수한 2천만 가고 되잖아요. 네가 부스는 계속 늘어요. 인구가 줄인다 하더라도 결국 집을 사는 건 가구 잖아요. 가구스 굉장히 가구 수가 느는 이유는 1 인가가 들어서 그래 1 인 특히 1인가구가 되는데 1인가구 하는 이유는 사실은 오려 와 때문이에요.
복고 노인이 많이 든다는 뜻이에요. 4 일인가 우아 들고 인 그 다음 두 번째 인구 이동 을 봐야 돼 주도권 으로 가는지 지방으로 가는 지 서울로 가는 지 정확히 m 수도권 으로 갑니다. 인구가 줄지 라도 수도권 인구 난 줄어야 그가 부스는 더 늘어 서울은 줄긴 하지만 경기도는 됩니다. 그런 관점의 그냥 정리를 한다면 매 집 마련의 기회를 생각하신다면 특히 소형 경기권 주택은 아파트는 적극적으로 분양에 기회를 찾아 가셔야 되겠다 제 의견을 좀 올려보고 싶습니다. 금융 인상도 좀 심상치 않게 많이 올라가는 것 같아요. 이제 그러면 계속해서 이제 그 미인상 이루어진다 며 내일 때 현명한 투자의 뻐 요 어떻게 하면 좀 더 좋은 투자를 할 수가 있을까요.
4 기본적으로 자산 버블이 라는 단어가 크게 등장했던 모건 만큼 2020년 21년 동안 에는 주택을 비롯한 자산 지자기 자산 가치가 크게 소승 거죠. 크게 솟은 이유중에 하나가 가장 구체적인 이유 가장 중요한 이유 하라가 바로 통화정책이 어떨까요. 역사상 이토록 충격적인 경제가 없었기 때문에 또 역사상 이토록 충격적으로 금리를 인하한 적이 없는 너 뭐 아까 이토록 자산가치가 또 높게 전승 간 적이 없었던 거에요. 그렇게 상사가 생각하시면 좋습니다. 4 그랬던 스탠스가 바뀌었죠. 2020년 과 2022년 을 같은 방식으로 채택하지 만듭니다.
아 전혀 안됩니다. 4 전혀 다른 방식이에요. 2020 년 은 어쨌든 금리가 낮아 지니까 공격적 투자를 했고 자산가치가 올라가니까 부동산 투자했다 그래요. 22년 은 조금 더 금리가 올라 간다는 것을 생각한다면 많은 부채 의존하기보다는 부채 규모를 줄이고 요 또 팡 단 한 비중의 현금 모유 비중을 늘려나가고 포트폴리오를 갖고 계시다면 공격적 투자 자산의 비중을 좀 줄이시고 현금 보유 지고 늘려 나가는거 왜냐하면 이런 뭐니 무가 일어나 잖아요. 금리가 이제 올라가기 시작하니까 그 자산이 주식시장에서 이탈 해요. 상당부분 평균 모유로 옮겨 가요 그 현금을 서로 갖고자 은행들이 특판 상품을 계속 내로 찮 아 요 그러면 적금 * 5% 접근금지 라든가 이런것들 활용 하시는게 22년 금리인상 기에는 적절한 수 있겠다 이런 판단을 하고요 주식투자란 부동산 투자를 한다 그릇이면 그런 경우에 할 수 있는 말 그대로 실적이 뒷받침되는 산업이 있습니다.
그냥 기대 희망 에 투자하는 게 아니라 정확하게 실적이 뒷받침되는 부동산으로 말씀드리면 실질적으로 가치가 상승하는 그냥 자산가치 말고 실질적 그 땅과 건물의 가치 자체가 상상하는 그런 영역을 좀 번 정하시는 것이 더 적합하지 않을까요. 그래 이제 매년 이 되면 위드 코로나 확산이 될 것 같아요. 왜 세계에서 5 그런데 그럼 이제 세계 공기가 좀 회복세로 돌아설 수 있을까요. 브루너 1 후에 경제 충격을 세계 경제로 보면 - 3.1% 니까 2020년에 거의 역사상 단 한 번도 경험해보지 못한 30 년 대 대 구멍이 왜 가장 충격적인 경제위기 였어요.
4 - 0.1% 라는 gdp 감소폭이 전체 경제 주체들의 gdp 가 감소하고 거냐 아 그게 아니라는걸 정확히 얘기하면 어쩌면 어떤 사람에게는 기회도 됐고 어떤 사람의 를 중심으로 경제 충전기 집중돼 있었겠죠. 그 경제 충격이 집중 됐었던 산업이 한 마디로 배면 서비스 서비스 항공 여행 면세점 호텔 마이스 산업 음식 숙박업 이런것들 결국 대면 서비스업을 중심으로 이들의 총량이 줄어든거 총 부가가치가 결국은 그러면 위 두 코너를 선언하면 어떤 변화가 있을까 이 대면 서비스업의 소위 말하는 위 오프닝이 일어나는 거죠. 위 오프닝으로 인해서 이들의 회복이 진전 되는거죠.
생각해보면 비대면 서비스 법이라 공공기관 월급 준 적 없거든 저도 소득이 더 늘었습니다. 옵니다. 어 그러니까 모두의 경제 충격이 아니라 특정 계층 의 특정 산업의 경제 충격이 g 물론 충격이 있지만 경제적 충격 이 아니라 뭐 여가의 충격 심리적 중격 이렇게 소개 되지 않겠습니까 저는 그렇게 보고 있습니다. 그런 관점에서 이 경제적 충격을 집중적으로 봤던 이 대면 서비스업이 다시 제자리로 돌아가는 시점이 위드 코로 나라라고 볼 수 있고요 그런 관점에서 코로나 의 1구 때문에 비대 낸 서비스업이 상당한 기회를 보기도 했는데 이런 비대면 서비스업은 일시적으로 조정될 수 있습니다.
왜 그러냐면 우리가 경기가 나빠진 들 좋아진 달 딸을 더 많이 복지 않잖아 그 들어 어머니의 우리의 소비량은 총 양적인 측면에서 정해져 있어 더 늘어날 수 있고 더 줄어들 수도 있지만 상대적으로 온라인에서 오프라인의 이도 일시적인 이도 중장기적으로 그렇단 뜻이 아니라 그런 것들은 맞물릴 수 있겠다고 생각 시장한테 계속 안내해주는 거에요. 이런거 할 거니까 준비해 그러니까 요동 발짝 이런게 없게 만들기 위해서 계속 선제 즉 지침을 주고 있는 것이다 이렇게 가시면 좋겠죠. 으 으 으
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