저자: 김영익 · 한국인
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결론: 금리 상승과 경기 둔화로 부동산(특히 아파트) 가격 하락이 이어지며, 주식·환율 등도 방향 전환을 기다리는 국면이라는 진단. [부동산·금리] 기준금리 3%대 진입, 연말 3.5% 전망. 금리 인상 효과는 보통 6~9개월 시차를 두고 나타나 내년에 부동산 하락이 더 깊어질 수 있다고 봄. 아파트 가격은 올해 2분기를 정점으로 하락 중. [경기] 4분기와 내년 상반기 한국 경제 마이너스 성장 가능성 높음. 10월부터 수출이 전년 대비 마이너스로 돌았을 것으로 추정. 기업들은 현금 941조원을 보유하고도 미래 불확실성으로 투자에 소극적. [가계부채] 가계부채가 GDP 대비 105%로 높아 2008년 충격보다 더 심각할 수 있음. 중국 경기 둔화와 블록화로 외부 여건도 2009년보다 불리. [환율·달러] 달러는 국제결제은행 기준 약 30% 과대평가. 미국 무역적자·재정부채 불균형 심화로 달러 정점 후 하락 전환 전망. 블룸버그 컨센서스도 내년 1분기 이후 달러 약세 전환 예상. 단기적으로 오늘 원/달러 환율은 상승 가능성. [주식] 코스피는 작년 6월 3,300 이상일 때 대비 현재 2,150 수준으로 하락, 주요 경제변수 대비 약 20% 과소평가 영역 진입. 과소평가에서 서서히 회복 가능성 언급. [집값 세부] 서울 PIR 17.6배(2008~작년 평균 약 12배) 기준 약 46% 고평가. 자산가격은 연착륙이 드물고 하락 시 과소평가 구간으로 급락하는 경향. 미분양은 대구·대전·경기 순으로 증가, 서울·강남은 시차를 두고 조정 가능성. 강남 일부 아파트는 약 20% 하락 사례 등장. [리스크·조건] 건설비 상승 등 비용 요인이 하락을 일부 늦출 수 있으나, 집값 자체가 과도하게 올라 하락 압력이 큼.
다듬은 글
기준금리 3% 시대, 경제 전망
월요일 경제 이야기 시간입니다. 오늘은 서강대학교 경제대학원 김영익 교수님을 모셨습니다. 안녕하십니까. 한국의 '미스터 둠'으로 불리시는 김영익 교수님이신데요, 1년 반쯤 전 제가 경제 시간을 진행할 때부터 이미 부동산과 금리는 차츰차츰 다가올 혹한기를 대비해야 한다는 말씀을 많이 하셨습니다. 지금 그대로 되고 있는 겁니까?
예. 제가 예상한 것보다는 좀 늦게 왔죠. 제가 2분기부터 주식이고 부동산이고 많이 떨어질 수 있으니 조심스럽게 접근하시면 좋겠다는 말씀을 드렸는데, 실제로 부동산 가격은 올해 2월을 정점으로 주로 아파트 가격 중심으로 계속 떨어지고 있는 추세입니다.
금리 인상 전망과 부동산 시장
지금 기준금리가 3%가 됐는데, 앞으로 올해 말에는 3.5% 정도, 미국은 4.5% 정도가 될 것 같다는 게 주요 관측인데 맞습니까?
예. 우리 기준금리가 3%가 됐는데요, 지금 물가도 높고 미국이 금리를 더 올리니까 우리도 아마 연말에 3.5%가 될 것 같습니다. 금융통화위원회 회의가 이제 한 번 남았는데, 이번에 0.5%포인트를 올렸습니다만 물가 상황을 보면 연말에 3.5% 정도가 될 것 같습니다. 또 빅스텝을 밟는다면 부동산 시장은 어떻게 됩니까?
예. 부동산 가격은 떨어졌습니다만 하락세가 좀 가속화될 수 있죠. 금리가 부동산에 미치는 영향을 분석해 보면, 금리가 오르면 그다음 달부터 부동산 가격 상승률이 둔화되고, 보통 6개월에서 9개월 사이 시차를 두고 더 큰 영향을 미칩니다. 그러니까 올 하반기에 계속 금리를 인상하면 내년에 부동산 가격이 더 많이 떨어질 수 있다고 볼 수 있습니다.
그리고 부동산 가격을 결정하는 것은 금리뿐만 아니라 경기입니다. 초기에는 금리가 부동산 가격에 중요한 영향을 미치지만 시간이 갈수록 경기가 더 중요한 영향을 미칩니다. 그런데 지금 우리 경제가 나빠지기 시작했습니다.
경기 둔화 우려
상반기에는 플러스 성장을 했는데, 4분기와 내년 상반기에는 마이너스 성장을 할 가능성이 높습니다. 그동안 수출이 증가해서 우리 경제가 겨우 플러스 성장을 유지하고 있었는데, 10월부터는 수출이 전년 동월 대비 마이너스로 돌아섰을 것 같습니다.
그러면 가계는 금리도 높고 물가도 오르니까 실질소득이 줄어든 상태고, 기업들도 투자를 별로 안 합니다. 한국은행 자금순환표를 보니까 지난 6월 말 기준으로 우리 기업들이 941조 원의 현금성 자산을 가지고 있거든요. 그만큼 투자를 하는데, 소비와 투자도 별로 늘지 않는 상황에서 수출마저 줄어들면 경제성장률이 4분기와 내년 상반기에는 전분기 대비 마이너스가 나올 수 있습니다. 그러면 금리까지 오른 데다 경기마저 나빠지니 부동산 가격 하락 속도가 더 깊어질 수 있다는 겁니다.
기업들이 그렇게 많은 현금을 쌓아두고 투자를 안 하는 이유는 무엇입니까?
아직 경기가 덜 떨어졌다고 보는 것이고, 한마디로 미래가 안 보인다는 겁니다. 기업을 경영해 본 경험으로 말씀드리면, 미래가 보이면 돈을 빌려서라도 투자를 하거든요. 지금은 미래 기대수익률이 굉장히 낮고 투자할 곳이 마땅치 않은 데다, 경제도 금융시장도 불확실하니까 현금을 많이 쌓고 있는 겁니다.
2008년 금융위기와의 비교
2008년 금융위기 때와 비교하면 어떻습니까? 그때를 떠올려 보면 2010년부터 부동산 가격이 떨어져서 2014년까지 5년 정도 하락했죠. 그때는 우리가 선제적으로 금리를 인상할 수 있었는데, 지금은 어떻게 보십니까?
그때와 가장 큰 차이는 가계부채가 지금 많이 늘었다는 겁니다. 올해 2분기 통계를 보면 가계부채가 GDP의 105%로, 우리나라가 세계에서 가계부채 비중이 가장 높은 수준입니다. 가계가 부실해졌기 때문에 2008년 충격보다 더 심할 수도 있습니다.
또 2008~2009년에는 중국이 우리 옆에서 버텨 주었습니다. 2008년에 미국에서 위기가 왔고 2009년에는 전 세계 경기가 마이너스 성장을 했는데, 중국 경제는 2009년과 2010년에 10% 가까이 성장했어요. 실물경제 측면에서 보면 2009년에 우리는 세계 경기가 어려운 가운데서도 중국 덕분에 상대적으로 선방했죠. 그런데 지금은 중국 경제마저 나빠지고 있고, 미국이 중국에 대한 견제를 계속하면서 경제가 블록화되고 있습니다.
달러 강세와 미국 경제
달러 강세가 조금 더 지속될 가능성도 있습니까?
그럴 수 있습니다. 그럼에도 미국의 불균형이 심화되고 있습니다. 달러가 강세가 되면 미국 소비자 입장에서는 자기 나라 돈의 구매력이 올라가니까 수입을 더 늘리고 있거든요. 그래서 미국의 무역수지 적자가 지속할 수 없을 정도로 확대되고 있습니다. 가계부채는 GDP 대비 거의 80%이고, 연방정부 부채도 GDP 대비 120%가 넘었습니다. 지금 당장은 괜찮지만 대내외 불균형이 심화되고 있기 때문에, 달러 가치가 얼마까지 계속 강세로 갈지 지켜봐야 하고, 시장에 의해서 조만간 조정될 수 있습니다.
가장 중요한 것은 달러 가치가 국제결제은행(BIS) 계산으로 한 30% 정도 과대평가돼 있다는 점입니다. 과소평가가 아니라 과대평가된 시기가 2000년대 초반이었는데, 그때는 미국에서 정보통신 혁명으로 생산성이 증가하고 고성장과 저물가가 동시에 달성되던 때였습니다. 그때 미국 경제를 극찬하면서 달러가 30% 정도 과대평가됐던 겁니다. 그런데 지금 미국 경기가 그 정도로 좋지는 않거든요.
그래서 저는 시간이 갈수록 시장이 환율을 결정하는데, 조만간 달러 가치가 하락세로 돌아설 것으로 보고 있습니다. 이것은 제 견해뿐만 아니라 최근 블룸버그 컨센서스를 보면, 올해는 달러 강세지만 내년 1분기 이후로는 달러 가치가 떨어지고 위안화와 유로화는 강세로 전환될 것으로 예상하고 있습니다. 이런 흐름을 보면 달러는 조만간 정점을 찍고, 우리 환율도 내려갈 가능성이 있습니다.
건설비용과 집값 거품
그렇군요. 2008년과 2010년 이후 부동산 하락기 때는 강남 쪽이 오히려 더 많이 떨어졌는데, 그때는 엄청나게 떨어졌었죠. 지금은 건설사들이 원자재 가격 등 비용 부담을 훨씬 더 많이 지고 있는 상황인데, 인플레이션의 영향 때문에 하락이 조금 멈출 수 있다고 보는 시각도 있습니다. 이에 대해서는 어떻게 생각하세요?
금리 인상은 분명히 하락을 가속화시킬 것이지만, 건설비용 상승 때문에 건설사들이 분양가를 계속 소비자에게 전가시킬 거 아니에요. 건설비용이 그때보다 덜 떨어질 수도 있겠지만, 제가 생각하기에는 집값이 그동안 너무 많이 올랐다는 겁니다. 거품 정도를 평가할 때는 소비자물가 대비 얼마나 올랐는지, 월세 대비 얼마나 올랐는지, 소득 대비 얼마나 올랐는지를 봅니다. 이런 모든 기준에 따르면 우리 집값은 30~40% 정도 과대평가되어 있습니다.
지역별로 보면 어떻습니까?
지역별로 보면 서울이 더 과대평가돼 있습니다. 서울의 PIR(소득 대비 주택가격 비율)을 보면, 작년 말에 19배였는데 올해 6월에는 17.6배로 좀 떨어졌습니다. 집값이 떨어지고 있기 때문이죠. 2008년부터 이 통계가 발표됐는데, 장기 평균은 12배 정도입니다. 2008년부터 작년까지 평균보다는 높은 수준을 유지했다고 볼 수 있지만, 지금 17.6배라면 평균보다 46% 정도 고평가돼 있다고 볼 수 있습니다.
정책 당국자들도 집값이 좀 떨어져야 한다는 이야기를 했죠. 그런데 제가 자산가격을 오랫동안 지켜보니까, 자산가격에 연착륙이라는 것은 없어요. 자산가격이 오를 때는 펀더멘털을 과대평가하고, 떨어질 때는 과소평가하는 국면으로 들어가거든요. 예를 들어 주가를 보면, 작년 6월 코스피가 3,300을 넘었을 때는 모든 경제변수에 비해 30% 이상 과대평가됐었어요. 지금 2,150까지 떨어지면서 과소평가 영역, 한 20% 정도 과소평가 국면에 들어서 버렸어요. 집값도 마찬가지입니다.
지역별 미분양과 서울 전망
미분양이 먼저 나오는데, 서울과 수도권도 나올 가능성이 높습니까?
예. 지금 미분양이 많이 늘어나고 있고, 지역별로 보면 대구가 특히 많이 늘어나고 있고, 경기도도 늘어나고 있습니다. 우리나라 집값 동향을 보면 대구와 대전에서 먼저 떨어졌는데, 거기는 공급이 많이 늘어났었습니다. 그리고 그 하락세가 이제 서울까지 왔고, 강남까지 가는 것이 지금 상황인 것 같습니다.
'똘똘한 한 채' 같은 신드롬이 있었는데, 이것도 계속 지속될까요, 아니면 꺾일까요?
꺾일 때는 다 같이 꺾입니다. 정도의 차이가 있을 뿐이죠. 2009년 무렵에는 오히려 서울 강남 아파트가 평균보다 더 많이 떨어졌거든요. 저는 그것이 공급의 비탄력성 때문이라고 봅니다. 공급곡선이 수직에 가까우니까 수요가 늘어나면 급등하고, 수요가 줄어들면 그만큼 급락하거든요. 일부 강남 아파트는 최근 언론 보도에서 보듯 20% 정도 떨어진 단지도 서서히 나오기 시작하고 있습니다.
마무리: 희망적인 뉴스
진행자: 교수님, 요즘 너무 어두운 얘기만 하시는 것 같아요. 희망적인 경제 뉴스도 좀 주세요.
말씀하신 지적도 맞습니다. 제가 누차 말씀드리지만 양면을 최대한 같이 전해 드리려고 하고 있습니다. 어두운 소식이 많아서 어쩔 수 없이 많이 전해 드리지만, 아까 말씀드린 것처럼 달러 환율 상황은 시장에 의해서 자연스럽게 조정될 것이고, 이는 긍정적인 뉴스라고 볼 수 있습니다. 달러 강세가 끝나면 원화가 강세로 갈 수 있습니다. 그리고 아까 과소평가 얘기를 했는데, 우리 주가가 모든 경제변수에 비해 과소평가돼 있습니다. 예를 들어 수출에 비해서도 22%, 유동성에 비해서도 20% 이상 과소평가돼 있거든요. 그래서 과소평가된 주가는 서서히 다시 오르기 시작할 가능성이 있습니다.
그런데 집값은 이제서야 꺾이기 시작했다는 거죠. 가장 큰 문제는 가격이 과대평가되어 있는지 과소평가되어 있는지, 그리고 거기에 따라 시장이 자율적으로 어떻게 조정되는지입니다. 시장이 가격을 결정하는 것이니까요. 그런 측면에서 이해해 주시면 좋겠습니다.
예, 여기까지 듣겠습니다. 경제 이야기 잘 들었습니다. 서강대학교 경제대학원 김영익 교수였습니다. 감사합니다. KBS 1라디오 최경영의 최강시사, 지금 시각 8시 44분입니다.
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