저자: 홍춘욱 · 한국인
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결론: 2022년 국내 주택시장은 거래 절벽과 대출 규제 속에서 상승 여력이 제한적이며, 금리 상승 리스크 때문에 가격 방향은 상승 쪽에 무게가 실린다는 판단. 서울·수도권 30~40대 맞벌이 등 실수요자는 대출 규제와 높은 금리로 내집마련이 어려워졌고, 2금융권·신용대출·가족 차입 등에 의존하는 상황이라고 진단. 자금조달계획서 사례를 보면 장인·장모·부모 등 가족 차입 비중이 크며, 사인 간 신용대출 등 비정상적 조달이 늘었다고 지적. 거래 측면에서는 서울 거래량이 하루 평균 10건 수준으로 급감했고, 팔려는 매물이 사려는 수요보다 많아졌다고 설명. 내년(2022년) 집값 전망: 상승 확률 80~90%로 제시하며, 하락 가능성은 외부 충격·경제위기 등 10~20% 수준으로 봄. 하락 요인으로 경기 불황 가능성을 언급했으나 공급 부족과 긍정적 요인이 더 크다고 평가. 금리: 10년 국고채 금리는 2% 초반, 한국은행 기준금리 인상 기조 속에서도 추가 상승이 예상되며 3~3.5% 수준이 나오면 충격이 클 수 있다고 언급. 다만 구체적 임계치에 대해선 명확한 결론을 내리지 않음. 추가 규제 여지: 종부세·양도세·대출 규제 등은 이미 강화되어 더 나올 규제가 많지 않다고 판단. 금융 충격 시 대형 금융기관 밀집 지역(강남·여의도 등) 영향 가능성, 스타트업 밀집 지역은 상대적으로 견조할 수 있다고 언급.
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고래보다 내년 위험한 건 사실이에요. 오래 좋았으니 이제 안 좋아질 확률만큼 높은 것도 없거든요. 그런 면에서 보면 지금 같은 상황에서 서울·수도권에 사는, 내 집 마련을 준비하는 30~40대 직장인이나 맞벌이 부부들은 내 집 마련을 지금 해도 될지 점점 힘들어진 것 같아요. 작년이나 올해 초에 대출을 받아 집을 산 분들도 있는데, 지금 돌아보면 말도 안 되는 가격에 거래가 되고 있거든요. 그래도 그때는 1년을 놓고 보면 집값이 오를 가능성이 있었고, 올랐다가 조정을 받더라도 참을 수 있는 수준이었어요. 지금 이 정도면 괜찮은 겁니다.
지금 출발하려고 하면 너무 어려워요. 경우에 따라서는 2금융권으로 가야 하는데, 2금융권은 금리가 엄청 높거든요. 세금과 비용도 엄청나게 높아졌습니다. 저리로 자금을 조달할 수 있는 능력자들은 가도 되겠죠. 대출이 가능하다면 말이에요. 그런데 2금융권도 못 가고 심지어 신용카드 서비스까지 써야 한다면, 이건 정말 다시 생각해 보셔야 한다고 드리고 싶습니다.
반대로 얘기하면, 대출이 워낙 안 나오다 보니 나오는 대출로 집을 살 수 있는 분들은 그렇게 많지도 않아요. 제가 서울·인천·경기 지역의 자금조달계획서를 받아 보는데, 4년 전부터 일부 지역을 중심으로 자금조달계획서를 제출해야 하거든요. 2018년과 2021년을 비교해 보면, 3년 반 사이에 달라진 점이 있습니다. 2018년에는 그냥 말로 했어요. "대출 얼마 받는다" 정도였죠. 지금은 적어 놓은 걸 보면 장인, 장모, 부모, 형제, 삼촌에게 빌린 돈이 엄청나게 많아요. 부러운 얘기죠. 이자를 받지 않고 빌려줄 수 있는 친구가 있다는 것도 중요한 자산이에요. 4.4%쯤 되는 신용대출 이자를 생각하면 그 정도 가치가 있는 거죠. 사인 간의 신용대출을 2천만 원, 혹은 그 이상 받을 수 있는 분들이 지금 집을 사고 계신 겁니다.
그런 분들이 아니면 사실상 금융기관에서 정상적으로 대출받기가 어려워요. 15년 장기 대출 이자가 얼마인지, 평균값이 얼마인지 보니까, 이 가격이면 너무 많은 돈을 빌려야 하는 상황입니다. 그런 상황에서 주택시장은 결국 두 가지 선택을 강요해요. 무리한 방식으로 집을 사든지, 부모님 도움을 받든지요. 정부가 시장을 안정시키려는 의도는 좋았을지 모르지만, 결과가 잘못되고 부작용이 크다면 정책을 수정해야 하는데, 그런 움직임이 잘 보이지 않는 게 아쉽습니다. 내년 3월 대선까지는 이런 상황이 이어질 텐데, 지나고 보면 거래 절벽이 오지 않았나 하는 걱정이 들어요.
최근에는 거래 절벽이라는 말이 나오고 있어요. 저도 깜짝 놀랐어요. 지난 몇 달 동안 서울에서 하루 평균 거래가 10건 정도였다는 얘기를 들었는데, 하루 10건이면 한 달 넘게 거래가 없었다는 뜻이거든요. 지금은 사겠다는 사람보다 팔겠다는 사람이 더 많아졌습니다.
사람들이 가장 궁금해하는 건 내년 부동산 시장이 어떻게 될지겠죠. 제 판단으로는 하락보다 상승 쪽이 확률 80% 정도라고 봅니다. 80에서 90% 정도라고 얘기할 수 있어요. 나머지 10에서 20%가 궁금하실 텐데, 외부 충격이나 경제 위기 가능성은 아무리 좋은 경제 여건에서도 10에서 20% 정도는 늘 있습니다. 우리가 예상하지 못한 곳에서 새로운 불안 요인이 생기고, 강력한 충격이 오면 주식이든 부동산이든 그때는 피할 수가 없어요.
특히 서울은 수출 대기업과 금융 종사자가 많이 모여 있어서 영향을 받기 쉽습니다. 서울에는 일자리가 모인 대표적인 클러스터가 세 곳 있어요. 첫째는 강남대로와 테헤란로 일대입니다. 우리나라에서 가장 큰 클러스터로, 100만 명이 넘는 직장인이 있다고 알려져 있어요. 둘째는 세종로에서 을지로로 빠지는 도심권인데, 50만에서 80만 명 사이로 보통 얘기합니다. 셋째는 여의도에서 마포까지인데 30만에서 50만 명 사이로 봐요.
이 중 광화문과 여의도 쪽은 금융 환경에 민감한 사람들이 많이 모여 있어요. 반면 강남 테헤란로 쪽은 스타트업이 많아서 불황에도 상대적으로 버티는 편입니다. 성장 산업은 불황에도 성장하는 사람이 있는 것과 비슷하다고 보면 돼요. 전통 산업, 그중에서도 금융 산업은 경기 흐름에 영향을 많이 받습니다.
이렇게 놓고 보면, 외부 경제 위기가 올 가능성은 10에서 20% 정도로 추상적으로 있지만 아예 없는 건 아니에요. 내년에 위험 요인이 있는 건 사실이고, 오래 나빴으니 좋아질 확률이 높다는 말도 맞는 얘기입니다. 하지만 하락을 말하려면 근거가 있어야 하는데, 나머지 80에서 90% 정도는 긍정적 요인이 더 많아요. 공급 부족은 여전히 있고, 내년이 더 나은 해가 될 것으로 보입니다.
금리가 올라간다는 말이 많지만, 아직 모르는 부분을 두고 막연하게 얘기하는 상황이에요. 지금 시장금리는 다시 2%대 초반입니다. 10년 만기 국고채 금리 기준이에요. 미국도 금리 인상을 얘기하고 있지만, 지금 신용금리는 1.6% 정도로 지난 10년간 역사상 최저 수준에 가까워요. 금리가 많이 오르려면 미국 기준 3%, 우리 기준 3.5% 정도까지는 가야 할 텐데, 그러려면 우리가 예상하지 못한 어떤 계기가 있어야 합니다.
부동산 관련 규제는 이미 많이 나왔어요. 종부세는 이번에 엄청나게 강화됐고, 양도세도 높아졌습니다. 여기에 각종 대출 규제까지 나왔으니, 더 나올 게 있을까 싶어요. 우리나라는 자유시장경제 체제라서 시장을 거스르는 정도의 규제는 쉽게 나오기 어렵다고 봅니다. 종부세 개편 논란을 기억하실 텐데, 그만큼 민감한 사안이라 더 큰 규제가 나오기는 쉽지 않아 보여요.
결국 내년에는 하락보다 오름세를 점치는 쪽이 더 많다고 생각합니다. 리스크라고 부를 만한 요인이 뚜렷하지 않고, 특별한 사건이 없다면 가격이 올라갈 확률이 높아 보입니다.
금리가 오르면 부동산이 빠진다고 많이들 말하죠. 그런데 현실을 잘 모르고 하시는 분들도 많아요. 우리나라 전체 가계대출 총액을 100으로 봤을 때, 주택금융공사가 관련된 고정금리 대출은 생각보다 많지 않습니다. 부동산 담보대출의 절반 정도가 주금공 관련 대출이라고 하는데, 그 밖의 대출도 많아요. 특히 주택금융공사 대출을 받을 수 없는 분들이 많아요. 대표적인 게 전세를 끼고 집을 사는 경우인데, 이분들은 주금공 대출을 받기 어렵죠.
나머지는 변동금리 대출이거나 만기가 짧은 대출입니다. 이들 대출 금리는 지난 1년 사이에 많이 올랐어요. 작년 대비 1% 가까이 오른 경우도 있으니 놀라실 겁니다. 그런데 올해 부동산 가격 상승률은 작년보다 훨씬 높아요. 금리가 올라도 부동산은 오르고 있다는 얘기죠.
일부에서는 금리가 3%에서 1% 가까이 올랐는데도 부동산이 떨어지지 않는다면 어떻게 설명할 거냐고 질문합니다. 제가 말하고 싶은 건, 금리 상승이 부동산 하락으로 이어진다는 주장은 "5% 오르면 큰일 난다" 같은 구체적인 기준 없이 막연하게 나온다는 점이에요. 금리가 얼마나 오르면 문제가 되는지, 지난 10년 역사상 최저 금리는 얼마였는지부터 구체적으로 따져 봐야 설득력이 있습니다. 지금 얘기 중에 10년물 국고채 금리가 2%대 초반인데, 3.5%가 되면 큰일 난다는 식으로 기준을 정해서 말하는 분들도 있어요. 그런 구체적인 기준을 가지고 판단해 보시는 게 필요합니다.
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