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문제가 되고 있는 가게 부채 진짜 우리 경제 뇌관으로 터지기 일보 직전이다는 자극적인 뉴스들이 쏟아져 나오고 있습니다. 심각성 어느 정도로 보세요네 공교롭게 이제 왼쪽 차트에 보시면 심각하죠. 왜냐면 이것은 주가로 보면 매우 멋있는 차트에 아 우상향네 75년부터 현재까지 연관으로 이렇게 오르는 주식이 있었으면 다 떼던 벌었겠죠. 근데 이게 이제 이자라고 생각하시면이자 부담이 계속해서어나 정말 눈덩이처럼 맞습니다. 이제는 뭐 IMF 원론적으로네 건하고 있어요. 가처분 소 대비 GDP 대비 한 80% 정도 수준에서는 위험한 시그널이다 이미 한국은 훌쩍 넘었고요 다만 긍정적으로 보는 시각도 있죠.
결국 분모에 작용하는 뭐 소득이라는 GDP 결국 경제 성장을 이끌어가는 가운데에서 자연스럽게 늘어날 수밖에 없는 거 아니냐 부채라는 것은라고 볼 수 있는 거예요. 우리가 통과 의뢰라고 할 수 있는 것이죠. 그런데요 가게 부채가 이렇게 많아지면 어떤 일이 벌어지면 첫 번째 투자가 줍니다. 왜 투자가 주냐 men 흔히 가게가 월급에서 비용을 빼고 나머지 를 저축하고 투자하나요. 가게 저축이 모아서 투자의 원천이요 그런데 부채가게 많으면 저축할 돈이 없어집니다네 그러면 당연히 투자도 줄어드는 것이죠. 그런 의미에서 투자를 하지 않으면 경제 모멘텀 자체가 줄어들어요.
우리가 소득에서 소비하면 얼마나 경제가 성장하겠습니다. 결국 투자를 이끌어서 미래에 대한 성장 엔진을 만들어야 되는데 그런 부분들에서 가게 부채가 왜 뇌관 아이냐 알게 모르게 투자에 즉 경제의 모멘텀을 잠시 킨다는 것이죠. 그런 의미에서 보면 한국 경제의 모멘텀 측면에서 특히 수적인 측면에서는 상당히 어려운 국면에 들어가고 있다 이게 뭐 당장 터지냐 안 터지냐 다 더 중요한 것은 점차 한국의 다이나믹스가 줄어들고 있다라는게 더 중요한 것이죠. 그게 왜 중요하냐 자 우리가 검운 머리 외국인이 한번대 볼까요. 외국인이 한국에 투자할 때 어떤 기업 투자하겠습니다.
단기 고성장할 기업을 찾을 거 같아요네 그렇죠. 근데 고성장 기업을 한국인처럼 100% 알 수 없다라고 본다면 한국이 전 세계의 포트폴리오에서 갖고 있는 포지션은 글쎄요 한국 경제가 뭐 7% 10% 성장하는시는 끝났지 않습니까 한국이 갖고 있었던 다이내믹스가 이제는 셀렉트 할 수 있는 즉 글로벌리 포트폴리오에서 한국이 갖고 있었던 장점 한국은 작지만 다이나믹스가 높아서 성장세도 막 이렇게 울쩍 Which 했어라는 것들이 줄어들고 있어요. 그러면 결국 가게 부터를 시작해서 투자로 우리가 중간 단계를 내렸지만 근본적으로 보면 외국인이 한국을 투자할 가능성이 점점 줄어들고 있다는 것이죠.
한국의 자산 자체 유인이 떨어지고 있다라는 것입니다. 지금은이 대출이 막서 조금은 멈춘 상황입니다. 대출의 증가 속도가 다시 풀게 되면 이것을 또 자극할거다 맞아요네 근데 다시 풀까요. 다시 풀기가 간이 쉽지 않죠. 왜냐면 지금 우리 가격 부체 얘기 계속 했잖아요. 그걸 푼다는 것은 다시 또이 눈덩이처럼 불어나는 가게 부채를 용인한다 그죠. 맞습니다. 그러니까 모든 거는 용인할 수 있어요. 근데 제가 이제 치장이 국회예산 처에서 시작했는데 어 국회의원들의 정책적인 페이퍼에 뒤에 뭐 리서치 작업을 많이 했었죠. 정부 당국자는 예산을 엄청 쓰고 싶어 합니다.
왜냐면 단기적으로 효과가 있기 때문입니다. 부동산 시장이 그걸 경험했지아요. 고점 대비 30% 빠졌다가 정체 키니까 바로 리바운드에서 20% 아지 올라왔던 것처럼 무조건 쓰고 싶어해요. 그런데 어떠한 자금을 쓰데 있어서 가게 부채라는 부담이 있는 것이죠. 어떤 경우에 쓸까요. 결국 그들한테 필요한 건 뭘까요. 경제가 사랑하고 있다는 시그널 그렇죠. 그것을 좀 더 그들의 영어로 얘기하면 명군이 만약에 쓸려면 딱 하나밖에 없죠. 지금 안 쓰면 한국 경제 무너진다 지금 안 쓰면 한국 경제 무너진다 마지막 카드네 고점 대비 부정 가격이 30% 빠졌기 때문에 더 빠지면 50% 다 그러면 가게가 무너지고 연쇄 자국에서 한국이 90년대 후반처럼 다시 한번 제이 IMF 올 수 있다라는 강한 두려움과 그런 명분이 확 시시 됐을 때 쓰겠죠.
카드를네네 근데 문제는 결과적으로 봤을 때 그러면 돈을 쓰면 가격은 회복될 겁니다. 하지만 그 가운데 생략된게 뭐죠. 무너진 다음에 쓴다는 거죠. 이론적으로 보면 그것을 어떻게 선제적으로 먼저 쓰면 어떨까네 그거는 아까 제가 말씀드렸던 것처럼 우리가 먼저 오를 가격을 점 찍어서 선제적으로 대응하는 것과 똑같이 즉 불가능하다 불가능하다 어렵습니다. 그래서 결국은 다시 정책적인 측면에서 대출을 풀면 수요가 살아날 순 있겠지만 그럴 가능성이 굉장히 적다는 거네 그래서 어 뭐 올해와 내년도에 부동산 시장이 뭐가 다르냐 뭐 이런 질문도 많이 신데 어 그거 지금 다만 하려고 그랬어요.
제 머릿속을 읽고 계신데 내년 더 안 좋을 거라는 이야기도 잠깐 하셨잖아요네 차이점이 뭘까요. 차이점은 일단요 표 한번 보시죠. 이거는 국토 교통부에서 제가 갖고 온 건데 미분양이네 미분양네 안 팔린 거죠. 준공후에이 미분양이 좀 줄어들고 있다 이예전 영상에서 그런 이야기를 하셨는데 다시 늘어요네 다시 듭니다네 통기를 보시면 일단 지난 전월 대비는 좀 줄어드 거 같아요. 근데 1년 전에 비해서 9월 달 기준으로 보면요 일단 미분양도 다시 한번 이렇게 늘었고요 증감률 보세요. 40% 넘습니다. 이게 Y 그러니까 전년 대비아요. 전비 셨던 것처럼 기조 효가 기고효과 이런 거 있는 거 아니에요.
어 기저효과 기고효과 있긴 한데 여기 보시면 2022년 2월부터 2월 3월 4월 5월 6월 계속해서 상승 추세입니다. 아네 그러니까 더 많이 증가한 거예요. 미분양도 문제인데 밑에 보면 중공 후 미분양 다 지어놨는데 안 팔리는 거예요. 이게 가장 힘든 거죠. 이건 진짜 심각한 거 아니에요. 뭐 진짜 심각하다고 할 수 있겠죠. 업자는업자 있요업자 하죠. 업자는 아니지만 이게 결국은 부동산 거품에 있어서 맞습니다. 중요한 지표라고도 하더라고요 맞습니다. 근데 이런 거예요. 그냥 간단히 설명드려 볼까요. 다 지는데 안 팔려요 그럼 어떨까요.
팔리게 하려면 어떻게 될까요. 가격을 많이 낮춰야 되는 거 아니에요. 얼마나 낮춰야 될까요. 그 기준까지 그렇죠. 그게 문제예요. 얼마나 낮춰야 될지 모르니까 그게 플라시라는 겁니다. 그러면 샀던 사람도 가져 있으려고 그럴까요. 악순환 시작입니다. 그래서 중공의 미분양이 지난 전월 대비는 약간의 급등락이 있지만 뭐 지역보다 좀 다릅니다. 보시면 여기 뭐 특정 지역을 좀 언급해서 그렇지만 이런 지역은 뭐 지금 뭐 엄청나요. 보시면 준공이 미분양이 여기 잘 따라오셔야 되는데 제가 언급 안 하겠습니다. 뭐 이런 지역이 이렇게 광주 같은 경우는 보세요.
전년 동기 대비 이렇게 증가한게 있고요 아네 보시면 지역별 편차가 너무 큰데요 맞습니다. 더 심각한 건 우리는 항상 서울과 수도권에 매몰돼 있지만 서울가 수도권은 그나마 선방하고 있는 것이고요네 일부 지방은 훨씬 더 심각한 지역에 있다 그래서 그래서 저도 뭐 내년에 부동산이 좋아지길 바랍니다. 왜냐면 금리도 수준은 높아질 수 있지만 이제 더 이상 오름폭은 줄어들거나 아니면 끝났다라고 볼 수 있을 가능성이 높기 때문에 그런데요 제가 통화정책은 세 가지의 구간이 있다라고 말씀드렸죠. 속도 수준 기간입니다. 속도 수준까지는 우리가 어느 정도는 이제 인지하는 거 같습니다.
그러니까 확인이 됐다는 것이죠. 하지만 마지막으로 지금의 기간이 6월일 1년 이까 아니면 2년 이까 그거에 대한 뭐한 불확실성이 있고 더 나가서 그런 불확실성 플러스 한국의 수속권 외에도 지방으로 가면 갈수록 다 졌는데 분양이 안 되는 사태도 상당이 있기 때문에 아 분양이 안 되면 새로운 사람들은 집을 안 지으려고 할 거고요 인플레이션 자재비가 높아져 갖고 짓는 것도 좀 부담스러운 국면에서 엎친데 젖힌 격이 있을 수 있고 이게 해결이 되려면 강한 수요적 있 드라이브가 있거나 강한 인센티브가 있어야 되는데 강한 인센티브나 수요적 있 드라이브는 정부의 입장에서는 다 돈이다 부담이다고 할 수 있는 것이죠.
결국은 하기 어렵고 그렇죠네 그래서 뭐 신생화 특내 논 이런 것도 여러 가지 명분이네 아 부동산을 결부한 부동산과 연결시킨 인구에 대한 문제를 해결책이다 할 수 있겠지만 누가 봐도 부속 대책입니다. 그런 것처럼 명분인 것이죠네 저 궁금한게 진짜 심각할 때 마지막 보류로 카드를 꺼내들 수밖에 없는 그 정부의 입장도 설명을 하셨잖아요. 그 준공후 미분양이 지역별로 차이가 있긴 하지만 정말 심각한 지역도 있어 보여서 그런 측면에서 봤을 때 저기 이해 관계가 많이 엮여 있잖아요. 그래서 지금 가장 뇌관 중에 또 하나라고 보이는 PF 이게 터지면 정부가 혹시 카드를 꺼내 될까요네 그러니까 이제 두 가지 거예요.
부 PF 터지면 어떤 일이 벌어질지를 체감적으로 사실 가늠하기 어렵기 때문에 차라리 터져서 부동산을 다시 한번 살려 나오라고 하시는 분들이 있는 거 같은데 저는 너무 좀 근시적인 시각이 아닐까 부정산 PF 현재 수준이나 롤 로버의 측면에 왔을 때 현재 터진다고 하면 연세 장용이 상당 부분 있을 거 같고요 실제 여의도 증권사들이 부정산 PF 관련된 사람들이 아픈 현실이지만 많은 부분들에서 구조적으로 조정을 보이고 있습니다. 부서장의 통폐합이 그런 측면이 다 뭘까요. 미래에 대한 불확실성이 고용에 대한 우려로 나타나는 것이죠. 부동산 피플은 단순히 부동산 자금에 가진 자와 안 가진 자의 평가액이 아니고요 사회 전반적인 고용 충격입니다.
그러면 결과론적으로 정리를 해 보면 올해 부동산과 내년 부동산은 계속해서 안 좋겠지만 가장 큰 차이는 미분양 특히 지역별 편차가 더 벌어질 가능성이 크다 이렇게 정리할 수 있을까요. 맞습니다. 작년에 비해서 올해가 특히 부동산의 흐름 자체가 달라졌기 때문에이 흐름이 내년에도 양극화를 좀 더 확대시킬 수 있다 알겠습니다. 혹시 예전에도 가게 부채로 인해서 늘 꼬리표를 달고 뉴스가 이제 보도가 됐던 시절들이 있었다 부모님들은 그렇게 말씀을 하시거든요. 근데 터지지 않았어 뭐 이렇게 얘기하시는 분들도 계시잖아요. 과거 사례가 어땠는지 궁금합니다.
그때는 어떤 결과가 있었는가 혹시 데이터로 좀 알려 주실 수 있어요네 보시면 멀리서 보면 우상 향인데 요새 요서 보면 90년대 중후반에 약간의 살짝 줄었네요네 근데 이때가 IMF니다. 그러니까 무슨 얘기죠. 그러니까 한국에 경기 침체가 아니고서는 부채는 줄지 않아요. 계속 늘어왔다 반대로 얘기하면 아픈 현실이지만 자발적으로 가게는 부채는 줄지 않습니다. 비자발적으로 주는 거예요네 따라서 과거에는 괜찮다는 건 뭐냐면요 그만큼 경기 침체를 이겨냈다는 것이고요 한국 경제가 어떻게 보면 망했을 때 표현이 좀 그렇지만 IMF 사태 때 유일하게 가소 대비 가계 부채가 준 적이 있다 결국은 가게 부채는 계속적으로 늘어날 가능성이 높고 가게 부채는 반드시 느는데 이거는 비중이 부채가 느는 것보다 소득이 늘면 비중은 좀 꺾일 것이고 어 부채는 안 늘어도 소득이 더 많이 줄면 그래 비중을 따봐야 되 그럼에도 불구하고 과거 IMF 때 이렇게 늘었던 거를 제외하고는 상당히 준적은 없다 그 말은 건 뭐냐면 앞으로 어떻게 될 거냐 과거에 괜찮았는데 그건 결국 돌아돌아서 내년도 IMF 그의 경기 침체가 있을 거냐 없을까에 따라서 우리가 결론을 낼 수 있는데 전망하는 사람 입장에서 내년도 큰일났습니다.
IMF 급 경기침체가 오니까 다 짐싸고 가야 됩니다라고 전망은 없는 거죠. 그런 것처럼 대부분 최악의 전망을 안 하지만 항상 그런 가능성도 있었다 그런데 그런 트리 가 결국 높은 금리 가게 부채이 두 가지가 현재 작동하고 있다라고 하는 것이 중요한 포인트입니다. 아 그러니까요. 위기가 그래서 언제 옵니까는 얘기를 여쭤보고 싶었는데 명확한 타이밍을 재기는 어렵지만 그것을 자극하는 두 가지 요소 고금리와 지금 가게 부채 두 가지는 계속적으로 우리 경제를 자극할 요인이 제가 빙빙 돌리는 건 아니고 실제 타이밍을 알 수 없어요. 그런데요 그것을 인과 관계를 설명드리는 겁니다.
한국 경제가 오늘 괜찮다가 예를 들어서 히재 씨와 제가 오늘 가 있었다가 내일 갑자기 서로 쌍욕하고 헤어질 순 없는 거죠. 그런 것처럼 다 과정이 있는 거예요. 한국 경제가 두 가지 성장 동의를 말씀드렸죠. 수출하고 가게 부제 내수이 두 부분이 계속해서 악화되고 있습니다. 현재도 그렇고 내년에도 그럴 가능성이 높아 보입니다. 그러면 이전보다 가능성은 훨씬 더 높아지고 있습니다. 그리고 과거에 경기 침체가 왔을 때 공통 부모들을 보면 높은 금리 이자에 대한 부담이 항상 있었고 더 나아가서 가게 부채에 대한 부담이 있었다라는 것이 현재도 작동하고 있다 는게 중요한 포인트입니다.
그러면 늘 개인들도 어느 정도 대비를 해야 되지 않겠어요. 지금 고금리에 영끌 하신 분들은 그대로 버티는 것만이 답이에요. 아니면 어떤 대비가 필요하냐 근데 제가 이런 말씀 드리고 싶은 거예요. 영끌 한 거 자체가 본인이 리스크를 엄청 진 거예요네 그렇죠네 그래서 이미 감리할 수 없는 리스크를 적기 때문에 현재 상황에서도 이거를 액션을 취해야 되느냐 과거로 보면 이럴 때 섣불리 행동했으면 다 좋은 결과는 없었습니다. 하지만 어느 정도의 연글 이냐에 따라 좀 다를 거 같아요. 벌어드린 소득은 100만 원이 인데 이미 부담이 1천만 원 10배 이상이 높다라고 하면 앞으로 드라마틱한 경기 개선이 나타나지 않고서는 힘들죠.
근데 제가 드릴 수 있는 정보는 글쎄요 올해보다 내년이 한국 경제가 조금 더 성장 측면에서 아니면 인플레이션 부담 측면에서도 가중될 거 같습니다. 부정적인 쪽으로요 적어도 내년 상반기까지는 이런 말씀을 드리고 있는 것입니다. 그러면 부동산적 측면에서 하나 더 여쭤보면 앞서서이 매수 우위 지수가 조금 고개를 들었잖아요. 특히 올해 연초 부동산 대책 영향이 컸다 이런 말씀을 하셨는데 다시 또 꺾이는 모습을 보여주고 있지 않습니까 그만큼 사는 사람이 적다는 건데 지금이 전월세 매물은 늘어나고 살려는 사람은 줄어들고 이게 다 결국은 연결 고리가 있는 것인지 그럼 계속 전월세 매물은 증가하게 되는 걸까요.
집은 사고 싶죠. 누구나 근데 살 만한 돈이 없기 때문에 전세나 월세를 쓰는 것입니다. 그니까 경기 침체에 대한 초입 지표이고 더 중요한 것은 가격은 어느 정도 버 버팀이 되는데 거래량이 없는 즉 거래 없는 호가만 떠는 상황이 상황이 경기 침체 초입이 사는 사람이 없는 거죠. 사는 사람이 없으니까 거래가 안 되니까 가격은 이전 가격이 떠 있는 것이죠. 그런데 그다음에 거래될 때는 어떨까요. 훅 훅 떨어질 수 있죠. 지금 낮춰서 호가를 내 놓으면은 막 커뮤니티 그런 부동산 관련해서 다른 이웃 주민들이 전화 온다 하더라고요 낮추지 말라고네 근데 그게 100명의 가고 산다고 치면 매라는 것에 정의가 좀 필요한데 급매가 어떻게 정의하 겠어요.
매요네 매란 당장 이제 내놔서 팔아서 급전이 필요할 때 나오는 매물네 어 그렇죠네 네이버 사전 지식인 거 같습니다. AI 줄 알았어요네 급매를 내놨는데요. 예를 들어서 일주일 한 달 안에 안 팔린다 보고 오르지 않다 그럼 그건 금매 가격이 아닌 거예요. 급매라 것은 급한 매물이 아아 단기간에 팔릴 수 있는 100만 원는데 안 팔린다 그럼 90만 원 안 팔린다 80만 원 점점 내려가는데 그렇지 않은 거기 때문에 시중에 보면 급매라고 하면서 몇 개월음 물건이 계속 있는 거예요. 그게 전형적으로 팔 마음이이 정도 밑에는 없다 그 말은 반대로 아직까지는 버틸만하다 저는 그 급매 가격이 추세적으로 하향될 때 그때가 아마 부동산가격이 다운사이드 리스크가 현실화되는 시점이고 그렇다면 말씀드렸던 것처럼 100명 중에 한 명이 금매 내면 연락 오겠지만 그게 무더기로 나타난다면 연락을 못하죠네 그런 시기가 벌어진다는 건 아니지만 가능성이 좀 있다 그게 그럼 위기에 아니면 그때가 뭐 살 타이밍인 거예요.
그때 살 수 있는 사람은 없다고 봅니다. 거의 위기나 다름 없다 이렇게 일괄하여 정리를 할 수 있을 것 같습니다. 앞서서도 이야기했지만 우리 빈센트 님이 비관론자는 아니에요. 그죠. 현실 론자 비관론이 단어를 모릅니다. 현실을 조금 더 직시하자 이렇게 정의를 하면 되는데 비관론자는 아니고 비관론이 아는 걸 잘 모른다 하셨잖아요. 긍정적인 시그널 측면에서 내년을 기대하는 포인트도 있으세요네 아어 긍정적인 시그널이 뭐 아까 말씀드렸던 것처럼 한국 수출네 뭐 보시면 다 긍정적이 저 긍정적으로 말씀드려 볼까요. 이제는 힘들었던 국면이 절반 이상은 지났습니다.
최약은 지났다네 왜냐면요 앞에 있는 선행 지수들이 바닥을 다지고 위로 올라갈 가능성이 높아 보입니다. 예를 들어서 좀 더 피부에 와닿게 비유를 드리자면 어 내 주식이 100만 원이었는데 현재 50만 원이 됐다가 60만 원 올라왔어요. 그런데 3개월 뒤에 100만 원이 될 건지 아니면 1년 뒤에 100만 원이 될 건지 아니면 2년 뒤에 100만 원 될 건지는 아직은 모 합니다. 하지만 더 이상 내려갈 것 같지 않습니다네 알겠습니다. n
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