저자: 빈센트 · 한국인
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결론: 가계부채 부담과 고금리가 맞물려 한국 경제와 부동산 시장은 내년 상반기까지 악화될 가능성이 높으며, 지역 양극화가 더 벌어질 것이다. 가계부채 측면: 가계부채/GDP는 80% 이상으로 위험 신호 수준이며 이미 넘어섰다. 가계 저축 감소로 투자 원천이 약해져 경제 모멘텀과 외국인 투자 매력이 떨어지고 있다. 정책 측면: 정부는 단기 효과 때문에 재정과 대출 완화를 쓰고 싶어 하지만, 가계부채 확대 부담 때문에 쉽지 않다. 결국 '지금 안 쓰면 경제가 무너진다'는 명분이 생겨야 카드를 꺼낼 것이라고 봤다. 부동산 측면: 준공 후 미분양이 전년 대비 40% 이상 증가해 상승 추세이며, 지역별 편차가 크다. 서울·수도권은 상대적으로 선방하지만 일부 지방은 훨씬 심각하다. 미분양 해소를 위해선 가격을 크게 낮춰야 하는데 얼마나 낮춰야 할지 불확실해 악순환 우려가 있다. PF 측면: PF 부실이 터지면 정부가 개입할 수 있다는 시각에 대해 그는 근시안적이라고 보며, 부동산 PF 관련 조정과 고용 충격 가능성을 지적했다. 과거 사례: 가계부채는 IMF 때를 제외하면 줄지 않았고, 이번에도 고금리와 가계부채 두 요인이 작동 중이다. 다만 타이밍을 특정하기는 어렵다. 개인 대응: 고금리 영끌자는 리스크가 크므로 대비가 필요하다. 다만 과거에 섣불리 행동해 좋은 결과가 없었다는 점도 언급했다. 거래량 측면: 거래 없이 호가만 유지되는 상황은 경기 침체 초입 신호다. 급매 가격이 추세적으로 하락하면 다운사이드 리스크가 현실화되는 시점이다. 긍정 신호: 최악은 지났고 선행지수가 바닥을 다지는 중이라 더 이상 크게 내려가지는 않을 것 같다는 완만한 시각도 있다.
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문제가 되고 있는 가계부채가 우리 경제의 뇌관으로 터지기 일보 직전이라는 자극적인 뉴스가 쏟아지고 있습니다. 심각성을 어느 정도로 보시나요? 왼쪽 차트를 보시면 심각해 보입니다. 주가 차트로 보면 매우 멋진 우상향 곡선인데, 1975년부터 지금까지 이렇게 오르기만 하는 주식이 있었다면 다들 돈을 벌었을 겁니다. 하지만 이것은 빚이고, 이자 부담이 계속해서 눈덩이처럼 불어납니다. IMF도 원론적으로 경고하고 있습니다. 가처분소득 대비, 또는 GDP 대비 80% 정도 수준을 넘으면 위험 신호로 보는데, 한국은 이미 이 수준을 훌쩍 넘었습니다.
다만 긍정적으로 보는 시각도 있습니다. 분모에 해당하는 소득, 즉 GDP는 경제 성장을 이끌어 가면서 자연스럽게 늘어날 수밖에 없으니, 부채 비율은 어느 정도 성장의 대가로 볼 수 있다는 것입니다. 우리가 통과 의례라고 부를 수 있는 것이죠.
그런데 가계부채가 이렇게 많아지면 첫 번째로 투자가 줄어듭니다. 왜일까요? 보통 가계는 월급에서 생활비를 빼고 남은 돈을 저축하고, 그 저축이 모여 투자의 원천이 됩니다. 그런데 부채가 많으면 저축할 돈이 없어지고, 당연히 투자도 줄어듭니다. 투자가 없으면 경제의 모멘텀 자체가 떨어집니다.
소득을 소비에만 쓰면 경제가 얼마나 성장하겠습니까? 결국 투자를 통해 미래의 성장 엔진을 만들어야 하는데, 가계부채는 알게 모르게 그 투자를 억누르고 경제의 모멘텀을 잠식합니다. 이런 관점에서 보면 한국 경제는 모멘텀 측면, 특히 숫자 측면에서 상당히 어려운 국면에 들어가고 있습니다. 당장 터지느냐 안 터지느냐보다 더 중요한 것은, 한국 경제의 다이내믹스가 점차 줄어들고 있다는 사실입니다.
왜 이것이 중요할까요? 외국인이 한국에 투자할 때 어떤 기업을 고르겠습니까? 단기간에 고성장할 기업을 찾을 것입니다. 그런데 고성장 기업을 한국인만큼 잘 알 수 없다고 본다면, 전 세계 포트폴리오에서 한국의 위치는 어떻게 될까요? 한국 경제가 7~10% 성장하던 시대는 끝났습니다. 한국은 작지만 다이내믹스가 높아 성장세가 가파르다는 장점이 있었는데, 그것이 줄어들고 있습니다. 결국 가계부채에서 시작된 투자 위축이 외국인 입장에서 한국 자산의 매력을 떨어뜨리고 있는 것입니다.
현재 대출이 막혀 증가세가 다소 멈춘 상황입니다. 대출 증가 속도가 다시 풀리면 이 문제를 또 자극하게 될 텐데, 정부가 다시 풀 수 있을까요? 쉽지 않습니다. 가계부채를 다시 늘리는 것을 용인하는 셈이 되기 때문입니다.
정부 당국자는 예산을 엄청나게 쓰고 싶어 합니다. 단기적으로 효과가 확실하기 때문입니다. 부동산 시장이 그 효과를 경험했습니다. 고점 대비 30% 빠졌다가 정체되니 바로 리바운드로 20% 가까이 올랐던 것처럼, 정부는 무조건 쓰고 싶어 합니다. 하지만 자금을 쓰는 데에는 가계부채라는 부담이 따릅니다. 그렇다면 언제 쓸 수 있을까요? 정부에게 필요한 것은 경제를 살리고 있다는 신호입니다. 그리고 그들이 쓸 수 있는 명분은 하나뿐입니다. "지금 안 쓰면 한국 경제가 무너진다." 이것이 마지막 카드입니다.
고점 대비 집값이 30% 빠졌는데 더 빠져 50%까지 떨어지면 가계가 무너지고, 연쇄 반응으로 한국이 1990년대 후반처럼 다시 IMF를 맞을 수 있다는 강한 두려움이 생겼을 때 그 카드를 꺼낼 것입니다.
문제는 그때 돈을 쓰면 가격은 회복되겠지만, 그 과정에서 생략되는 것이 있다는 점입니다. 무너진 다음에 쓴다는 것이죠. 그렇다면 선제적으로 쓰면 되지 않느냐고 할 수 있는데, 이는 오를 가격의 바닥을 미리 점찍어 대응하는 것과 같아서 사실상 불가능합니다. 결국 정책적으로 대출을 풀면 수요가 살아날 수는 있겠지만, 그 가능성은 굉장히 낮습니다.
올해와 내년 부동산 시장이 무엇이 다르냐는 질문도 많이 받습니다. 국토교통부 자료를 보겠습니다. 미분양, 즉 팔리지 않은 아파트 수를 보면, 준공 후 미분양이 조금 줄고 있다는 지난 영상의 내용과 달리 다시 늘고 있습니다. 전월 대비로는 다소 줄었지만, 1년 전과 비교한 9월 기준으로는 미분양이 다시 늘었고 증감률은 40%를 넘습니다.
기저효과 때문이라고 볼 수도 있지만, 2022년 2월부터 6월까지 계속 상승 추세였습니다. 즉 더 많이 증가한 것입니다. 특히 준공 후 미분양은 이미 다 지어 놓고도 팔리지 않는 상태이니 가장 힘든 상황입니다. 부동산 거품을 판단하는 중요한 지표로도 쓰입니다.
간단히 생각해 봅시다. 다 지었는데 팔리지 않으면 어떻게 해야 할까요? 가격을 낮춰야 합니다. 얼마나 낮춰야 할까요? 그 기준을 알기 어렵다는 것이 문제입니다. 가격을 얼마나 내려야 할지 모르니 매도자들은 버티려고 하고, 이것이 악순환의 시작입니다.
지역별 편차가 매우 큽니다. 서울과 수도권은 그나마 선방하고 있지만, 일부 지방은 훨씬 더 심각합니다. 우리는 늘 서울과 수도권에 매몰되어 있지만, 실제로는 지방의 미분양 문제가 훨씬 심각합니다. 광주 같은 지역은 전년 동기 대비 미분양이 크게 증가했습니다.
저도 내년에 부동산이 좋아지기를 바랍니다. 금리 수준은 여전히 높을 수 있지만, 더 이상 오르는 폭은 줄어들거나 끝났다고 볼 가능성이 높기 때문입니다. 통화정책에는 속도, 수준, 기간이라는 세 가지 구간이 있다고 말씀드렸습니다. 속도와 수준은 어느 정도 확인되었다고 봅니다. 하지만 지금 금리를 얼마나 오래 유지할지, 즉 기간에 대한 불확실성이 남아 있습니다. 여기에 지방 미분양이 해결되지 않으면 새로운 사람들은 집을 짓지 않으려 할 것이고, 자재비 인플레이션까지 겹쳐 건설 부담도 커집니다. 이 문제가 해결되려면 강한 수요 촉진이나 강한 인센티브가 필요한데, 정부 입장에서는 그것 역시 막대한 재정 부담이라 쉽지 않습니다.
신생아 특례대출 같은 정책도 여러 명분이 있지만, 부동산 대책과 연결된 인구 문제 해결책이라고 보기에는 누가 봐도 부동산 부양책의 성격이 강합니다.
결국 정부가 마지막으로 카드를 꺼내 들 수밖에 없는 상황이 올 수 있습니다. 여기서 가장 큰 뇌관 중 하나로 보이는 것이 PF, 즉 프로젝트 파이낸싱입니다. PF가 터지면 정부가 카드를 꺼낼까요?
PF가 터졌을 때 어떤 일이 벌어질지는 체감하기 어렵기 때문에, 차라리 터져서 부동산을 다시 살려야 한다는 주장도 있습니다. 하지만 이는 지나치게 근시안적인 시각입니다. 현재 PF 수준과 롤오버 상황을 보면, 실제로 터지면 연쇄 충격이 상당할 것입니다. 실제로 여의도 증권사들은 부동산 PF 관련 부서를 통폐합하는 등 구조조정을 진행하고 있습니다. 이는 미래에 대한 불확실성이 고용 우려로 이어진다는 뜻입니다. 부동산 PF 문제는 단순히 부동산 자금을 가진 자와 못 가진 자의 평가액 문제가 아니라, 사회 전반의 고용 충격 문제입니다.
결과적으로 올해와 내년 부동산은 계속 좋지 않겠지만, 가장 큰 차이는 미분양, 특히 지역별 편차가 더 벌어질 가능성이 크다는 것입니다. 작년에 비해 올해 부동산 흐름 자체가 달라졌기 때문에, 이 흐름이 내년에는 양극화를 더 키울 수 있습니다.
부모님 세대는 가계부채 문제가 뉴스에 나올 때마다 "터진다, 터진다" 하셨지만 실제로는 터지지 않았다고 말씀하시기도 합니다. 과거 데이터를 보면, 멀리서 보면 우상향이지만 1990년대 중후반에 살짝 줄어든 구간이 있습니다. 바로 IMF 시기입니다. 이는 경기 침체가 아니고서는 가계부채가 줄지 않는다는 뜻입니다. 가계부채는 계속 늘어 왔고, 자발적으로 줄어드는 경우는 거의 없습니다. 비자발적으로, 즉 경기 침체로 인해 줄어드는 것입니다.
따라서 과거에 괜찮았던 것은 그만큼 경기 침체를 이겨냈다는 의미입니다. 한국 경제가 IMF 사태 때 유일하게 GDP 대비 가계부채가 줄어든 적이 있었습니다. 앞으로 가계부채는 계속 늘어날 가능성이 높습니다. 비중은 부채 증가 속도와 소득 증가 속도의 차이에 따라 달라집니다. 그러니 내년에 IMF급 경기 침체가 올지 말지가 결론을 좌우할 것입니다. 대부분의 전문가가 최악의 전망을 하지 않지만, 그런 가능성은 항상 존재합니다. 그리고 중요한 점은 높은 금리와 가계부채, 이 두 가지가 현재 작동하고 있다는 것입니다.
위기가 언제 올지 정확한 타이밍을 맞추기는 어렵습니다. 하지만 위기를 자극하는 두 요소, 즉 고금리와 가계부채는 계속 우리 경제를 압박하고 있습니다. 실제 타이밍은 알 수 없지만, 인과 관계는 설명할 수 있습니다. 어제까지 괜찮던 경제가 오늘 갑자기 무너지지는 않습니다. 과정이 있습니다. 한국 경제의 두 성장 동력인 수출과 내수 모두 악화되고 있습니다. 지금도 그렇고 내년에도 그럴 가능성이 높습니다. 과거 경기 침체 때에도 높은 금리에 대한 이자 부담과 가계부채 부담이 공통적으로 있었습니다. 그리고 그것이 지금도 작동하고 있습니다.
그렇다면 개인도 어느 정도 대비해야 합니다. 고금리에 영끌하신 분들은 무조건 버티는 것이 답일까요, 아니면 다른 대비가 필요할까요? 영끌 자체가 이미 큰 리스크를 진 것입니다. 이미 감당하기 어려운 리스크를 졌기 때문에, 지금 상황에서 행동을 취해야 할지 고민이 됩니다. 과거를 보면 이런 때에 섣불리 행동했다고 해서 항상 좋은 결과가 나온 것은 아닙니다. 다만 부담의 크기에 따라 판단이 달라질 것입니다. 예를 들어 벌어들이는 소득은 월 100만 원인데 이자 등 부담이 1천만 원, 즉 10배 이상이라면, 앞으로 드라마틱한 경기 개선이 없는 한 버티기 어렵습니다.
제가 드릴 수 있는 정보는 올해보다 내년이 한국 경제에 더 가혹할 수 있다는 것입니다. 성장 측면에서도, 인플레이션 부담 측면에서도 부정적인 쪽으로 가중될 것으로 보입니다. 적어도 내년 상반기까지는 이런 관점을 유지하고 있습니다.
부동산 측면에서 한 가지 더 짚어 보겠습니다. 매수 우위 지수가 잠시 고개를 들었는데, 올해 초 부동산 대책의 영향이 컸다고 말씀드린 적이 있습니다. 그런데 다시 꺾이고 있습니다. 사려는 사람이 적다는 뜻입니다. 전월세 매물은 늘어나고 살려는 사람은 줄어드는 것, 이것이 연결되어 있는 것일까요? 계속 전월세 매물은 증가하게 될까요?
집은 누구나 사고 싶습니다. 하지만 살 만한 돈이 없기 때문에 전세나 월세를 쓰는 것입니다. 이것은 경기 침체의 초입을 알리는 지표입니다. 더 중요한 것은 가격은 어느 정도 버티는데 거래량이 없다는 점입니다. 거래 없이 호가만 떠 있는 상황은 경기 침체 초입에 사는 사람이 없다는 신호입니다. 사는 사람이 없으니 거래가 안 되고, 가격은 이전 가격이 그대로 떠 있는 것입니다. 하지만 거래가 실제로 이루어질 때는 가격이 훅 떨어질 수 있습니다. 지금 호가를 낮춰 내놓으면 주변 이웃들이 낮추지 말라고 연락한다고 하는데, 이것은 "급매"의 정의를 짚어 볼 필요가 있습니다.
급매란 당장 팔아서 급전이 필요해 나오는 매물입니다. 예를 들어 1억 원짜리 집을 급매로 내놨는데 일주일, 한 달이 지나도 팔리지 않고 가격도 그대로라면, 그것은 급매가 아닙니다. 급매는 빨리 팔려야 하는 매물인데 안 팔리고 가격이 점점 내려가야 정상입니다. 그런데 시중을 보면 급매라면서 몇 개월째 같은 물건이 계속 나와 있습니다. 이것은 전형적으로 매도자가 아직 그 밑으로는 팔 마음이 없다는 뜻입니다. 반대로 말하면 아직은 버틸 만하다는 것입니다.
저는 급매 가격이 추세적으로 하향될 때가 부동산 가격의 하방 리스크가 현실화되는 시점이라고 봅니다. 그때는 100명 중 한 명이 급매를 내놓던 것이 무더기로 나타나고, 그렇게 되면 연락도 제대로 못 할 정도가 됩니다. 그런 시기가 반드시 온다는 것은 아니지만 가능성은 있습니다. 그렇다면 그때가 살 타이밍일까요? 그때 살 수 있는 사람은 많지 않다고 봅니다. 위기나 다름없는 상황이 될 것입니다.
빈센트 님은 비관론자가 아닙니다. 현실을 직시하자는 쪽에 가깝습니다. 그렇다면 긍정적인 신호도 있을까요? 수출 지표 등 긍정적인 측면도 있습니다. 힘들었던 국면은 절반 이상 지났고, 최악은 지났다고 볼 수 있습니다. 앞선 선행지수들이 바닥을 다지고 위로 올라갈 가능성이 높아 보이기 때문입니다.
쉽게 비유하자면, 주식이 100만 원이었다가 50만 원까지 떨어지고 60만 원으로 반등한 상황과 같습니다. 3개월 뒤, 1년 뒤, 2년 뒤에 100만 원을 회복할지는 아직 모릅니다. 하지만 더 이상 떨어지지는 않을 것 같다는 것이 현재의 판단입니다.
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