저자: 신사임당 · 한국인
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스페인 월세 급등과 87세 할머니 강제퇴거를 계기로 전국 시위가 번졌고, 주택 부족(75만 채 추정)과 관광 임대 확대가 원인이라고 설명. 정부는 임대료 동결·퇴거 유예·계약 강제연장 긴급법령을 냈으나 의회 부결 후 조기총선(11월 29일) 국면. 한국도 2020년 임대차법 이후 전세 매물 급감·월세화가 심화되어 갱신권 만료 세입자의 시세폭탄 위험이 있다고 경고.
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안녕하세요. 오늘도 이슈당 시간이 돌아왔습니다. 여러분, 그거 알고 계셨나요? 지난 9월 23일 스페인 마드리드에서 87세 할머니가 무려 70년 넘게 산 월세집에서 경찰에 의해 강제로 쫓겨나는 안타까운 일이 있었는데요. 그 내막을 들여다보면 참 기가 막힙니다. 투자 회사는 기존에 500유로였던 월세를 최대 2,650유로까지 올리겠다고 요구했습니다. 연금으로 생활하시는 할머니가 도저히 감당할 수 없는 금액이었죠. 결국 회사는 오래된 임대 계약의 보호 기간이 끝났다는 이유로 소송을 냈고, 법원은 회사의 손을 들어줬습니다.
팍팍해진 살림살이에 치솟는 월세를 온몸으로 버텨내던 스페인 사람들에게 할머니의 강제 퇴거는 결코 남의 일이 아니었죠. 참았던 분노가 폭발하면서 시위가 전국으로 들불처럼 번졌습니다. 사실 이런 분노가 이번에 처음 터진 건 아닙니다. 이미 2024년 여름에도 바르셀로나에서 살인적인 월세와 몰려드는 관광객에 항의하는 대규모 시위가 벌어졌을 만큼, 꽤 오래전부터 불만이 쌓여 왔습니다. 그리고 그 골처의 중심에는 늘 집 문제가 있었죠. 도대체 스페인은 왜 이런 지경이 된 걸까요? 스페인 부동산 플랫폼 이데알리스타의 자료를 보면 그 살인적인 현실이 확 와닿습니다.
전국 평균 임대호가는 제곱미터당 2016년 8.2유로에서 올해 15.1유로로 껑충 뛰었습니다. 10년 사이에 거의 두 배가 된 셈이죠. 스페인 정부가 법령 서문에 인용한 유로스타트 통계에 따르면, 현재 시세대로 월세를 내고 사는 가구의 26.8%가 소득의 40%가 넘는 돈을 오로지 주거비로만 쓰고 있다고 합니다. 유럽연합 평균이 18.6%이니, 스페인이 얼마나 심각한 수준인지 보이시죠?
가장 근본적인 첫 번째 원인은 집 자체가 턱없이 모자란다는 겁니다. 스페인 중앙은행이 올해 6월 낸 연례 보고서를 보면, 2021년부터 2025년까지 누적된 주택 부족 물량은 무려 75만 채로 추산됩니다. 스페인 전체 가구의 3.7%에 해당하는 어마어마한 규모죠. 같은 기간 이탈리아는 부족한 집이 40만 채였고, 프랑스는 수요와 공급이 얼추 맞았던 것과 확연히 비교됩니다. 지난해만 봐도 새로 생긴 가구는 24만 가구인데, 새로 지어진 집은 고작 9만 2천 채에 불과했습니다. 설상가상으로 그 부족한 집마저 절반 이상이 특정 여섯 개 주에 쏠려 있고, 중앙은행은 앞으로 이 부족 사태가 더 커질 거라고 전망했습니다.
더 기가 막힌 건, 그나마 있는 집마저 현지인들에게 제대로 돌아가지 않는다는 사실입니다. 2024년 스페인을 찾은 방문객은 무려 8,850만 명을 넘어섰습니다. 매체 LDR의 보도를 보면 이런 관광객을 겨냥한 관광 임대가 전체 임대 시장의 약 10%를 차지한다고 하네요. 로이터 통신 역시 집주인들이 수익이 훨씬 짭짤한 단기 임대로 집을 돌려버리면서, 정작 현지인들이 밖으로 밀려나고 있다고 꼬집었습니다. 2024년 6월 마드리드와 바르셀로나 같은 관광 도시의 월세는 1년 새 무려 18%나 치솟았다고 전했죠.
바르셀로나의 상황은 더 심각합니다. 이데알리스타 기준으로 바르셀로나의 월세는 최근 10년 사이 68% 폭등한 반면, 집값은 38% 올랐거든요. 오죽하면 바르셀로나 시장이 직접 나서서 2028년까지 관광 임대 아파트 1만 채 넘게를 아예 금지하고 없애겠다고 발표했을 정도입니다.
다주택 임대인의 비중도 훌쩍 커졌습니다. 스페인 소비자부 자료를 보면 전체 임대 주택의 61%를 여러 채 가진 임대인이 쥐고 있다고 해요. 개인뿐 아니라 기업, 펀드, 공공기관을 모두 합친 수치입니다. 반대로 딱 한 채만 세 놓는 평범한 집주인은 39%에 불과하죠. 심지어 2016년부터 2023년 사이 이런 다주택자들의 임대 주택은 39.9%나 불어났습니다.
집에서 쫓겨나고 밀려난 사람들을 따뜻하게 품어 줄 곳이라도 있으면 좋겠지만, 스페인은 그런 안전망도 거의 없습니다. 스페인 전체 주택 중 정부가 소유한 공공 임대 주택은 2%에 그치는데요. 유럽연합 평균이 8%인 걸 감안하면 턱없이 부족하죠. 올해 1분기 스페인에서 강제로 집행된 퇴거 건수만 무려 4,500건에 달합니다. 1년 전보다는 45% 줄었지만, 그중 약 65%가 월세를 내지 못해 쫓겨난 경우였어요. 퇴거 세 건 중 두 건이 월세 때문이라는 잔인한 뜻이죠.
집은 턱없이 부족한데 월세는 월급보다 훨씬 가파르게 오르고, 쫓겨나도 기댈 공공 주택은 바닥을 드러낸 최악의 상황. 바로 이런 숨 막히는 현실 속에서 70년 넘게 산 집에서 강제로 쫓겨나는 비극이 벌어지자, 스페인 사람들의 억눌렀던 분노가 마침내 거리로 터져 나온 겁니다.
마드리드 솔 광장에는 순식간에 약 1천 명이 텐트를 치고 야영을 시작했습니다. 10월 3일 마드리드 주거 행진에는 정부 집계로 7만 명, 주최 측 추산으로는 무려 50만 명이 쏟아져 나왔고요. 발렌시아에서 열린 부동산 정상회의장 앞에서는 급기야 경찰이 시위대를 향해 최루탄과 고무탄까지 쏘는 험악한 상황이 벌어졌죠. 한창 분노가 끓어오르던 10월 7일, 쫓겨났던 할머니가 세상을 떠났다는 소식까지 겹치면서 시민들의 슬픔과 분노는 극에 달했습니다.
같은 날 스페인 양대 노조는 11월 11일 24시간 총파업을 선언했습니다. 두 노조가 손을 맞잡고 총파업에 나서는 건 2012년 11월 이후 14년 만의 일입니다. 노조는 임금 인상은 물론, 월세가 과열된 지역의 월세 상한제 전면 시행, 공공주택 대폭 확대, 관광·계절 임대 제한 등을 정부에 요구하고 나섰습니다.
이에 앞서 페드로 산체스 정부는 거세지는 주거 불만에 대응해 월세와 계약 기간을 법으로 묶는 초강수를 꺼냈습니다. 긴급 법령 두 개를 내놨는데요. 그러나 10월 2일 하원에서 보수 성향의 국민당, 극우 복스, 카탈루냐 독립당 등의 거센 반대에 부딪혀 부결되고 말았습니다. 그러자 산체스 총리는 10월 5일 전격적으로 11월 29일 조기 총선을 치르겠다고 발표했습니다. 주거 법안을 밀어붙이려면 당장 의석이 더 필요하다는 게 명분이었죠. 바로 다음 날 정부는 보란 듯이 법령을 다시 승인했습니다.
첫 번째 법령은 이미 현장에서 시행 중입니다. 2027년 말까지 정부 기준 임대료보다 이미 비싼 집은 월세를 단 1원도 올릴 수 없고, 나머지 집도 세입자와 따로 합의하지 않으면 인상률이 2%로 묶입니다. 취약계층 세입자는 행정기관이 대체 주거를 마련해 줄 때까지 2030년 말까지 퇴거가 미뤄집니다. 다만 집주인도 취약계층이면서 가진 집이 두 채 이하라면 예외로 뒀죠. 대형 임대인이나 부실 주택담보 대출 채권을 싸게 사들이는 투자 회사는 독립 감정가의 70%보다 싼 값에 집을 사지 못하도록 막았습니다.
첫 집을 사는 사람에게는 집값의 최대 20%, 금액으로는 5만 유로까지 무이자로 빌려줍니다. 상환 기간은 최대 10년이고, 상환 자체를 최대 30년까지 늦춰 주기도 하죠. 세금 제도에도 손을 댔습니다. 연 소득 3만 3천 유로 이하인 세입자는 한도 안에서 월세의 10%를 소득세에서 공제받습니다. 일반 집주인이 월세를 5% 넘게 자발적으로 내려 주면, 조건에 따라 임대 소득에 매기는 과세 금액을 최대 100%까지 깎아 줍니다. 반대로 여러 채를 가진 집주인이 집을 3년 넘게 비워 두면 지자체가 재산세를 최대 150%까지 더 물릴 수 있고, 관광 숙소로 돌리는 집에도 세금 폭탄을 얹을 수 있습니다.
2028년 말까지 계약이 끝나는 기존 계약은, 직전 8개월 치 월세를 밀리지 않은 세입자라면 1년씩 최대 2년까지 강제 연장할 수 있습니다. 집주인 본인이나 가족이 직접 실거주해야 할 때만 갱신을 거절할 수 있죠.
두 번째 법령은 11월 15일부터 본격 시행될 예정입니다. 계약이 만료되면 개인 집주인은 5년, 법인 집주인은 7년 단위로 계약이 자동 연장됩니다. 집주인이 갱신을 거절하고 싶다면 6개월 전에 통보해야 하고, 정부 기준 임대료로 계산한 12개월 치 월세와 거주 1년당 1개월 치 월세 중 더 큰 금액을 세입자에게 보상해야 합니다.
다만 현재 스페인 의회가 해산된 상태라, 이 두 법령은 69명으로 구성된 상임위원회의 승인을 받아야 유지됩니다. 스페인 공영방송 보도에 따르면 상임위 안에서는 찬성 쪽이 근소하게 많다고 하네요. 반면 제1야당 국민당의 처방은 정부와 정반대입니다. 국민당은 이 법령들에 반대표를 던질 거고, 총선에서 승리하면 이번 긴급 법령은 물론 지금의 주거법까지 통째로 폐지하겠다고 벼르고 있습니다. 월세 가격 통제도 완전히 없애고, 무단 점거자는 48시간 안에 쫓아내겠다는 공약도 내걸었죠. 그 대신 매년 주택 25만 채를 짓겠다고 호언장담했습니다. 지난해 지어진 92,000채의 2.7배에 달하는 구상이죠.
가만히 뜯어보면 정부와 야당의 방향은 정반대 같으면서도 묘하게 겹치는 구석이 있습니다. 정부는 무이자로 돈을 빌려주겠다고 하고, 국민당은 대출 보증을 서 주겠다고 하죠. 결국 둘 다 집을 사려는 사람 손에 돈을 더 쥐여 주겠다는 정책입니다. 그런데 가구 수는 24만 개나 늘어나는데 집은 9만 채 남짓 지어지는 판에, 집 개수가 당장 늘지 않는다면 어떻게 될까요? 그 돈은 결국 똑같은 집을 놓고 가격만 높이는 출혈 경쟁에 쓰일 게 뻔합니다. 새 집을 짓겠다는 약속도 내일 마법처럼 이루어지는 게 아니라, 최소 몇 년이 걸리는 장기전이니까요.
물론 정부의 규제 일변도 정책에도 반발이 만만치 않습니다. 극우 복스는 이 법령 때문에 겁먹은 집주인들이 매물을 거둬들여 오히려 월세가 훌쩍 뛸 거라고 주장했습니다. 틈새를 노린 투기꾼들이 집을 쓸어 담아 세입자를 내쫓는 일도 생길 수 있다는 거죠.
실제로 독일 베를린에서 판박이 같은 일이 있었습니다. 베를린은 2020년 2월 월세 상한제를 시행했는데, 직후 독일 경제 연구소가 분석한 결과 규제 대상 주택의 월세는 규제 밖 주택보다 약 11% 낮아졌지만, 시장에 나온 임대 매물 수는 절반 이하로 뚝 끊겼습니다. 그리고 이 상한제는 오래가지 못했습니다. 2021년 4월 독일 연방헌법재판소가 월세 규제는 연방정부의 입법 권한이라며 베를린의 상한제를 무효로 판단했거든요.
놀라운 건 그 뒤에도 베를린 시민들이 더 강력한 해법에 표를 던졌다는 겁니다. 2021년 9월 주민 투표에서 대형 부동산 기업의 아파트를 공공 소유로 전환하자는 안건이 투표 참여자의 57.6%라는 압도적 찬성을 받았습니다. 올해 9월 베를린 주의회 선거에서는 이 공공 전환을 밀어붙이겠다는 좌파당이 25.7% 득표로 1위를 차지했고요. 그러나 보수 기민당은 이 정책에 200억에서 300억 유로나 드는 돈 먹는 하마라며 반대하고, 집권 사민당은 이미 투자자들이 시장을 떠났다며 펄쩍 뛰고 있습니다. 골치가 아파진 연방정부는 결국 지난 7월, 주정부가 주택을 공공 전환할 권한 자체를 빼앗는 법을 추진하기로 합의했죠.
미국 뉴욕도 크게 다르지 않습니다. 올해 6월 조란 맘다니 시장이 자기 편으로 채운 임대료 지침위원회를 통해, 약 100만 채에 달하는 임대료 안정화 아파트의 1년·2년짜리 계약 인상률을 아예 동결해 버리면서 시장 통제에 나섰습니다.
자, 민심이 폭발하니 스페인 정부는 가격을 강제로 묶겠다고 하고, 야당은 집을 마구 짓겠다고 하고, 둘 다 사람들에게 돈을 팍팍 풀겠다고 합니다. 그런데 이 계약 기간을 법으로 강제 연장하고, 갱신할 때 인상률에 상한을 씌우는 처방, 솔직히 우리에게 너무 익숙하고 기시감이 들지 않나요?
과연 스페인의 난리가 바다 건너 먼 나라의 일일까요? 우리나라도 불과 6년 전에 이와 완벽하게 닮은 법을 만들었죠. 바로 2020년에 도입된 임대차 3법입니다. 세입자가 요구하면 최대 4년까지 살 수 있게 해 줬고, 전세 보증금이나 월세를 올릴 때도 인상률을 5% 안으로 묶어 버렸잖아요. 결과가 어땠을까요? KB 통계를 보면 서울 아파트 평균 전세가는 2020년 7월 4억 9,922만 원에서 1년 뒤인 2021년 7월에 6억 3,483만 원으로, 단 1년 만에 1억 3천만 원 넘게 뛰었습니다. 물론 이 엄청난 전세가 폭등을 오로지 법 하나의 탓으로만 돌릴 수는 없겠죠.
하지만 국토연구원 보고서조차, 이 법이 전세 매물 감소, 신규 계약 시 가격 급등, 집주인과 세입자 간 분쟁 증가 같은 시장 불안을 부추겼다고 지적했습니다. 갱신할 땐 5% 상한에 묶여도, 계약이 끝나 새로 맺을 땐 집주인이 못 올렸던 만큼까지 얹어 값을 왕창 올려 버리기 때문이죠. 그래서 지난해 3월 국토교통부는 이 법을 고치겠다며 공청회와 토론회를 열겠다고 예고했고, 국토연구원은 제도를 완전히 폐지하는 안부터 인상 상한을 10%로 넉넉히 올리는 안까지 네 가지 개편안을 내놓기도 했습니다.
반론도 팽팽합니다. 한 대학 교수는 민간 임대 시장이 다소 안정되어 가는 지금 제도를 섣불리 후퇴시키면 시장에 대혼란이 올 수 있다고 경고했습니다. 반면 시민단체 참여연대는 집주인이 실거주를 핑계로 갱신을 거부하는 꼼수를 부릴 수 있으니, 오히려 세입자 보호 장치를 더 철저히 논의해야 한다고 맞섰죠.
가장 큰 문제는 이 시한폭탄 같은 구조가 지금 우리 시장에서 다시 터질 조짐을 보인다는 겁니다. 갱신권을 이미 한 번 써 버린 세입자들은 이제 그 카드를 더 쓸 수 없어서, 폭등해 버린 가격에 새 전세 계약을 맺거나 아니면 월세로 밀려나야 합니다. 우리은행 하명진 부동산 리서치 랩장은 2년 전 갱신권을 쓴 가구가 약 14,000가구 정도일 거라고 추산했습니다. SBS는 이 수많은 가구가 올 하반기 시장에 쏟아져 나오면서 가파른 전월세 가격 상승 부담에 맨몸으로 노출될 것이라고 경고했고요.
실제로 서울 아파트 전세 매물은 1년 전보다 30% 넘게 증발했습니다. 올해 3월 서울 아파트 월세 거래 비중은 절반인 50%를 넘어섰고, 빌라 같은 전체 주택으로 범위를 넓히면 70%를 돌파하는 수치죠. 서울 아파트 평균 월세는 올해 1월 사상 처음으로 150만 원 벽을 깼고, 4월엔 154만 5천 원까지 치솟았습니다. 한국부동산원 집계에 따르면 5월 셋째 주 서울 아파트 전세값은 한 주 만에 0.29% 올라, 10년 6개월 만에 가장 큰 주간 상승률을 찍기도 했습니다.
설상가상으로 집값을 잡겠다고 겹겹이 쌓아 올린 규제가 복잡하게 얽혀 버렸습니다. 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 일부가 토지거래허가구역으로 묶이면서, 이곳에서 집을 사면 원칙적으로 본인이 들어가 2년을 실거주해야 합니다. 서울신문은 신축 입주 물량 감소, 전세의 빠른 월세화와 더불어, 이 빡빡한 실거주 의무 때문에 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 막힌 것을 전세 물량 실종의 핵심 원인으로 꼽았습니다. 부동산 데이터 업체 아실 집계를 보면 서울 아파트 전세 매물은 2년 전 3,750건에서 지난 4월 15,000여 건으로, 말 그대로 반토막이 났다가 다시 늘어난 상황이죠. 이런 흐름은 벌써 몇 년째 이어지고 있습니다. 국가 통계 포털의 주거실태조사를 SBS 비즈가 분석한 결과, 서울 아파트 세입자 중 월세로 사는 가구 비중은 2017년 30.3%에서 2024년 38.1%로 계속 오르고 있습니다.
정부도 발을 동동 굴리고 있습니다. 상황이 급박해지자 내년부터 2년 동안 수도권의 오피스텔이나 다세대 같은 비아파트 매입임대 주택 9만 호를 긴급히 풀겠다고 수습에 나섰습니다.
정작 정책 논의가 한창인 와중에 국회에서는 계약을 더 오래 묶자는 폭탄 법안까지 튀어나왔습니다. 작년 10월 사회민주당 한창민 대표가 앞장서고 더불어민주당 등 여권 의원들이 합세한 개정안은, 계약 기간을 3년으로 늘리고 갱신권도 두 번 쓸 수 있게 해서 한 집에 최장 9년을 살게 하자는 파격적인 내용이었습니다. 논란이 커지자 민주당은 당 차원에서 이 개정안을 진지하게 검토한 적은 없다고 선을 그었고요. 국민의힘은 전세 제도를 뿌리 뽑겠다는 속셈이냐며 포퓰리즘 법안이라고 맹비난했습니다.
토지거래허가구역 규제도 비판이 쏟아지자 계속 누더기처럼 땜질되고 있습니다. 정부는 올해 5월, 무주택자가 세입자가 낀 집을 사면 세입자 계약이 끝날 때까지 본인 입주를 유예해 주는 조치를 내놨습니다. 그런데 정작 세입자는 갱신권을 못 써서 쫓겨나거나 주거가 더 불안해진다는 역풍이 불었죠. 지난달 15일 민주당 정책위의장이 유예 기간을 늘리고 세입자 갱신도 허용하자며 정부를 압박했고, 이틀 뒤 국토교통부가 부랴부랴 개정안을 냈습니다. 국무회의를 거쳐 10월 1일부터 전격 시행됐는데, 신청 시점을 기준으로 유예 기간이 올해 말에서 내년 말로 1년 연장됐습니다. 세입자가 갱신권을 한 번 쓰면, 그 기간에 맞춰 집주인 입주도 최대 2년까지 더 미뤄 주기로 했고요. 단, 올해 5월 12일부터 계속 무주택자여야 하고, 입주 후 2년을 살아야 한다는 본래 의무는 그대로 남겼습니다. 집값을 잡겠다고 세운 엄격한 규제에 예외 조항이 두 번이나 얼기설기 덧붙은 셈이죠.
스페인과 한국은 세부적인 시장 구조가 다릅니다. 하지만 흘러가는 거대한 물줄기는 소름이 돋을 만큼 닮았습니다. 치솟는 집값에 세입자 부담이 커지니, 두 나라 정치권 모두 당장 눈에 보이고 유권자에게 효과가 빠른 대책부터 꺼내 들었죠. 계약을 억지로 묶고, 인상률을 강제로 통제하고, 집 살 돈을 정부가 빌려주는 방식입니다. 그러나 이런 땜질식 대책들은 정작 가장 근본적인 공급 부족을 당장 해결해 주지 못합니다. 결국 통제 기간이 끝나면, 세입자들은 그동안 용수철처럼 짓눌려 있던 시세 폭등을 한꺼번에 맨몸으로 감당해야 하죠. 한국은 이미 2020년에 이 험난한 길을 겪어 봤고, 올해 갱신권이 만료된 세입자들은 훌쩍 오른 시세라는 벼랑 끝에 다시 위태롭게 서 있습니다.
앞으로 상황이 어디로 튈지 미리 보여줄 핵심 지표는 크게 세 가지입니다. 첫째, 스페인 상임위원회가 긴급 법령을 승인할지, 그리고 11월 29일 조기 총선에서 어느 당이 승리할지입니다. 둘째, 한국 시장에서 갱신권이 끝난 세입자들이 얼마의 가격에 새 계약서에 도장을 찍는지, 그리고 계속 오르는 서울 아파트 월세 거래 비중이 어떻게 변하는지입니다. 셋째, 한국 국회에서 벌어지는 임대차법 개정 논의의 향방과 토지거래허가구역 예외 조치들이 앞으로 어떻게 얽혀 갈지입니다.
스페인에서는 한 노인의 비극적인 퇴거 사건이 국가의 긴급 법령으로 이어졌고, 그 법령이 의회에서 부결되자마자 국가 전체의 조기 총선이라는 어마어마한 나비 효과를 불러왔습니다. 민심이 흉흉하고 다급할수록 정치권은 가장 빠르게 눈에 띄는 달콤한 대책을 고르고, 그 막대한 비용이 적힌 청구서는 결국 몇 년 뒤 고스란히 세입자들의 몫이 됩니다. 한국의 월세 시장 역시 지금 바로 그 운명의 길목 한가운데 서 있는데요.
이런 해외 소식을 우리나라 상황에 맞춰 계속 전해 드리겠습니다. 도움이 되셨다면 구독과 좋아요 꾹 눌러 주세요. 지금까지 이슈임당이었습니다. 시청해 주셔서 진심으로 감사합니다.
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